إذا كنت تشاهد التلفاز، فمن المحتمل أنك شاهدت أصواتًا مألوفة مثل الممثل توم سيليك الذي يروج للقروض العقارية العكسية كأداة لا تقدر بثمن لأي متقاعد. ومع ذلك، فإن كل منتج مالي له جانبان، لذا عليك أن تزن بعناية إيجابيات وسلبيات الرهن العقاري العكسي.
ما هو عكس الرهن العقاري؟
يسمح الرهن العقاري العكسي لأصحاب المنازل الذين تزيد أعمارهم عن 62 عامًا بتحويل رأس المال العقاري إلى نقد.
يتم تأمين الغالبية العظمى من الرهون العقارية العكسية من قبل إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA)، مما يعني أنه إذا تخلف المقترض عن سداد الدين، فسيتم سداده باستخدام احتياطيات قروض إدارة الإسكان الفدرالية.
تشير الحكومة إلى الرهون العقارية العكسية باسم "HECMs"، أو الرهون العقارية لتحويل ملكية المنازل، ويجب على المقترضين دفع قسط تأمين مقدم وقسط سنوي قدره 0.5% من القرض المستحق للمشاركة. وتستخدم هذه الأقساط لتمويل احتياطيات قروض إدارة الإسكان الفدرالية.
بالإضافة إلى الرهون العقارية العكسية المضمونة من قبل قروض إدارة الإسكان الفدرالية، هناك نوعان آخران:
الرهون العقارية العكسية الخاصة – وهي متاحة من خلال المقرضين من القطاع الخاص ولا تخضع لخطوط ائتمان قروض إدارة الإسكان الفدرالية.
الرهون العقارية العكسية ذات الغرض الواحد – وهي أقل شيوعًا، ولا يمكن استخدام الأموال التي تحصل عليها من أحد هذه الرهون العقارية إلا لغرض واحد محدد، على سبيل المثال. ب. تجديد جزء من المنزل أو دفع الضرائب العقارية. يمكنك العثور على هذه الخيارات من خلال بعض حكومات الولايات والحكومات المحلية والمنظمات غير الربحية.
كيف يعمل الرهن العقاري العكسي؟
يتيح لك الرهن العقاري العكسي الحصول على المال دون دفع فواتيرك على الفور.
خذ بعين الاعتبار هذه الرياضيات: في الرهن العقاري التقليدي، إذا اقترضت $100000 بمعدل ثابت قدره 6.71% لمدة 30 عامًا، فسوف تدفع $648 شهريًا (أصل المبلغ والفائدة). إذا اقترضت $100,000 في رهن عقاري عكسي، فإن دفعات رأس المال والفائدة الشهرية المطلوبة هي صفر.
جيدة جدا ليكون صحيحا؟ حسنا إذا. ستظل مدينًا بالمال. ليس عليك تسديد المال حتى تبيع المنزل، أو تخرج، أو تموت. إذا كان الأخير هو نهاية الرهن العقاري العكسي الخاص بك، فإن مسؤولية سداد الدين تظل على عاتق زوجك أو ورثتك، الذين قد يضطرون إلى بيع المنزل.
في مثالنا للرهن العقاري $100,000، يدفع المقترض حوالي $648 شهريًا. ومن ذلك يتم دفع حوالي $69 في الشهر الأول لتقليل رصيد القرض. بقية الدفعة - حوالي $447 - هي فائدة، أو ما يفرضه عليك المُقرض لاقتراض المال - بالإضافة إلى متوسط ضريبة الأملاك المقدرة، والذي يختلف حسب المنطقة. تستمر خطة السداد شهريًا، مع دفعات أكبر لأصل القرض وفائدة أقل بمرور الوقت، حتى انتهاء مدة القرض.
عكس الرهون العقارية عكس هذه العملية. بدلا من الدفع شهريا، ليس عليك أن تدفع أي شيء. ومع ذلك، هذا لا يعني أن القرض مجاني. تضاف تكلفة الفائدة إلى رصيد الرهن العقاري، فيزيد الرصيد في الشهر الثاني. وبما أن رصيد القرض أصبح الآن أكبر قليلا وتكلفة الفائدة أعلى قليلا، فإن هذه العملية تستمر حتى يتم سداد القرض. عادة ما يتم هذا السداد في غضون عام من الخروج أو الوفاة.
مزايا الرهن العقاري العكسي
يمكنك إدارة إنفاقك التقاعدي بشكل أفضل
يعاني العديد من كبار السن من انخفاض كبير في الدخل بعد التقاعد، وقد تكون الأقساط الشهرية أكبر نفقاتهم. يسمح لك الرهن العقاري العكسي بتكملة دخلك المنخفض والاستمرار في دفع فواتيرك.
ليس عليك التحرك
بدلاً من مغادرة منزلك، يسمح لك الرهن العقاري العكسي بالتقدم في السن في مكانك (وربما البقاء على مقربة من الأصدقاء والعائلة). في حين أن الرهن العقاري العكسي له تكاليف، إلا أن الحصول على رهن عقاري عكسي على المدى الطويل يمكن أن يكون أرخص من نقل وشراء منزل آخر أو الإيجار في موقع جديد.
ليس عليك دفع ضريبة على دخلك
لا يتم فرض ضريبة على الدخل الذي تحصل عليه من الرهن العقاري العكسي لأن مصلحة الضرائب تعتبر الأموال "من القرض". ومع ذلك، يمكن أن تكون اللوائح الضريبية معقدة، لذا تأكد من استشارة متخصص في الضرائب قبل الحصول على رهن عقاري عكسي.
أنت محمي إذا تجاوز الرصيد قيمة منزلك
ومع نمو رصيد الرهن العقاري العكسي بمرور الوقت، فمن المحتمل أن يتجاوز القيمة السوقية العادلة للعقار. ومع ذلك، فإن مبلغ الدين الواجب سداده لا يمكن أن يتجاوز قيمة العقار، حيث أن الرهن العقاري العكسي هو مثال على التمويل بدون حق الرجوع. ونتيجة لذلك، في هذه الحالة، لا يمكن لمقرض الرهن العقاري تقديم أي مطالبات ضد أصولك الأخرى أو ورثتك.
وريثك لديه خيار
تسمح الرهون العقارية العكسية للمقترضين بسداد أقساط مبكرة، ولكنها تنتهي عادة عندما ينتقل المقترض، أو يبيع المنزل، أو يموت. في حالة الوصية، يكون للورثة عدة خيارات: يمكنهم بيع العقار لسداد الدين وجعل حقوق الملكية أعلى من رصيد القرض؛ إذا كانت قيمة العقار كافية، فيمكنك الاحتفاظ بالمنزل وإعادة تمويل رصيد الرهن العقاري العكسي، أو إذا تجاوز الدين قيمة العقار، فيمكن للوريث تسوية القرض عن طريق إعادة العقار إلى المُقرض. يمكن للمقرض بعد ذلك رفع دعوى ضد شركة التأمين (دائما تقريبا قروض إدارة الإسكان الفدرالية) للحصول على الرصيد غير المدفوع.
عيوب الرهن العقاري العكسي
لديك لدفع ثمنها
تشمل تكلفة الرهن العقاري العكسي رسوم القرض (ما يصل إلى $6000 كرسوم أولية، اعتمادًا على حجم القرض الخاص بك)، ورسوم تأمين قروض إدارة الإسكان الفدرالية، ورسوم الإغلاق. ويمكن إضافة هذه التكاليف إلى رصيد القرض. ومع ذلك، فهذا يعني أن المقترض سيكون عليه ديون أكثر وحقوق ملكية أقل. ستدفع أيضًا رسوم خدمة شهرية سيئة، والتي يمكن أن تزيد بما يصل إلى $35 إذا تم تعديل سعر الفائدة شهريًا.
