القروض على الظهر كيف تعمل

إذا كان لديك دفعة أولى صغيرة على منزلك، يمكن أن يساعدك القرض الإضافي على تجنب بعض رسوم الرهن العقاري الإضافية. ومع ذلك، فإن هذه الأنواع من القروض لا تخلو من تكاليفها وعيوبها. إليك ما تحتاج إلى معرفته.

ما هو القرض المثقل؟

القرض الإضافي هو رهن عقاري ثانٍ - عادةً ما يكون قرض ملكية منزل أو خط ائتمان، يُعرف أيضًا باسم HELOC - والذي يمكنك استخدامه بجانب قرضك العقاري.

يستخدم مشتري المنازل قرضًا إضافيًا لتجنب دفع تكاليف تأمين الرهن العقاري الخاص، والذي عادةً ما يسري مفعوله عندما تكون الدفعة الأولى أقل من 20% من سعر بيع المنزل. يعمل مؤشر مديري المشتريات (PMI) بمثابة بوليصة تأمين لحماية المقرضين إذا تخلفت عن سداد مدفوعاتك أو تخلفت عن السداد تمامًا.

عادةً ما تقدم اتفاقية الرهن العقاري اللاحق رهنًا عقاريًا أساسيًا يساوي 80% من قيمة منزلك، بالإضافة إلى منتج ملكية المنزل لتغطية الفرق بين الدفعة الأولى و20% المتبقية.

عادة ما يكون سعر الفائدة على القرض الإضافي أعلى من الرهن العقاري الأول، ويكون المعدل متغيرًا، مما يعني أنه يزيد بمرور الوقت.

أصبح الإقراض على الظهر شائعًا خلال طفرة الإسكان في أوائل العقد الأول من القرن الحادي والعشرين وحتى منتصفه. على سبيل المثال، في عام 2006، استخدم حوالي 30 بالمائة من مشتري المنازل في مدينة نيويورك واحدًا، وفقًا لتقرير صدر عام 2007 عن مركز فورمان في جامعة نيويورك.

تتيح محفظة القروض لأصحاب المنازل المحتملين شراء المنزل الذي يريدونه وتجنب مؤشر مديري المشتريات (PMI) دون دفع 20% ​​أو أكثر نقدًا. ولكنه يجعل منازلهم أيضًا أكثر عرضة للتخلف عن السداد.

وعندما انفجرت فقاعة الإسكان الوطنية في أواخر العقد الأول من القرن الحادي والعشرين، كان أصحاب المساكن الذين لديهم قدر أقل من الأسهم أكثر عرضة للتخلف عن السداد من أصحاب المنازل الذين لديهم قدر كبير من الأسهم.

لا تزال القروض العقارية على الظهر موجودة، ولكنها نادرة. وقال جيف براون، مدير الصناعة ومقرض الرهن العقاري في شركة Axia Home Loans: "لقد تضاءلت الشعبية، لكن المقرضين الذين يقدمون هذه القروض العقارية الثانوية شددوا قيودهم بشكل كبير".

وحتى مع الارتفاع الأخير في أسعار المنازل، فإنها لم تشهد عودة كبيرة. وفقًا لرالف ديبوغنارا، الرئيس التنفيذي للموارد العقارية الرقمية Home Qualified، "تضاءلت هذه المطالب مع توسع منتجات الرهن العقاري التي تتطلب دفعة مقدمة أقل من 20% ولا تتطلب مؤشر مديري المشتريات."

أنواع القروض على الظهر

يمكنك هيكلة الرهن العقاري بعدة طرق. فيما يلي تفصيل للخيارات المختلفة بناءً على الرهن العقاري الأساسي والدفعة الأولى.

قرض 80/10/10. يستحق هذا الخيار النظر في القروض التقليدية، والتي تشمل الرهن العقاري الأساسي الذي يغطي 80% من سعر البيع، وتسهيلات القرض الإضافي التي تغطي 10%، والدفعة الأولى التي تغطي 10% المتبقية.

قرض 80/15/5. يعمل هذا الخيار مثل قرض 80-10-10، ولكن بدلاً من إيداع 10% واقتراض 10% المتبقية من خلال قرض على الظهر، يمكنك ببساطة إيداع 5% وتمويل 15% المتبقية بقرض منزل ثانٍ.

قرض 75/15/10. يتوفر هذا الخيار عند شراء شقة، والتي تتضمن قرض ضمان بقيمة 15% ودفعة مقدمة بقيمة 10%. ويرجع ذلك أساسًا إلى أن معدلات الرهن العقاري للشقة تميل إلى أن تكون أعلى عندما تكون نسبة القرض إلى القيمة أعلى من 75%.

قرض 80/20. ولم تتطلب الخطة، التي حظيت بشعبية كبيرة في السنوات التي سبقت أزمة الإسكان عام 2007، أي دفعة أولى على الإطلاق. كل ما عليك فعله هو الحصول على الرهن العقاري الأساسي لتغطية 80% من سعر البيع ودفع المبلغ المتبقي 20% مع القرض الثانوي. ومع ذلك، فإن هذا الترتيب على الظهر لم يعد شائعا.

إيجابيات وسلبيات القروض على الظهر

عند التفكير في الرهن العقاري، من المهم أن نفهم إيجابيات وسلبيات.

مزايا القروض على الظهر

يمكن أن يوفر لك المال. قد يكلفك مؤشر مديري المشتريات (PMI) ما بين 0.3% إلى 1.5% من مبلغ القرض الخاص بك كل عام. لذلك، إذا كان الرهن العقاري الخاص بك هو $250,000، فيمكنك الحصول على أقساط مؤشر مديري المشتريات (PMI) من $750 إلى $3,750 سنويًا. وهذا يعادل دفعات شهرية تتراوح من $62.50 إلى $312.50، بالإضافة إلى أصل المبلغ والفائدة التي تدفعها على القرض والضرائب العقارية.

اعتمادًا على تكلفة الرهن العقاري الثاني الخاص بك على أقساط شهرية، قد ينتهي بك الأمر إلى دفع أقل من مؤشر مديري المشتريات (PMI). لكن ديبوجنارا يقول إنه يمكن تحقيق كلا الطريقتين بسهولة. وأضاف: "بعض الرهون العقارية الثانوية للقروض المتأخرة لديها معدلات فائدة أعلى بكثير". "في هذه الحالة، من المرجح أن تكون الدفعة أعلى من دفعة مؤشر مديري المشتريات." تأكد من إجراء العمليات الحسابية لمعرفة الخيار الأفضل لموقفك.

يمكنك خصم الفائدة من كلا القرضين. تسمح لك مصلحة الضرائب الأمريكية بخصم ما يصل إلى $750,000 من الفوائد المدفوعة على الرهون العقارية المؤهلة (أو $375,000 إذا كنت متزوجًا ولكنك تقدم إقرارًا ضريبيًا منفصلاً). يتضمن ذلك قروض ملكية المنازل وقروض HELOC المستخدمة لشراء أو بناء أو تحسين المنزل بشكل كبير كضمان.

إن دمج هذه المدخرات في حساباتك حول ما إذا كان القرض الإضافي سيوفر لك المال يمكن أن يؤدي إلى تعقيد الأمور. أيضًا، ما لم تتحدث إلى أحد متخصصي الضرائب، فمن الصعب أن تعرف بالضبط مقدار المبلغ الذي يمكنك توفيره - أو إذا كان من الضروري تقسيم خصوماتك والمطالبة بخصومات فوائد الرهن العقاري.

يمكنك الاحتفاظ بـ HELOC لأغراض أخرى. قرض البناء هو قرض التثبيت، أي أنك تحصل على مبلغ القرض كاملاً دفعة واحدة وتقوم بسداده بالتقسيط. ومع ذلك، مع HELOC، يمكنك الحصول على شكل من أشكال الائتمان المتجدد أثناء عمليات السحب التي يمكنك سدادها والاقتراض مرة أخرى مع مرور الوقت لدفع تكاليف التجديدات والنفقات الأخرى.

مساوئ القروض على الظهر

تكاليف التسوية قد تقلل من القيمة. بالإضافة إلى رسوم إغلاق الرهن العقاري الأول، قد يتعين عليك أيضًا دفع رسوم إغلاق قرض منزلك أو HELOC. ومع ذلك، فإن بعض المقرضين يقدمون منتجات الأسهم المنزلية بتكاليف إغلاق منخفضة أو معدومة. يجب عليك معرفة ما يتقاضاه المُقرض حتى تتمكن من أخذه في الاعتبار في حساباتك.

حتى لو كانت تكاليف الإغلاق منخفضة، فقد لا تعمل الفاتورة ضدك، وقد ينتهي الأمر بدفع مؤشر مديري المشتريات (PMI) إلى أن يكون أرخص من الحصول على قرض منزل ثانٍ.

وهذا يمكن أن يجعل إعادة التمويل أكثر صعوبة. إذا حصلت على قرض متأخر من مقرض آخر غير المقرض الذي يقدم قرضك العقاري الأول (وهو الوضع المعتاد)، فقد يكون من الأفضل إعادة تمويل منزلك لاحقًا للحصول على أموالك أو خفض أسعار الفائدة.

وذلك لأنه ما لم تحصل على قرض إعادة تمويل كبير بما يكفي لسداد قرضك العقاري الثاني، يجب أن يوافق كلا المقرضين على إعادة التمويل. قد يكون إقناع اثنين من المقرضين أمرًا صعبًا، خاصة إذا انخفضت قيمة منزلك منذ شرائه.

وقد تزيد التكاليف مع مرور الوقت. إذا كان القرض الثاني الذي تحصل عليه عبارة عن HELOC بمعدل فائدة قابل للتعديل، فلا تعتمد حساباتك فقط على التكلفة الحالية لكل خيار.

يمكن أن تتقلب الأسعار العائمة مع أسعار الفائدة على مؤشر السوق. نظرًا لأنه من المستحيل التنبؤ بكيفية تحرك أسعار الفائدة في السوق، فمن المستحيل أن تعرف بالضبط مقدار السعر المتغير الذي قد يكلفك. إذا كانت ميزانيتك محدودة ولا تستطيع التعامل مع أقساط الرهن العقاري المتزايدة بمرور الوقت، فقد لا يكون القرض ذو السعر القابل للتعديل خيارًا جيدًا.

كيف يمكنك التأهل للحصول على قرض على الظهر؟

قد يكون التأهل للحصول على قرض ثانوي أمرًا صعبًا لأن مقرضي الرهن العقاري الثاني قد يكون لديهم متطلبات أهلية مختلفة. في حين أن التفاصيل قد تختلف من مُقرض لآخر، للحصول على الموافقة لكلا النوعين من القروض، فإنك تحتاج عادةً إلى ما يلي:

• مصداقية. عادةً ما تكون درجة FICO البالغة 620 أو أعلى مطلوبة للرهن العقاري الأساسي، ولكن الحد الأدنى لدرجة الرهن العقاري الثانوي يمكن أن يكون 680 أو أعلى.
• نسبة الدين إلى الدخل. يرغب مقرضو الرهن العقاري في رؤية نسبة الدين إلى الدخل تبلغ 43% أو أقل، وهذا يشمل قروض المنازل الأولية والثانوية.

لاحظ أن الدفعات الأولى المنخفضة غالبًا ما تترجم إلى أسعار فائدة أعلى.

بدائل القروض على الظهر

ابحث عن القروض بدون مؤشر مديري المشتريات (PMI). يقدم بعض المقرضين قروضًا تقليدية بدون مؤشر مديري المشتريات (PMI) حتى لو لم يكن لديك دفعة مقدمة تبلغ 20%. اعتمادًا على المُقرض، قد يقتصر هذا على مشتري المنازل لأول مرة أو خطط ذوي الدخل المنخفض، أو قد يتعين عليك الموافقة على سعر أعلى قليلاً.

كما هو الحال مع القروض المتأخرة، تحقق جيدًا من الأرقام للتأكد من أنك لا تدفع أكثر من مؤشر مديري المشتريات (PMI) على المدى الطويل.

سدد رصيدك بسرعة. عادةً ما يضيف مقرضو الرهن العقاري التقليديون مؤشر مديري المشتريات (PMI) إلى قرضك عندما تكون نسبة القرض إلى القيمة أكبر من 80%، ولكن في النهاية يجب أن يكون رصيد القرض الخاص بك أقل من هذا الحد. يُطلب من المقرضين بموجب القانون إزالة مؤشر مديري المشتريات (PMI) تلقائيًا بمجرد وصول القيمة الدائمة (LTV) الخاصة بك إلى 78% بناءً على القرض الأصلي وقيمة المنزل.

إذا كنت تتوقع حدوث ضربة كبيرة أو تدفق نقدي لإجراء دفعات إضافية، فيمكن أن يساعدك ذلك على تقليل رصيد قرضك بشكل أسرع ويوصلك إلى النقطة التي لم تعد بحاجة فيها إلى التأمين.

إذا كنت تكافح من أجل سداد رصيدك وتعتقد أن قيمة منزلك قد ارتفعت وأنت عند 80% أو أقل، فيمكنك الحصول على تقييم للمنزل. إذا كنت على حق، يمكنك أن تطلب من المُقرض حذف مؤشر مديري المشتريات (PMI) يدويًا.

انتظر حتى يكون لديك ما يكفي. في حين أن هناك العديد من الطرق لشراء منزل في الوقت الحالي وتجنب مؤشر مديري المشتريات (PMI)، فمن الأفضل الانتظار حتى يكون لديك ما يكفي من النقود لدفعة مقدمة قدرها 20%.

قد يستغرق توفير 20% اللازم لتجنب مؤشر مديري المشتريات (PMI) سنوات. ولكن إذا كنت تعتقد أنه يمكنك توفير المال بسرعة كافية، فقد يكون الأمر يستحق الانتظار.

يتعلم أكثر:

• مراجعة بطاقة أمريكان إكسبريس سنتوريون السوداء

• بطاقة ائتمان X1 - تحقق من كيفية التقديم.

• بطاقة القدر الائتمانية – كيفية الطلب عبر الإنترنت.

• مراجعة بطاقة Delta Skymiles® Reserve American Express – شاهد المزيد.

• تركز AmEx على تجربة العملاء من خلال الحساب الجاري الجديد والتطبيق المعاد تصميمه

• اكتشف مكافآت بطاقة المكافآت it® وتعرف على كيفية عملها