Лесно е да се увлечете от вълнението от потенциална покупка на жилище – но преди да започнете да търсите, първо трябва да се съсредоточите върху бюджета си за покупка на жилище.
Колко ипотека можете да си позволите всеки месец? Каква е цената за това плащане? Това са основните въпроси, на които трябва да отговорите.
Познаването на тези цифри може да ви помогне да зададете реалистични, управляеми очаквания и да поддържате търсенето на апартамента си на път. Ето как да ги разпознаете.
Какво можете да си позволите?
Първо, трябва да имате добра представа за финансите си, особено за общия доход, който носите всеки месец, и месечните изплащания на всеки дълг, който дължите (студентски заеми, заеми за автомобили и т.н.).
Като цяло, според Freddie Mac, 25% до 28% от вашия месечен доход отива за плащане на ипотеката. Можете да въведете тези числа (плюс очакваната първоначална вноска) в калкулатор за достъпност на ипотеката, за да направите разбивка на месечните плащания, които можете да си позволите, и цената на дома, която искате.
Имайте предвид, че това е само груба оценка. Трябва също така да имате предвид последователността на доходите. Ако доходите ви са променливи или непредвидими, може да искате да намалите месечните си плащания, за да облекчите финансовия стрес.
Ипотека, която можете да си позволите срещу. Ипотека, за която отговаряте на условията
Докато стъпките по-горе може да ви дадат добра представа за това какво можете да си позволите, сумата, която получавате, може да не съвпада с това, на което ипотечният кредитор смята, че имате право, когато кандидатствате.
Ипотечните кредитори определят сумата на вашия заем и месечното плащане въз основа на няколко фактора, включително:
Кредитен рейтинг: Вашият кредитен рейтинг значително влияе върху лихвения процент, който играе голяма роля в месечните ви плащания и разходите по дългосрочни заеми. По-високият кредитен рейтинг обикновено означава по-ниски лихви (и по-ниски месечни плащания). Най-ниските ставки обикновено са запазени за кредитополучатели от 740 точки или повече, според Fannie Mae.
Съотношение дълг/доход: Ипотечните кредитори също разглеждат съотношението на дълга към дохода (DTI), което ви казва каква част от месечния ви доход се покрива от вашия дълг. Колкото по-нисък е DTI, толкова повече можете да платите. Според Fannie Mae заемодателите обикновено искат общият ви дълг, включително предложените от вас ипотечни плащания, да бъде не повече от 36% от вашата заплата (въпреки че в някои случаи може да отговаряте на условията за до 50% DTI).
Вашата нетна стойност и спестявания: Сумата, която спестявате в банката и всички IRA, 401 (k), акции, облигации и други инвестиции също могат да повлияят на вашия заем. Ако имате повече пари, рискът ви е по-малък и това може да повлияе на сумата, която заемодателите са готови да ви дадат назаем.
Срок на заема: Дългосрочните заеми имат по-ниски месечни плащания, тъй като разпределят баланса за по-дълъг период от време. Например, при днешния среден лихвен процент от 5,23%, 30-годишна ипотека от $300 000 с първоначална вноска от 10% би струвала около $1487 на месец за 30-годишен заем. Междувременно същите $300 000 биха стрували $2 048 за 15 години — увеличение от близо $600 на месец (на базата на 15-годишна средна ставка от 4,38%).
Вид заем: Видът на заема, който получавате, също е важен. Например заемите на FHA имат максимален лимит за заем, който не можете да надвишите. Лимитът на държавния заем за FHA тази година е $420 680, според Министерството на жилищното строителство и градското развитие на САЩ. Традиционните заеми са по-високи (до $647 200 на повечето пазари), докато големите ипотеки предлагат още по-големи лимити.
Тип интерес: Независимо дали избирате заем с фиксиран или променлив лихвен процент, той също играе важна роля. Заемите с регулируем лихвен процент обикновено започват с по-нисък лихвен процент по заема, но се увеличават с времето. Заемът с фиксиран лихвен процент започва с по-висок лихвен процент, но остава същият за целия срок на заема.
Когато кандидатствате за ипотека, вашият заемодател ви предоставя оценка на заема, която включва сумата на заема, лихвения процент, месечните плащания и общата цена на заема. Офертите за заем могат да варират значително от един заемодател до друг, така че трябва да потърсите оферти от няколко различни компании, за да сте сигурни, че ще получите най-добрата сделка.
Какви други такси може да добави ипотеката?
Докато главницата и лихвите съставляват по-голямата част от месечното ви плащане по ипотека, други такси могат да добавят към общото ви плащане.
- Частна ипотечна застраховка (PMI): Ако първоначалната ви вноска е по-малка от 20% от покупната цена, вашият традиционен ипотечен кредитор може да изиска от вас да закупите частна ипотечна застраховка – вид ипотечна застраховка, която помага за защита на заема, ако собственикът на жилището спре да извършва плащания застрахователната полица на Агенцията и техните месечни плащания за домакинството. Въпреки че обикновено можете да го премахнете, след като достигнете капитал от 20%, вашите ипотечни плащания ще продължат да растат първоначално.
- Данъци върху собствеността: Обичайно е данъците върху собствеността да се комбинират с месечните плащания по ипотека. Тези плащания обикновено отиват в ескроу и се освобождават автоматично, когато фактурата е дължима. Дори ако вашите данъци върху имуществото не са обобщени, това пак са нови разходи, които трябва да се таксуват на месечна база.
Как да се квалифицираме за по-голяма ипотека
Ако не отговаряте на изискванията за ипотеката, от която се нуждаете, за да купите мечтания дом, има начини да подобрите условията си.
Първо, работете върху подобряването на кредитния си рейтинг. Ако отговаряте на условията за по-ниска цена, можете да купувате в по-високия ценови диапазон.
Пример: Да приемем, че най-високата ипотечна вноска, която можете да си позволите, е $1,500. При лихвен процент от 5% вашият бюджет за покупка на жилище е около $280 000. Ако отговаряте на условията за лихвен процент 3%, ще получите заем от $356 000 — почти $70 000 повече.
Можете също така да увеличите доходите си, като работите на непълен работен ден или извънреден труд. Когато намалите дълга си, вие също сте по-способни да получите по-голям заем. Колкото повече доходи можете да освободите всеки месец, толкова по-склонни ще бъдат кредиторите да ви дадат заем.
