تبلغ تكاليف الإغلاق المرتبطة بإعادة تمويل الرهن العقاري عادةً ما بين 2% إلى 5% من مبلغ قرضك. ومع ذلك، يمكن دمج هذه الرسوم في قرضك الجديد دون الحاجة إلى إعادة تمويل تكاليف التسوية. مع إعادة التمويل بدون تكاليف إغلاق، فإنك لا تتجنب تكاليف الإغلاق بالكامل - بدلاً من ذلك، تقوم بتمويل تلك التكاليف كجزء من القرض. إذا كنت تخطط للبقاء في المنزل لفترة زمنية أقصر، فقد تفكر في إعادة التمويل دون رسوم المعاملات. فيما يلي الحقائق التي ستساعدك على اتخاذ قرارك.
ما هو إعادة التمويل بدون تكلفة التسوية؟
إعادة التمويل بدون تكاليف إغلاق هو إعادة تمويل يمكنك من خلاله الحصول على قرض دون دفع تكاليف إغلاق مقدمًا. وبدلاً من ذلك، يمكنك إقراضهم قرضًا أو دفع سعر فائدة أعلى لنفس الرصيد الأساسي.
في عملية إعادة التمويل النموذجية، يدفع المقترض رسومًا لمرة واحدة عند الإغلاق لتغطية التكاليف مثل رسوم التقييم، والبحث عن الملكية، والتأمين على الملكية، ورسوم التقديم.
كيف تعمل عملية إعادة التمويل بدون تكلفة التسوية؟
لا توجد تكاليف إغلاق لإعادة التمويل بدون تكاليف إغلاق، ولكن هناك مقايضات. ويتضمن ذلك فرض أسعار فائدة أعلى، مما قد يكلف أكثر على مدى عمر الرهن العقاري. يمكن أن يشمل إعادة التمويل دون تكاليف الإغلاق أيضًا رسومًا في التمويل بحيث لا يتم فرض الرسوم مقدمًا، بل يتم توزيعها على مدى عمر القرض.
تكاليف الإغلاق الشائعة لإعادة التمويل
وتبلغ تكاليف الإغلاق عادة ما بين 2% إلى 5% من مبلغ القرض. ومع ذلك، فإنها تختلف حسب الولاية. وفقًا لشركة ClosingCorp، فإن متوسط التكلفة الوطنية لإعادة تمويل منزل عائلي واحد في عام 2021 سيكون $2,375. بالإضافة إلى رسوم التقديم التي يفرضها بعض المقرضين ولا يفرضها البعض الآخر، فإن رسوم الإغلاق الشائعة تشمل:
رسوم التقييم: يتم فرض رسوم التقييم عندما يقوم مقيم محترف بفحص المنزل لتحديد قيمته قبل أن يقدم المقرض عرض رهن عقاري. يتراوح عادة من $300 إلى $450 أو أكثر.
التحقق من الائتمان: غالبًا ما يفرض المقرضون رسومًا لجمع تقرير الائتمان الخاص بك لتحديد ما إذا كنت مقترضًا مؤهلاً. يمكن أن يكلف $25 أو أكثر لكل مقترض.
رسوم التسوية: يفرض بعض المقرضين رسوم قرض، وعادة ما تكون حوالي 1% من المبلغ المقترض.
البحث عن العنوان: ما لم تكن تشتري منزلًا جديدًا، فسوف يبحث المقرضون في سجلات العنوان عن عناوين المنازل للتأكد من عدم وجود مشكلات تتعلق بالعنوان أو الامتياز. يمكن أن يكلف هذا حوالي $450.
تأمين الرهن العقاري: تتضمن معظم قروض FHA قسط تأمين الرهن العقاري مقدمًا. عادة 1.75% من مبلغ القرض. إذا كنت تقوم بعملية إعادة تمويل FHA المبسطة لتحويل قرض FHA إلى آخر، فإن الرسوم هي 0.1%.
رسوم تمويل إدارة المحاربين القدامى: عندما تقوم بإعادة تمويل قرض إدارة المحاربين القدامى الخاص بك، يجب عليك سداد نسبة مئوية من القرض الجديد إلى إدارة شؤون المحاربين القدامى. إذا كان هذا هو قرض VA الأول الخاص بك، فسوف تدفع رسوم تمويل قدرها 2.3%. إذا كنت تستخدم إعادة التمويل من قرض VA إلى آخر في قرض إعادة التمويل بفائدة مخفضة (IRRRL) أو VA Streamline، فإن رسوم التمويل هي 0.5%.
