যদি আপনার বাড়ির জন্য সামান্য ডাউন পেমেন্ট থাকে, তাহলে একটি পিগিব্যাক লোন আপনাকে কিছু অতিরিক্ত বন্ধকী ফি এড়াতে সাহায্য করতে পারে। তবে, এই ধরণের ঋণের নিজস্ব খরচ এবং অসুবিধাও রয়েছে। আপনার যা জানা দরকার তা এখানে।
স্যাডলড লোন কী?
পিগিব্যাক লোন হল একটি দ্বিতীয় বন্ধক - সাধারণত একটি হোম ইকুইটি লোন বা ক্রেডিট লাইন, যা HELOC নামেও পরিচিত - যা আপনি আপনার বন্ধকের পাশাপাশি ব্যবহার করতে পারেন।
গৃহ ক্রেতারা ব্যক্তিগত বন্ধকী বীমার জন্য অর্থ প্রদান এড়াতে পিগিব্যাক ঋণ ব্যবহার করেন, যা সাধারণত তখন কার্যকর হয় যখন আপনার ডাউন পেমেন্ট বাড়ির বিক্রয় মূল্যের 20% এর কম হয়। যদি আপনি আপনার অর্থ প্রদানে পিছিয়ে পড়েন অথবা সম্পূর্ণরূপে পিছিয়ে পড়েন, তাহলে ঋণদাতাদের সুরক্ষার জন্য PMI একটি বীমা পলিসি হিসেবে কাজ করে।
একটি পিগিব্যাক বন্ধকী চুক্তি সাধারণত আপনার বাড়ির মূল্যের 80% এর সমান একটি প্রাথমিক বন্ধক প্রদান করে, সেইসাথে আপনার ডাউন পেমেন্ট এবং অবশিষ্ট 20% এর মধ্যে পার্থক্য পূরণ করার জন্য একটি হোম ইকুইটি পণ্যও প্রদান করে।
পিগিব্যাক ঋণের সুদের হার সাধারণত প্রথম বন্ধকের তুলনায় বেশি হয় এবং হার পরিবর্তনশীল, যার অর্থ সময়ের সাথে সাথে এটি বৃদ্ধি পায়।
২০০০ সালের গোড়ার দিকে থেকে মাঝামাঝি সময়ে আবাসন খাতের উত্থানের সময় পিগিব্যাক ঋণ জনপ্রিয় হয়ে ওঠে। উদাহরণস্বরূপ, ২০০৬ সালে, নিউ ইয়র্ক সিটির প্রায় ৩০ শতাংশ বাড়ি ক্রেতা একটি ব্যবহার করেছিলেন, নিউ ইয়র্ক ইউনিভার্সিটির ফারম্যান সেন্টারের ২০০৭ সালের একটি প্রতিবেদন অনুসারে।
ঋণ পোর্টফোলিও সম্ভাব্য বাড়ির মালিকদের তাদের পছন্দের বাড়ি কিনতে এবং 20% বা তার বেশি নগদ অর্থ প্রদান না করেই PMI এড়াতে সাহায্য করে। কিন্তু এটি তাদের বাড়িগুলিকে ঋণ খেলাপির ঝুঁকিতে ফেলে দেয়।
২০০০ সালের শেষের দিকে যখন জাতীয় আবাসন বুদবুদ ফেটে যায়, তখন কম ইকুইটি সম্পন্ন বাড়ির মালিকদের ঋণ খেলাপি হওয়ার সম্ভাবনা বেশি ছিল যাদের বেশি ইকুইটি সম্পন্ন বাড়ির মালিকদের তুলনায়।
পিগিব্যাক বন্ধক এখনও বিদ্যমান, কিন্তু বিরল। "জনপ্রিয়তা হ্রাস পেয়েছে, কিন্তু এই সেকেন্ডারি বন্ধক প্রদানকারী ঋণদাতারাও যথেষ্ট পরিমাণে কঠোর হয়ে উঠেছে," অ্যাক্সিয়া হোম লোনের শিল্প পরিচালক এবং বন্ধকী ঋণদাতা জেফ ব্রাউন বলেন।
সাম্প্রতিক সময়ে বাড়ির দাম বৃদ্ধির পরেও, তারা বড় ধরনের প্রত্যাবর্তন দেখতে পায়নি। ডিজিটাল রিয়েল এস্টেট রিসোর্স হোম কোয়ালিফাইডের সিইও রাল্ফ ডিবুগনারার মতে, "20% এর কম ডাউন পেমেন্ট প্রয়োজন এবং PMI প্রয়োজন হয় না এমন বন্ধকী পণ্যের সম্প্রসারণের সাথে সাথে এই চাহিদাগুলি হ্রাস পেয়েছে।"
পিগিব্যাক ঋণের প্রকারভেদ
আপনি বিভিন্ন উপায়ে একটি পিগিব্যাক বন্ধক গঠন করতে পারেন। আপনার প্রাথমিক বন্ধকী, পিগিব্যাক এবং ডাউন পেমেন্টের উপর ভিত্তি করে বিভিন্ন বিকল্পের একটি বিশদ বিবরণ এখানে দেওয়া হল।
৮০/১০/১০ ঋণ। ঐতিহ্যবাহী ঋণের ক্ষেত্রে এই বিকল্পটি বিবেচনা করার যোগ্য, যার মধ্যে রয়েছে একটি প্রাথমিক বন্ধক যা বিক্রয় মূল্যের 80% কভার করে, একটি পিগিব্যাক ঋণ সুবিধা যা 10% কভার করে এবং একটি ডাউন পেমেন্ট যা অবশিষ্ট 10% কভার করে।
৮০/১৫/৫ ঋণ। এই বিকল্পটি 80-10-10 ঋণের মতো কাজ করে, কিন্তু 10% জমা করে বাকি 10% পিগিব্যাক ঋণের মাধ্যমে ধার করার পরিবর্তে, আপনি কেবল 5% জমা করে বাকি 15% দ্বিতীয় গৃহ ঋণের মাধ্যমে তহবিল যোগান।
৭৫/১৫/১০ ঋণ। এই বিকল্পটি কনডো কেনার সময় পাওয়া যায়, যার মধ্যে 15% জামানত ঋণ এবং 10% ডাউন পেমেন্ট অন্তর্ভুক্ত থাকে। এর প্রধান কারণ হল যখন ঋণ-মূল্য অনুপাত 75% এর উপরে থাকে তখন কনডো বন্ধকের হার বেশি থাকে।
৮০/২০ ঋণ। ২০০৭ সালের আবাসন সংকটের আগের বছরগুলিতে জনপ্রিয় এই পরিকল্পনাটির জন্য কোনও ডাউন পেমেন্টের প্রয়োজন ছিল না। আপনি কেবল বিক্রয় মূল্যের 80% কভার করার জন্য প্রাথমিক বন্ধকটি গ্রহণ করুন এবং বাকি 20% সেকেন্ডারি ঋণ দিয়ে পরিশোধ করুন। তবে, এই পিগিব্যাক ব্যবস্থাটি আর সাধারণ নয়।
পিগিব্যাক ঋণের সুবিধা এবং অসুবিধা
পিগিব্যাক বন্ধক নেওয়ার কথা বিবেচনা করার সময়, এর সুবিধা এবং অসুবিধাগুলি বোঝা গুরুত্বপূর্ণ।
পিগিব্যাক ঋণের সুবিধা
এটি আপনার টাকা বাঁচাতে পারে। PMI এর জন্য প্রতি বছর আপনার ঋণের পরিমাণের 0.3% থেকে 1.5% পর্যন্ত খরচ হতে পারে। সুতরাং, যদি আপনার বন্ধকী $250,000 হয়, তাহলে আপনি প্রতি বছর $750 থেকে $3,750 পর্যন্ত PMI প্রিমিয়াম পেতে পারেন। এটি $62.50 থেকে $312.50 মাসিক পেমেন্টের সমান, এবং ঋণের মূলধন এবং সুদ এবং সম্পত্তি করের সাথে।
