في حين أن نقص المنازل المعروضة للبيع آخذ في التناقص، لا تزال خيارات مشتري المنازل محدودة بعد عقود من التخلف. إذا كنت تبحث عن منزل الآن، فقد تتساءل: لمَ لا تبني منزلًا جديدًا؟ فبينما يتمتع بناء المنازل الجديدة بمزايا، إلا أن السوق الحالي يطرح تحديات كبيرة ومكلفة لكل من البنائين والمشترين.
كيف ستؤثر أسعار الرهن العقاري المرتفعة على مشتري المنازل الجدد؟
ارتفاع أسعار الفائدة على الرهن العقاري ليس خبرًا سارًا لمن يتطلعون إلى شراء منزل، ولكنه قد يُسبب مشاكل أكبر أثناء انتظار اكتمال بناء منزلك الجديد. ويرجع ذلك إلى أن مُقرضي الرهن العقاري عادةً ما يسمحون للمشترين بتحديد أسعار الفائدة ضمن فترة زمنية محدودة - تتراوح بين شهر وأربعة أشهر.
قال روبرت ليتل، من هندرسون، نيفادا: "أعتقد أن على المشترين أن يدركوا أننا في بيئة تشهد ارتفاعًا في أسعار الفائدة، ومن المرجح ألا يتمكنوا من تثبيت أسعار الفائدة إلا لمدة تتراوح بين ثلاثة وستة أشهر حتى يصبح المنزل جاهزًا". وأضاف: "من الأفضل لهم وضع ميزانيات لأسعار فائدة أعلى ودفعات أعلى لضمان رضاهم عن مدفوعاتهم".
خطط بديلة؟ بعض مشتري المنازل الجدد ينسحبون من عقودهم. في الواقع، ارتفعت عمليات الإلغاء إلى 14.51 تريليون دولار أمريكي في يونيو، مقارنةً بـ 6.51 تريليون دولار أمريكي في العام السابق، وفقًا لشركة جون بيرنز للاستشارات العقارية.
ومع ذلك، فإن إنهاء عقد أحد المشترين قد يمثل عقدًا جديدًا لمشترٍ آخر، وذلك بفضل شركات البناء التي تسعى بنشاط إلى بيع المشاريع.
قال ليتل: "نشهد الآن ازديادًا في فرص البناء الجديدة وتسارعًا في وتيرة الانتقالات نظرًا لزيادة المخزون وفشل العقود. كما يقدم البناؤون حوافز ضخمة للمخزون شبه المكتمل أو العقود الملغاة - أكثر بكثير مما كان عليه الحال قبل ستة أشهر".
لماذا تتقلب أسعار الرهن العقاري في عام 2022؟
تتغير أسعار الرهن العقاري باستمرار. ورغم أنها كانت عند أدنى مستوياتها القياسية طوال عام ٢٠٢١، إلا أن عام ٢٠٢٢ سيكون مختلفًا تمامًا بسبب عوامل متعددة.
من ناحية أخرى، أصبح كل شيء - بما في ذلك شراء منزل وبناء آخر جديد - أكثر تكلفةً بسبب ارتفاع التضخم على مدى 40 عامًا. وقد اتخذ الاحتياطي الفيدرالي خطواتٍ كبيرةً للحد من هذه الظاهرة، بما في ذلك رفع أسعار الفائدة. ورغم أن رفع أسعار الفائدة الفيدرالية لا يرتبط مباشرةً بأسعار الرهن العقاري الثابتة، إلا أن له بعض التأثير. فعادةً ما ترتفع أو تنخفض أسعار الرهن العقاري قبل صدور تقارير التضخم واجتماعات البنوك المركزية.
ومع ذلك، يُعدّ عائد سندات الخزانة الأمريكية لعشر سنوات مؤشرًا أفضل لتغيرات أسعار الفائدة على الرهن العقاري الثابت. فمع ارتفاعه وانخفاضه، ترتفع أيضًا أسعار الفائدة على الرهن العقاري ذي السعر الثابت.
حتى لو رفع الاحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة، فإن إجراءاته قد تدفع الاقتصاد إلى الركود (يرى الكثيرون أن انخفاض الناتج المحلي الإجمالي في النصف الأول من عام ٢٠٢٢ يشير إلى أننا في حالة ركود بالفعل). عندما لا ينمو الاقتصاد، يتعين على مُقرضي الرهن العقاري تحقيق توازن دقيق للحفاظ على جاذبية أسعار الفائدة للمقترضين مع الحفاظ على الربحية.
متى ستنخفض أسعار الرهن العقاري مرة أخرى؟
تباطأ الارتفاع السريع في أسعار الرهن العقاري مؤخرًا، لكن الاتجاه العام لا يزال أعلى بكثير مما كان عليه في عامي 2021 و2020. وفي حين لا توجد كرة بلورية للتنبؤ بسوق الإسكان، فإن عمل بنك الاحتياطي الفيدرالي على كبح التضخم يعني أن أسعار الرهن العقاري في نطاق 5% ستبقى دون تغيير في المستقبل المنظور.
نصائح لمشتري المنازل الجدد اليوم
لا يتعين عليك التخلي عن خططك لشراء منزل جديد، ولكنك تحتاج إلى القيام ببعض الاعتبارات الإضافية:
التحقق من العقد
قد تكلفك المواد اللازمة لبناء منزلك اليوم، بل وأكثر، عند شرائها. على سبيل المثال، ارتفع سعر أخشاب البناء بمقدار 167% بين أغسطس 2021 وأوائل عام 2022، وفقًا للاتحاد الوطني لبناة المساكن (NAHB).
وقال ليتل "يحتاج المشترون إلى التحقق لمعرفة ما إذا كانت هناك أي بنود تمرر تكاليف التسليم المتزايدة إليهم، أو ما إذا كانوا مقيدين بعقد بسعر ثابت".
لا تتوقع حدوث أي شيء في أي وقت قريب
بالإضافة إلى التكاليف المرتفعة المحتملة، كن مستعدًا لتأخيرات أطول.
قال ليتل: "يستغرق بناء المنازل الجديدة في منطقتنا وقتًا أطول مما كان عليه قبل بضع سنوات - من ثمانية أشهر إلى أكثر من عام ونصف. ينبغي على المشترين الحصول على جدول زمني معقول للإنجاز من شركة البناء، وأن يكونوا على دراية بأن مشاكل سلسلة التوريد الحالية قد تستغرق وقتًا أطول. على المشترين موازنة ذلك مع مخزون إعادة البيع الحالي في السوق لإيجاد المسار الأمثل."
العمل مع أخصائي عائلي جديد
عند مقارنة تفاصيل منزل قائم للبيع بمنزل جديد، خصص وقتًا للبحث عن وكيل عقارات متخصص في المنازل الجديدة. يمكن أن يكون وكيلك العقاري حليفًا قيّمًا لك خلال هذه العملية الطويلة.
