مثل العديد من أصحاب المنازل، يمكن أن يكون دفع الرهن العقاري الشهري هو أكبر حساب في قائمة التزاماتك المالية. حتى مع ارتفاع أسعار الفائدة، لا يزال بإمكانك تقليل أقساط السداد عن طريق طرح سؤال مهم على نفسك: هل يجب علي إعادة تمويل الرهن العقاري الخاص بي؟
هل يجب علي إعادة تمويل الرهن العقاري الخاص بي؟
مع ارتفاع أسعار الفائدة، قد لا يكون الآن هو الوقت المثالي للعديد من المقترضين لإعادة التمويل.
ومع ذلك، فإن الحسابات ليست بسيطة مثل مقارنة سعر الفائدة الذي حددته عندما تمت الموافقة على الرهن العقاري الخاص بك مع ما قد تكون مؤهلاً له الآن. ومع أخذ هذه العوامل الثلاثة في الاعتبار، يوصي بيل باكر، نائب الرئيس التنفيذي والمدير التنفيذي للعمليات في شركة American Financial Resources لمقرض الرهن العقاري، بما يلي:
[su_quote]المدخرات الشهرية بعد خصم الضريبة (الدفعة الجديدة مقارنة بالدفعة القديمة بعد أي معاملة تفضيلية ضريبية)؛ 2.) مقدار الوقت الذي أنوي أن أقضيه في المنزل؛ و3.) تكلفة الحصول على الرهن العقاري الجديد. بمجرد معرفة هذه الأشياء الثلاثة، يمكنك بعد ذلك حساب عائدك ومعرفة ما إذا كان إيجابيًا - بيل باكر، نائب الرئيس التنفيذي والرئيس التنفيذي للعمليات لمقرض الرهن العقاري American Financial Resources[/su_quote]
متى يكون من الجيد إعادة تمويل الرهن العقاري الخاص بك؟
بشكل عام، تعد إعادة التمويل قرارًا جيدًا إذا كانت توفر لك المال، وتبني الأصول، وتسدد رهنك العقاري بشكل أسرع. من الأفضل أن تتمكن من خفض أسعار الفائدة بمقدار النصف إلى ثلاثة أرباع وتخطط للبقاء في المنزل لفترة كافية لاسترداد تكاليف معاملاتك.
أسباب إعادة التمويل
أسعار فائدة منخفضة: يمكن أن توفر لك أسعار الفائدة وإعادة التمويل المنتظم أسعارًا أقل إذا انخفضت أسعار الفائدة منذ حصولك على الرهن العقاري لأول مرة.
توحيد الديون ذات الفائدة المرتفعة: يمكنك استخدام إعادة التمويل النقدي للاستفادة من حقوق ملكية منزلك وسداد أو سداد الديون ذات الفائدة المرتفعة مثل أرصدة بطاقات الائتمان.
القضاء على تأمين الرهن العقاري الخاص: إذا زادت قيمة منزلك، فيمكنك إعادة التمويل لتجنب دفع تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI).
إذن متى تكون إعادة التمويل فكرة سيئة؟ إذا كنت تخطط للانتقال في المستقبل القريب، فقد لا تكون إعادة التمويل حكيمة لأنه سيكون لديك القليل من الوقت لاسترداد تكاليفك.
ومع ذلك، فإن مسألة متى يتم إعادة التمويل لا تتعلق فقط بأسعار الفائدة أو الجدول الزمني الخاص بك. وذلك للتأكد من أن تصنيفك الائتماني جيد بما يكفي للتأهل للحصول على قرض إعادة التمويل الصحيح. تنطبق أفضل الأسعار والشروط على تلك التي تتمتع بأعلى التصنيفات الائتمانية، لذا تحقق من تقرير الائتمان الخاص بك لفهم ملف تعريف المخاطر الخاص بك بشكل كامل. إذا كان لديك رصيد كبير في بطاقة الائتمان أو فاتتك إحدى الدفعات مؤخرًا، فقد تبدو كمقترض أكثر خطورة.
لمزيد من المعلومات، راجع دليل Bankrate لأفضل وأسوأ أسباب إعادة التمويل.
ما المبلغ الذي يمكنني توفيره عن طريق إعادة التمويل؟
يعتمد المبلغ الذي يمكنك توفيره عن طريق إعادة التمويل على عوامل تشمل تكاليف الإغلاق، وعادة ما يتراوح بين 2% و5% من القرض الرئيسي. على سبيل المثال، إذا اقترضت $250,000 وتكلفة الإغلاق هي 4%، فسوف تكون مدينًا بمبلغ $10,000 عند التسوية.
بدلاً من طلب جميع الأموال مقدمًا، يسمح لك العديد من المقرضين بوضع تكلفة الإغلاق في رصيدك الرئيسي وتمويلها كجزء من القرض. ومع ذلك، ضع في اعتبارك أن إضافة هذه التكاليف إلى القرض لن يؤدي إلا إلى زيادة المبلغ الإجمالي للفائدة المتراكمة، الأمر الذي سيكلفك في النهاية المزيد.
لن تحصل على فوائد إعادة التمويل حتى تصل إلى نقطة التعادل، وتوفر أكثر مما تنفقه على التكاليف الأولية.
لن تحصل على فوائد إعادة التمويل حتى تصل إلى نقطة التعادل، وتوفر أكثر مما تنفقه على التكاليف الأولية. لتحديد نقطة التعادل لإعادة التمويل، قم بتقسيم تكاليف الإغلاق على المبلغ الذي توفره كل شهر للمدفوعات الجديدة.
