عندما تفكر في الاستثمار العقاري، ربما يكون منزلك هو أول ما يتبادر إلى ذهنك. وبطبيعة الحال، فإن المستثمرين العقاريين لديهم العديد من الخيارات الأخرى عندما يتعلق الأمر باختيار الاستثمار، وليس فقط العقارات المادية.
لقد أصبح العقار أداة استثمارية شائعة على مدى السنوات الخمسين الماضية. وفيما يلي بعض من أفضل الخيارات للمستثمرين الأفراد، وأسباب الاستثمار.
الأطروحة المركزية
- يعتبر العقار فئة أصول في حد ذاته، ويجب أن يكون على الأقل جزءًا من محفظة متنوعة.
- إحدى الطرق الرئيسية التي يمكن للمستثمر من خلالها كسب المال في مجال العقارات هي أن يصبح مالكًا لعقار للإيجار.
- يحاول لاعبو البينبول شراء العقارات منخفضة القيمة، وترميمها وبيعها لتحقيق الربح.
- توفر صناديق الاستثمار العقاري (REITs) تعرضًا غير مباشر للعقارات دون الحاجة إلى امتلاك أو تشغيل أو تمويل العقارات.
السعر التاريخي
لقد تم اعتبار العقارات منذ فترة طويلة استثمارًا قويًا، ولسبب وجيه. قبل عام 2007، كانت البيانات العقارية التاريخية تشير إلى أن الأسعار قد تستمر في الارتفاع إلى أجل غير مسمى. باستثناءات قليلة، ارتفع متوسط سعر بيع المساكن في الولايات المتحدة سنويا بين عامي 1963 و2007 ــ بداية الكساد الأعظم. وانخفضت أسعار العقارات قليلاً في بداية جائحة كوفيد-19 في ربيع عام 2020. ومع ذلك، مع طرح لقاح وتخفيف مخاوف الوباء، تسارعت أسعار المساكن، لتصل إلى مستويات قياسية بحلول عام 2022.
يوضح هذا الرسم البياني الصادر عن بنك الاحتياطي الفيدرالي في سانت لويس متوسط أسعار البيع بين عام 1963 والربع الأول من عام 2022 (أحدث البيانات المتاحة). تشير المنطقة المظللة باللون الرمادي الفاتح إلى الركود في الولايات المتحدة.
عقارات للإيجار
عندما تستثمر في العقارات الإيجارية، فإنك تصبح مالكًا للعقار - لذا عليك أن تفكر في مدى ملاءمتك لهذا الدور. باعتبارك مالكًا للعقار، فأنت مسؤول عن أشياء مثل سداد قرضك العقاري، وضرائب الملكية والتأمين، وصيانة ممتلكاتك، والعثور على مستأجرين، وحل المشكلات.
إذا لم تقم بتعيين مدير عقارات للتعامل مع التفاصيل، فإن المالك العقاري هو استثمار عملي. اعتمادًا على وضعك، فإن الاعتناء بالممتلكات والمستأجرين يمكن أن يكون مهمة مستمرة على مدار الساعة طوال أيام الأسبوع - وهي ليست ممتعة دائمًا. ومع ذلك، من خلال اختيار الممتلكات الخاصة بك والمستأجرين بعناية، يمكنك تقليل مخاطر المشاكل الكبرى.
إحدى الطرق التي يكسب بها أصحاب العقارات المال هي تحصيل الإيجار. يعتمد مقدار الإيجار الذي يمكنك تحصيله على مكان الإيجار. مع ذلك، قد يكون تحديد أفضل سعر إيجار صعبًا، لأنه إذا قمت بفرض سعر مرتفع للغاية، فإنك ستدفع المستأجر بعيدًا، وإذا قمت بفرض سعر منخفض للغاية، فإنك ستترك المال على الطاولة. تتمثل الإستراتيجية الشائعة في تحصيل إيجار كافٍ لتغطية النفقات حتى يتم سداد الرهن العقاري، حيث يتحول معظم الإيجار عند هذه النقطة إلى ربح.
طريقة رئيسية أخرى يكسب بها أصحاب العقارات المال هي من خلال التقدير. إذا ارتفعت قيمة ممتلكاتك، فيمكنك بيعها لتحقيق ربح (عندما يحين الوقت المناسب) أو اقتراض حقوق ملكية لاستثمارك التالي. على الرغم من أن العقارات تميل إلى الارتفاع في القيمة، إلا أنه لا توجد ضمانات.
وينطبق هذا بشكل خاص خلال فترات التقلبات الشديدة في سوق الإسكان، ومؤخرا خلال جائحة كوفيد-19. من فبراير 2020 إلى مارس 2022، ارتفع متوسط سعر المساكن في الولايات المتحدة بمقدار مذهل قدره 38%. ومع هذا الارتفاع الحاد، تساءل كثيرون عما إذا كان السعر بسبب الانهيار.
اقلب البيت
مثل المتداولين اليوميين الذين يبعدون أميالاً عن المستثمرين الذين يشترون ويحتفظون، فإن المضاربين في العقارات يشكلون سلالة مختلفة تماماً عن مالكي العقارات الذين يشترون ويستأجرون. يشتري لاعبو البينبول العقارات للاحتفاظ بها لفترة قصيرة من الزمن - عادة لا تزيد عن ثلاثة إلى أربعة أشهر - ثم يبيعونها بسرعة لتحقيق الربح.
هناك طريقتان رئيسيتان لعكس الخصائص:
- الإصلاحات والتحديثات. باستخدام هذه الطريقة، يمكنك شراء عقار تعتقد أن قيمته سترتفع بعد إجراء بعض الإصلاحات والتحديثات. من الناحية المثالية، سوف تتمكن من إنجاز المهمة في أسرع وقت ممكن ثم بيعها بمبلغ أكبر من إجمالي استثمارك (بما في ذلك أعمال التجديد).
- الاحتفاظ وإعادة البيع. يعمل هذا النوع من الانعكاس بشكل مختلف. بدلاً من شراء عقار وإصلاحه، قم بالشراء في سوق سريع الارتفاع، واحتفظ به لعدة أشهر، ثم بيعه لتحقيق ربح.
مع أي نوع من أنواع الانعكاس، فإنك تتعرض لخطر عدم القدرة على تفريغ الأصول بمعدل مربح. قد يكون هذا تحديًا لأن الفنلنديين غالبًا ما لا يملكون ما يكفي من النقود في متناول اليد لسداد قروض العقارات على المدى الطويل. ومع ذلك، عندما يتم ذلك بشكل صحيح، يمكن أن يكون التداول طريقة مربحة للاستثمار في العقارات.
صندوق الاستثمار العقاري
يتم تشكيل صندوق الاستثمار العقاري (REIT) عندما يتم تشكيل شركة (أو صندوق) لاستخدام أموال المستثمرين لشراء وتشغيل وبيع العقارات المدرة للدخل. يتم تداول صناديق الاستثمار العقاري في البورصات الرئيسية، تمامًا مثل الأسهم وصناديق الاستثمار المتداولة في البورصة (ETFs).
للتأهل كشركة استثمار عقاري، يجب على الشركة إعادة 90% من أرباحها الخاضعة للضريبة إلى المساهمين في شكل أرباح. بهذه الطريقة، تتجنب صناديق الاستثمار العقاري دفع ضريبة الدخل على الشركات، في حين تدفع الشركات العادية ضرائب على أرباحها، مما يؤدي إلى استنزاف العائدات التي يمكنها إعادةها إلى المساهمين.
على غرار الأسهم ذات العائدات العادية، تعد صناديق الاستثمار العقاري مناسبة للمستثمرين الذين يريدون دخلاً منتظماً، على الرغم من أنها توفر أيضًا فرصًا للتقدير. تستثمر صناديق الاستثمار العقاري في مجموعة متنوعة من العقارات، مثل مراكز التسوق (حوالي ربع صناديق الاستثمار العقاري متخصصة في هذه الصناعات)، ومرافق الرعاية الصحية، والرهون العقارية، والمباني المكتبية. بالمقارنة مع أنواع أخرى من الاستثمارات العقارية، تتمتع صناديق الاستثمار العقاري بميزة السيولة العالية. 5
مجموعة الاستثمار العقاري
مجموعة الاستثمار العقاري (REIG) تشبه صندوق الاستثمار الإيجاري الصغير. إذا كنت ترغب في امتلاك عقار للإيجار ولكنك لا تريد متاعب المالك، فقد تكون مجموعة الاستثمار العقاري هي الحل بالنسبة لك.
تقوم شركة بشراء أو بناء سلسلة من المباني، عادةً الشقق، ثم تسمح للمستثمرين بالانضمام إلى المجموعة عن طريق شرائها من خلال الشركة. يجوز للمستثمر الواحد أن يمتلك وحدة سكنية فردية واحدة أو أكثر. لكن الشركة التي تدير مجموعة الاستثمار تدير جميع الوحدات وتكون مسؤولة عن الصيانة والدعاية وإيجاد المستأجرين. وفي مقابل هذه الإدارة، تتقاضى الشركة نسبة من الإيجار الشهري. 6
هناك عدة إصدارات من مجموعات الاستثمار. في الإصدار القياسي، يكون عقد الإيجار باسم المستثمر وتتقاسم جميع الوحدات جزءًا من الإيجار لتجنب الشغور المؤقت. وهذا يعني أنه حتى لو كان منزلك شاغراً، فسيكون لديك ما يكفي من المال لسداد الرهن العقاري.
تعتمد جودة المجموعة الاستثمارية بشكل كامل على الشركة التي تقدمها. من الناحية النظرية، إنها طريقة آمنة للدخول في الاستثمار العقاري، ولكن المجموعات قد تفرض نوع الرسوم المرتفعة التي تعاني منها صناعة صناديق الاستثمار المشترك. كما هو الحال مع جميع الاستثمارات، فإن البحث هو المفتاح.
شراكة محدودة في العقارات
تعتبر الشراكة العقارية المحدودة (RELP) مشابهة لمجموعة الاستثمار العقاري. هي شركة أنشئت لشراء وحفظ مجموعة من العقارات، وفي بعض الأحيان العقارات فقط. ومع ذلك، فإن RELPs لها عمر افتراضي محدود.
مديري العقارات ذوي الخبرة أو شركات تطوير العقارات كشركاء عامين. ويسعى المستثمرون الخارجيون بعد ذلك إلى تمويل مشاريع عقارية مقابل الحصول على حصة من العقار كشريك محدود. قد يتلقى الشركاء توزيعات دورية من عائدات ممتلكات RELP، ولكن الدفع الفعلي يحدث عند بيع العقار - لتحقيق ربح كبير إذا كنت محظوظًا - ويتم حل RELP.
تعتمد جودة المجموعة الاستثمارية بشكل كامل على الشركة التي تقدمها. من الناحية النظرية، إنها طريقة آمنة للدخول في الاستثمار العقاري، ولكن المجموعات قد تفرض نوع الرسوم المرتفعة التي تعاني منها صناعة صناديق الاستثمار المشترك. كما هو الحال مع جميع الاستثمارات، فإن البحث هو المفتاح.
صندوق العقارات
تستثمر صناديق العقارات بشكل أساسي في صناديق الاستثمار العقاري وشركات العقارات. إنها توفر فرصة الحصول على استثمارات عقارية متنوعة برأس مال قليل نسبيًا. وبناءً على استراتيجيتهم وأهدافهم في التنويع، فإنهم يقدمون للمستثمرين مجموعة أوسع من خيارات الاستثمار مقارنة بشراء صناديق الاستثمار العقاري الفردية.
مثل صناديق الاستثمار العقاري، هذه الصناديق سائلة إلى حد ما. ومن بين الفوائد المهمة الأخرى للمستثمرين الأفراد هي المعلومات التحليلية والبحثية التي يقدمها الصندوق. وقد يتضمن ذلك تفاصيل الأصول المشتراة ووجهات نظر الإدارة بشأن الربحية والأداء لاستثمارات عقارية محددة وكفئة أصول. يمكن للمستثمرين الأكثر مضاربة الاستثمار في مجموعة من صناديق الاستثمار العقاري المتبادلة وترجيح بعض أنواع العقارات أو المناطق بشكل تكتيكي لتحقيق أقصى قدر من العائدات.
لماذا الاستثمار في العقارات؟
يمكن للعقارات أن تعزز ملف المخاطر/العائد لمحفظة المستثمر وتوفر عوائد تنافسية معدلة حسب المخاطر. بشكل عام، يشهد سوق العقارات تقلبات منخفضة، خاصة عند مقارنته بالأسهم والسندات.
وتعد العقارات أيضًا جذابة مقارنة بمصادر الدخل الأكثر تقليدية. وتتداول فئة الأصول عادة بعلاوة عائد نسبي على سندات الخزانة الأميركية، وهي جذابة بشكل خاص في بيئة تتسم بانخفاض أسعار سندات الخزانة الأميركية.
التنوع والحماية
من الفوائد الأخرى للاستثمار في العقارات هو إمكانية تنويعها. إن العقارات لها ارتباط منخفض، وفي بعض الحالات سلبي، مع فئات الأصول الرئيسية الأخرى - وهذا يعني أن العقارات ترتفع عادة عندما تنخفض الأسهم. ويعني هذا أن إضافة العقارات إلى المحفظة الاستثمارية يمكن أن يقلل من تقلباتها ويوفر عائدا أعلى لكل وحدة من المخاطر. كلما كان الاستثمار العقاري مباشرًا، كان التحوط أفضل: تعكس الأدوات المتداولة علنًا مثل صناديق الاستثمار العقاري الأداء العام لسوق الأوراق المالية.
ولأنها تتمتع بدعم مادي، فإن العقارات المباشرة تعاني أيضاً من قلة الصراعات بين الوكلاء والمديرين، أو مدى اعتماد مصالح المستثمر على نزاهة وكفاءة المديرين والمدينين. وتوفر أشكال الاستثمار غير المباشرة أيضًا قدرًا من الحماية. على سبيل المثال، تتطلب صناديق الاستثمار العقاري (REITs) نسبة مئوية دنيا من الأرباح (90%) يتم دفعها كأرباح.
التحوط ضد التضخم
تنبع قدرة العقارات على التحوط من التضخم من الارتباط الإيجابي بين نمو الناتج المحلي الإجمالي والطلب على العقارات. مع توسع الاقتصاد، يؤدي الطلب على العقارات إلى ارتفاع الإيجارات، مما يؤدي بدوره إلى ارتفاع قيم رأس المال. ونتيجة لذلك، يميل القطاع العقاري إلى الحفاظ على القدرة الشرائية لرأس المال من خلال نقل بعض الضغوط التضخمية إلى المستأجرين وامتصاص بعض الضغوط التضخمية في شكل ارتفاع قيمة رأس المال.
قوة الرافعة المالية
بالإضافة إلى صناديق الاستثمار العقاري، يوفر الاستثمار في العقارات للمستثمرين أداة لا يستطيع مستثمرو سوق الأوراق المالية استخدامها، وهي: الاستفادة منها. يعني الاستدانة استخدام الديون لتمويل مشتريات أكبر من النقد الذي لديك. إذا كنت لا تشتري بالهامش، فإذا كنت تريد شراء سهم، فيجب عليك دفع القيمة الكاملة للسهم عند تقديم أمر الشراء. ومع ذلك، فإن النسبة التي يمكنك اقتراضها لا تزال أقل بكثير من العقارات، وذلك بفضل شكل سحري من التمويل يسمى الرهن العقاري.
تتطلب معظم الرهن العقاري التقليدي دفعة أولى بقيمة 20%. ومع ذلك، اعتمادًا على المكان الذي تعيش فيه، قد تتمكن من العثور على قرض عقاري بمبلغ يصل إلى 5% فقط. وهذا يعني أنك تدفع جزءًا بسيطًا من القيمة الإجمالية وتتحكم في كامل العقار وحقوق الملكية فيه. وبطبيعة الحال، فإن مبلغ الرهن العقاري الخاص بك سوف يؤثر على مقدار الملكية التي لديك فعليا في العقار، ولكن بمجرد التوقيع على الوثيقة، يمكنك التحكم فيها.
وهذا يشجع المستثمرين في العقارات وأصحاب العقارات. بإمكانهم الحصول على قرض عقاري ثانٍ على منزلهم ودفع دفعة أولى على عقارين أو ثلاثة عقارات أخرى. سواء قاموا بتأجير هذه الأصول لإجبار المستأجرين على سداد قروضهم العقارية، أو انتظروا الفرصة لبيعها لتحقيق ربح، فإنهم يسيطرون على الأصول، حتى لو كانوا يدفعون جزءًا بسيطًا فقط من القيمة الإجمالية.
كيف أضيف عقارًا إلى محفظتي؟
بالإضافة إلى شراء العقارات بشكل مباشر، يمكن للمستثمرين العاديين أيضًا شراء صناديق الاستثمار العقاري أو الصناديق التي تستثمر في صناديق الاستثمار العقاري. صناديق الاستثمار العقاري هي استثمارات جماعية تمتلك و/أو تدير العقارات أو تمتلك الرهن العقاري.
لماذا يُنظر إلى العقارات باعتبارها وسيلة للتحوط من التضخم؟
تميل أسعار العقارات إلى الارتفاع مع التضخم. ويرجع ذلك إلى أن التضخم يؤدي إلى زيادة التكاليف بالنسبة لبناة المنازل، والتي يتعين تمريرها إلى مشتري المنازل الجديدة. وتزداد أيضًا أسعار العقارات الموجودة مع التضخم. إن الاحتفاظ بقرض عقاري بمعدل فائدة ثابت يجعل دفعاتك الشهرية الثابتة أكثر تكلفة في ظل ارتفاع التضخم. بالإضافة إلى ذلك، باعتبارك مالكًا للعقار، يمكنك زيادة الإيجار لمواكبة التضخم.
لماذا تتأثر أسعار العقارات بأسعار الفائدة؟
نظرًا لأن العقارات تعتبر من الأصول الضخمة والمكلفة، فغالبًا ما يكون الاقتراض ضروريًا لتمويل شرائها. ونتيجة لهذا، فإن ارتفاع أسعار الفائدة يجعل دفع أقساط الرهن العقاري على القروض الجديدة (أو القروض الحالية ذات أسعار الفائدة القابلة للتعديل مثل القروض ذات أسعار الفائدة المتغيرة) أكثر تكلفة. وقد يؤدي هذا إلى ردع المشترين الذين يتعين عليهم مراعاة التكلفة الشهرية لنقل العقار.
النتيجة النهائية
يمكن أن يكون العقار استثمارًا قويًا يتمتع بالقدرة على توليد دخل ثابت وبناء الثروة. ومع ذلك، فإن إحدى عيوب الاستثمار في العقارات هي عدم السيولة: الصعوبة النسبية في تحويل الأصول إلى نقد وتحويل النقد إلى أصول.
على عكس معاملة الأسهم أو السندات التي يمكن إكمالها في ثوانٍ، قد تستغرق معاملة العقارات أشهرًا حتى تكتمل. إن العثور على الطرف المقابل المناسب قد يستغرق أسابيع، حتى مع مساعدة الوسيط. وبطبيعة الحال، توفر صناديق الاستثمار العقاري وصناديق الاستثمار العقاري المشتركة سيولة أفضل وأسعار سوقية أفضل. ومع ذلك، فإنها تأتي على حساب تقلبات أعلى وفوائد تنويع أقل، لأنها ترتبط بشكل أكبر بسوق الأسهم الإجمالية من الاستثمار العقاري المباشر.
كما هو الحال مع أي استثمار، يجب عليك أن تبقي توقعاتك واقعية وأن تقوم بواجباتك وأبحاثك قبل اتخاذ أي قرارات.
يتعلم أكثر:
