আপনি যদি টিভি দেখেন, আপনি সম্ভবত অভিনেতা টম সেলেকের মতো পরিচিত কণ্ঠস্বর দেখেছেন যে কোনও অবসরপ্রাপ্ত ব্যক্তির জন্য একটি অমূল্য হাতিয়ার হিসাবে বিপরীত বন্ধকগুলিকে টাউট করছেন। যাইহোক, প্রতিটি আর্থিক পণ্যের দুটি দিক রয়েছে, তাই সাবধানে একটি বিপরীত বন্ধকের সুবিধা এবং অসুবিধাগুলি বিবেচনা করুন৷
একটি বিপরীত বন্ধকী কি?
একটি বিপরীত বন্ধকী 62 বা তার বেশি বয়সী বাড়ির মালিকদের রিয়েল এস্টেট মূলধনকে খরচের জন্য নগদে রূপান্তর করতে দেয়।
বেশিরভাগ বিপরীত বন্ধকী ফেডারেল হাউজিং অ্যাডমিনিস্ট্রেশন (FHA) দ্বারা বীমা করা হয়, যার অর্থ হল যে যদি ঋণগ্রহীতা ঋণে ডিফল্ট করে, তাহলে তা FHA রিজার্ভ ব্যবহার করে পরিশোধ করা হবে।
সরকার বিপরীত বন্ধকগুলিকে "HECMs" বা হোম ইক্যুইটি রূপান্তর বন্ধক হিসাবে উল্লেখ করে এবং অংশগ্রহণের জন্য ঋণগ্রহীতাদের অবশ্যই একটি অগ্রিম বীমা প্রিমিয়াম এবং বকেয়া ঋণের 0.5% বার্ষিক প্রিমিয়াম দিতে হবে৷ এই প্রিমিয়ামগুলি FHA এর রিজার্ভের জন্য তহবিল ব্যবহার করা হয়।
FHA- গ্যারান্টিযুক্ত বিপরীত বন্ধক ছাড়াও, আরও দুটি প্রকার রয়েছে:
- মালিকানা বিপরীত বন্ধক - এগুলি ব্যক্তিগত ঋণদাতাদের মাধ্যমে উপলব্ধ এবং ক্রেডিট এফএইচএ লাইনের অধীন নয়।
- একক উদ্দেশ্য বিপরীত বন্ধক - এগুলি কম সাধারণ এবং এই বন্ধকগুলির একটি থেকে আপনি যে অর্থ পান তা শুধুমাত্র একটি নির্দিষ্ট উদ্দেশ্যে ব্যবহার করা যেতে পারে, যেমন। B. বাড়ির অংশ সংস্কার করুন বা সম্পত্তি কর প্রদান করুন। আপনি কিছু রাজ্য এবং স্থানীয় সরকার এবং অলাভজনকদের মাধ্যমে এই বিকল্পগুলি খুঁজে পেতে পারেন।
কিভাবে একটি বিপরীত বন্ধকী কাজ করে?
একটি বিপরীত বন্ধকী আপনাকে অবিলম্বে আপনার বিল পরিশোধ না করে টাকা পেতে দেয়।
এই গণিতটি বিবেচনা করুন: একটি ঐতিহ্যগত বন্ধকীতে, আপনি যদি 30 বছরের জন্য 3.4% এর একটি নির্দিষ্ট হারে $100,000 ধার নেন, তাহলে আপনার মাসিক অর্থপ্রদান (মূল্য এবং সুদ) হল $443.48। আপনি যদি বিপরীত বন্ধকের মাধ্যমে $100,000 ধার নেন, তাহলে আপনি শূন্য মাসিক মূল এবং সুদ প্রদান করবেন।
সত্য হতে পারে খুব ভাল? তাহলে ঠিক আছে। আপনি এখনও টাকা ঋণী হবে. যতক্ষণ না আপনি বাড়ি বিক্রি করেন, বাইরে চলে যান বা মারা যান ততক্ষণ পর্যন্ত আপনাকে টাকা ফেরত দিতে হবে না। যদি পরবর্তীটি আপনার বিপরীত বন্ধকের শেষ হয়, তবে এটি পরিশোধ করার দায়িত্ব আপনার স্ত্রী বা উত্তরাধিকারীদের উপর বর্তায়, যাদের বাড়িটি বিক্রি করতে হতে পারে।
আমাদের $100,000 বন্ধকী উদাহরণে, ঋণগ্রহীতা প্রতি মাসে প্রায় $443 প্রদান করে। এর মধ্যে, ঋণের ব্যালেন্স কমাতে প্রথম মাসে প্রায় $160 প্রদান করা হয়। অবশিষ্ট (প্রায় $283) হল সুদ, অথবা ঋণদাতা আপনার কাছ থেকে যে লোনিং ফি নেয়। ঋণের মেয়াদ শেষ না হওয়া পর্যন্ত পেমেন্ট প্ল্যান মাসিক চলতে থাকে, আরো মূল পেমেন্ট এবং সময়ের সাথে কম সুদের সাথে।
বিপরীত বন্ধক এই প্রক্রিয়া বিপরীত. মাসিক অর্থ প্রদানের পরিবর্তে, আপনাকে কিছু দিতে হবে না। যাইহোক, এর অর্থ এই নয় যে ঋণ বিনামূল্যে। সুদের খরচ বন্ধকী ব্যালেন্সে যোগ করা হয়, তাই দ্বিতীয় মাসে ব্যালেন্স বাড়ে। যেহেতু ঋণের ভারসাম্য এখন কিছুটা বড় এবং সুদের খরচ কিছুটা বেশি, তাই ঋণ পরিশোধ না হওয়া পর্যন্ত এই প্রক্রিয়া চলতে থাকে। এই শোধ সাধারণত চলে যাওয়ার বা মৃত্যুর এক বছরের মধ্যে করা হয়।
একটি বিপরীত বন্ধকী সুবিধা
আপনি আপনার অবসরের ব্যয় আরও ভালভাবে পরিচালনা করতে পারেন
অনেক প্রবীণদের অবসর গ্রহণের পরে আয় উল্লেখযোগ্যভাবে কমে যায় এবং মাসিক পরিশোধ তাদের সবচেয়ে বড় ব্যয় হতে পারে। একটি বিপরীত বন্ধকী আপনাকে আপনার হ্রাসকৃত আয়ের পরিপূরক এবং আপনার বিল পরিশোধ করতে দেয়।
আপনাকে নড়াচড়া করতে হবে না
একটি নতুন, আরও সাশ্রয়ী মূল্যের বাড়ি খোঁজার পরিবর্তে, একটি বিপরীত বন্ধক আপনাকে জায়গায় অবসর নিতে দেয় (এবং সম্ভবত বন্ধু এবং পরিবারের কাছাকাছি থাকতে পারে)। যদিও রিভার্স মর্টগেজের খরচ আছে, বিপরীত বন্ধক পাওয়া অন্য বাড়ি কেনার বা নতুন জায়গায় ভাড়া নেওয়ার চেয়ে সস্তা হতে পারে।
আপনার আয়ের উপর ট্যাক্স দিতে হবে না
বিপরীত বন্ধক থেকে আপনি যে আয় পান তা ট্যাক্স করা হয় না কারণ আইআরএস অর্থটিকে "লোন থেকে অর্জিত" বলে মনে করে। যাইহোক, ট্যাক্স প্রবিধান জটিল হতে পারে, তাই বিপরীত বন্ধক নেওয়ার আগে একজন কর পেশাদারের সাথে পরামর্শ করতে ভুলবেন না।
ভারসাম্য আপনার বাড়ির মূল্য ছাড়িয়ে গেলে আপনি সুরক্ষিত
বিপরীত বন্ধকী ভারসাম্য বৃদ্ধির সাথে সাথে সময়ের সাথে সাথে সম্পত্তির ন্যায্য বাজার মূল্যকে অতিক্রম করা সম্ভব। যাইহোক, পরিশোধ করা ঋণের পরিমাণ কখনই সম্পত্তির মূল্যকে অতিক্রম করতে পারে না, কারণ একটি বিপরীত বন্ধক হল অ-আশ্রয় অর্থায়নের একটি উদাহরণ। ফলস্বরূপ, বন্ধকী ঋণদাতা এই পরিস্থিতিতে আপনার অন্যান্য সম্পদ বা উত্তরাধিকারীদের বিরুদ্ধে কোনো দাবি করতে পারে না।
আপনার উত্তরাধিকারী একটি পছন্দ আছে
বিপরীত বন্ধকী ঋণগ্রহীতাদের তাড়াতাড়ি পরিশোধ করতে দেয়, কিন্তু সাধারণত শেষ হয় যখন ঋণগ্রহীতা চলে যায়, বাড়ি বিক্রি করে বা মারা যায়। প্রোবেটের ক্ষেত্রে, উত্তরাধিকারীদের কাছে বেশ কয়েকটি বিকল্প রয়েছে: তারা ঋণ পরিশোধ করতে সম্পত্তি বিক্রি করতে পারে এবং ঋণের ভারসাম্যের উপরে ইক্যুইটি আনতে পারে; যদি সম্পত্তির মূল্য যথেষ্ট হয়, আপনি বাড়িটি রাখতে পারেন এবং বিপরীত বন্ধকের ভারসাম্য পুনঃঅর্থায়ন করতে পারেন বা, যদি ঋণ সম্পত্তির মূল্যের চেয়ে বেশি হয়, উত্তরাধিকারী ঋণদাতাকে সম্পত্তি ফেরত দিয়ে ঋণ নিষ্পত্তি করতে পারেন। ঋণদাতা তখন অবৈতনিক ব্যালেন্সের জন্য বীমা কোম্পানির (প্রায় সবসময় FHA) বিরুদ্ধে একটি দাবি দায়ের করতে পারে।
রিভার্স মর্টগেজের অসুবিধা
এর জন্য আপনাকে মূল্য দিতে হবে
বিপরীত বন্ধকের খরচের মধ্যে রয়েছে লোন ফি (প্রাথমিক ফিতে $6,000 পর্যন্ত, আপনার ঋণের আকারের উপর নির্ভর করে), FHA বীমা, এবং সমাপনী ফি। এই খরচ ঋণ ব্যালেন্স যোগ করা যেতে পারে; যাইহোক, এর অর্থ ঋণগ্রহীতার বেশি ঋণ এবং কম ইক্যুইটি থাকবে। আপনি একটি বাজে মাসিক পরিষেবা ফিও দিতে হবে, যা আপনার সুদের হার মাসিক সামঞ্জস্য করা হলে $35 পর্যন্ত বাড়তে পারে।
আপনি আপনার ঋণ পরিশোধ না করা পর্যন্ত আপনি আপনার ট্যাক্স থেকে সুদ কাটতে পারবেন না
আপনি আপনার বন্ধকী পরিশোধ করার সময় আপনার কর-কাটা বন্ধকী সুদ থাকতে পারে, কিন্তু আপনি প্রতি বছর বিপরীত বন্ধকীতে সুদ কাটতে পারবেন না। আপনি শুধুমাত্র এই সুবিধা পাবেন যখন আপনি প্রকৃতপক্ষে ঋণ পরিশোধ করবেন।
আপনি স্থির মূল্য বিকল্পের সাথে এত কিছু পেতে পারেন না
HECM গঠন করা হয়েছে যাতে ফ্লোটিং রেট এবং ফিক্সড রেট ফাইন্যান্সিং বিকল্প উভয়ই পাওয়া যায়। যাইহোক, আপনি যদি ফিক্সড-রেট ফাইন্যান্সিং চান, তাহলে আপনি অ্যাডজাস্টেবল-রেট রিভার্স মর্টগেজের চেয়ে কম ইক্যুইটি পেতে পারেন।
আপনি অসাবধানতাবশত অন্যান্য প্রোগ্রাম প্রয়োজনীয়তা লঙ্ঘন করতে পারেন
সংক্ষেপে, একটি বিপরীত বন্ধক আপনাকে আপনার Medicaid এবং পরিপূরক নিরাপত্তা আয় (SSI) প্রোগ্রাম সম্পদ সীমা লঙ্ঘন করতে পারে। এটি জটিল, তাই একটি বিপরীত বন্ধকী প্রোগ্রাম খোঁজার আগে একজন জেরিয়াট্রিক অধিকার অ্যাটর্নি বা আইনি ক্লিনিকের সাথে পরামর্শ করতে ভুলবেন না।
আপনার বাড়ি ফোরক্লোজার হতে পারে
যেহেতু বিপরীত বন্ধকগুলির জন্য মাসিক মূল এবং সুদের অর্থপ্রদানের প্রয়োজন হয় না, তাই ফোরক্লোজার অসম্ভব বলে মনে হয়। এটা এই মত না. যদি সিনিয়ররা সম্পত্তি ট্যাক্স না দেন, বাড়ির বীমা না করেন, বা HOA ফি না দেন, তাহলে তাদের বাড়ি ফোরক্লোজার সাপেক্ষে হতে পারে।
একটি বিপরীত বন্ধকী জন্য একটি ভাল প্রার্থী কে?
একটি বিপরীত বন্ধক কি সত্যিই একটি ভাল ধারণা সম্ভাব্য জটিলতা এবং বাড়ির ঝুঁকির ঝুঁকির কারণে? কিছু বাড়ির মালিকদের জন্য, উত্তরটি হ্যাঁ হতে পারে:
- আপনি যদি দীর্ঘমেয়াদী বাড়িতে থাকার পরিকল্পনা করেন - যেহেতু আপনি একটি বিপরীত বন্ধকের মাধ্যমে অতিরিক্ত সমাপনী খরচ পরিশোধ করবেন, তাই খরচের ন্যায্যতা প্রমাণ করার জন্য আপনাকে বাড়িতে থাকতে হবে। তাই যদি আপনার বয়স 62, আপনার দীর্ঘায়ু হওয়ার ইতিহাস থাকে এবং বিশ্বাস করেন যে আপনার বর্তমান অবস্থানটি আপনার চিরকালের বাড়ি, তাহলে একটি বিপরীত বন্ধক অর্থপূর্ণ হতে পারে। এছাড়াও, আপনি যদি এমন একটি বাজারে বাস করেন যেখানে রিয়েল এস্টেটের মূল্য দ্রুত বাড়ছে (যা এই মুহূর্তে দেশের অনেক অংশে দেখা যাচ্ছে), আপনি বা আপনার উত্তরাধিকারীরা ঋণ পরিশোধ করলে আপনার সম্পত্তির মূল্য আরও বেশি হতে পারে।
- যখন আপনার প্রতিদিনের ব্যয়ের জন্য আরও অর্থের প্রয়োজন হয় - আপনি যদি অবসর গ্রহণের ব্যয়গুলি পরিচালনা করতে সংগ্রাম করছেন, একটি বিপরীত বন্ধকী আপনাকে সেই কাজের জন্য নগদ প্রস্তুত করতে সহায়তা করতে পারে।
বিপরীত বন্ধকী জন্য খারাপ প্রার্থী কারা?
একটি বিপরীত বন্ধক একটি ভাল বিকল্প নয় যে অনেক লক্ষণ আছে:
- আপনি যদি স্থানান্তর করার পরিকল্পনা করছেন - মনে রাখবেন যে সমস্ত সমাপনী খরচ, বন্ধকী বীমা এবং অন্যান্য খরচগুলি পরিশোধ করার জন্য আপনাকে একটি দীর্ঘ রানওয়ের প্রয়োজন। তাই আপনি যদি মনে করেন যে আপনি শীঘ্রই একটি নতুন অবস্থানে চলে যাচ্ছেন বা একটি ছোট অবস্থানে নামিয়ে আনছেন, বিপরীত বন্ধক থেকে দূরে থাকুন।
- যদি আপনার স্বাস্থ্যের কারণে স্থানান্তরিত হতে হয় - একটি বিপরীত বন্ধকের জন্য আপনাকে বাড়িতে থাকতে হবে, যার অর্থ হল একটি নার্সিং হোমে চলে যাওয়া বা কিছু ধরণের সাহায্যকারী জীবনযাপনের ফলে আপনাকে আপনার ঋণ পরিশোধ করতে হতে পারে। আপনি যদি আপনার স্বাস্থ্যের বিষয়ে ক্রমাগত উদ্বিগ্ন হন, তাহলে বিপরীত বন্ধক এড়ানো বুদ্ধিমানের কাজ হতে পারে।
- আপনি যদি আপনার বাড়ির অন্যান্য খরচ পরিশোধ করতে সংগ্রাম করে থাকেন - একটি বিপরীত বন্ধকের সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ উপাদানগুলির মধ্যে একটি হল সম্পত্তি কর এবং বাড়ির মালিকদের বীমা প্রদানের আপনার ক্ষমতা। আপনি যদি এই মৌলিক খরচের জন্য নগদ অর্থ সংগ্রহের জন্য সংগ্রাম করে থাকেন তবে আপনার ঋণ বাড়ানো টেবিলে থাকা উচিত নয়।
এটি আপনার জন্য সঠিক হলে একটি বিপরীত বন্ধক কীভাবে পেতে হয় তা এখানে
আপনি যদি সমস্ত সুবিধা এবং অসুবিধাগুলিকে দেখে থাকেন এবং মনে করেন যে একটি বিপরীত বন্ধক আপনার জন্য ভাল, তাহলে এটি কীভাবে পাবেন তা এখানে:
- আপনি যোগ্য কিনা দেখুন. একটি বিপরীত বন্ধক পেতে, আপনাকে অবশ্যই কিছু মূল প্রয়োজনীয়তা পূরণ করতে হবে: আপনার বয়স কমপক্ষে 62 বছর হতে হবে, আপনার নিজের বাড়িতে থাকতে হবে এবং যথেষ্ট সম্পদ থাকতে হবে (সাধারণত কমপক্ষে 50%)।
- একজন HUD-অনুমোদিত আর্থিক উপদেষ্টার সাথে দেখা করুন। যেহেতু বিপরীত বন্ধকগুলি এত জটিল, আপনাকে এমন একজন বিশেষজ্ঞের সাথে দেখা করতে হবে যিনি আপনাকে আপনার সমস্ত বিকল্পের মাধ্যমে গাইড করতে পারেন।
- একাধিক ঋণদাতা তুলনা. প্রতিটি ঋণদাতা আলাদা এবং বিভিন্ন ফি চার্জ করে। নিশ্চিত করুন যে আপনি সর্বনিম্ন এন্ট্রি এবং সেটেলমেন্ট খরচ, সেইসাথে সবচেয়ে প্রতিযোগিতামূলক হারগুলি খুঁজে পেতে বিকল্পগুলির একটি পরিসর পরীক্ষা করে দেখেছেন৷
- আপনার উত্তরাধিকারীদের সাথে এটি নিয়ে আলোচনা করুন। আপনি যদি আপনার পরিবারের কাউকে আপনার সম্পত্তি ছেড়ে দেওয়ার পরিকল্পনা করেন, তাহলে তাদের সাথে আপনার বিপরীত বন্ধকী পরিকল্পনা নিয়ে আলোচনা করা উচিত। নিশ্চিত করুন যে তারা বুঝতে পারে এর অর্থ কী এবং আপনি মারা গেলে কী করবেন।
নীচের লাইন: আপনি একটি বিপরীত বন্ধক পেতে হবে?
সন্দেহাতীত সিনিয়রদের লক্ষ্য করে কিছু স্ক্যামের কারণে বিপরীত বন্ধকগুলির একটি নিখুঁত খ্যাতি নেই। এমনকি স্বনামধন্য কোম্পানিগুলি বিপরীত বন্ধক নেওয়ার জন্য বাড়ির মালিকদের প্রতারিত করার জন্য অসাধু বিপণনের চেষ্টা করেছে: সম্প্রতি, কনজিউমার ফাইন্যান্সিয়াল প্রোটেকশন ব্যুরো প্রতারণামূলক বিপণন (আমেরিকান অ্যাডভাইজার গ্রুপ) একটি $1.1 মিলিয়ন বিপরীত বন্ধক আরোপ করার জন্য একটি বৃহত্তম মার্কিন পরামর্শক গোষ্ঠীর বিরুদ্ধে একটি মামলা দায়ের করেছে৷ শাস্তি
সুতরাং, সহজ নিয়ম: আপনার বাড়িকে বিপন্ন করার বিষয়ে খুব সতর্ক থাকুন।
তবুও, দুটি প্রধান কারণ রয়েছে যে কারণে সিনিয়ররা আজ তাদের বিপরীত বন্ধকী বিকল্পগুলি বিবেচনা করতে পারে:
- বর্ধিত ইক্যুইটি - গত এক দশকে বাড়ির মূল্য যেমন বেড়েছে, তেমনি বাড়ির ইক্যুইটিও বেড়েছে। 2020 সালের তৃতীয় ত্রৈমাসিক এবং 2021 সালের তৃতীয় ত্রৈমাসিকের মধ্যে, গড় মার্কিন বাড়ির মালিক কোরলজিক অনুসারে $56,000 এর বেশি ইক্যুইটি পেয়েছেন।
- সুদের হার ঐতিহাসিকভাবে কম - এবং যখন হারগুলি বাড়তে শুরু করেছে এবং 2022 সালে তা অব্যাহত থাকার সম্ভাবনা রয়েছে, তখনও টাকা ধার করার জন্য এটি একটি ভাল সময়। 30-বছরের ঋণের সুদের হার বর্তমানে পরের বছর 4%-এর নিচে থাকবে বলে অনুমান করা হচ্ছে।
মনে রাখবেন, আপনার কাছে নগদ পাওয়ার অন্য উপায় আছে। আপনার প্রয়োজনের জন্য কোনটি ভাল তা দেখতে একটি বিপরীত বন্ধকের সাথে একটি হোম ইকুইটি ঋণের তুলনা করুন।
