Ако гледате телевизия, вероятно сте виждали познати гласове като актьора Том Селек, рекламиращ обратните ипотеки като безценен инструмент за всеки пенсионер. Всеки финансов продукт обаче има две страни, така че внимателно претеглете плюсовете и минусите на обратната ипотека.
Какво е обратна ипотека?
Обратната ипотека позволява на собствениците на жилища на възраст над 62 години да конвертират капитала от недвижими имоти в пари.
По-голямата част от обратните ипотеки са застраховани от Федералната жилищна администрация (FHA), което означава, че ако кредитополучателят просрочи дълга, той ще бъде изплатен с помощта на резервите на FHA.
Правителството нарича обратните ипотеки „HECM“ или ипотеки за преобразуване на собствен капитал, а кредитополучателите трябва да платят предварително застрахователна премия и годишна премия от 0,5% от непогасения заем, за да участват. Тези премии се използват за финансиране на резервите на FHA.
В допълнение към гарантираните от FHA обратни ипотеки има два други вида:
Собствени обратни ипотеки – Те се предлагат чрез частни кредитори и не са предмет на кредитни линии на FHA.
Обратни ипотеки с една цел – те са по-рядко срещани и парите, които получавате от една от тези ипотеки, могат да се използват само за една конкретна цел, напр. Б. Ремонтирайте част от къщата или платете данъци върху имотите. Можете да намерите тези опции чрез някои държавни и местни власти и организации с нестопанска цел.
Как работи обратната ипотека?
Обратната ипотека ви позволява да получите пари, без да плащате сметките си веднага.
Помислете за тази математика: При традиционна ипотека, ако вземете назаем $100 000 при фиксиран лихвен процент от 6,71% за 30 години, ще плащате $648 на месец (главница и лихва). Ако вземете назаем $100 000 в обратна ипотека, изискуемите ви месечни плащания по главница и лихва са нула.
Прекалено хубаво, за да е истина? Добре тогава. Пак ще дължиш пари. Не е нужно да връщате парите, докато не продадете къщата, не се изнесете или умрете. Ако последното е краят на вашата обратна ипотека, отговорността за плащането на дълга остава на вашия съпруг или наследници, които може да се наложи да продадат жилището.
В нашия пример за ипотека от $100 000, кредитополучателят плаща около $648 на месец. От тях около $69 се плащат през първия месец, за да се намали салдото по кредита. Останалата част от плащането - около $447 - е лихва или това, което заемодателят ви таксува, за да вземете пари назаем - плюс приблизителен среден данък върху имуществото, който варира според региона. Планът за плащане продължава ежемесечно, с повече плащания по главницата и по-малко лихви с течение на времето, докато изтече срокът на кредита.
Обратните ипотеки обръщат този процес. Вместо да плащате месечно, не е нужно да плащате нищо. Това обаче не означава, че заемът е безплатен. Цената на лихвата се добавя към ипотечния баланс, така че балансът се увеличава през втория месец. Тъй като салдото по кредита сега е малко по-голямо и цената на лихвата е малко по-висока, този процес продължава, докато кредитът бъде изплатен. Това изплащане обикновено се извършва в рамките на една година след напускане или смърт.
Предимства на обратната ипотека
Можете да управлявате по-добре разходите си за пенсиониране
Много възрастни хора имат значителен спад в доходите след пенсиониране и месечните изплащания може да са най-големият им разход. Обратната ипотека ви позволява да допълните намаления си доход и да продължите да плащате сметките си.
Не е нужно да се движите
Вместо да напускате дома си, обратната ипотека ви позволява да остареете на място (и вероятно да останете близо до приятели и семейство). Докато обратните ипотеки имат разходи, в дългосрочен план получаването на обратна ипотека може да бъде по-евтино от преместването и закупуването на друг дом или наемането на ново място.
Не трябва да плащате данък върху доходите си
Доходът, който получавате от обратна ипотека, не се облага с данък, тъй като IRS счита парите за „от заема“. Данъчните разпоредби обаче могат да бъдат сложни, така че не забравяйте да се консултирате с данъчен специалист, преди да вземете обратна ипотека.
Вие сте защитени, ако балансът надвишава стойността на вашия дом
Тъй като обратното ипотечно салдо нараства с течение на времето, то има потенциал да надхвърли справедливата пазарна стойност на имота. Въпреки това размерът на дълга, който трябва да бъде изплатен, не може да надвишава стойността на имота, тъй като обратната ипотека е пример за финансиране без регрес. В резултат на това в този случай ипотечният кредитор не може да предяви претенции към другите ви активи или вашите наследници.
Вашият наследник има избор
Обратните ипотеки позволяват на кредитополучателите да извършват предсрочни изплащания, но обикновено приключват, когато кредитополучателят се премести, продаде дома си или умре. В случай на завещание наследниците имат няколко възможности: те могат да продадат имота, за да изплатят дълга и да вдигнат собствения капитал над салдото по кредита; ако имотът струва достатъчно, можете да запазите дома и да рефинансирате остатъка от обратната ипотека или, ако дългът надвишава стойността на имота, наследникът може да уреди заема, като върне имота на заемодателя. След това кредиторът може да предяви иск срещу застрахователната компания (почти винаги FHA) за неплатеното салдо.
Недостатъци на обратните ипотеки
Трябва да платите за това
Цената на обратна ипотека включва такси за заем (до $6,000 първоначални такси, в зависимост от размера на вашия заем), застрахователни такси на FHA и такси за затваряне. Тези разходи могат да бъдат добавени към салдото по кредита; това обаче означава, че кредитополучателят ще има повече дълг и по-малко собствен капитал. Освен това ще плащате неприятна месечна такса за обслужване, която може да се увеличи с до $35, ако лихвеният ви процент се коригира месечно.
Не можете да приспадате лихва от данъците си, докато не изплатите заема си
Ипотечната лихва може да бъде приспадната от данъците, когато изплащате ипотеката си, но не можете да приспадате лихва по обратна ипотека всяка година. Получавате тази полза само когато действително изплатите заема.
Може по невнимание да нарушите други изисквания на програмата
Накратко, обратната ипотека може да ви накара да нарушите лимитите на активите на програмата за Medicaid и Допълнителен осигурителен доход (SSI). Сложно е, така че не забравяйте да се консултирате с гериатричен адвокат или правна клиника, преди да потърсите програма за обратна ипотека.
Вашият дом може да е под възбрана
Тъй като обратните ипотеки не изискват месечни плащания на главница и лихва, възбраната изглежда невъзможна. Това обаче не е така; възбрана може да възникне, ако не спазвате имуществените данъци, застраховката на собствениците на жилища или изискваните такси за HOA.
Възможно е да не можете да навигирате в промените в състоянието
Обратните ипотеки могат да бъдат сложни и когато статусът ви се промени, това може да се случи и с опциите ви за обратна ипотека. Например, ако отидете в заведение за дългосрочни грижи, ще продължите ли да се считате за обитател на вашия дом? Ако се ожените след получаване на обратна ипотека, ще трябва ли съпругът ви да се изнесе от имота, когато умрете? За повече информация по тези и други въпроси е по-добре да говорите с кредитор, адвокат, специализиран в правата на възрастните хора, или да се свържете с безплатна правна клиника.
Кой е добър кандидат за обратна ипотека?
Наистина ли обратната ипотека е добра идея предвид потенциалната сложност и риск от застрашаване на дома? За някои собственици отговорът може да е да:
Ако планирате да останете у дома в дългосрочен план – тъй като ще плащате допълнителни разходи за затваряне чрез обратна ипотека, ще трябва да останете у дома достатъчно дълго, за да оправдаете разходите. Така че, ако сте на 62 години, имате история на дълголетие и вярвате, че сегашното ви местоположение е вашият завинаги дом, обратната ипотека може да има смисъл. И ако живеете на пазар, където стойността на имотите се покачва бързо, вашият имот може да струва повече, когато вие или вашите наследници изплатите заема.
Когато имате нужда от повече пари за ежедневни разходи - ако се борите да управлявате разходите за пенсиониране, обратната ипотека може да ви помогне да разполагате с парите, готови да се справите с тези задачи. Тъй като индексът на потребителските цени отразява рязкото увеличение на много категории разходи като храна и бензин, това може да е вашата непосредствена нужда.
Кои са лошите кандидати за обратни ипотеки?
Има много признаци, че обратната ипотека не е добър вариант:
Ако планирате преместване — имайте предвид, че ще ви трябва дълга писта, за да си струва да платите всичките си разходи по затваряне, премии за ипотечна застраховка и други разходи. Така че, ако смятате, че скоро може да се преместите на ново място или да намалите размера си до по-малко място, стойте далеч от обратните ипотеки.
Необходимост от преместване по здравословни причини – обратната ипотека изисква да живеете у дома, което означава, че преместването в старчески дом или някакъв вид подпомагано живеене може да доведе до необходимост да изплатите заема си. Ако постоянно се тревожите за здравето си, може би е разумно да избегнете обратна ипотека.
Но ако се борите да платите другите разходи по дома си – един от най-важните компоненти на обратната ипотека е способността ви да плащате данъците върху собствеността си и застраховката на собственика. И ако сте се борили да съберете пари за тези основни разходи, увеличаването на дълга ви не трябва да е на масата.
Ето как да получите обратна ипотека, ако е подходяща за вас
Ако сте претеглили всички плюсове и минуси и смятате, че обратната ипотека е добра за вас, ето как да я получите:
Вижте дали отговаряте на изискванията. За да получите обратна ипотека, трябва да отговаряте на някои основни изисквания: Трябва да сте на поне 62 години, да живеете в собствен дом и да имате значителни активи (обикновено поне 50%).
Срещнете се с финансов съветник, одобрен от HUD. Тъй като обратните ипотеки са толкова сложни, ще трябва да се срещнете с експерт, който може да ви преведе през всичките ви възможности.
Сравнете няколко кредитора. Всеки кредитор е различен и начислява различни такси. Уверете се, че сте проверили набор от опции, за да намерите най-ниските разходи за влизане и сетълмент, както и най-конкурентните цени.
Обсъдете това с вашите наследници. Ако планирате да оставите имота си на някой от вашето домакинство, трябва да обсъдите своя план за обратна ипотека с него. Уверете се, че разбират какво означава и какво да правят, когато умрете.
Извод: Трябва ли да вземете обратна ипотека?
Обратните ипотеки нямат перфектна репутация поради някои измами, насочени към нищо неподозиращи възрастни хора. Дори реномирани компании се опитват да подмамят собствениците на жилища да теглят обратни ипотеки чрез нечестен маркетинг: Бюрото за финансова защита на потребителите съди и удря American Advisors Group с максимум $1,1 милиона в края на 2021 г. Наказание за едно от имената на обратната ипотека. за подвеждащ маркетинг.
Така че простото правило е: бъдете много, много внимателни, за да застрашите дома си.
Така че научете повече:
- Преглед на черна карта American Express Centurion
- Кредитна карта X1 – Вижте как да кандидатствате.
- Кредитна карта Destiny – Как да поръчам онлайн.
- Преглед на карта Delta Skymiles® Reserve American Express – Вижте повече.
- AmEx се фокусира върху изживяването на клиентите с нова разплащателна сметка и преработено приложение
- Награди Discover it® Rewards карта вижте как работи
