القروض على الظهر كيف تعمل

إذا كان لديك دفعة أولى صغيرة على منزلك، فإن القرض الإضافي يمكن أن يساعدك في تجنب بعض رسوم الرهن العقاري الإضافية. ومع ذلك، فإن هذه الأنواع من القروض ليست خالية من التكاليف والعيوب الخاصة بها. وهنا ما تحتاج إلى معرفته.

ما هو القرض المثقل؟

القرض الإضافي هو رهن عقاري ثانٍ - عادةً ما يكون قرضًا على حقوق الملكية في المنزل أو خط ائتمان، والمعروف أيضًا باسم HELOC - يمكنك استخدامه إلى جانب الرهن العقاري الخاص بك.

يستخدم مشتري المنازل قرضًا إضافيًا لتجنب دفع تكاليف تأمين الرهن العقاري الخاص، والذي يسري عادةً عندما تكون دفعتك المقدمة أقل من 20% من سعر بيع المنزل. يعتبر PMI بمثابة وثيقة تأمين لحماية المقرضين في حالة تأخرك عن سداد مدفوعاتك أو تأخرك عن السداد بالكامل.

تقدم اتفاقية الرهن العقاري المتراكب عادة رهنًا عقاريًا أساسيًا يعادل 80% من قيمة منزلك، بالإضافة إلى منتج حقوق الملكية في المنزل لتغطية الفرق بين دفعتك المقدمة و20% المتبقية.

عادة ما يكون معدل الفائدة على القرض الإضافي أعلى من معدل الفائدة على الرهن العقاري الأول، والمعدل متغير، مما يعني أنه يزداد بمرور الوقت.

أصبح الإقراض المتتابع شائعًا خلال طفرة الإسكان في أوائل ومنتصف العقد الأول من القرن الحادي والعشرين. على سبيل المثال، في عام 2006، استخدم حوالي 30% من مشتري المنازل في مدينة نيويورك واحدة من هذه البرامج، وفقاً لتقرير صادر عام 2007 عن مركز فورمان في جامعة نيويورك.

تتيح محفظة القروض لأصحاب المنازل المحتملين شراء المنزل الذي يريدونه وتجنب PMI دون دفع 20% أو أكثر نقدًا. ولكن هذا يجعل منازلهم أيضًا أكثر عرضة للتخلف عن سداد أقساطها.

عندما انفجرت فقاعة الإسكان الوطنية في أواخر العقد الأول من القرن الحادي والعشرين، كان أصحاب المساكن الذين لديهم حقوق ملكية أقل أكثر عرضة للتخلف عن سداد أقساط المساكن مقارنة بأصحاب المساكن الذين لديهم حقوق ملكية كبيرة.

لا تزال الرهن العقاري الإضافي موجودًا، ولكنه نادر. وقال جيف براون، مدير الصناعة ومقرض الرهن العقاري في شركة أكسيا هوم لونز: "لقد تراجعت الشعبية، ولكن المقرضين الذين يقدمون هذه الرهن العقاري الثانوي أصبحوا أيضًا أكثر تشددًا إلى حد كبير".

حتى مع الارتفاع الأخير في أسعار المساكن، فإنها لم تشهد عودة كبيرة. وبحسب رالف ديبوجنارا، الرئيس التنفيذي لشركة Home Qualified المتخصصة في توفير الموارد العقارية الرقمية، فإن "هذه المطالب تراجعت مع توسع منتجات الرهن العقاري التي تتطلب دفعة أولى أقل من 20% ولا تتطلب PMI".

أنواع القروض الإضافية

يمكنك هيكلة الرهن العقاري الإضافي بعدة طرق. فيما يلي تفصيل للخيارات المختلفة بناءً على قرضك العقاري الأساسي، والقرض الإضافي، والدفعة المقدمة.

قرض 80/10/10. يعد هذا الخيار مفيدًا بالنسبة للقروض التقليدية، والتي تتضمن رهنًا عقاريًا أساسيًا يغطي 80% من سعر البيع، ومرفق قرض إضافي يغطي 10%، ودفعة أولى تغطي 10% المتبقية.

قرض 80/15/5. يعمل هذا الخيار مثل قرض 80-10-10، ولكن بدلاً من إيداع 10% واقتراض المبلغ المتبقي 10% من خلال قرض إضافي، يمكنك ببساطة إيداع 5% وتمويل المبلغ المتبقي 15% بقرض منزل ثان.

قرض 75/15/10. هذا الخيار متاح عند شراء شقة، والذي يتضمن قرض ضمان بقيمة 15% ودفعة أولى بقيمة 10%. يرجع السبب الرئيسي في ذلك إلى أن أسعار الرهن العقاري للوحدات السكنية تميل إلى الارتفاع عندما تكون نسبة القرض إلى القيمة أعلى من 75%.

