على الرغم من أن بنك الاحتياطي الفيدرالي لا يحدد أسعار الرهن العقاري بشكل مباشر، إلا أنه يمارس نفوذه. يتم تحديد أسعار الرهن العقاري من خلال العوامل الاقتصادية مثل التضخم وقوة سوق العمل والاتجاهات الاقتصادية والسياسة النقدية لمجلس الاحتياطي الفيدرالي، والتي تحددها لجنة السوق المفتوحة الفيدرالية.
كان بنك الاحتياطي الفيدرالي مشغولاً بالحفاظ على التضخم تحت السيطرة في عام 2022، لكنها معركة شاقة. لقد رفع بنك الاحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة أربع مرات حتى الآن مع تجاوز التضخم 8%. ويتوقع الخبراء رفع أسعار الفائدة مرة أخرى في اجتماع لجنة السوق المفتوحة الفيدرالية المقبل المقرر يوم الأربعاء. وسوف يؤدي هذا إلى إحداث تغييرات كبيرة في كافة أرجاء الاقتصاد الأميركي ــ وخاصة سوق الإسكان.
واصل القراءة لمعرفة المزيد عن العلاقة بين بنك الاحتياطي الفيدرالي، وأسعار الرهن العقاري، وسوق الإسكان.
ما هو الدور الذي يلعبه بنك الاحتياطي الفيدرالي؟
تأسس بنك الاحتياطي الفيدرالي الأمريكي في عام 1913، ويتكون من 12 بنكًا احتياطيًا فيدراليًا إقليميًا و24 فرعًا، ويحكمه مجلس محافظين، وجميعهم أعضاء مصوتين في هيئة صنع السياسات في بنك الاحتياطي الفيدرالي، وهي لجنة السوق المفتوحة الفيدرالية.
تتولى لجنة السوق المفتوحة الفيدرالية مسؤولية تحديد السياسة النقدية الشاملة لتحقيق الاستقرار في الاقتصاد ونموه. ويحقق البنك المركزي هذا الهدف جزئيا من خلال تحديد سعر الفائدة على الأموال الفيدرالية، وهو السعر المرجعي الذي تقترض به البنوك الأموال وتقرضها. عندما يرفع بنك الاحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة، فإن البنوك عادة ما تمرر هذه الزيادة إلى المستهلكين، مما يؤدي إلى ارتفاع تكاليف الاقتراض الإجمالية في الولايات المتحدة. وهذا يؤثر على المشترين المحتملين للمنزل.
قال المدير المالي، جريج ماكبرايد: "يواصل الاحتياطي الفيدرالي سياسته الطموحة في رفع أسعار الفائدة لمكافحة التضخم، والأهم من ذلك، أنه يُخفّض الآن حيازاته من سندات الخزانة والرهون العقارية بمعدل ضعف معدل الأشهر الثلاثة الماضية. السندات المدعومة بالقروض". موقع Bankrate الشقيق لـ CNET. وأضاف أن "كلا العاملين يشيران إلى زيادات أخرى في أسعار الرهن العقاري، على الأقل حتى يتباطأ التضخم بشكل كبير".
العوامل المؤثرة على أسعار الرهن العقاري
العوامل الكلية
وصلت أسعار الرهن العقاري إلى أعلى مستوى لها منذ عام 2008، فوق 6%، بسبب سياسة بنك الاحتياطي الفيدرالي، والظروف الاقتصادية العامة، والتضخم المستمر وسوق العمل القوية. إذا رفع بنك الاحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة، فهذا لا يعني أن أسعار الرهن العقاري سوف ترتفع بالتزامن مع ذلك ــ لأن سوق الرهن العقاري ربما تكون قد وضعت في الحسبان بالفعل الارتفاع المتوقع. وقال ماكبرايد "إن أسعار الرهن العقاري لن تتغير نتيجة لهذه الزيادة في الأسعار، لكنها ستستجيب للتغيرات المتوقعة في التضخم وأسعار الفائدة وصحة الاقتصاد".
ومع ذلك، تضاعفت أسعار الرهن العقاري أكثر من الضعف منذ بداية العام لتصل إلى نحو 6%. قرض عقاري ثابت لمدة 30 عامًا بقيمة 500,000 $ بسعر فائدة 6.5% يعادل حوالي 2,900 $ في أقساط شهرية؛ 3.5% و $2,200 في دفعات شهرية.
العوامل الدقيقة
ولكن هناك عوامل أخرى يمكن أن تؤثر على أسعار الرهن العقاري. عندما يتباطأ حجم القروض، يخفض المقرضون أسعار الفائدة ويخففون متطلبات الاقتراض. قد يكون المقترضون الذين لديهم تصنيف ائتماني أقل من المتوسط أكثر احتمالية للحصول على قرض عقاري في بيئة ذات أسعار فائدة مرتفعة.
عندما يتعلق الأمر بكيفية اتخاذ البنوك لقرارات الإقراض، فإن العوامل الاقتصادية الكلية لا تشكل سوى جزء من المعادلة. هناك عدد قليل من العوامل الأكثر تحديدًا التي تحدد معدل الرهن العقاري الخاص بك. وتشمل هذه:
- لك درجة الائتمان
- موقع المنزل
- سعر المنزل
- لك دفعة مبدئية
- ال مبلغ القرض
- ال نوع القرض ومدته
- نوع من سعر الفائدة.
كيف يؤثر قرار بنك الاحتياطي الفيدرالي على أسعار الرهن العقاري
على الرغم من أن بنك الاحتياطي الفيدرالي لا يحدد أسعار الرهن العقاري بشكل مباشر، فإن قراراته بشأن سعر الأموال الفيدرالية تؤثر في نهاية المطاف على أسعار الرهن العقاري وسوق الإسكان الأوسع. وقال تايلور مار، نائب كبير الاقتصاديين في شركة ريدفين للوساطة العقارية: "عادةً، عندما يرفع بنك الاحتياطي الفيدرالي سعر الفائدة على الأموال الفيدرالية، فإنه يتسبب في ارتفاع أسعار الفائدة الأخرى في الاقتصاد، مثل أسعار الرهن العقاري، معه".
عندما يرفع بنك الاحتياطي الفيدرالي تكاليف الاقتراض، فإن عدد الأشخاص الذين يقترضون يقل. وقد أدى ذلك إلى انخفاض الطلب على السلع والخدمات، بما في ذلك المساكن. لذا، هناك بصيص أمل لبعض المشترين المحتملين للمنازل.
أمور يجب مراعاتها عند شراء الرهن العقاري
ولكن ارتفاع أسعار الرهن العقاري من شأنه أن يشكل ضغطاً على العديد من المقترضين. وقال ماكبرايد "إن ارتفاع أسعار الرهن العقاري منذ بداية العام أدى إلى زيادة بنسبة 28 في المائة في أسعار المساكن - بالإضافة إلى التقدير الهائل بالفعل على مدى السنوات القليلة الماضية".
في حين أنه من المغري الانتظار حتى ترتفع أسعار الرهن العقاري أثناء الحديث عن الركود المحتمل، فمن المحفوف بالمخاطر تحديد توقيت السوق وانتظار انخفاض أسعار الرهن العقاري أو أسعار المساكن. حتى لو انخفضت أسعار المساكن كما هو متوقع وارتفعت أسعار الرهن العقاري، فقد ينتهي بك الأمر مع دفعات رهن عقاري شهرية أعلى حتى لو حصلت على صفقة جيدة على منزلك.
وقال مار "إن ارتفاع الأسعار يعني ببساطة أن المشترين أصبحوا أقل قدرة على تحمل التكاليف".
بغض النظر عما يحدث للاقتصاد، فإن أهم شيء يجب مراعاته عند شراء قرض عقاري هو التأكد من قدرتك على تحمل دفعاتك الشهرية. عند اتخاذ قرارات مالية مهمة، مثل شراء منزلك الأول، فإن أهم شيء هو الحفاظ على حياتك المالية صحية. تأكد من أنك تقوم دائمًا بالتسوق ومقارنة المقرضين العقاريين للتأكد من حصولك على أفضل الأسعار والشروط.
كيف تؤثر أسعار الفائدة المرتفعة على أصولك
إذا كنت تمتلك منزلاً بالفعل، فلن تتأثر بتقلبات أسعار الرهن العقاري بقدر ما يتأثر المقترض الذي يتقدم بطلب للحصول على قرض عقاري جديد. ولكنها قد تؤثر على قيمة منزلك. إن الأمر الأكثر إثارة للقلق بالنسبة لأصحاب المنازل الذين يسعون للحصول على حقوق ملكية منزلية وخطوط ائتمان حقوق ملكية منزلية (HELOCs) هو سعر الفائدة الأساسي - وهو سعر مرجعي آخر تستخدمه البنوك للإقراض.
مع ارتفاع أسعار الرهن العقاري إلى ما يزيد عن 6%، بالنسبة لمعظم أصحاب المنازل الذين حصلوا بالفعل على أسعار رهن عقاري أقل أثناء الوباء، فإن دفع ثمن إعادة التمويل لا يكون منطقيًا من الناحية المالية. في بيئة أسعار الفائدة المرتفعة، يمكن أن تكون قروض حقوق الملكية في المنزل وخطوط الائتمان على حقوق الملكية في المنزل خيار تمويل جيد. يمكنك الاقتراض مقابل منزلك بمعدل منخفض نسبيًا، ويمنحك قرض المنزل معدلًا ثابتًا حتى لا تضطر إلى القلق بشأن زيادة أسعار الفائدة التالية من بنك الاحتياطي الفيدرالي.
باعتبارك مالك منزل، ضع في اعتبارك أنه على الرغم من أن أسعار الرهن العقاري قد لا تؤثر عليك بشكل مباشر، فإن الأسعار المرتفعة قد تحد من عدد المشترين المحتملين للمنازل في السوق المحلي إذا كنت تحاول بيع منزلك، كما يحذر ماكبرايد.
النتيجة النهائية
عندما رفع بنك الاحتياطي الفيدرالي سعر الفائدة القياسي، أدى ذلك بشكل غير مباشر إلى رفع أسعار الرهن العقاري. ارتفعت أسعار الرهن العقاري بأكثر من الضعف منذ بداية العام إلى أكثر من 6%. إن ارتفاع أسعار الرهن العقاري يجعل شراء منزل أكثر تكلفة. لذلك عندما تبحث عن قرض عقاري، تأكد من مقارنة الأسعار والشروط التي تقدمها لك البنوك والمقرضون. كلما زاد عدد المقرضين الذين تجري مقابلات معهم، زادت فرصك في الحصول على معدل رهن عقاري أقل، خاصة في بيئة اليوم التي تشهد ارتفاع أسعار الفائدة.
لذا تعلم المزيد:
- مراجعة بطاقة أمريكان إكسبريس سنتوريون السوداء
- بطاقة ائتمان X1 - تحقق من كيفية التقديم.
- بطاقة القدر الائتمانية – كيفية الطلب عبر الإنترنت.
- مراجعة بطاقة Delta Skymiles® Reserve American Express – شاهد المزيد.
- تركز AmEx على تجربة العملاء من خلال الحساب الجاري الجديد والتطبيق المعاد تصميمه
- اكتشف مكافآت بطاقة المكافآت® واعرف كيف تعمل