لا يمكنك خصم الفائدة من الضرائب الخاصة بك حتى تسدد القرض الخاص بك
يمكن خصم الفائدة على الرهن العقاري من الضرائب عند سداد الرهن العقاري الخاص بك، ولكن لا يمكنك خصم الفائدة على الرهن العقاري العكسي كل عام. لن تحصل على هذه الميزة إلا عندما تقوم فعليًا بسداد القرض.
قد تنتهك عن غير قصد متطلبات البرنامج الأخرى
باختصار، يمكن أن يؤدي الرهن العقاري العكسي إلى انتهاك حدود أصول برنامج Medicaid ودخل الأمان الإضافي (SSI) الخاص بك. إنه أمر معقد، لذا تأكد من استشارة محامي حقوق الشيخوخة أو العيادة القانونية قبل البحث عن برنامج الرهن العقاري العكسي.
قد يكون منزلك في الرهن
وبما أن الرهن العقاري العكسي لا يتطلب مدفوعات شهرية لأصل الدين والفائدة، فإن حبس الرهن يبدو مستحيلا. ولكن هذا ليس هو الحال؛ يمكن أن يحدث حبس الرهن إذا لم تلتزم بضرائب الممتلكات أو تأمين أصحاب المنازل أو رسوم القرن الأفريقي المطلوبة.
قد لا تتمكن من التنقل في تغييرات الحالة
يمكن أن يكون عكس الرهن العقاري معقدًا، وعندما تتغير حالتك، تتغير أيضًا خيارات الرهن العقاري العكسي. على سبيل المثال، إذا ذهبت إلى منشأة رعاية طويلة الأجل، فهل ستظل تعتبر مقيمًا في منزلك؟ إذا تزوجت بعد الحصول على رهن عقاري عكسي، فهل سيتعين على زوجتك الخروج من العقار عند وفاتك؟ لمزيد من المعلومات حول هذه القضايا وغيرها، من الأفضل أن تتحدث إلى قرض، أو محام متخصص في حقوق كبار السن، أو الاتصال بعيادة قانونية مجانية.
من هو المرشح الجيد للرهن العقاري العكسي؟
هل يعتبر الرهن العقاري العكسي فكرة جيدة حقًا نظرًا للتعقيد المحتمل ومخاطر تعريض المنزل للخطر؟ بالنسبة لبعض أصحاب المنازل، قد تكون الإجابة نعم:
إذا كنت تخطط للبقاء في المنزل لفترة طويلة - نظرًا لأنك ستدفع تكاليف إغلاق إضافية من خلال الرهن العقاري العكسي، فستحتاج إلى البقاء في المنزل لفترة كافية لتبرير التكلفة. لذا، إذا كان عمرك 62 عامًا، ولديك تاريخ طويل من العمر، وتعتقد أن موقعك الحالي هو منزلك إلى الأبد، فقد يكون الرهن العقاري العكسي منطقيًا. وإذا كنت تعيش في سوق ترتفع فيه قيمة العقارات بسرعة، فقد تزيد قيمة ممتلكاتك عندما تقوم أنت أو ورثتك بسداد القرض.
عندما تحتاج إلى المزيد من المال لتغطية النفقات اليومية - إذا كنت تكافح من أجل إدارة نفقات التقاعد، فإن الرهن العقاري العكسي يمكن أن يساعدك في الحصول على الأموال النقدية الجاهزة للتعامل مع هذه المهام. وبما أن مؤشر أسعار المستهلك يعكس زيادات حادة في العديد من فئات الإنفاق مثل المواد الغذائية والبنزين، فقد يكون هذا هو حاجتك المباشرة.
من هم المرشحين السيئين للقروض العقارية العكسية؟
هناك العديد من العلامات التي تشير إلى أن الرهن العقاري العكسي ليس خيارًا جيدًا:
إذا كنت تخطط للانتقال، فضع في اعتبارك أنك ستحتاج إلى مدرج طويل لجعل الأمر جديرًا بالاهتمام لدفع جميع تكاليف الإغلاق وأقساط التأمين على الرهن العقاري والنفقات الأخرى. لذا، إذا كنت تعتقد أنك قد تنتقل قريبًا إلى موقع جديد أو تقلص حجمك إلى موقع أصغر، فابتعد عن الرهون العقارية العكسية.
الحاجة إلى الانتقال لأسباب صحية - يتطلب الرهن العقاري العكسي منك العيش في المنزل، مما يعني أن الانتقال إلى دار رعاية أو نوع من المعيشة المدعومة قد يؤدي إلى اضطرارك إلى سداد قرضك. إذا كنت قلقًا دائمًا بشأن صحتك، فقد يكون من الحكمة تجنب الرهن العقاري العكسي.
ولكن إذا كنت تكافح من أجل دفع التكاليف الأخرى لمنزلك، فإن أحد أهم مكونات الرهن العقاري العكسي هو قدرتك على دفع ضرائب الممتلكات الخاصة بك وتأمين مالك المنزل. وإذا كنت تكافح من أجل جمع الأموال لهذه النفقات الأساسية، فلا ينبغي أن تكون زيادة ديونك مطروحة على الطاولة.
وإليك كيفية الحصول على عكس الرهن العقاري إذا كان ذلك مناسبًا لك
إذا قمت بوزن جميع الإيجابيات والسلبيات وتعتقد أن الرهن العقاري العكسي مفيد لك، فإليك كيفية الحصول عليه:
معرفة ما إذا كنت مؤهلا. للحصول على رهن عقاري عكسي، يجب أن تستوفي بعض المتطلبات الأساسية: يجب أن يكون عمرك 62 عامًا على الأقل، وتعيش في منزلك الخاص، ولديك أصول كبيرة (عادةً ما لا يقل عن 50%).
التقِ بمستشار مالي معتمد من HUD. نظرًا لأن الرهون العقارية العكسية معقدة للغاية، فستحتاج إلى مقابلة خبير يمكنه إرشادك خلال جميع الخيارات المتاحة أمامك.
قارن بين المقرضين المتعددين. يختلف كل مُقرض ويفرض رسومًا مختلفة. تأكد من الاطلاع على مجموعة من الخيارات للعثور على أقل تكاليف الدخول والتسوية، بالإضافة إلى الأسعار الأكثر تنافسية.
ناقش هذا مع ورثتك. إذا كنت تخطط لترك ممتلكاتك لأي شخص في منزلك، فيجب عليك مناقشة خطة الرهن العقاري العكسي معه. تأكد من أنهم يفهمون ما يعنيه وماذا تفعل عندما تموت.
خلاصة القول: هل يجب أن تحصل على عكس الرهن العقاري؟
لا تتمتع الرهون العقارية العكسية بسمعة مثالية بسبب بعض عمليات الاحتيال التي تستهدف كبار السن المطمئنين. حتى الشركات ذات السمعة الطيبة تحاول خداع أصحاب المنازل للحصول على قروض عقارية عكسية من خلال التسويق غير النزيه: يرفع مكتب الحماية المالية للمستهلك دعوى قضائية ويضرب American Advisors Group بحد أقصى $1.1 مليون في أواخر عام 2021 بعقوبة على أحد أسماء الرهن العقاري العكسي. للتسويق المضلل.
لذا فإن القاعدة البسيطة هي: كن حذرًا للغاية بشأن تعريض منزلك للخطر.
لذا تعلم المزيد:
- مراجعة بطاقة أمريكان إكسبريس سنتوريون السوداء
- بطاقة ائتمان X1 - تحقق من كيفية التقديم.
- بطاقة القدر الائتمانية – كيفية الطلب عبر الإنترنت.
- مراجعة بطاقة Delta Skymiles® Reserve American Express – شاهد المزيد.
- تركز AmEx على تجربة العملاء من خلال الحساب الجاري الجديد والتطبيق المعاد تصميمه
- اكتشف مكافآت بطاقة المكافآت® واعرف كيف تعمل