قرض 80/20. وكانت الخطة، التي كانت شائعة في السنوات التي سبقت أزمة الإسكان في عام 2007، لا تتطلب أي دفعة أولى على الإطلاق. ما عليك سوى الحصول على الرهن العقاري الأساسي لتغطية 80% من سعر البيع ودفع المبلغ المتبقي 20% مع القرض الثانوي. ومع ذلك، فإن هذا الترتيب المتبادل لم يعد شائعًا.

إيجابيات وسلبيات القروض المتراكمة

عند التفكير في الحصول على قرض عقاري إضافي، من المهم فهم الإيجابيات والسلبيات.

مزايا القروض الإضافية

يمكن أن يوفر لك المال. قد يكلفك PMI ما بين 0.3% إلى 1.5% من مبلغ قرضك كل عام. لذا، إذا كان قرضك العقاري هو $250,000، فيمكنك الحصول على أقساط PMI بقيمة $750 إلى $3,750 سنويًا. وهذا يعادل دفعات شهرية تتراوح بين $62.50 إلى $312.50، بالإضافة إلى رأس المال والفائدة التي تدفعها للمقرض وضرائب الملكية.

اعتمادًا على تكلفة قرضك العقاري الثاني على شكل أقساط شهرية، فقد ينتهي بك الأمر إلى دفع مبلغ أقل من PMI. لكن ديبوجنارا يقول إن كلا الطريقتين يمكن تحقيقهما بسهولة. وأضاف أن "بعض الرهن العقاري الثانوي للقروض الإضافية له أسعار فائدة أعلى بكثير". "في هذه الحالة، من المرجح أن يكون الدفع أعلى من دفعة PMI." تأكد من إجراء عملية حسابية لمعرفة الخيار الأفضل لحالتك.

يمكنك خصم الفائدة من كلا القروض. تسمح لك مصلحة الضرائب الداخلية بخصم ما يصل إلى $750,000 من الفائدة المدفوعة على الرهن العقاري المؤهل (أو $375,000 إذا كنت متزوجًا ولكنك تقدم إقرارًا ضريبيًا منفصلاً). يتضمن ذلك قروض حقوق الملكية في المنزل وخطوط الائتمان على حقوق الملكية في المنزل المستخدمة لشراء أو بناء أو تحسين منزل بشكل كبير واستخدامه كضمان.

إن دمج هذه المدخرات في حسابك لتحديد ما إذا كان القرض الإضافي سيوفر لك المال قد يؤدي إلى تعقيد الأمور. بالإضافة إلى ذلك، ما لم تتحدث إلى متخصص في الضرائب، فمن الصعب أن تعرف بالضبط المبلغ الذي يمكنك توفيره - أو ما إذا كان من الضروري تقسيم خصوماتك والمطالبة بخصومات فائدة الرهن العقاري.

يمكنك الاحتفاظ بخط الائتمان العقاري HELOC لأغراض أخرى. قرض البناء هو قرض تثبيت، أي أنك تتلقى مبلغ القرض بالكامل دفعة واحدة وتسدده على أقساط. ومع ذلك، مع HELOC، يمكنك الحصول على شكل من أشكال الائتمان المتجدد أثناء عمليات السحب التي يمكنك سدادها واقتراضها مرة أخرى بمرور الوقت لدفع تكاليف التجديدات وغيرها من النفقات.

عيوب القروض المتتالية

قد تؤدي تكاليف التسوية إلى خفض القيمة. بالإضافة إلى رسوم إغلاق قرضك العقاري الأول، قد يتعين عليك أيضًا دفع رسوم إغلاق قرض منزلك أو HELOC. ومع ذلك، يقدم بعض المقرضين منتجات حقوق الملكية في المنزل بتكاليف إغلاق منخفضة أو بدون تكاليف إغلاق. يجب عليك معرفة ما يتقاضاه المُقرض حتى تتمكن من تضمينه في حساباتك.

حتى لو كانت تكاليف الإغلاق منخفضة، فقد لا يكون الفاتورة ضدك، وقد ينتهي الأمر بدفع PMI إلى أن يكون أرخص من الحصول على قرض منزل ثانٍ.

وقد يؤدي هذا إلى جعل إعادة التمويل أكثر صعوبة. إذا حصلت على قرض إضافي من مقرض غير المقرض الذي قدم لك قرضك العقاري الأول (وهو الوضع النموذجي)، فقد يكون من الأنسب لك إعادة تمويل منزلك لاحقًا للحصول على الدفعة أو صعوبة أسعار الفائدة المنخفضة.

يرجع ذلك إلى أنه ما لم تقم بأخذ قرض إعادة تمويل كبير بما يكفي لسداد قرضك العقاري الثاني، فيجب على كلا المقرضين الموافقة على إعادة التمويل. قد يكون إقناع اثنين من المقرضين أمرًا صعبًا، خاصةً إذا انخفضت قيمة منزلك منذ شرائه.