إيجابيات وسلبيات إعادة التمويل دون تكاليف التسوية
الايجابيات
- لا يتطلب دفع مقدم نقدي
- يمكنك توفير المال إذا كنت في المنزل لفترة قصيرة من الزمن
- نقطة التعادل المبكرة، رائعة للتجار
- يسمح لك باستخدام مدخراتك في مشاريع أخرى، مثل أعمال التجديد
سلبيات
- قد يكلفك الأمر أكثر إذا كنت في المنزل لفترات طويلة من الزمن
- قد تحتاج إلى دفع ثمن تأمين الرهن العقاري
- عادة ما يكون لديه مدفوعات شهرية أعلى
- عادة ما تكون أسعار الفائدة أعلى
متى تختار قرضًا عقاريًا بدون تكلفة إغلاق
من المهم أن تفهم المدة التي تخطط للبقاء فيها في العقار ومدى تأثير نقطة التعادل الخاصة بك على تكاليف المعاملات المحتملة.
- عندما يكون ذلك منطقيًا: إذا كنت تخطط للانتقال خلال عام وسوف يستغرق الأمر عامين إلى ثلاثة أعوام لاسترداد تكاليف المعاملة الخاصة بك، فحتى لو دفعت أكثر قليلاً، فلا يزال بإمكانك كسب مدخرات صافية على فائدة قرضك أثناء انتقالك.
- عندما لا يكون ذلك منطقيًا: إذا كنت تخطط للبقاء في العقار لعقود من الزمن، وستسترد تكاليف الإغلاق الأولية في غضون عامين أو ثلاثة أعوام، فإن الإغلاق مجانًا لا معنى له لأنك ستدفع المزيد على المدى الطويل.
وقال جريج ماكبرايد، كبير المحللين الماليين في بنكريت، إن "الفائدة الإضافية على القرض زادت بمرور الوقت". "وكلما طالت مدة القرض، كلما زادت التكلفة. إذا كان لديك القرض في العقود القليلة القادمة، فقد يتعين عليك دفع بعض رسوم الإغلاق.
إذا كنت تريد من المُقرض أن يدرج تكاليف الإغلاق في مبلغ إعادة التمويل، فيجب عليك التأكد من أن إجمالي دفعتك (الأصل والفائدة) أقل من المبلغ الذي دفعته لتكاليف الإغلاق مقدمًا. وهذا ليس هو الحال دائما.
وأضاف ماكبرايد أن دمج تكاليف المعاملات الخاصة بك في قرض عقاري جديد يؤثر أيضًا على نسبة القرض إلى القيمة (LTV). قد يؤدي هذا إلى تقليل قيمة منزلك إلى الحد الذي يتعين عليك فيه الآن دفع تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI) على أساس الدفع الشهري
طرق أخرى لتقليل تكاليف إعادة التمويل
إن الحصول على قرض عقاري بدون تكاليف إغلاق ليس هو السبيل الوحيد لتقليل تكاليف الرهن العقاري المقدمة. وفيما يلي بعض الطرق الأخرى لتقليل التكاليف التي تدفعها من جيبك:
- تحقق مما إذا كنت مؤهلاً للحصول على إعفاء: يتنازل بعض المقرضين عن رسوم التقييم للعملاء الحاليين أو المقترضين الذين لديهم حقوق ملكية منزلية كبيرة.
- خصم رسوم الطلب: إذا كنت تتقدم بطلب إلى أحد البنوك التي لديك حساب فيها بالفعل، اسألهم إذا كانوا يفرضون رسومًا للتقديم. يقدم العديد من المقرضين مثل هذه الخدمات الإضافية للعملاء الحاليين.
- التسوق: ربما يكون هذا هو أهم شيء يمكنك القيام به. احصل على عروض أسعار من العديد من المقرضين العقاريين وتأكد من مقارنة جميع الشروط المختلفة - ليس فقط أسعار الفائدة، ولكن تكاليف الإغلاق والرسوم الأخرى. العمل مع المُقرض للحصول على أفضل سعر.
هل إعادة التمويل بدون تكلفة التسوية مناسب لك؟
يمكن أن يكون إعادة التمويل دون تكاليف إغلاق خيارًا جيدًا لشخص لا يخطط للبقاء في المنزل لعدة سنوات. إذا كنت تخطط للبقاء في المنزل على المدى الطويل، فإن إعادة التمويل دون تكاليف الإغلاق قد تكلفك أكثر بمرور الوقت.
يتعلم أكثر:
