Не става въпрос само за това колко скъпи са жилищата – а колко бързо се стига до тях. Само за 24 месеца цените на жилищата в САЩ се повишиха със зашеметяващите 37%. Това се сравнява с най-голямото двегодишно покачване на 29%, което доведе до жилищния срив през 2008 г.
Отправяйки се към тази пролет, Федералният резерв смяташе, че е видял достатъчно. Централната банка бързо повиши лихвените проценти, повишавайки средния лихвен процент по 30-годишна ипотека с фиксиран лихвен процент до 6% от 3,2% в началото на годината. Тези по-високи ставки, начислени от много купувачи на жилища, най-накрая сложиха край на бума на недвижимите имоти на пандемията. Асоциацията на ипотечните банкери съобщи в сряда, че молбите за ипотечни кредити са намалели със 16% годишно и сега сме в средата на рязко забавяне.
Когато тази промяна се случи, ние чуваме много малко от Фед, докато председателят Джером Пауъл не говори с репортери в сряда.
Ето какво каза Пауъл: „Видяхме как цените [на жилища] драстично се повишават през последните няколко години. Сега това се променя. И лихвите се повишиха. Знаем, че лихвите по ипотечните кредити са се повишили рязко. Ще видите променящ се жилищен пазар. Наблюдаваме го, за да видим какво ще се случи. Колко точно ще се отрази на жилищните инвестиции? не съм сигурен Колко голям е ефектът върху цените на жилищата? Много стегнат пазар. Така че дори в свят на нарастващи лихвени проценти цените вероятно ще продължат да се покачват известно време. Така че ситуацията е сложна и ние я наблюдаваме отблизо. Бих казал, че ако сте купувач на жилище, искате Купувачите на жилище или младите хора трябва да калибрират малко. Трябва да се върнем на място, където предлагането и търсенето отново се сближават, инфлацията отново е по-ниска, лихвите по ипотечните кредити отново са по-ниски.“
Три неща се открояват.
Пауъл казва, че купувачите на жилища „трябва да пренастроят“
В индустрията за недвижими имоти общият брой активни обяви се нарича „инвентар“. Годишните запаси намаляват от 2014 г. насам. Това отчасти се дължи на промените в предпочитанията на домакинствата (т.е. оставането по-дълго), по-малкото жилищно строителство след жилищния срив през 2008 г. и хората от хилядолетието, които започват да купуват жилища за първи път. Но с разрастването на пандемичния бум на недвижимите имоти запасите започнаха да спадат. До пролетта на 2021 г. запасите достигнаха 40-годишно дъно. Това не оставя на купувачите на жилища друг избор, освен да повишат цените.
Ясно е, че Пауъл се надява, че забавянето на недвижимите имоти поради нарастващите лихвени проценти по ипотечните кредити ще помогне за увеличаване на запасите. Пауъл каза, че това ще помогне на купувачите, защото мисленето е, че когато купувачите възобновят да купуват, те ще намерят по-приятелски пазар. По-големият инвентар ще даде на купувачите повече време за вземане на решение и ще намали вероятността да се наложи да участват във война за наддаване.
Още преди Фед да засили борбата си с инфлацията, старши анализаторът на HousingWire Логан Мохташами публично се застъпи за по-високи лихви по ипотечните кредити, за да се увеличат запасите. Жилищният фонд в САЩ нарасна до 1,03 милиона единици към май, според Националната асоциация на брокерите на недвижими имоти. Но за да се върне към „нормален“ жилищен пазар, Мохташами каза, че инвентарът ще трябва да се увеличи до между 15 200 и 1,93 милиона жилищни единици. Въпреки това националната инвентаризация (вижте графиката по-долу) нараства бързо, като инвентаризацията на повече от половината от регионалните жилищни пазари все още е с 50% под нивата отпреди пандемията.
„Нуждаем се от баланс... пазарът на жилища все още е много нездравословен, тъй като общият инвентар в САЩ все още е под 1,52 милиона“, каза Мохташами.
Цените на жилищата падат? Пауъл изглежда предполага, че е възможно
Председателят на Федералния резерв Джеръм Пауъл в сряда предположи, че цените на жилищата ще паднат: „Какво въздействие ще има това върху цените на жилищата? Не съм толкова сигурен. Очевидно наблюдаваме това много внимателно. С течение на времето ще се замислите...има много недовършена работа на жилищния пазар.“ предлагане на жилища, когато се появят онлайн…”
След това той се обърна и каза: „Докато предлагането на готови за използване домове се продава, инвентарът на готовите за използване домове е много нисък, исторически нисък. Това все още е много стегнат пазар и дори в свят на нарастващи лихвени проценти цените вероятно ще продължат да се покачват известно време. екип. Така че това е сложна ситуация и ние я наблюдаваме отблизо.”
За момент Пауъл сякаш каза, че цените на жилищата ще паднат. Във всеки случай Пауъл не изключи възможността цените на жилищата да паднат. това е важно Исторически погледнато, извън Голямата депресия и след срива на жилищата през 2000-те години, цените на жилищата почти никога не са имали годишен спад. Но днешната ситуация може да ни доведе до рядка фаза, в която цените на жилищата действително падат. Това показва, че Пауъл не затваря вратата пред възможността за падане на цените на жилищата, каза той, „Ние го наблюдаваме отблизо“.
Миналия месец главният икономист на Moody's Analytics Марк Занди каза пред Fortune, че нарастващите лихвени проценти по ипотечните кредити са ни тласнали към пълна „корекция на пазара на недвижими имоти“. В краткосрочен план Zandi очаква растежът на цените на жилищата на годишна база да се забави до 0% от 20,6%. Той очаква цените да паднат между 5% и 10% на един очевидно „надценен“ пазар на имоти. В случай на рецесия, Moody's Analytics очаква цените на жилищата в САЩ да паднат с 5%, докато силно „надцененият“ пазар на жилища ще падне с 15% до 20%. (Moody's Analytics идентифицира „надценени“ чрез сравняване на регионалните цени на жилищата с основните местни икономически основи, като например доходите на домакинствата, които са били подкрепяни в миналото.)
Защо цените на жилищата падат толкова лесно? Първият е, че цените на жилищата се отклониха от основните икономически основи. Основната икономическа теория учи, че ръстът на цените на жилищата и ръстът на доходите са преплетени и нито един от тях не може да надмине другия за дълго. Повишаването на лихвите по ипотечните кредити само ще влоши тази криза на достъпността. Всъщност типичните нови ипотечни плащания са се увеличили с 52% през последните шест месеца, според фирмата за проучвания на недвижими имоти Zonda.
Въпреки това, цените на имотите може да паднат, но запасите може да се наложи да натрупат повече, за да се материализират. След като запасите в САЩ се покачат над 2 милиона единици, цените на жилищата в страната вероятно ще паднат от година на година, каза Мохташами.
Ралф Маклафлин, главен икономист във фирмата за данни и анализ на недвижими имоти Kukun, каза, че ако „прекомерното затягане“ на Фед доведе до рецесия, инвентаризацията може да достигне нива, които ще позволят цените на жилищата да паднат.
„Все по-вероятно е да наближаваме остра инфлексна точка на пазара“, каза Маклафлин пред Fortune.
Пауъл конкретно казва, че иска да види спадане на лихвите по ипотечните кредити
Централната банка повиши лихвените проценти, за да спре жилищния бум на пандемията и да ограничи бързата инфлация. След като Фед отново овладее инфлацията, покачването на лихвите по ипотечните кредити може да намалее.
Това означава, че купувачите на жилища, които искат да намалят лихвите по ипотечните си кредити, може да трябва да изчакат известно време. Индексът на потребителските цени беше 8.6% миналата седмица. Фед няма да се откаже от борбата си срещу инфлацията, докато CPI не се върне на 2%. В четвъртък Федералният резерв даде да се разбере, че битката може да продължи и през 2024 г.
Научете повече:
