إيجابيات وسلبيات الرهن العقاري العكسي

إذا كنت تشاهد التلفاز، فمن المحتمل أنك رأيت أصواتًا مألوفة مثل الممثل توم سيليك وهو يروج للقروض العقارية العكسية كأداة لا تقدر بثمن لأي متقاعد. ومع ذلك، فإن كل منتج مالي له جانبان، لذا يجب عليك أن تزن بعناية إيجابيات وسلبيات الرهن العقاري العكسي.

ما هو الرهن العقاري العكسي؟

يسمح الرهن العقاري العكسي لأصحاب المنازل الذين تزيد أعمارهم عن 62 عامًا بتحويل رأس مال العقارات إلى نقد.

يتم تأمين الغالبية العظمى من الرهن العقاري العكسي من قبل إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA)، مما يعني أنه إذا تخلف المقترض عن سداد الدين، فسيتم سداده باستخدام احتياطيات FHA.

وتشير الحكومة إلى الرهن العقاري العكسي باسم "HECMs" أو قروض تحويل حقوق الملكية في المنزل، ويجب على المقترضين دفع قسط تأمين مقدما وقسط سنوي قدره 0.5% من القرض المستحق للمشاركة. يتم استخدام هذه الأقساط لتمويل احتياطيات FHA.

بالإضافة إلى الرهن العقاري العكسي المضمون من قبل إدارة الإسكان الفيدرالية، هناك نوعان آخران:

الرهن العقاري العكسي الخاص - يتوفر هذا النوع من الرهن العقاري من خلال مقرضين من القطاع الخاص ولا يخضع لخطوط الائتمان التابعة لإدارة الإسكان الفيدرالية (FHA).
الرهن العقاري العكسي لغرض واحد - وهو أقل شيوعًا ولا يمكن استخدام الأموال التي تحصل عليها من أحد هذه الرهون العقارية إلا لغرض محدد واحد، على سبيل المثال. ب. تجديد جزء من المنزل أو دفع ضريبة العقار. يمكنك العثور على هذه الخيارات من خلال بعض الحكومات المحلية والولائية والمنظمات غير الربحية.

كيف يعمل الرهن العقاري العكسي؟

يسمح لك الرهن العقاري العكسي بالحصول على المال دون الحاجة إلى دفع فواتيرك على الفور.

فكر في هذه الرياضيات: في الرهن العقاري التقليدي، إذا اقترضت $100,000 بمعدل ثابت 6.71% لمدة 30 عامًا، فسوف تدفع $648 شهريًا (أصل الدين والفائدة). إذا اقترضت $100,000 في رهن عكسي، فإن أقساط رأس المال والفائدة الشهرية المطلوبة منك هي صفر.

هل هذا جيد جدًا لدرجة يصعب تصديقها؟ حسنا إذن. سوف تظل مدينًا بالمال. لا يتعين عليك سداد الأموال إلا بعد بيع المنزل، أو الانتقال منه، أو الموت. إذا كان الأخير هو نهاية قرضك العكسي، فإن مسؤولية سداد الدين تقع على عاتق زوجك أو ورثتك، الذين قد يضطرون إلى بيع المنزل.

في مثال الرهن العقاري الخاص بنا بقيمة $100,000، يدفع المقترض حوالي $648 شهريًا. ومن هذا المبلغ يتم دفع حوالي $69 في الشهر الأول لتقليل رصيد القرض. أما بقية الدفعة - حوالي $447 - فهي عبارة عن فائدة، أو ما يفرضه المُقرض عليك مقابل اقتراض المال - بالإضافة إلى ضريبة عقارية متوسطة تقديرية، والتي تختلف حسب المنطقة. تستمر خطة السداد شهريًا، مع زيادة الدفعات الأصلية وفوائد أقل بمرور الوقت، حتى انتهاء مدة القرض.

