Ако имате малка първоначална вноска за дома си, заемът „piggyback“ може да ви помогне да избегнете някои допълнителни такси по ипотеката. Този вид заеми обаче не са без своите разходи и недостатъци. Ето какво трябва да знаете.
Какво е заем с обезпечение?
Заемът „пигибек“ е втора ипотека – обикновено заем, обезпечен с жилищен капитал, или кредитна линия, известна още като HELOC – която можете да използвате заедно с ипотеката си.
Купувачите на жилища използват заем „piggyback“, за да избегнат плащането на частна ипотечна застраховка, която обикновено влиза в сила, когато първоначалната ви вноска е по-малка от 20% от продажната цена на жилището. PMI действа като застрахователна полица, която защитава кредиторите, ако изостанете с плащанията си или изостанете изцяло.
Споразумението за ипотека тип „пигибек“ обикновено предлага основна ипотека, равна на 80% от стойността на вашия дом, както и продукт за собствен капитал, който покрива разликата между първоначалната ви вноска и останалите 20%.
Лихвеният процент по заем тип „пигибек“ обикновено е по-висок от този по първа ипотека и е променлив, което означава, че се увеличава с течение на времето.
Кредитирането „пигибек“ стана популярно по време на бума на жилищния пазар от началото до средата на 2000-те години. Например, през 2006 г. около 30 процента от купувачите на жилища в Ню Йорк са използвали такъв, според доклад от 2007 г. на Центъра Фърман в Нюйоркския университет.
Кредитният портфейл позволява на потенциалните собственици на жилища да купят желаното жилище и да избегнат PMI, без да плащат 20% или повече в брой. Но това също така прави домовете им по-уязвими към неизпълнение на задължения.
Когато националният балон на жилищния пазар се спука в края на 2000-те години, собствениците на жилища с по-малко собствен капитал бяха по-склонни да изпаднат в неизпълнение на задълженията си, отколкото собствениците на жилища с много собствен капитал.
Ипотечните кредити „piggyback“ все още съществуват, но са рядкост. „Популярността намаля, но кредиторите, предлагащи тези вторични ипотеки, също значително затегнаха условията си“, каза Джеф Браун, директор на индустрията и ипотечен кредитор в Axia Home Loans.
Дори с неотдавнашния скок на цените на жилищата, те не са видели голямо завръщане. Според Ралф ДиБугнара, главен изпълнителен директор на дигиталния ресурс за недвижими имоти Home Qualified, „Тези изисквания са намалели с разширяването на ипотечните продукти, които изискват по-малко от 20% първоначална вноска и не изискват PMI.“
Видове заеми „piggyback“
Можете да структурирате ипотека тип „пигибек“ по няколко начина. Ето разбивка на различните опции въз основа на вашата основна ипотека, piggyback и първоначална вноска.
Заем 80/10/10. Тази опция си струва да се обмисли за традиционните заеми, които включват основна ипотека, покриваща 80% от продажната цена, заем „piggyback“, който покрива 10%, и първоначална вноска, която покрива останалите 10%.
Заем 80/15/5. Тази опция работи като заем 80-10-10, но вместо да депозирате 10% и да вземете назаем останалите 10% чрез piggyback заем, просто депозирате 5% и финансирате останалите 15% с втори жилищен заем.
Заем 75/15/10. Тази опция е налична при покупка на апартамент, която включва залог от 15% и първоначална вноска от 10%. Това се дължи главно на факта, че лихвените проценти по ипотечните кредити за жилищни сгради са по-високи, когато съотношението заем/стойност на имота е над 75%.
Заем 80/20. Планът, популярен в годините преди жилищната криза от 2007 г., изобщо не изискваше първоначални вноски. Просто теглите основната ипотека, за да покриете 80% от продажната цена и плащате останалите 20% с вторичния заем. Тази подредба „piggyback“ обаче вече не е често срещана.
Плюсове и минуси на заемите тип „piggyback“
Когато обмисляте ипотека „piggyback“, е важно да разберете плюсовете и минусите.
Предимства на заемите „piggyback“
Може да ви спести пари. PMI може да ви струва от 0,31 TP3T до 1,51 TP3T от сумата на вашия заем всяка година. Така че, ако вашата ипотека е $250,000, можете да получите PMI премии от $750 до $3,750 годишно. Това се равнява на месечни плащания от 62,50 до 312,50 долара от 14 турски лири, плюс главницата и лихвата, които плащате по заема, и данъците върху недвижимите имоти.
В зависимост от цената на втората ви ипотека на месечни вноски, може да се окаже, че плащате по-малко от PMI. Но ДиБугнара казва, че и двата начина могат лесно да бъдат постигнати. „Някои вторични ипотеки за заеми тип „piggyback“ имат много по-високи лихви“, добави той. „В този случай плащането вероятно ще бъде по-високо от плащането по PMI.“ Не забравяйте да направите изчисленията, за да разберете кой вариант е по-добър за вашата ситуация.
Можете да приспаднете лихва и от двата заема. IRS (Данъчната служба на САЩ) ви позволява да приспаднете до 1 TP4T750 000 лихви, платени по квалифицирани ипотеки (или 1 TP4T375 000, ако сте женени, но подавате отделна данъчна декларация). Това включва заеми, обезпечени с жилищен капитал, и HELOC кредити, използвани за закупуване, изграждане или значително подобряване на жилище, използвано като обезпечение.
Включването на тези спестявания в изчислението ви дали заемът „piggyback“ ще ви спести пари може да усложни нещата. Също така, освен ако не говорите с данъчен специалист, е трудно да знаете точно колко можете да спестите - или дали е необходимо да разбиете удръжките си и да поискате удръжки от лихви по ипотека.
Можете да запазите HELOC за други цели. Строителният кредит е заем за монтаж, т.е. получавате пълната сума на заема наведнъж и я изплащате наведнъж чрез монтажни дейности. Въпреки това, с HELOC получавате форма на въртящ се кредит по време на тегления, който можете да изплатите и да вземете назаем отново с течение на времето, за да платите за ремонти и други разходи.
Недостатъци на заемите тип „piggyback“
Разходите за уреждане могат да намалят стойността. В допълнение към таксите за приключване на първата ви ипотека, може да се наложи да платите и такси за приключване на вашия жилищен кредит или HELOC. Някои кредитори обаче предлагат продукти за жилищен капитал с ниски или никакви разходи за приключване. Трябва да разберете какви такси начислява кредиторът, за да можете да ги вземете предвид в изчисленията си.
Дори ако разходите за приключване са ниски, сметката може да не е във ваша полза, а плащането на PMI може да се окаже по-евтино от получаването на заем за второ жилище.
Това би могло да затрудни рефинансирането. Ако сте взели заем „piggyback“ от кредитор, различен от този, който предлага първата ви ипотека (което е типичната ситуация), може да е по-удобно да рефинансирате дома си по-късно, за да получите плащане или да се справите с по-ниските лихвени проценти.
Това е така, защото освен ако не вземете рефинансиращ заем, достатъчно голям, за да изплатите втората си ипотека, и двамата кредитори трябва да се съгласят да рефинансират. Убеждаването на двама кредитори може да бъде трудно, особено ако стойността на жилището ви е паднала, откакто сте го купили.
Разходите могат да се увеличат с течение на времето. Ако вторият заем, който теглите, е HELOC с променлива лихва, не базирайте изчисленията си само на текущата цена на всяка опция.
Плаващите лихвени проценти могат да се колебаят заедно с пазарните индексни лихвени проценти. Тъй като е невъзможно да се предвиди как ще се движат пазарните лихвени проценти, е невъзможно да се знае точно колко може да ви струва променлива лихва. Ако имате ограничен бюджет и не можете да се справите с нарастващите ипотечни плащания с течение на времето, заем с променлива лихва може да не е добър вариант.
Как да се квалифицирате за заем „пигибек“?
Квалифицирането за заем „piggyback“ може да бъде трудно, тъй като кредиторите за втора ипотека може да имат различни изисквания за допустимост. Въпреки че спецификите може да варират от кредитор до кредитор, за да получите одобрение и за двата вида заеми, обикновено се нуждаете от следното:
- Достоверност. За първична ипотека обикновено се изисква FICO оценка от 620 или по-висока, но минималната оценка за вторична ипотека може да бъде 680 или по-висока.
- съотношението дълг/доход. Ипотечните кредитори искат съотношението дълг/доход да е 43% или по-ниско, като това включва както първични, така и вторични жилищни заеми.
Обърнете внимание, че по-ниските първоначални вноски често водят до по-високи лихвени проценти.
Алтернативи на заем Piggyback
Търсете заеми без PMI. Някои кредитори предлагат традиционни заеми без PMI, дори ако нямате първоначална вноска по 20%. В зависимост от кредитора, това може да е ограничено до купувачи на първо жилище или планове за хора с ниски доходи, или може да се наложи да се съгласите на малко по-висока лихва.
Както при заемите „piggybacking“, проверете два пъти сумите, за да се уверите, че не плащате повече от PMI в дългосрочен план.
Изплатете баланса си бързо. Традиционните ипотечни кредитори обикновено добавят PMI към вашия заем, когато съотношението заем/стойност е по-голямо от 80%, но в крайна сметка салдото по вашия заем трябва да е под този праг. Кредиторите са задължени по закон автоматично да премахнат PMI, след като вашият LTV достигне 78% въз основа на първоначалната стойност на заема и жилището.
Ако очаквате голям удар или паричен поток за извършване на допълнителни плащания, това може да ви помогне да намалите салдото по заема си по-бързо и да стигнете до точката, в която вече няма да се нуждаете от застраховка.
Ако имате затруднения с изплащането на салдото си и смятате, че стойността на дома ви се е повишила и сте на или под 80%, можете да получите оценка на дома. Ако сте прави, можете да помолите кредитора да изтрие PMI ръчно.
Изчакай, докато ти е достатъчно. Въпреки че има много начини да закупите жилище в момента и да избегнете PMI, най-добре е да изчакате, докато имате достатъчно пари за първоначална вноска по 20%.
Запазването на 20%, необходимо за избягване на PMI, може да отнеме години. Но ако смятате, че можете да спестите пари достатъчно бързо, може би си струва да чакате.
Научете повече:
Топ сайт,..невероятна публикация! Просто продължавайте да работите!