إذا كنت تشاهد التلفاز، فمن المحتمل أنك رأيت أصواتًا مألوفة مثل الممثل توم سيليك وهو يروج للقروض العقارية العكسية كأداة لا تقدر بثمن لأي متقاعد. ومع ذلك، فإن كل منتج مالي له جانبان، لذا يجب عليك أن تزن بعناية إيجابيات وسلبيات الرهن العقاري العكسي.
ما هو الرهن العقاري العكسي؟
يسمح الرهن العقاري العكسي لأصحاب المنازل الذين تبلغ أعمارهم 62 عامًا أو أكثر بتحويل رأس مال العقارات إلى نقود للاستهلاك.
يتم تأمين الغالبية العظمى من الرهن العقاري العكسي من قبل إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA)، مما يعني أنه إذا تخلف المقترض عن سداد الدين، فسيتم سداده باستخدام احتياطيات FHA.
وتشير الحكومة إلى الرهن العقاري العكسي باسم "HECMs" أو قروض تحويل حقوق الملكية في المنزل، ويجب على المقترضين دفع قسط تأمين مقدما وقسط سنوي قدره 0.5% من القرض المستحق للمشاركة. يتم استخدام هذه الأقساط لتمويل احتياطيات FHA.
بالإضافة إلى الرهن العقاري العكسي المضمون من قبل إدارة الإسكان الفيدرالية، هناك نوعان آخران:
- الرهن العقاري العكسي الخاص - يتوفر هذا النوع من الرهن العقاري من خلال مقرضين من القطاع الخاص ولا يخضع لخطوط الائتمان التابعة لإدارة الإسكان الفيدرالية (FHA).
- الرهن العقاري العكسي لغرض واحد - وهو أقل شيوعًا ولا يمكن استخدام الأموال التي تحصل عليها من أحد هذه الرهون العقارية إلا لغرض محدد واحد، على سبيل المثال. ب. تجديد جزء من المنزل أو دفع ضريبة العقار. يمكنك العثور على هذه الخيارات من خلال بعض الحكومات المحلية والولائية والمنظمات غير الربحية.
كيف يعمل الرهن العقاري العكسي؟
يسمح لك الرهن العقاري العكسي بالحصول على المال دون الحاجة إلى دفع فواتيرك على الفور.
فكر في هذه الرياضيات: في الرهن العقاري التقليدي، إذا اقترضت $100,000 بمعدل ثابت 3.4% لمدة 30 عامًا، فإن دفعاتك الشهرية (الأصل والفائدة) هي $443.48. إذا اقترضت $100,000 من خلال رهن عكسي، فسوف تدفع أصلًا شهريًا وفائدة صفرية.
هل هذا جيد جدًا لدرجة يصعب تصديقها؟ حسنا إذن. سوف تظل مدينًا بالمال. لا يتعين عليك سداد الأموال إلا بعد بيع المنزل، أو الانتقال منه، أو الوفاة. إذا كان الأخير هو نهاية قرضك العكسي، فإن عبء سداده يقع على عاتق زوجك أو ورثتك، الذين قد يضطرون إلى بيع المنزل.
في مثال الرهن العقاري الخاص بنا بقيمة $100,000، يدفع المقترض حوالي $443 شهريًا. ومن هذا المبلغ، يتم دفع حوالي $160 في الشهر الأول لتقليل رصيد القرض. الباقي (حوالي $283) هو الفائدة، أو رسوم الاقتراض التي يفرضها المُقرض عليك. تستمر خطة السداد شهريًا، مع زيادة دفعات رأس المال وفوائد أقل بمرور الوقت، حتى انتهاء مدة القرض.
تعكس الرهن العقاري العكسي هذه العملية. بدلاً من الدفع شهريًا، لن يتعين عليك دفع أي شيء. ومع ذلك، هذا لا يعني أن القرض مجاني. يتم إضافة تكلفة الفائدة إلى رصيد الرهن العقاري، وبالتالي يزداد الرصيد في الشهر الثاني. وبما أن رصيد القرض أصبح الآن أكبر قليلاً وتكلفة الفائدة أعلى قليلاً، فإن هذه العملية تستمر حتى يتم سداد القرض. يتم سداد هذا المبلغ عادة خلال عام واحد من تاريخ الانتقال أو الوفاة.
مزايا الرهن العقاري العكسي
يمكنك إدارة نفقات التقاعد بشكل أفضل
يواجه العديد من كبار السن انخفاضًا كبيرًا في الدخل بعد التقاعد، وقد تكون الأقساط الشهرية أكبر نفقاتهم. يسمح لك الرهن العقاري العكسي بتكملة دخلك المنخفض ومواصلة سداد فواتيرك.
لا داعي للتحرك
بدلاً من البحث عن منزل جديد وبأسعار معقولة، يسمح لك الرهن العقاري العكسي بالتقاعد في مكانك (وربما البقاء بالقرب من الأصدقاء والعائلة). على الرغم من أن الرهن العقاري العكسي له تكاليف، فإن الحصول على رهن عقاري عكسي يمكن أن يكون أرخص من الانتقال وشراء منزل آخر أو استئجار مكان جديد.
لا يتوجب عليك دفع ضريبة على دخلك
لا يتم فرض ضرائب على الدخل الذي تحصل عليه من الرهن العقاري العكسي لأن مصلحة الضرائب تعتبر الأموال "تم الحصول عليها من القرض". ومع ذلك، يمكن أن تكون اللوائح الضريبية معقدة، لذا تأكد من استشارة متخصص في الضرائب قبل الحصول على قرض عكسي.
أنت محمي إذا تجاوز الرصيد قيمة منزلك
مع زيادة رصيد الرهن العقاري العكسي، من الممكن بمرور الوقت أن يتجاوز القيمة السوقية العادلة للعقار. ومع ذلك، لا يمكن لمبلغ الدين الذي يتعين سداده أن يتجاوز قيمة العقار أبدًا، حيث أن الرهن العكسي هو مثال على التمويل غير القابل للرجوع. ونتيجة لذلك، لا يستطيع مُقرض الرهن العقاري تقديم أي مطالبات ضد أصولك الأخرى أو ورثتك في هذه الحالة.
وريثك لديه خيار
تسمح الرهن العقاري العكسي للمقترضين بسداد الأقساط مبكرًا، ولكنها تنتهي عادةً عندما ينتقل المقترض أو يبيع المنزل أو يموت. في حالة إثبات الوصية، يكون لدى الورثة عدة خيارات: يمكنهم بيع العقار لسداد الدين ورفع حقوق الملكية إلى ما فوق رصيد القرض؛ إذا كانت قيمة العقار كافية، فيمكنك الاحتفاظ بالمنزل وإعادة تمويل رصيد الرهن العكسي، أو إذا تجاوز الدين قيمة العقار، فيمكن للوريث تسوية القرض عن طريق إعادة العقار إلى المقرض. يمكن للمقرض بعد ذلك رفع دعوى ضد شركة التأمين (عادة ما تكون FHA) للحصول على الرصيد غير المدفوع.
عيوب الرهن العقاري العكسي
عليك أن تدفع ثمنها
تتضمن تكلفة الرهن العقاري العكسي رسوم القرض (ما يصل إلى $6,000 في الرسوم الأولية، اعتمادًا على حجم قرضك)، وتأمين FHA، ورسوم الإغلاق. يمكن إضافة هذه التكاليف إلى رصيد القرض؛ ومع ذلك، هذا يعني أن المقترض سيكون عليه ديون أكثر وحقوق ملكية أقل. وسوف تدفع أيضًا رسوم خدمة شهرية باهظة، والتي يمكن أن تزيد بما يصل إلى $35 إذا تم تعديل سعر الفائدة الخاص بك شهريًا.
لا يمكنك خصم الفائدة من ضرائبك حتى تسدد قرضك
من الممكن أن يكون لديك فائدة قرض عقاري معفاة من الضرائب عند سداد قرضك العقاري، ولكن لا يمكنك خصم الفائدة على الرهن العقاري العكسي كل عام. لن تحصل على هذه الفائدة إلا عندما تسدد القرض فعليًا.
لا يمكنك الحصول على الكثير مع خيار السعر الثابت
تم تصميم HECM بحيث يكون هناك خيارات تمويل بمعدلات فائدة متغيرة ومعدلات فائدة ثابتة. ومع ذلك، إذا كنت تريد تمويلًا بمعدل فائدة ثابت، فيمكنك الحصول على حقوق ملكية أقل من الرهن العقاري العكسي بمعدل فائدة قابل للتعديل.
قد تنتهك متطلبات البرنامج الأخرى عن غير قصد
باختصار، يمكن أن يؤدي الرهن العقاري العكسي إلى انتهاك حدود أصول برنامج Medicaid ودخل الضمان الاجتماعي التكميلي (SSI). إنه أمر معقد، لذا تأكد من استشارة محامٍ متخصص في حقوق كبار السن أو عيادة قانونية قبل البحث عن برنامج الرهن العقاري العكسي.
قد يكون منزلك في الحجز العقاري
نظرًا لأن الرهن العقاري العكسي لا يتطلب دفع أقساط شهرية من رأس المال والفائدة، فإن عملية الحجز على العقار تبدو مستحيلة. ليس الأمر هكذا. إذا لم يدفع كبار السن ضرائب الملكية، أو لم يكن لديهم تأمين منزلي، أو لم يدفعوا رسوم اتحاد أصحاب المنازل، فقد يكون منزلهم عرضة للحجز.
من هو المرشح المناسب للحصول على الرهن العقاري العكسي؟
هل يعد الرهن العكسي فكرة جيدة حقًا نظرًا للتعقيد المحتمل ومخاطر تعريض المنزل للخطر؟ بالنسبة لبعض أصحاب المنازل، قد تكون الإجابة نعم:
- إذا كنت تخطط للبقاء في المنزل على المدى الطويل - نظرًا لأنك ستدفع تكاليف إغلاق إضافية من خلال الرهن العقاري العكسي، فسوف تحتاج إلى البقاء في المنزل لفترة كافية لتبرير التكلفة. لذا، إذا كان عمرك 62 عامًا، ولديك تاريخ من طول العمر، وتعتقد أن موقعك الحالي هو منزلك إلى الأبد، فقد يكون الرهن العقاري العكسي منطقيًا. بالإضافة إلى ذلك، إذا كنت تعيش في سوق ترتفع فيه قيم العقارات بسرعة (وهو ما يبدو أنه الحال في العديد من أجزاء البلاد في الوقت الحالي)، فقد تصبح قيمة ممتلكاتك أعلى إذا قمت أنت أو ورثتك بسداد القرض.
- عندما تحتاج إلى المزيد من المال لتغطية نفقاتك اليومية - إذا كنت تواجه صعوبة في إدارة نفقات التقاعد، فإن الرهن العقاري العكسي يمكن أن يساعدك في تحضير النقود لهذه المهام.
من هم المرشحون السيئون للحصول على قروض الرهن العكسي؟
هناك العديد من الدلائل التي تشير إلى أن الرهن العقاري العكسي ليس خيارًا جيدًا:
- إذا كنت تخطط للانتقال - تذكر أنك بحاجة إلى مدرج طويل لجعل الأمر يستحق دفع جميع تكاليف الإغلاق والتأمين على الرهن العقاري والنفقات الأخرى. لذا، إذا كنت تعتقد أنك قد تنتقل قريبًا إلى مكان جديد أو إلى مكان أصغر، فابتعد عن الرهن العقاري العكسي.
- إذا كنت بحاجة إلى الانتقال لأسباب صحية - يتطلب الرهن العقاري العكسي أن تعيش في المنزل، مما يعني أن الانتقال إلى دار رعاية المسنين أو نوع من المعيشة المدعومة قد يؤدي إلى اضطرارك إلى سداد قرضك. إذا كنت تشعر بالقلق باستمرار بشأن صحتك، فقد يكون من الحكمة تجنب الرهن العكسي.
- إذا كنت تواجه صعوبة في سداد التكاليف الأخرى لمنزلك، فإن أحد أهم مكونات الرهن العكسي هو قدرتك على سداد ضرائب الممتلكات والتأمين على المنازل. إذا كنت تواجه صعوبة في جمع الأموال اللازمة لتغطية هذه النفقات الأساسية، فإن زيادة ديونك لا ينبغي أن تكون مطروحة على الطاولة.
إليك كيفية الحصول على قرض عكسي إذا كان مناسبًا لك
إذا كنت قد وزنت جميع الإيجابيات والسلبيات وتعتقد أن الرهن العقاري العكسي مفيد لك، فإليك كيفية الحصول عليه:
- انظر إذا كنت مؤهلاً. للحصول على قرض عكسي، يجب أن تستوفي بعض المتطلبات الأساسية: يجب أن يكون عمرك 62 عامًا على الأقل، وأن تعيش في منزلك الخاص، وأن يكون لديك أصول كبيرة (عادةً 50% على الأقل).
- التقِ بمستشار مالي معتمد من HUD. نظرًا لأن الرهن العقاري العكسي معقد للغاية، فسوف تحتاج إلى مقابلة خبير يمكنه إرشادك خلال جميع خياراتك.
- مقارنة بين المقرضين المتعددين. يختلف كل مقرض عن الآخر ويفرض رسومًا مختلفة. تأكد من التحقق من مجموعة من الخيارات للعثور على أدنى تكاليف الدخول والتسوية، بالإضافة إلى الأسعار الأكثر تنافسية.
- ناقش هذا الأمر مع ورثتك. إذا كنت تخطط لترك ممتلكاتك لأي شخص في منزلك، فيجب عليك مناقشة خطة الرهن العقاري العكسي معهم. تأكد من أنهم يفهمون ما يعنيه ذلك وماذا يجب عليهم فعله عندما تموت.
خلاصة القول: هل يجب عليك الحصول على قرض عكسي؟
لا تتمتع الرهن العقاري العكسي بسمعة مثالية بسبب بعض عمليات الاحتيال التي تستهدف كبار السن غير المنتبهين. حتى الشركات ذات السمعة الطيبة حاولت استخدام التسويق غير النزيه لخداع أصحاب المنازل ودفعهم إلى الحصول على قروض عكسية: في الآونة الأخيرة، رفع مكتب حماية المستهلك المالي دعوى قضائية ضد واحدة من أكبر مجموعات الاستشارات في الولايات المتحدة (مجموعة المستشارين الأميركيين) بتهمة التسويق الاحتيالي وفرض عليها غرامة قدرها $1.1 مليون دولار بسبب قروض عكسية.
إذن، القاعدة بسيطة: كن حذرًا للغاية بشأن تعريض منزلك للخطر.
ومع ذلك، هناك سببان رئيسيان قد يدفعان كبار السن إلى التفكير في خيارات الرهن العقاري العكسي اليوم:
- زيادة حقوق الملكية - مع ارتفاع قيم المنازل على مدى العقد الماضي، ارتفعت أيضًا حقوق الملكية في المنزل. بين الربع الثالث من عام 2020 والربع الثالث من عام 2021، حصل مالك المنزل الأمريكي المتوسط على أكثر من $56000 دولار أمريكي في حقوق الملكية، وفقًا لشركة CoreLogic.
- أسعار الفائدة منخفضة تاريخيا - وفي حين بدأت الأسعار في الارتفاع ومن المرجح أن تستمر في عام 2022، إلا أن الوقت الحالي لا يزال مناسبا لاقتراض المال. ومن المتوقع حاليا أن تظل أسعار الفائدة على القروض لمدة 30 عاما أقل من 4% في العام المقبل.
تذكر أن لديك طرقًا أخرى للحصول على النقود. قم بمقارنة قرض حقوق الملكية في المنزل مع الرهن العقاري العكسي لمعرفة أيهما أفضل لاحتياجاتك.
