Ако гледате телевизия, вероятно сте виждали познати гласове като актьора Том Селек, рекламиращ обратните ипотеки като безценен инструмент за всеки пенсионер. Всеки финансов продукт обаче има две страни, така че внимателно претеглете плюсовете и минусите на обратната ипотека.
Какво е обратна ипотека?
Обратната ипотека позволява на собствениците на жилища на 62 и повече години да конвертират капитала от недвижими имоти в пари за потребление.
По-голямата част от обратните ипотеки са застраховани от Федералната жилищна администрация (FHA), което означава, че ако кредитополучателят просрочи дълга, той ще бъде изплатен с помощта на резервите на FHA.
Правителството нарича обратните ипотеки „HECM“ или ипотеки за преобразуване на собствен капитал, а кредитополучателите трябва да платят предварително застрахователна премия и годишна премия от 0,5% от непогасения заем, за да участват. Тези премии се използват за финансиране на резервите на FHA.
В допълнение към гарантираните от FHA обратни ипотеки има два други вида:
- Собствени обратни ипотеки – Те се предлагат чрез частни кредитори и не са предмет на кредитни линии на FHA.
- Обратни ипотеки с една цел – те са по-рядко срещани и парите, които получавате от една от тези ипотеки, могат да се използват само за една конкретна цел, напр. Б. Ремонтирайте част от къщата или платете данъци върху имотите. Можете да намерите тези опции чрез някои държавни и местни власти и организации с нестопанска цел.
Как работи обратната ипотека?
Обратната ипотека ви позволява да получите пари, без да плащате сметките си веднага.
Помислете за тази математика: При традиционна ипотека, ако вземете назаем $100 000 при фиксиран лихвен процент от 3,4% за 30 години, вашите месечни плащания (главница и лихва) са $443,48. Ако вземете назаем $100 000 чрез обратна ипотека, ще плащате нула месечна главница и лихва.
Твърде хубаво, за да е истина? Добре тогава. Пак ще дължиш пари. Не е нужно да връщате парите, докато не продадете къщата, не се изнесете или умрете. Ако последното е краят на вашата обратна ипотека, отговорността да я изплатите е върху вашия съпруг или наследници, които може да трябва да продадат жилището.
В нашия пример за ипотека от $100 000, кредитополучателят плаща около $443 на месец. От тях около $160 се плащат през първия месец за намаляване на салдото по кредита. Остатъкът (около $283) е лихва или таксата за заем, която заемодателят ви таксува. Планът за плащане продължава ежемесечно, с повече плащания по главницата и по-малко лихви с течение на времето, докато изтече срокът на кредита.
Обратните ипотеки обръщат този процес. Вместо да плащате месечно, не е нужно да плащате нищо. Това обаче не означава, че заемът е безплатен. Цената на лихвата се добавя към ипотечния баланс, така че балансът се увеличава през втория месец. Тъй като салдото по кредита сега е малко по-голямо и цената на лихвата е малко по-висока, този процес продължава, докато кредитът бъде изплатен. Това изплащане обикновено се извършва в рамките на една година след напускане или смърт.
Предимства на обратната ипотека
Можете да управлявате по-добре разходите си за пенсиониране
Много възрастни хора имат значителен спад в доходите след пенсиониране и месечните изплащания може да са най-големият им разход. Обратната ипотека ви позволява да допълните намаления си доход и да продължите да плащате сметките си.
Не е нужно да се движите
Вместо да търсите нов, по-достъпен дом, обратната ипотека ви позволява да се пенсионирате на място (и евентуално да останете близо до приятели и семейство). Въпреки че обратните ипотеки имат разходи, получаването на обратна ипотека може да бъде по-евтино от преместване и закупуване на друг дом или наемане на ново място.
Не трябва да плащате данък върху доходите си
Доходът, който получавате от обратна ипотека, не се облага с данък, тъй като IRS счита, че парите са „получени от заема“. Данъчните разпоредби обаче могат да бъдат сложни, така че не забравяйте да се консултирате с данъчен специалист, преди да вземете обратна ипотека.
Вие сте защитени, ако балансът надвишава стойността на вашия дом
Тъй като обратното ипотечно салдо се увеличава, е възможно с течение на времето да се надхвърли справедливата пазарна стойност на имота. Въпреки това размерът на дълга, който трябва да бъде изплатен, никога не може да надвишава стойността на имота, тъй като обратната ипотека е пример за финансиране без регрес. В резултат на това ипотечният кредитор не може да предяви претенции срещу вашите други активи или наследници в тази ситуация.
Вашият наследник има избор
Обратните ипотеки позволяват на кредитополучателите да извършват предсрочни изплащания, но обикновено приключват, когато кредитополучателят се премести, продаде дома си или умре. В случай на завещание наследниците имат няколко възможности: те могат да продадат имота, за да изплатят дълга и да вдигнат собствения капитал над салдото по кредита; ако имотът струва достатъчно, можете да запазите дома и да рефинансирате остатъка от обратната ипотека или, ако дългът надвишава стойността на имота, наследникът може да уреди заема, като върне имота на заемодателя. След това кредиторът може да предяви иск срещу застрахователната компания (почти винаги FHA) за неплатеното салдо.
Недостатъци на обратната ипотека
Трябва да платите за това
Цената на обратна ипотека включва такси за заем (до $6000 първоначални такси, в зависимост от размера на вашия заем), FHA застраховка и такси за затваряне. Тези разходи могат да бъдат добавени към салдото по кредита; това обаче означава, че кредитополучателят ще има повече дълг и по-малко собствен капитал. Освен това ще плащате неприятна месечна такса за обслужване, която може да се увеличи с до $35, ако лихвеният ви процент се коригира месечно.
Не можете да приспадате лихва от данъците си, докато не изплатите заема си
Може да имате приспадната от данък лихва по ипотека, когато изплащате ипотеката си, но не можете да приспадате лихва по обратна ипотека всяка година. Получавате тази полза само когато действително изплатите заема.
Не можете да получите толкова много с опцията за фиксирана цена
HECM е структуриран така, че са налични опции за финансиране както с плаващ, така и с фиксиран лихвен процент. Въпреки това, ако искате финансиране с фиксиран лихвен процент, можете да получите по-малко собствен капитал от обратна ипотека с регулируем лихвен процент.
Може по невнимание да нарушите други изисквания на програмата
Накратко, обратната ипотека може да ви накара да нарушите лимитите на активите на програмата за Medicaid и Допълнителен осигурителен доход (SSI). Сложно е, така че не забравяйте да се консултирате с гериатричен адвокат или правна клиника, преди да потърсите програма за обратна ипотека.
Вашият дом може да е под възбрана
Тъй като обратните ипотеки не изискват месечни плащания на главница и лихва, възбраната изглежда невъзможна. Не е така. Ако възрастните хора не плащат данък върху собствеността, нямат застраховка на дома си или не плащат такси за HOA, домът им може да бъде обект на възбрана.
Кой е добър кандидат за обратна ипотека?
Наистина ли обратната ипотека е добра идея предвид потенциалната сложност и риск от застрашаване на дома? За някои собственици отговорът може да е да:
- Ако планирате да останете у дома в дългосрочен план – тъй като ще плащате допълнителни разходи за затваряне чрез обратна ипотека, ще трябва да останете у дома достатъчно дълго, за да оправдаете разходите. Така че, ако сте на 62 години, имате история на дълголетие и вярвате, че сегашното ви местоположение е вашият завинаги дом, обратната ипотека може да има смисъл. Освен това, ако живеете на пазар, където стойността на недвижимите имоти се покачва бързо (което изглежда е така в много части на страната в момента), вашият имот може да струва повече, ако вие или вашите наследници изплатите заема.
- Когато имате нужда от повече пари за ежедневни разходи – ако се борите да управлявате разходите за пенсиониране, обратната ипотека може да ви помогне да подготвите парите за тези задачи.
Кои са лошите кандидати за обратни ипотеки?
Има много признаци, че обратната ипотека не е добър вариант:
- Ако планирате да се преместите – не забравяйте, че имате нужда от дълга писта, за да си струва да платите всички разходи по затваряне, ипотечна застраховка и други разходи. Така че, ако смятате, че скоро може да се преместите на ново място или да намалите размера си до по-малко място, стойте далеч от обратните ипотеки.
- Ако трябва да се преместите по здравословни причини – обратната ипотека изисква да живеете у дома, което означава, че преместването в старчески дом или някакъв вид подпомагано живеене може да доведе до необходимостта да изплатите заема си. Ако сте постоянно загрижени за здравето си, може би е разумно да избегнете обратна ипотека.
- Ако се борите да платите другите разходи по дома си – един от най-важните компоненти на обратната ипотека е способността ви да плащате данъци върху собствеността и застраховка на собствениците на жилища. Ако сте се борили да съберете пари за тези основни разходи, увеличаването на дълга ви не трябва да е на масата.
Ето как да получите обратна ипотека, ако е подходяща за вас
Ако сте претеглили всички плюсове и минуси и смятате, че обратната ипотека е добра за вас, ето как да я получите:
- Вижте дали отговаряте на изискванията. За да получите обратна ипотека, трябва да отговаряте на някои основни изисквания: Трябва да сте на поне 62 години, да живеете в собствен дом и да имате значителни активи (обикновено поне 50%).
- Срещнете се с финансов съветник, одобрен от HUD. Тъй като обратните ипотеки са толкова сложни, ще трябва да се срещнете с експерт, който може да ви преведе през всичките ви възможности.
- Сравнете няколко кредитора. Всеки кредитор е различен и начислява различни такси. Уверете се, че сте проверили набор от опции, за да намерите най-ниските разходи за влизане и сетълмент, както и най-конкурентните цени.
- Обсъдете това с вашите наследници. Ако планирате да оставите имота си на някой от вашето домакинство, трябва да обсъдите своя план за обратна ипотека с него. Уверете се, че разбират какво означава и какво да правят, когато умрете.
Извод: Трябва ли да вземете обратна ипотека?
Обратните ипотеки нямат перфектна репутация поради някои измами, насочени към нищо неподозиращи възрастни хора. Дори реномирани компании са опитвали нечестен маркетинг, за да измамят собствениците на жилища да теглят обратни ипотеки: Наскоро Бюрото за финансова защита на потребителите заведе дело срещу една от най-големите консултантски групи в САЩ за измамен маркетинг (American Advisors Group), наложи санкция от $1,1 милиона за обратна ипотека.
И така, просто правило: бъдете много, много внимателни, за да застрашите дома си.
Все пак има две основни причини възрастните хора да обмислят възможностите си за обратна ипотека днес:
- Повишен собствен капитал – Тъй като стойността на жилищата се повиши през последното десетилетие, така се повиши и собственият капитал. Между третото тримесечие на 2020 г. и третото тримесечие на 2021 г. средният собственик на жилище в САЩ е получил повече от $56 000 собствен капитал, според CoreLogic.
- Лихвените проценти са исторически ниски – и въпреки че лихвите започват да се покачват и вероятно ще продължат през 2022 г., сега все още е добър момент за заемане на пари. Понастоящем се очаква лихвените проценти по 30-годишните заеми да останат под 4% през следващата година.
Не забравяйте, че имате други начини да получите пари. Сравнете жилищен заем с обратна ипотека, за да видите кой е по-добър за вашите нужди.