على افتراض أن إعادة التمويل توفر لك $150 شهريًا، فإن تكلفة إغلاق القرض الجديد هي $4,000:
لذا، إذا قمت بإغلاق قرض جديد اليوم، فسوف تصل إلى نقطة التعادل رسميًا خلال عامين وما يزيد قليلاً عن شهرين. إذا عشت لمدة خمس سنوات أخرى بعد ذلك، فإن المدخرات ستتراكم بالفعل - $9,000 إجمالاً.
يمكنك استخدام حاسبة التعادل لإعادة التمويل من Bankrate لمعرفة المدة التي سيستغرقها استرداد تكاليف إعادة تمويل الرهن العقاري الخاص بك. إذا كنت تعتقد أنه يمكنك بيع المنزل قبل تحقيق التعادل، فقد لا تكون إعادة التمويل تستحق العناء.
مثال على إعادة تمويل الرهن العقاري
لنفترض أنك اشتريت رهنًا عقاريًا بقيمة $320.000 لمدة 30 عامًا بسعر ثابت قدره 6.23%. دفعتك الشهرية هي $1,966. ستدفع ما يقرب من $707,901 على مدار مدة هذا القرض، بما في ذلك $387,901 فائدة.
لنفترض الآن أنه بعد 15 عامًا من القرض، قمت بدفع $86,551 كأصل و$257,499 فائدة، وتريد إعادة تمويل المبلغ المتبقي $233,449 في الرصيد الأساسي بقرض جديد بسعر فائدة ثابت لمدة 15 عامًا بقيمة 5,11% .
سيخفض القرض الجديد قرضك العقاري الشهري إلى $1,859 شهريًا، مما يضيف $107 إضافيًا إلى ميزانيتك الشهرية. خلال مدة القرض، ستدفع $334,756، منها $101,307 فائدة. أضف $344.050 من أصل المبلغ والفائدة التي دفعتها على قرضك العقاري السابق، وستكون التكلفة الإجمالية $678.806.
| الرهن العقاري الحالي | إعادة التمويل | |
|---|---|---|
| الدفع الشهري | $1,966 | $1,859 |
| سعر الفائدة | 6.23% | 5.11% |
| إجمالي المدفوعات | $707,901 | $678,806 |
| الادخار | $0 | $29,095 |
كم من الوقت يستغرق إعادة تمويل الرهن العقاري؟
إعادة تمويل الرهن العقاري لا يحدث بين عشية وضحاها. ينطبق هنا أيضًا نفس العمل الذي يقوم به الرهن العقاري الأول الخاص بك - التحقق من دخلك، والتحقق من الائتمان والديون، وتقييم العقار، والاكتتاب والإغلاق. اعتبارًا من أبريل 2022، استغرق متوسط إعادة التمويل 48 يومًا، أو حوالي شهر ونصف، وفقًا لشركة ICE Mortgage Technology.
يمكن لبعض المقرضين إتمام الصفقات بشكل أسرع بفضل العمليات الآلية عبر الإنترنت. عند النظر في خيارات إعادة التمويل، اسأل كل مُقرض عن متوسط وقت الإغلاق وتكلفة الإغلاق المقدرة التي سيتعين عليك دفعها.
هل إعادة التمويل تستحق العناء؟
إذا كان ذلك يحرر الأموال في ميزانيتك الشهرية أو يقلل من التكلفة الإجمالية للقرض، فإن إعادة التمويل تستحق العمل والمال.
ومع ذلك، لا توجد طريقة واحدة صحيحة للقيام بذلك – هناك طرق متعددة لإعادة تمويل الرهن العقاري الخاص بك. ربما ترغب في التحول من الرهن العقاري ذو السعر المتغير إلى قرض بسعر فائدة ثابت بمعدل شهري ثابت، أو تقصير مدة القرض من 30 إلى 15 عامًا وتوفير الكثير من رسوم الفائدة على نفسك. يمكنك أيضًا التبديل بسهولة من رهن عقاري لمدة 30 عامًا إلى رهن عقاري آخر لمدة 30 عامًا بسعر فائدة أقل.
بالإضافة إلى ذلك، توفر إعادة التمويل طريقة للخروج من مؤشر مديري المشتريات (PMI) بعد تجميع حصة ملكية تبلغ 20% في منزلك.
يختار العديد من أصحاب المنازل إعادة التمويل المنتظم بسعر ثابت لخفض أسعار الفائدة وتزويدهم بفترة سداد مريحة. يرغب بعض الأشخاص في دفع رسوم شهرية أقل لتحرير الأموال لتغطية نفقات أخرى، مثل السفر. ب. الرسوم الدراسية أو قرض السيارة.
في حين أن خيارات التقسيط والأجل يمكن أن تساعدك على توفير المال، فإن الدفع مقابل إعادة التمويل يمكن أن يساعدك على اقتراض المزيد من المال. مع هذا النهج، يسمح لك القرض الجديد بسحب أموال إضافية يمكن استخدامها في أنشطة مالية أخرى، مثل ) أو مشاريع التجديد الكبرى.
هناك إيجابيات وسلبيات لدفع تكاليف إعادة التمويل، لذلك عليك أن تفكر مليًا فيما تريد أن تفعله بالمال لتحديد ما إذا كان يجب عليك زيادة حجم قرض المنزل الخاص بك. من خلال تحمل المزيد من الديون، ينتهي بك الأمر إلى جعل سداد الرهن العقاري الخاص بك أكثر صعوبة وربما أكثر تكلفة.
يتعلم أكثر:
