عادت المخاوف من الركود، وقد رافقها لدى البعض قلقٌ من ارتفاع أسعار الرهن العقاري. لكن هذه المرة، ليس واضحًا كيف ستتفاعل الأسعار. إذا كنا بالفعل في حالة ركود أو نتجه نحوها، فهل يُعدّ رفع أسعار الرهن العقاري رهانًا آمنًا؟
ما هو الركود؟
تعريف سريع للركود هو ببساطة انخفاض الناتج المحلي الإجمالي لربعين متتاليين. وقد شهدنا ذلك في النصف الأول من عام ٢٠٢٢.
لكن هل هذا ركودٌ حقيقي؟ يُحدد المكتب الوطني للبحوث الاقتصادية رسميًا متى يبدأ الركود وينتهي. ليس من السهل إعلان الركود، ويعود ذلك جزئيًا إلى أن اختبار الربع الثاني ليس سوى عامل واحد من بين عوامل عديدة يجب مراعاتها:
- لا يزال التضخم مرتفعًا. بلغ التضخم السنوي 9.1% في يونيو، وهو أعلى مستوى له منذ أكثر من 40 عامًا. وقد اتخذ الاحتياطي الفيدرالي سلسلة من زيادات أسعار الفائدة على البنوك لكبح الطلب، لكن ذلك لم يُخفف حتى الآن من ارتفاع الأسعار.
- بدلاً من فقدان الوظائف، يواصل سوق العمل نموه. فاق تقرير الوظائف لشهر يوليو التوقعات، وتعافى القطاع الخاص تمامًا من الأضرار التي سببتها الجائحة، وانخفض معدل البطالة إلى 3.5%.
- انخفضت مبيعات المنازل القائمة، لكن الأسعار ارتفعت. تجاوز متوسط سعر المنزل القائم $400,000 في مايو، ليصل إلى $408,400، وفقًا للرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين. واستمر هذا الرقم في الارتفاع ليصل إلى $416,000 في يونيو. وبذلك، تكون المبيعات قد انخفضت للشهر الخامس على التوالي.
كيف أثرت فترات الركود الماضية على أسعار الرهن العقاري
سواءً تأكد الركود أم لا، تشهد أسعار الرهن العقاري ارتفاعًا حادًا هذا العام. إليكم ما تعلمناه من الدورات الاقتصادية السابقة:
إذا نظرنا إلى أسعار الفائدة على الرهن العقاري، نجد أن السندات لأجل 30 عامًا قد انخفضت عادةً خلال فترات الركود منذ ثمانينيات القرن الماضي. وبينما تؤثر السياسة النقدية التي يضعها الاحتياطي الفيدرالي على مجموعة متنوعة من المنتجات المالية، فإن أسعار الفائدة على الرهن العقاري ذات السعر الثابت مرتبطة بعائد سندات الخزانة لأجل 10 سنوات، وهو مقياس ليس بمنأى عن العوامل الاقتصادية الأوسع.
وبما أن فترات الركود الاقتصادي ترتبط بانخفاض النشاط الاقتصادي وارتفاع معدلات البطالة، فسيقل الطلب على الرهن العقاري. وعندما ينخفض الطلب، تنخفض أسعار الفائدة.
اليوم، يتباطأ نمونا الاقتصادي، بينما ترتفع معدلات التوظيف. كما شهدنا تحولًا غريبًا في أسعار الرهن العقاري خلال الأشهر الثمانية عشر الماضية:
- بعد عام، سيبدأ معدل البطالة لمن هم في الثلاثينيات من العمر عام ٢٠٢٢ عند ٣.٤٪. ثم ارتفع بسرعة إلى ٤١٪ بحلول منتصف فبراير، ثم إلى ٥١٪ في أبريل.
- بلغت نسبة من هم في الثلاثينيات من العمر أقل بقليل من 6% (5.91%) في يونيو، لكنها انخفضت إلى حوالي 5 في يوليو. واستقرت عند 5.55% منذ الأسبوع الأول من أغسطس.
يتوقع الكثيرون أن يبقى سعر الفائدة الثابت لثلاثين عامًا في نطاق 5% أو أعلى قليلاً لبقية العام. لكن الحقيقة هي أن الشد والجذب بين رفع أسعار الفائدة الفيدرالية من جهة، والتضخم من جهة أخرى، يجعلان من غير الواضح ما إذا كان الركود الحالي سيؤدي إلى زيادات أو انخفاضات كبيرة في أسعار الفائدة مستقبلًا.
ماذا يحدث لقرضك العقاري أثناء فترة الركود؟
تُعتبر القروض العقارية ذات الفائدة الثابتة وسيلةً للتحوط من التضخم، إذ تُمكّن المقترضين من ضمان سداد أقساطهم الشهرية مهما ارتفعت أسعار الفائدة. إذا استطعتَ الاستمرار في سداد هذه الأقساط خلال فترة الركود، فستكون في وضعٍ أكثر أمانًا من المقترضين الذين يستخدمون القروض العقارية ذات الفائدة المتغيرة (ARMs) التي تتقلب مع تقلبات السوق.
من ناحية أخرى، قد يؤثر الركود الاقتصادي على أعمال شركة خدمات الرهن العقاري. لحسن الحظ، يتمتع المقترضون بضمانات في حال فشل الشركة. سيتم إخطارك ببيع قرضك إلى مُقرض أو مُقدم خدمة آخر، حيث يمكنك توجيه دفعاتك.
ماذا تفعل عندما لا تستطيع سداد قرضك العقاري
إذا كنت تعاني من صعوبات مالية بسبب الركود أو حالة طوارئ أخرى، فاتصل بمسؤول الرهن العقاري الخاص بك في أقرب وقت ممكن للحصول على حلول مثل التأجيل أو تعديل القرض.
عندما تجد نفسك في موقف يمكنك إصلاحه بسرعة، فالتساهل هو مخرجك. مع برنامج السداد هذا، يسمح لك مُقدّم الخدمة بتفويت بعض الدفعات بين الحين والآخر ثم إضافتها إلى دفعات شهرية مستقبلية أو رسوم لمرة واحدة. كبديل، يمكنك الاتفاق على جدول سداد فوائد قصير الأجل، وسيتم تغطية العجز لاحقًا.
إذا كان وضعك دائمًا، فاطلب تعديل الرهن العقاري لتغيير شروط القرض، مثل ب. سعر الفائدة أو جدول السداد.
لهذه الخيارات وغيرها، يُرجى التواصل مع مُقدِّم الخدمة فورًا للتحقق من أهليتك. لا تُوقِف الدفعات دون التواصل مع مُقدِّم الخدمة، وإلا ستُؤثِّر سلبًا على تقييمك الائتماني، وقد تُعرِّضك لإجراءات حجز الرهن.
