عندما تفكر في الاستثمار العقاري، ربما يكون منزلك هو أول ما يتبادر إلى ذهنك. وبطبيعة الحال، فإن المستثمرين العقاريين لديهم العديد من الخيارات الأخرى عندما يتعلق الأمر باختيار الاستثمار، وليس فقط العقارات المادية.
لقد أصبح العقار أداة استثمارية شائعة على مدى السنوات الخمسين الماضية. وفيما يلي بعض من أفضل الخيارات للمستثمرين الأفراد، وأسباب الاستثمار.
الأطروحة المركزية
- يعتبر العقار فئة أصول في حد ذاته، ويجب أن يكون على الأقل جزءًا من محفظة متنوعة.
- إحدى الطرق الرئيسية التي يمكن للمستثمر من خلالها كسب المال في مجال العقارات هي أن يصبح مالكًا لعقار للإيجار.
- يحاول لاعبو البينبول شراء العقارات منخفضة القيمة، وترميمها وبيعها لتحقيق الربح.
- توفر صناديق الاستثمار العقاري (REITs) تعرضًا غير مباشر للعقارات دون الحاجة إلى امتلاك أو تشغيل أو تمويل العقارات.
السعر التاريخي
لقد تم اعتبار العقارات منذ فترة طويلة استثمارًا قويًا، ولسبب وجيه. قبل عام 2007، كانت بيانات العقارات التاريخية تشير إلى أن الأسعار قد تستمر في الارتفاع إلى أجل غير مسمى. باستثناءات قليلة، ارتفع متوسط سعر بيع المنازل في الولايات المتحدة سنويا بين عامي 1963 و2007 ــ بداية الكساد الأعظم. انخفضت أسعار العقارات بشكل طفيف في بداية جائحة كوفيد-19 في ربيع عام 2020. ومع ذلك، مع طرح لقاح وتراجع مخاوف الجائحة، تسارعت أسعار المساكن لتصل إلى مستويات قياسية بحلول عام 2022.
يوضح هذا الرسم البياني الصادر عن بنك الاحتياطي الفيدرالي في سانت لويس متوسط أسعار البيع بين عام 1963 والربع الأول من عام 2022 (أحدث البيانات المتاحة). تشير المنطقة المظللة باللون الرمادي الفاتح إلى الركود في الولايات المتحدة.
عقارات للإيجار
عندما تستثمر في العقارات الإيجارية، فإنك تصبح مالكًا للعقار - لذا عليك أن تفكر في مدى ملاءمتك لهذا الدور. باعتبارك مالكًا للعقار، فأنت مسؤول عن أشياء مثل سداد قرضك العقاري، وضرائب الممتلكات والتأمين، وصيانة ممتلكاتك، والعثور على مستأجرين، وحل المشكلات.
إذا لم تقم بتعيين مدير عقارات للتعامل مع التفاصيل، فإن المالك العقاري هو استثمار عملي. اعتمادًا على وضعك، قد تكون رعاية الممتلكات والمستأجرين مهمة تستغرق 24 ساعة في اليوم، طوال أيام الأسبوع - وهي ليست ممتعة دائمًا. ومع ذلك، من خلال اختيار الممتلكات والمستأجرين بعناية، يمكنك تقليل خطر حدوث مشاكل كبيرة.
إحدى الطرق التي يكسب بها أصحاب العقارات المال هي عن طريق تحصيل الإيجار. يعتمد مقدار الإيجار الذي يمكنك تحصيله على مكان الإيجار. ومع ذلك، قد يكون تحديد أفضل سعر للإيجار صعبًا، لأنه إذا فرضت سعرًا مرتفعًا للغاية، فسوف تدفع المستأجر بعيدًا، وإذا فرضت سعرًا منخفضًا للغاية، فسوف تترك المال على الطاولة. تتمثل الاستراتيجية الشائعة في تحصيل إيجار كافٍ لتغطية النفقات حتى يتم سداد الرهن العقاري، حيث يتحول معظم الإيجار عند هذه النقطة إلى ربح.
طريقة رئيسية أخرى يكسب بها أصحاب العقارات المال هي من خلال التقدير. إذا ارتفعت قيمة ممتلكاتك، فيمكنك بيعها لتحقيق ربح (عندما يحين الوقت المناسب) أو اقتراض الأسهم لاستثمارك التالي. على الرغم من أن العقارات تميل إلى الارتفاع في القيمة، إلا أنه لا توجد ضمانات.
وينطبق هذا بشكل خاص خلال فترات التقلبات الشديدة في سوق الإسكان، وأحدثها خلال جائحة كوفيد-19. من فبراير 2020 إلى مارس 2022، ارتفع متوسط سعر المساكن في الولايات المتحدة بمقدار مذهل بلغ 38%. ومع هذا الارتفاع الحاد، تساءل كثيرون عما إذا كان السعر بسبب الانهيار.
اقلب المنزل
مثل المتداولين اليوميين الذين يبعدون أميالاً عن المستثمرين الذين يشترون ويحتفظون بالعقارات، فإن المضاربين في العقارات سلالة مختلفة تمامًا عن مالكي العقارات الذين يشترون ويستأجرون. يشتري لاعبو البينبول العقارات للاحتفاظ بها لفترة قصيرة من الزمن - عادة لا تزيد عن ثلاثة إلى أربعة أشهر - ثم يبيعونها بسرعة لتحقيق الربح.
هناك طريقتان رئيسيتان لعكس الخصائص:
- الإصلاحات والتحديثات. باستخدام هذه الطريقة، يمكنك شراء عقار تعتقد أن قيمته سترتفع بعد إجراء بعض الإصلاحات والتحديثات. من الناحية المثالية، سوف تتمكن من إنجاز المهمة في أسرع وقت ممكن ثم بيعها بسعر أعلى من إجمالي استثمارك (بما في ذلك التجديدات).
- الاحتفاظ بها وإعادة بيعها. يعمل هذا النوع من الانعكاس بشكل مختلف. بدلاً من شراء عقار وإصلاحه، قم بالشراء في سوق سريع الارتفاع، واحتفظ به لعدة أشهر، ثم بيعه لتحقيق ربح.
مع أي نوع من أنواع النسخ المتطابق، فإنك تتعرض لخطر عدم القدرة على تفريغ الأصول بمعدل مربح. قد يكون هذا تحديًا لأن الفنلنديين غالبًا لا يملكون ما يكفي من النقود في متناول اليد لسداد قروض العقارات على المدى الطويل. ومع ذلك، عندما يتم ذلك بشكل صحيح، يمكن أن يكون التداول وسيلة مربحة للاستثمار في العقارات.
صندوق الاستثمار العقاري
يتم تشكيل صندوق الاستثمار العقاري (REIT) عندما يتم تشكيل شركة (أو صندوق) لاستخدام أموال المستثمرين لشراء وتشغيل وبيع العقارات المنتجة للدخل. يتم تداول صناديق الاستثمار العقاري في البورصات الرئيسية، تمامًا مثل الأسهم وصناديق الاستثمار المتداولة في البورصة (ETFs).
للتأهل كشركة استثمار عقاري، يجب على الشركة إعادة 90% من أرباحها الخاضعة للضريبة إلى المساهمين في شكل أرباح. وبهذه الطريقة، تتجنب صناديق الاستثمار العقاري دفع ضريبة الدخل على الشركات، في حين تخضع الشركات العادية للضريبة على أرباحها، مما يؤدي إلى استنزاف العائدات التي يمكنها إعادتها إلى المساهمين.
على غرار أسهم العائدات العادية، تعد صناديق الاستثمار العقاري مناسبة للمستثمرين الذين يريدون دخلاً منتظماً، على الرغم من أنها توفر أيضًا فرصًا للتقدير. تستثمر صناديق الاستثمار العقاري في مجموعة متنوعة من العقارات، مثل مراكز التسوق (حوالي ربع صناديق الاستثمار العقاري متخصصة في هذه الصناعات)، ومرافق الرعاية الصحية، والرهن العقاري، والمباني المكتبية. بالمقارنة مع أنواع أخرى من الاستثمارات العقارية، تتمتع صناديق الاستثمار العقاري بميزة السيولة العالية. 5
مجموعة الاستثمار العقاري
مجموعة الاستثمار العقاري (REIG) تشبه صندوق الاستثمار الإيجاري الصغير. إذا كنت ترغب في امتلاك عقار للإيجار ولكنك لا تريد متاعب المالك، فقد تكون مجموعة الاستثمار العقاري هي الحل بالنسبة لك.
تقوم شركة بشراء أو بناء سلسلة من المباني، وعادة ما تكون شققًا، ثم تسمح للمستثمرين بالانضمام إلى المجموعة عن طريق شرائها من خلال الشركة. يجوز لمستثمر واحد أن يمتلك وحدة سكنية فردية واحدة أو أكثر. لكن الشركة التي تدير مجموعة الاستثمار تدير جميع الوحدات وتكون مسؤولة عن الصيانة والدعاية وإيجاد المستأجرين. وفي مقابل هذه الإدارة، تتقاضى الشركة نسبة من الإيجار الشهري. 6
هناك عدة إصدارات من مجموعات الاستثمار. في الإصدار القياسي، يكون عقد الإيجار باسم المستثمر وتتقاسم جميع الوحدات جزءًا من الإيجار لتجنب الشغور المؤقت. وهذا يعني أنه حتى لو كان منزلك شاغراً، فلديك ما يكفي من المال لسداد الرهن العقاري.
تعتمد جودة مجموعة الاستثمار بشكل كامل على الشركة التي تقدمها. من الناحية النظرية، إنها طريقة آمنة للدخول في الاستثمار العقاري، ولكن المجموعات يمكن أن تفرض نوع الرسوم المرتفعة التي تعاني منها صناعة صناديق الاستثمار المشترك. كما هو الحال مع جميع الاستثمارات، فإن البحث هو المفتاح.
شركة شراكة محدودة في العقارات
تعتبر الشراكة العقارية المحدودة (RELP) مشابهة لمجموعة الاستثمار العقاري. هي شركة أنشئت لشراء وحفظ مجموعة من العقارات، وفي بعض الأحيان العقارات فقط. ومع ذلك، فإن RELPs لها عمر افتراضي محدود.
مديري العقارات ذوي الخبرة أو شركات تطوير العقارات كشركاء عامين. ويتم بعد ذلك البحث عن مستثمرين خارجيين لتمويل مشاريع عقارية مقابل الحصول على حصة من العقار كشريك محدود. قد يتلقى الشركاء توزيعات دورية من عائدات عقار RELP، ولكن الدفع الفعلي يحدث عند بيع العقار - لتحقيق ربح كبير إذا كنت محظوظًا - ويتم حل RELP.
تعتمد جودة مجموعة الاستثمار بشكل كامل على الشركة التي تقدمها. من الناحية النظرية، إنها طريقة آمنة للدخول في الاستثمار العقاري، ولكن المجموعات يمكن أن تفرض نوع الرسوم المرتفعة التي تعاني منها صناعة صناديق الاستثمار المشترك. كما هو الحال مع جميع الاستثمارات، فإن البحث هو المفتاح.
صندوق العقارات
تستثمر صناديق العقارات بشكل أساسي في صناديق الاستثمار العقاري وشركات العقارات. إنها توفر فرصة الحصول على استثمارات عقارية متنوعة برأس مال قليل نسبيًا. وبناءً على استراتيجيتهم وأهدافهم في التنويع، فإنهم يقدمون للمستثمرين مجموعة أوسع من خيارات الاستثمار مقارنة بشراء صناديق الاستثمار العقاري الفردية.
مثل صناديق الاستثمار العقاري، هذه الصناديق سائلة إلى حد ما. ومن بين الفوائد المهمة الأخرى للمستثمرين الأفراد هي المعلومات التحليلية والبحثية التي يقدمها الصندوق. وقد يتضمن ذلك تفاصيل الأصول المشتراة ووجهات نظر الإدارة بشأن الربحية والأداء لاستثمارات عقارية محددة وكفئة أصول. يمكن للمستثمرين الأكثر مضاربة الاستثمار في مجموعة من صناديق الاستثمار العقاري المتبادلة وترجيح بعض أنواع العقارات أو المناطق بشكل تكتيكي لتحقيق أقصى قدر من العائدات.
لماذا الاستثمار في العقارات؟
يمكن للعقارات أن تعزز ملف المخاطرة/العائد لمحفظة المستثمر وتوفر عوائد تنافسية معدلة حسب المخاطر. بشكل عام، يظهر سوق العقارات تقلبات منخفضة، خاصة عند مقارنته بالأسهم والسندات.
كما أن العقارات جذابة أيضًا مقارنة بمصادر الدخل الأكثر تقليدية. وتتداول فئة الأصول عادة بعلاوة عائد مقارنة بسندات الخزانة الأميركية، وهي جذابة بشكل خاص في بيئة أسعار الفائدة المنخفضة لسندات الخزانة الأميركية.
التنوع والحماية
ومن فوائد الاستثمار في العقارات أيضًا إمكانية تنويعها. إن العقارات لها ارتباط منخفض، وفي بعض الحالات سلبي، مع فئات الأصول الرئيسية الأخرى - وهذا يعني أن العقارات ترتفع عادة عندما تنخفض الأسهم. وهذا يعني أن إضافة العقارات إلى المحفظة الاستثمارية يمكن أن يقلل من تقلباتها ويوفر عائدا أعلى لكل وحدة من المخاطر. كلما كان الاستثمار العقاري مباشرًا، كان التحوط أفضل: تعكس المركبات المتداولة علنًا مثل صناديق الاستثمار العقاري الأداء العام لسوق الأوراق المالية.
وبما أن العقارات المباشرة تتمتع بدعم مادي، فإنها تعاني أيضاً من قلة الصراعات بين المديرين والوكلاء، أو مدى اعتماد مصالح المستثمر على نزاهة وكفاءة المديرين والمدينين. وتوفر أشكال الاستثمار غير المباشرة أيضًا قدرًا من الحماية. على سبيل المثال، تتطلب صناديق الاستثمار العقاري (REITs) نسبة مئوية دنيا من الأرباح (90%) يتم دفعها كأرباح.
التحوط من التضخم
وتنبع قدرة العقارات على التحوط من التضخم من الارتباط الإيجابي بين نمو الناتج المحلي الإجمالي والطلب على العقارات. مع توسع الاقتصاد، يؤدي الطلب على العقارات إلى ارتفاع الإيجارات، مما يؤدي بدوره إلى ارتفاع قيم رأس المال. ونتيجة لهذا، يميل القطاع العقاري إلى الحفاظ على القدرة الشرائية لرأس المال من خلال نقل بعض الضغوط التضخمية إلى المستأجرين وامتصاص بعض الضغوط التضخمية في شكل ارتفاع قيمة رأس المال.
قوة الرافعة المالية
بالإضافة إلى صناديق الاستثمار العقاري، يوفر الاستثمار في العقارات للمستثمرين أداة لا يستطيع مستثمرو سوق الأوراق المالية استخدامها: الاستفادة من الرافعة المالية. يعني الاستدانة استخدام الديون لتمويل مشتريات أكبر من النقد الذي لديك. إذا كنت ترغب في شراء سهم، ما لم تكن تشتري بالهامش، فيجب عليك دفع القيمة الكاملة للسهم عند تقديم أمر الشراء. ومع ذلك، فإن النسبة التي يمكنك اقتراضها لا تزال أقل بكثير من العقارات، وذلك بفضل شكل سحري من التمويل يسمى الرهن العقاري.
تتطلب معظم الرهن العقاري التقليدي دفعة أولى بقيمة 20%. ومع ذلك، اعتمادًا على المكان الذي تعيش فيه، قد تتمكن من العثور على قرض عقاري بمبلغ يصل إلى 5% فقط. وهذا يعني أنك تدفع جزءًا من القيمة الإجمالية وتتحكم في كامل العقار وحقوق الملكية فيه. وبطبيعة الحال، فإن مبلغ الرهن العقاري الخاص بك سوف يؤثر على مقدار الملكية التي لديك فعليا في العقار، ولكن بمجرد توقيع الوثيقة، يمكنك التحكم فيها.
وهذا يشجع المستثمرين العقاريين وأصحاب العقارات. بإمكانهم الحصول على قرض عقاري ثانٍ على منزلهم ودفع دفعة أولى على عقارين أو ثلاثة عقارات أخرى. سواء كانوا يؤجرون هذه الأصول لجعل المستأجرين يسددون قروضهم العقارية، أو ينتظرون فرصة لبيعها لتحقيق ربح، فإنهم يسيطرون على الأصول، حتى ولو كانوا يدفعون جزءا بسيطا فقط من القيمة الإجمالية.
كيف أضيف عقارًا إلى محفظتي؟
بالإضافة إلى شراء العقارات بشكل مباشر، يمكن للمستثمرين العاديين أيضًا شراء صناديق الاستثمار العقاري أو الصناديق التي تستثمر في صناديق الاستثمار العقاري. صناديق الاستثمار العقاري هي استثمارات جماعية تمتلك و/أو تدير العقارات أو تمتلك الرهن العقاري.
لماذا يُنظر إلى العقارات باعتبارها وسيلة للتحوط من التضخم؟
تميل أسعار العقارات إلى الارتفاع مع التضخم. ويرجع ذلك إلى أن التضخم يؤدي إلى زيادة التكاليف بالنسبة لشركات بناء المنازل، والتي يتعين تمريرها إلى مشتري المنازل الجديدة. وتزداد أيضًا أسعار العقارات الموجودة مع التضخم. إن الاحتفاظ بقرض عقاري بمعدل فائدة ثابت يجعل دفعاتك الشهرية الثابتة أكثر تكلفة في ظل ارتفاع التضخم. بالإضافة إلى ذلك، باعتبارك مالكًا للعقار، يمكنك زيادة الإيجار لمواكبة التضخم.
لماذا تتأثر أسعار العقارات بأسعار الفائدة؟
نظرًا لأن العقارات من الأصول الضخمة والمكلفة، فغالبًا ما يكون الاقتراض ضروريًا لتمويل شرائها. وبسبب هذا، فإن ارتفاع أسعار الفائدة يجعل دفعات الرهن العقاري على القروض الجديدة (أو القروض ذات أسعار الفائدة القابلة للتعديل مثل القروض ذات أسعار الفائدة القابلة للتعديل) أكثر تكلفة. وقد يؤدي هذا إلى ردع المشترين الذين يتعين عليهم مراعاة التكلفة الشهرية لنقل العقار.
النتيجة النهائية
يمكن أن يكون العقار استثمارًا قويًا يتمتع بالقدرة على توليد دخل ثابت وبناء الثروة. ومع ذلك، فإن أحد عيوب الاستثمار في العقارات هو عدم السيولة: الصعوبة النسبية في تحويل الأصول إلى نقد وتحويل النقد إلى أصول.
على عكس معاملة الأسهم أو السندات التي يمكن إكمالها في ثوانٍ، يمكن أن تستغرق معاملة العقارات أشهرًا حتى تكتمل. إن العثور على الطرف المقابل المناسب قد يستغرق أسابيع، حتى مع مساعدة الوسيط. وبطبيعة الحال، توفر صناديق الاستثمار العقاري وصناديق الاستثمار العقاري المشتركة سيولة أفضل وأسعار سوق أفضل. ومع ذلك، فإنها تأتي على حساب تقلبات أعلى وفوائد تنويع أقل، لأنها ترتبط بشكل أكبر بسوق الأسهم الإجمالية مقارنة بالاستثمار العقاري المباشر.
كما هو الحال مع أي استثمار، يجب عليك أن تبقي توقعاتك واقعية وأن تقوم بواجباتك وتجري أبحاثك قبل اتخاذ أي قرارات.
يتعلم أكثر:
-
-
-
-
مراجعة بطاقة Delta Skymiles® Reserve American Express – شاهد المزيد.
-
تركز AmEx على تجربة العملاء من خلال الحساب الجاري الجديد والتطبيق المعاد تصميمه
-
