قد تنخفض أسعار المنازل، ولكنها لا تنخفض: ما الذي يجب أن يعرفه المشترون
قد تنخفض أسعار المنازل، ولكنها لا تنخفض: ما الذي يجب أن يعرفه المشترون
اعلانات

ويطلق بعض مشتري المنازل المحتملين النار على الانهيار الكامل لسوق الإسكان مع ارتفاع الأسعار إلى ما هو أبعد بكثير مما يستطيع الناس تحمله. "تحطم في أسرع وقت ممكن، ربما في يوم من الأيام يمكنني الحصول على شقتي الخاصة،" توسل أحد مستخدمي تويتر. وغرد مستخدم آخر: "دعونا نأمل أن ينهار سوق الإسكان حتى تتاح للناس فرصة تكوين أسرة وامتلاك منزل خاص بهم".

وسواء شئنا أم أبينا، فمن غير المرجح أن يكرر المشترون المحتملون الانهيار الذي شهدته البلاد في الفترة من 2008 إلى 2014، عندما انخفضت أسعار المساكن بأرقام مضاعفة عن الذروة التي بلغتها في عام 2007.

وقال داريل فيرويذر، كبير الاقتصاديين في شركة الوساطة العقارية Redfin، إن الأسعار "قد تنخفض قليلاً، لكنني أعتقد أن الانهيار يعني انخفاضًا أكثر من 10% في قيمة العقارات، وهو ما يبدو بعيد المنال بعض الشيء في الوقت الحالي". "

ويتوقع بعض المتنبئين أن تنخفض أسعار المنازل بنسبة قليلة في جميع أنحاء البلاد خلال العام أو العامين المقبلين، وأن تنخفض بشكل حاد في بعض المناطق الحضرية. ومع ذلك، لا يوجد إجماع كبير حول المدن التي ستشهد أكبر الانخفاضات.

سواء كنت تتطلع إلى شراء منزلك الأول، أو كنت تمتلك واحدًا بالفعل وتفكر في البيع، فإليك ما قد يعنيه انخفاض أسعار المنازل بالنسبة لك.

قد يتردد المشترون إذا انخفضت الأسعار

لنفترض أنك تريد شراء منزل والأسعار تنخفض في مدينتك. لا يسعك إلا الانتظار. فلماذا تشتري منزلاً اليوم عندما تعتقد أنه يمكنك شراء منزل مماثل بسعر أقل في غضون بضعة أشهر؟

اعلانات

المشكلة في هذا المنطق الصارم هي أنك لا تستطيع التنبؤ متى سيصل السعر إلى القاع. إذا انتظرت طويلاً، فسوف ينتهي بك الأمر إلى محاولة الشراء مع ارتفاع الأسعار وزيادة المنافسة. وقال أوديتا كوشي، نائب كبير الاقتصاديين في شركة فيرست أمريكان فاينانشال كورب، إن هذه الاستراتيجية، المعروفة باسم توقيت السوق، غير مرغوب فيها.

وقالت: "إذا تمكنت من العثور على منزل يناسب ميزانية الدفع الشهرية الخاصة بك، وكان هذا هو الوقت المناسب لشرائه، فابحث عنه".

إذا كنت تنتظر انخفاض الأسعار، وهذا لن يحدث أبدًا، فقد تجد أن "المنزل الذي وجدته قبل عام، أعجبك حقًا، وكان بإمكانك تحمل تكاليفه، ولكنك استسلمت، العام المقبل سيكون أكثر تكلفة". "، قال كوش.

نظرًا لأن هذه هي الطبيعة البشرية، فمن المحتمل أنك ستحاول تحديد وقت السوق على أي حال. ولكن مهلا، لقد تم تحذيرك.

اعلانات

تحدد مخاوف البائعين النتيجة النهائية تحت السعر

إن إحجام أصحاب المنازل عن التخلي عن ما يملكونه قد يكون سبباً في انتظار انخفاض أسعار المنازل - وخلال طفرة الإسكان أثناء الوباء، أصبح لدى أصحاب المنازل شيء يريدون الاحتفاظ به.

الأول هو تضخيم قيم المنازل. ووصف كوشي أسعار العقارات بأنها "انخفاض ثابت"، مما يعني أن البائعين كانوا مترددين في قبول التخفيضات ما لم يكونوا في حاجة ماسة إلى البيع. "إذا لم يكن عليك البيع، فما عليك سوى الجلوس ساكنًا؟" قالت.

شيء آخر يصر عليه أصحاب المنازل: انخفاض معدلات الرهن العقاري. قال المحلل العقاري آيفي زيلمان في مقابلة أجريت معه في يوليو على Macro Hive Podcast أن 92% من أصحاب المنازل لديهم معدلات رهن عقاري أقل من 5% ونصفهم لديهم معدلات أقل من 3.5% من خلال إعادة التمويل أو الشراء في الوقت المناسب.

سوف يتقبل العديد من أصحاب المنازل معدلات الرهن العقاري المنخفضة ويتعهدون بعدم المغادرة أبدًا.

"إذا كنت مالك منزل مرتبط الآن بمعدل رهن عقاري يبلغ 2.6% أو 2.7%، فما هو دافعك لبيع منزلك اليوم وشرائه بمعدل رهن عقاري أعلى؟" قال كبير الاقتصاديين الأمريكيين الأول مارك فليمنج في برنامج REconomy podcast. "ليس كثيراً. أنت مقيد بأسعار الفائدة."

اعلانات

قال مدون الأعمال بيل ماكبرايد في رسالته الإخبارية للمخاطر المحسوبة أن هذه الظاهرة شهدت علامات على "إضراب البائع". وفي دراسة استقصائية أجريت في أغسطس لـ 25 سوقًا للإسكان، وجدت ماكبرايد أن القوائم الجديدة انخفضت بمقدار 10.6% على أساس سنوي.

إن إصرار أصحاب المنازل له تأثير عميق على مشتري المنازل المحتملين: فعندما يرفض أصحاب المنازل منازلهم، فإنهم يقللون من عدد العقارات المتاحة للشراء. العرض المحدود يمكن أن يمنع الأسعار من الانخفاض حيث يتنافس المشترون على العروض الضئيلة.

عندما تدين بأكثر من قيمة المنزل

تم بيع ما يقرب من 10 ملايين عقار قائم منذ بداية عام 2021 في عصر النمو السريع في الأسعار. انخفاض قيمة المنازل يعني أن مشتري المنازل الجدد - أولئك الذين لديهم دفعة أولى صغيرة وليس لديهم الكثير من الأسهم في البداية - قد ينتهي بهم الأمر إلى ديون أكبر من قيمة المنزل. يطلق عليه رأسا على عقب. إذا وجدت نفسك في هذا الموقف، فلديك بعض الخيارات.

احتفظ بالمنزل، وادفع جميع قروضك العقارية، وانتظر حتى ترتفع الأسعار. سيكون هذا هو الخيار الأكثر شعبية، حتى بالنسبة للعائلات التي نشأت في المنزل.

إذا قمت بقلب المنزل، فستحتاج إلى استخدام مدخراتك لسداد رصيد القرض بالكامل، بالإضافة إلى العمولات العقارية والرسوم الأخرى.

ماذا لو لم يكن لديك ما يكفي من النقود لسداد مبلغ الرهن العقاري؟ يمكنك الحصول على إذن من المُقرض الخاص بك لبيع منزلك على المكشوف. ومع ذلك، يمكن للمقرضين رفض الإذن إذا كنت تستطيع تحمل دفعات المنزل الشهرية. هذا يقيدك في الخيار رقم 1، حيث تحتفظ بالمنزل وتنتظر حتى تصبح قيمته أكثر مما تدين به.

انخفضت الأسهم المقترضة

أخيرًا، هناك مسألة قروض ملكية المساكن وخطوط ائتمان ملكية المساكن (HELOCs). هذه هي القروض العقارية الثانية التي تسمح لك بالاقتراض مقابل ملكية منزلك. للتأهل لكليهما، يجب أن يكون لديك رصيد كافٍ: على الأقل 20%، أو 15% في بعض الحالات.

يمكن أن يؤدي انخفاض قيمة المنزل إلى مسح ما يكفي من حقوق الملكية لجعلك أقل من عتبة 15% أو 20% لتجعلك غير مؤهل للحصول على قرض ملكية المنزل أو HELOC. حتى إذا حصلت على HELOC مقدمًا، فقد يقوم المُقرض بتخفيض حد الائتمان الخاص بك لاحقًا لجعله يتماشى مع قيمة منزلك.

في ذروة طفرة الإسكان خلال الوباء، عندما ارتفعت الأسعار أكثر من 151 تريليون طن سنويا، كان عدد قليل من المشترين يشعرون بالقلق من أن أسعار العقارات قد تنتهي في النهاية بالانخفاض. ويتم الآن استبدال هذا الإهمال التنافسي المتحمس بالحذر - وهو ما يسميه الخبير العقاري علي وولف FOBATT، أو الخوف من الشراء عند القمة.

لذا تعلم المزيد:

اعلانات