من السهل أن تنجرف وراء الإثارة المحيطة بشراء منزل محتمل - ولكن قبل أن تبدأ في البحث، عليك أولاً التركيز على ميزانية شراء منزلك.
ما هو حجم القرض العقاري الذي يمكنك تحمله كل شهر؟ ما هي نقطة السعر لهذه الدفعة؟ هذه هي الأسئلة الأساسية التي يجب عليك الإجابة عليها.
إن معرفة هذه الأرقام يمكن أن تساعدك في تحديد توقعات واقعية وقابلة للإدارة وإبقاء بحثك عن شقة على المسار الصحيح. وهنا كيفية التعرف عليهم.
ما الذي تستطيع تحمله؟
أولاً، عليك أن يكون لديك فهم جيد لمواردك المالية، وخاصة إجمالي الدخل الذي تحصل عليه كل شهر والأقساط الشهرية لأي دين عليك (قروض الطلاب، قروض السيارات، وما إلى ذلك).
بشكل عام، وفقًا لفريدي ماك، يذهب مبلغ يتراوح بين 25% إلى 28% من دخلك الشهري لسداد الرهن العقاري. يمكنك إدخال هذه الأرقام (بالإضافة إلى دفعتك المقدمة المقدرة) في حاسبة القدرة على تحمل الرهن العقاري لتقسيم المدفوعات الشهرية التي يمكنك تحملها وسعر المنزل الذي تريده.
لاحظ أن هذا مجرد تقدير تقريبي. يجب عليك أيضًا أن تأخذ بعين الاعتبار ثبات الدخل. إذا كان دخلك متقلبًا أو غير متوقع، فقد ترغب في خفض دفعاتك الشهرية لتخفيف الضغوط المالية.
الرهن العقاري الذي يمكنك تحمله مقابل. الرهن العقاري الذي تتأهل له
على الرغم من أن الخطوات المذكورة أعلاه قد تعطيك فكرة جيدة عما يمكنك تحمله، إلا أن المبلغ الذي تحصل عليه قد لا يتطابق مع ما يعتقد المقرض العقاري أنك تستحقه عند تقديم الطلب.
يقوم مقرضو الرهن العقاري بتحديد مبلغ قرضك وقسطك الشهري بناءً على عدة عوامل، بما في ذلك:
التصنيف الائتماني: يؤثر تصنيفك الائتماني بشكل كبير على معدل الفائدة الخاص بك، والذي يلعب دورًا كبيرًا في دفعاتك الشهرية وتكاليف الاقتراض الطويل الأجل. عادةً ما تعني درجة الائتمان المرتفعة معدلات فائدة أقل (ومدفوعات شهرية أقل). وبحسب شركة فاني ماي، فإن أدنى المعدلات عادة ما يتم حجزها للمقترضين الذين تبلغ قروضهم 740 نقطة أو أكثر.
نسبة الدين إلى الدخل: ينظر مقرضو الرهن العقاري أيضًا إلى نسبة الدين إلى الدخل (DTI)، والتي تخبرك بمقدار دخلك الشهري الذي تغطيه ديونك. كلما كان معدل DTI الخاص بك منخفضًا، كلما كان بإمكانك الدفع أكثر. وفقًا لفاني ماي، يرغب المقرضون عمومًا في ألا يتجاوز إجمالي ديونك، بما في ذلك أقساط الرهن العقاري المقترحة، 36% من راتبك (رغم أنك قد تكون مؤهلاً في بعض الحالات لما يصل إلى 50% DTI).
صافي ثروتك ومدخراتك: يمكن أن يؤثر المبلغ الذي تدخره في البنك وأي حساب IRA أو 401(k) أو الأسهم أو السندات أو الاستثمارات الأخرى أيضًا على قرضك. إذا كان لديك المزيد من النقود، فإن المخاطر التي تتعرض لها تكون أقل وقد تؤثر على مبلغ المال الذي يرغب المقرضون في إقراضك إياه.
مدة القرض: تتمتع القروض طويلة الأجل بمدفوعات شهرية أقل لأنها توزع الرصيد على فترة زمنية أطول. على سبيل المثال، بمتوسط سعر الفائدة اليوم وهو 5.23%، فإن قرض عقاري بقيمة $300,000 دولار لمدة 30 عامًا مع دفعة أولى تبلغ 10% سيكلف حوالي $1,487 دولار شهريًا للقرض لمدة 30 عامًا. وفي الوقت نفسه، فإن نفس المبلغ الذي يبلغ 300 ألف طن متري سوف يكلف 2048 طن متري على مدى 15 عاما ــ بزيادة قدرها 1600 طن متري تقريبا شهريا (على أساس متوسط معدل 4.381 طن متري على مدى 15 عاما).
نوع القرض: نوع القرض الذي تحصل عليه مهم أيضًا. على سبيل المثال، قروض FHA لها حد أقصى للقرض لا يمكنك تجاوزه. يبلغ الحد الأقصى لقرض الولاية لـ FHA هذا العام $420,680، وفقًا لوزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية. القروض التقليدية أعلى (تصل إلى $647,200 في معظم الأسواق)، في حين أن الرهن العقاري الضخم يقدم حدودًا أكبر.
نوع الاهتمام: سواء اخترت قرضًا بمعدل فائدة ثابت أو متغير، فإنه يلعب أيضًا دورًا مهمًا. تبدأ القروض ذات المعدلات القابلة للتعديل عادةً بمعدل فائدة أقل على القرض ولكنها تزيد بمرور الوقت. يبدأ القرض ذو السعر الثابت بمعدل فائدة أعلى ولكنه يظل كما هو طوال عمر القرض.
عند التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري، يقدم لك المُقرض تقديرًا للقرض، والذي يتضمن مبلغ القرض ومعدل الفائدة والدفعات الشهرية وتكلفة القرض الإجمالية. يمكن أن تختلف أسعار القروض بشكل كبير من مقرض إلى آخر، لذا يجب عليك البحث عن أسعار من عدة شركات مختلفة لضمان الحصول على أفضل صفقة.
ما هي الرسوم الأخرى التي قد يضيفها الرهن العقاري؟
في حين أن رأس المال والفائدة يشكلان الجزء الأكبر من دفعتك الشهرية للقرض العقاري، إلا أن رسومًا أخرى قد تضاف إلى إجمالي دفعتك.
- تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI): إذا كانت دفعتك المقدمة أقل من 20% من سعر الشراء، فقد يتطلب منك المقرض العقاري التقليدي شراء تأمين الرهن العقاري الخاص - وهو نوع من تأمين الرهن العقاري الذي يساعد في حماية القرض إذا توقف مالك المنزل عن سداد مدفوعات بوليصة التأمين الخاصة بالوكالة ومدفوعاتهم المنزلية الشهرية. على الرغم من أنه يمكنك عادةً إزالته بمجرد الوصول إلى حقوق الملكية 20%، إلا أن دفعات الرهن العقاري الخاصة بك سترتفع بشكل كبير في البداية.
- ضرائب الملكية: من الشائع ربط ضرائب الملكية بأقساط الرهن العقاري الشهرية. تذهب هذه المدفوعات عادةً إلى حساب الضمان ويتم إصدارها تلقائيًا عند استحقاق الفاتورة. حتى لو لم يتم تجميع ضرائب الممتلكات الخاصة بك، فهذه لا تزال تكاليف جديدة يجب تحصيلها على أساس شهري.
كيفية التأهل للحصول على قرض عقاري أكبر
إذا لم تكن مؤهلاً للحصول على الرهن العقاري الذي تحتاجه لشراء منزل أحلامك، فهناك طرق لتحسين أهليتك.
أولاً، اعمل على تحسين درجة الائتمان الخاصة بك. إذا كنت مؤهلاً للسعر الأقل، فيمكنك الشراء في نطاق السعر الأعلى.
على سبيل المثال: لنفترض أن أعلى دفعة قرض عقاري يمكنك تحملها هي $1,500. بمعدل فائدة 5%، تبلغ ميزانية شراء منزلك حوالي $280,000. إذا كنت مؤهلاً لمعدل الفائدة 3%، فستحصل على قرض بقيمة $356,000 - أي ما يقرب من $70,000 أكثر.
يمكنك أيضًا زيادة دخلك من خلال العمل بدوام جزئي أو إضافي. عندما تقوم بتخفيض ديونك، ستتمكن أيضًا من الحصول على قرض أكبر. كلما زاد الدخل الذي يمكنك الحصول عليه شهريًا، كلما كان المقرضون أكثر استعدادًا لإقراضك.