يعكس الرهن العكسي هذه العملية. بدلاً من الدفع الشهري، لن يتعين عليك دفع أي شيء. ومع ذلك، هذا لا يعني أن القرض مجاني. يتم إضافة تكلفة الفائدة إلى رصيد الرهن العقاري، وبالتالي يزداد الرصيد في الشهر الثاني. وبما أن رصيد القرض أصبح الآن أكبر قليلاً وتكلفة الفائدة أعلى قليلاً، فإن هذه العملية تستمر حتى يتم سداد القرض. يتم سداد هذا المبلغ عادة خلال عام من تاريخ الانتقال أو الوفاة.

مزايا الرهن العقاري العكسي

يمكنك إدارة نفقات التقاعد بشكل أفضل

يواجه العديد من كبار السن انخفاضًا كبيرًا في الدخل بعد التقاعد، وقد تكون الأقساط الشهرية أكبر نفقاتهم. يسمح لك الرهن العقاري العكسي بتكملة دخلك المنخفض ومواصلة سداد فواتيرك.

لا داعي للتحرك

بدلاً من مغادرة منزلك، يسمح لك الرهن العقاري العكسي بالبقاء في مكانك (وربما البقاء بالقرب من الأصدقاء والعائلة). على الرغم من أن الرهن العقاري العكسي له تكاليف، إلا أن الحصول على رهن عقاري عكسي على المدى الطويل قد يكون أرخص من الانتقال وشراء منزل آخر أو استئجار مكان جديد.

لا يتوجب عليك دفع ضريبة على دخلك

لا يتم فرض ضرائب على الدخل الذي تحصل عليه من الرهن العقاري العكسي لأن مصلحة الضرائب تعتبر الأموال "من القرض". ومع ذلك، قد تكون اللوائح الضريبية معقدة، لذا تأكد من استشارة متخصص في الضرائب قبل الحصول على قرض عكسي.

أنت محمي إذا تجاوز الرصيد قيمة منزلك

وبما أن رصيد الرهن العقاري العكسي ينمو بمرور الوقت، فمن المحتمل أن يتجاوز القيمة السوقية العادلة للعقار. ومع ذلك، لا يجوز أن يتجاوز مبلغ الدين المستحق قيمة العقار، حيث أن الرهن العكسي هو مثال على التمويل غير القابل للرجوع. ونتيجة لذلك، في هذه الحالة، لا يستطيع المُقرض العقاري تقديم أي مطالبات ضد أصولك الأخرى أو ورثتك.

وريثك لديه خيار

تسمح الرهن العقاري العكسي للمقترضين بسداد الأقساط مبكرًا، ولكنها تنتهي عادةً عندما ينتقل المقترض أو يبيع المنزل أو يموت. في حالة إثبات الوصية، يكون لدى الورثة عدة خيارات: يمكنهم بيع العقار لسداد الدين ورفع حقوق الملكية إلى ما فوق رصيد القرض؛ إذا كانت قيمة العقار كافية، فيمكنك الاحتفاظ بالمنزل وإعادة تمويل رصيد الرهن العكسي، أو إذا تجاوز الدين قيمة العقار، فيمكن للوريث تسوية القرض عن طريق إعادة العقار إلى المقرض. يمكن للمقرض بعد ذلك رفع دعوى ضد شركة التأمين (عادة ما تكون FHA) للحصول على الرصيد غير المدفوع.

عيوب الرهن العقاري العكسي

عليك أن تدفع ثمنها

تتضمن تكلفة الرهن العقاري العكسي رسوم المُقرض (تصل إلى 1400 دولار في الرسوم الأولية، اعتمادًا على حجم قرضك)، ورسوم تأمين FHA، ورسوم الإغلاق. يمكن إضافة هذه التكاليف إلى رصيد القرض؛ ومع ذلك، فهذا يعني أن المقترض سيكون عليه ديون أكثر وحقوق ملكية أقل. وسوف تدفع أيضًا رسوم خدمة شهرية باهظة، والتي يمكن أن تزيد بما يصل إلى $35 إذا تم تعديل سعر الفائدة الخاص بك شهريًا.

لا يمكنك خصم الفائدة من ضرائبك حتى تسدد قرضك

يمكن خصم فائدة الرهن العقاري من الضرائب عند سداد قرضك العقاري، ولكن لا يمكنك خصم الفائدة على الرهن العقاري العكسي كل عام. لن تحصل على هذه الفائدة إلا عندما تسدد القرض فعليًا.

قد تنتهك متطلبات البرنامج الأخرى عن غير قصد

باختصار، يمكن أن يؤدي الرهن العقاري العكسي إلى انتهاك حدود أصول برنامج Medicaid ودخل الضمان الاجتماعي التكميلي (SSI). إنه أمر معقد، لذا تأكد من استشارة محامٍ متخصص في حقوق كبار السن أو عيادة قانونية قبل البحث عن برنامج الرهن العقاري العكسي.

قد يكون منزلك في الحجز العقاري

نظرًا لأن الرهن العقاري العكسي لا يتطلب دفع أقساط شهرية من رأس المال والفائدة، فإن عملية الحجز على العقار تبدو مستحيلة. لكن هذا ليس هو الحال؛ يمكن أن تحدث عمليات حجز الممتلكات إذا لم تمتثل لضرائب الملكية، أو تأمين أصحاب المنازل، أو رسوم اتحاد أصحاب المنازل المطلوبة.

قد لا تتمكن من التنقل بين تغييرات الحالة

يمكن أن تكون الرهن العقاري العكسي معقدًا، وعندما تتغير حالتك، يمكن أن تتغير أيضًا خيارات الرهن العقاري العكسي الخاصة بك. على سبيل المثال، إذا ذهبت إلى منشأة رعاية طويلة الأجل، فهل ستظل تعتبر مقيمًا في منزلك؟ إذا تزوجت بعد الحصول على رهن عكسي، هل سيتعين على زوجك الانتقال من العقار عند وفاتك؟ لمزيد من المعلومات حول هذه القضايا وغيرها، سيكون من الأفضل أن تتحدث إلى مُقرض، أو محامٍ متخصص في حقوق كبار السن، أو الاتصال بعيادة قانونية مجانية.

من هو المرشح المناسب للحصول على الرهن العقاري العكسي؟

هل يعد الرهن العكسي فكرة جيدة حقًا نظرًا للتعقيد المحتمل ومخاطر تعريض المنزل للخطر؟ بالنسبة لبعض أصحاب المنازل، قد تكون الإجابة نعم:

إذا كنت تخطط للبقاء في المنزل على المدى الطويل - نظرًا لأنك ستدفع تكاليف إغلاق إضافية من خلال الرهن العقاري العكسي، فسوف تحتاج إلى البقاء في المنزل لفترة كافية لتبرير التكلفة. لذا، إذا كان عمرك 62 عامًا، ولديك تاريخ من طول العمر، وتعتقد أن موقعك الحالي هو منزلك إلى الأبد، فقد يكون الرهن العقاري العكسي منطقيًا. وإذا كنت تعيش في سوق ترتفع فيه قيم العقارات بسرعة، فقد تصبح قيمة عقارك أعلى عندما تسدد أنت أو ورثتك القرض.
عندما تحتاج إلى المزيد من المال لتغطية نفقاتك اليومية، إذا كنت تواجه صعوبة في إدارة نفقات التقاعد، فإن الرهن العقاري العكسي يمكن أن يساعدك في توفير النقود اللازمة للتعامل مع هذه المهام. وبما أن مؤشر أسعار المستهلك يعكس زيادات حادة في العديد من فئات الإنفاق مثل الغذاء والبنزين، فقد تكون هذه هي احتياجاتك الفورية.

من هم المرشحون السيئون للحصول على قروض الرهن العكسي؟

هناك العديد من الدلائل التي تشير إلى أن الرهن العقاري العكسي ليس خيارًا جيدًا:

إذا كنت تخطط للانتقال، ضع في اعتبارك أنك ستحتاج إلى مدرج طويل لجعل الأمر يستحق دفع جميع تكاليف الإغلاق، وأقساط التأمين على الرهن العقاري، وغيرها من النفقات. لذا، إذا كنت تعتقد أنك قد تنتقل قريبًا إلى مكان جديد أو تنتقل إلى مكان أصغر، فابتعد عن الرهن العقاري العكسي.
الحاجة إلى الانتقال لأسباب صحية - يتطلب الرهن العقاري العكسي أن تعيش في المنزل، مما يعني أن الانتقال إلى دار رعاية أو نوع من المعيشة المدعومة قد يؤدي إلى اضطرارك إلى سداد قرضك. إذا كنت تشعر بالقلق باستمرار بشأن صحتك، فقد يكون من الحكمة تجنب الرهن العقاري العكسي.
ولكن إذا كنت تواجه صعوبة في دفع التكاليف الأخرى لمنزلك، فإن أحد أهم مكونات الرهن العقاري العكسي هو قدرتك على دفع ضرائب الممتلكات والتأمين على المنزل. وإذا كنت تواجه صعوبة في جمع المال لتغطية هذه النفقات الأساسية، فإن زيادة ديونك لا ينبغي أن تكون مطروحة على الطاولة.

إليك كيفية الحصول على قرض عكسي إذا كان مناسبًا لك

إذا كنت قد وزنت جميع الإيجابيات والسلبيات وتعتقد أن الرهن العقاري العكسي مفيد لك، فإليك كيفية الحصول عليه:

انظر إذا كنت مؤهلاً. للحصول على قرض عكسي، يجب أن تستوفي بعض المتطلبات الأساسية: يجب أن يكون عمرك 62 عامًا على الأقل، وأن تعيش في منزلك الخاص، وأن يكون لديك أصول كبيرة (عادةً 50% على الأقل).
التقِ بمستشار مالي معتمد من HUD. نظرًا لأن الرهن العقاري العكسي معقد للغاية، فسوف تحتاج إلى مقابلة خبير يمكنه إرشادك خلال جميع خياراتك.
مقارنة بين المقرضين المتعددين. يختلف كل مقرض عن الآخر ويفرض رسومًا مختلفة. تأكد من التحقق من مجموعة من الخيارات للعثور على أدنى تكاليف الدخول والتسوية، بالإضافة إلى الأسعار الأكثر تنافسية.
ناقش هذا الأمر مع ورثتك. إذا كنت تخطط لترك ممتلكاتك لأي شخص في منزلك، فيجب عليك مناقشة خطة الرهن العقاري العكسي معهم. تأكد من أنهم يفهمون ما يعنيه ذلك وماذا يجب عليهم فعله عندما تموت.

خلاصة القول: هل يجب عليك الحصول على قرض عكسي؟
لا تتمتع الرهن العقاري العكسي بسمعة مثالية بسبب بعض عمليات الاحتيال التي تستهدف كبار السن غير المطلعين. حتى الشركات ذات السمعة الطيبة تحاول خداع أصحاب المنازل لحملهم على الحصول على قروض عكسية من خلال التسويق غير النزيه: مكتب حماية المستهلك المالي يقاضي ويضرب American Advisors Group بحد أقصى $1.1 مليون في أواخر عام 2021 عقوبة لأحد أسماء الرهن العقاري العكسي. للتسويق المضلّل.

القاعدة البسيطة هي: كن حذرًا للغاية بشأن تعريض منزلك للخطر.

لذا تعلم المزيد:

• مراجعة بطاقة أمريكان إكسبريس سنتوريون السوداء
• بطاقة ائتمان X1 - تحقق من كيفية التقديم.
• بطاقة القدر الائتمانية – كيفية الطلب عبر الإنترنت.
• مراجعة بطاقة Delta Skymiles® Reserve American Express – شاهد المزيد.
• تركز AmEx على تجربة العملاء من خلال الحساب الجاري الجديد والتطبيق المعاد تصميمه
• اكتشف مكافآت بطاقة المكافآت® واعرف كيف تعمل