قد ترتفع التكاليف مع مرور الوقت. إذا كان القرض الثاني الذي تحصل عليه هو HELOC بمعدل فائدة قابل للتعديل، فلا تقم فقط بتأسيس حساباتك على التكلفة الحالية لكل خيار.

يمكن أن تتقلب الأسعار العائمة مع أسعار الفائدة على مؤشر السوق. نظرًا لأنه من المستحيل التنبؤ بكيفية تحرك أسعار الفائدة في السوق، فمن المستحيل أيضًا أن تعرف على وجه التحديد المبلغ الذي قد يكلفك إياه سعر الفائدة المتغير. إذا كانت ميزانيتك محدودة ولا يمكنك التعامل مع زيادة أقساط الرهن العقاري بمرور الوقت، فقد لا يكون القرض المرتبط بمعدل فائدة قابل للتعديل خيارًا جيدًا.

كيف تتأهل للحصول على قرض إضافي؟

قد يكون التأهل للحصول على قرض إضافي أمرًا صعبًا لأن مقرضي الرهن العقاري الثاني قد يكون لديهم متطلبات أهلية مختلفة. على الرغم من أن التفاصيل قد تختلف من مُقرض إلى آخر، إلا أنه للحصول على الموافقة على كلا النوعين من القروض، فأنت تحتاج عادةً إلى ما يلي:

• مصداقية. عادة ما تكون درجة FICO 620 أو أعلى مطلوبة للحصول على قرض عقاري أساسي، ولكن الحد الأدنى للدرجة للقرض العقاري الثانوي يمكن أن يكون 680 أو أعلى.
• نسبة الدين إلى الدخل. يريد مقرضو الرهن العقاري رؤية نسبة الدين إلى الدخل 43% أو أقل، وهذا يشمل القروض المنزلية الأولية والثانوية.

لاحظ أن الدفعات الأولية المنخفضة تترجم عادة إلى أسعار فائدة أعلى.

بدائل القروض الإضافية

ابحث عن القروض بدون PMI. يقدم بعض المقرضين قروضًا تقليدية بدون PMI حتى لو لم يكن لديك دفعة أولى 20%. اعتمادًا على المُقرض، قد يقتصر هذا على مشتري المنازل لأول مرة أو خطط الدخل المنخفض، أو قد يتعين عليك الموافقة على سعر أعلى قليلاً.

كما هو الحال مع قروض الرهن العقاري، تأكد من الأرقام للتأكد من أنك لا تدفع أكثر من PMI على المدى الطويل.

سدد رصيدك بسرعة. عادةً ما يضيف مقرضو الرهن العقاري التقليديون PMI إلى قرضك عندما تكون نسبة القرض إلى القيمة أكبر من 80%، ولكن في النهاية يجب أن يكون رصيد قرضك أقل من هذه العتبة. يجب على المقرضين بموجب القانون إزالة PMI تلقائيًا بمجرد وصول نسبة القرض إلى القيمة إلى 78% بناءً على القرض الأصلي وقيمة المنزل.

إذا كنت تتوقع ضربة كبيرة أو تدفقًا نقديًا لسداد دفعات إضافية، فقد يساعدك ذلك في تقليل رصيد قرضك بشكل أسرع والوصول إلى النقطة التي لم تعد بحاجة فيها إلى التأمين.

إذا كنت تواجه صعوبة في سداد رصيدك وتعتقد أن قيمة منزلك قد ارتفعت وأنك عند أو أقل من 80%، فيمكنك الحصول على تقييم منزلي. إذا كنت مؤهلاً، فيمكنك أن تطلب من المُقرض حذف PMI يدويًا.

انتظر حتى يكون لديك ما يكفي. في حين أن هناك العديد من الطرق لشراء منزل الآن وتجنب PMI، فمن الأفضل الانتظار حتى يتوفر لديك ما يكفي من النقود لسداد دفعة أولى 20%.

إن حفظ 20% اللازم لتجنب PMI قد يستغرق سنوات. ولكن إذا كنت تعتقد أنك تستطيع توفير المال بسرعة كافية، فقد يستحق الأمر الانتظار.

يتعلم أكثر:

• مراجعة بطاقة أمريكان إكسبريس سنتوريون السوداء

• بطاقة ائتمان X1 - تحقق من كيفية التقديم.

• بطاقة القدر الائتمانية – كيفية الطلب عبر الإنترنت.

• مراجعة بطاقة Delta Skymiles® Reserve American Express – شاهد المزيد.

• تركز AmEx على تجربة العملاء من خلال الحساب الجاري الجديد والتطبيق المعاد تصميمه

• اكتشف مكافآت بطاقة المكافآت® واعرف كيف تعمل