আপনার দ্বিতীয় বন্ধকের মাসিক কিস্তির খরচের উপর নির্ভর করে, আপনাকে PMI-এর চেয়ে কম অর্থ প্রদান করতে হতে পারে। কিন্তু ডিবুগনারা বলেন যে উভয় উপায়েই সহজেই অর্জন করা সম্ভব। "পিগিব্যাক ঋণের জন্য কিছু সেকেন্ডারি বন্ধকের সুদের হার অনেক বেশি," তিনি আরও যোগ করেন। "এই ক্ষেত্রে, পেমেন্ট পিএমআই পেমেন্টের চেয়ে বেশি হওয়ার সম্ভাবনা রয়েছে।" আপনার পরিস্থিতির জন্য কোন বিকল্পটি সবচেয়ে ভালো তা খুঁজে বের করার জন্য অবশ্যই গণিত করুন।
আপনি উভয় ঋণ থেকে সুদ কর্তন করতে পারেন। আইআরএস আপনাকে যোগ্য বন্ধকগুলিতে প্রদত্ত সুদের মধ্যে $750,000 পর্যন্ত (অথবা যদি আপনি বিবাহিত হন কিন্তু আলাদা ট্যাক্স রিটার্ন দাখিল করেন তবে $375,000) কেটে নেওয়ার অনুমতি দেয়। এর মধ্যে রয়েছে হোম ইকুইটি ঋণ এবং HELOC যা জামানত হিসেবে ব্যবহৃত বাড়ি ক্রয়, নির্মাণ বা উল্লেখযোগ্যভাবে উন্নত করতে ব্যবহৃত হয়।
পিগিব্যাক লোন আপনার টাকা সাশ্রয় করবে কিনা তার হিসাব করার সময় এই সঞ্চয়গুলিকে অন্তর্ভুক্ত করলে পরিস্থিতি জটিল হতে পারে। এছাড়াও, যদি না আপনি একজন কর পেশাদারের সাথে কথা বলেন, তাহলে আপনি ঠিক কতটা সঞ্চয় করতে পারবেন তা জানা কঠিন - অথবা আপনার কর্তনগুলি ভেঙে বন্ধকী সুদের কর্তন দাবি করা প্রয়োজন কিনা।
আপনি অন্যান্য উদ্দেশ্যে HELOC রাখতে পারেন। একটি নির্মাণ ঋণ হল একটি ইনস্টলেশন ঋণ, অর্থাৎ আপনি সম্পূর্ণ ঋণের পরিমাণ এককালীনভাবে পাবেন এবং ইনস্টলেশনের মাধ্যমে তা পরিশোধ করবেন। তবে, HELOC-এর মাধ্যমে, আপনি উত্তোলনের সময় এক ধরণের ঘূর্ণায়মান ক্রেডিট পাবেন যা আপনি সংস্কার এবং অন্যান্য খরচ মেটাতে সময়ের সাথে সাথে পরিশোধ করতে এবং আবার ধার করতে পারবেন।
পিগিব্যাক ঋণের অসুবিধাগুলি
নিষ্পত্তির খরচ মূল্য হ্রাস করতে পারে। আপনার প্রথম বন্ধকের জন্য ক্লোজিং ফি ছাড়াও, আপনাকে আপনার হোম লোন বা HELOC এর জন্য ক্লোজিং ফিও দিতে হতে পারে। তবে, কিছু ঋণদাতা কম বা কোনও সমাপনী খরচ ছাড়াই হোম ইকুইটি পণ্য অফার করে। ঋণদাতা কী চার্জ করে তা আপনার খুঁজে বের করা উচিত যাতে আপনি এটি আপনার গণনার সাথে যুক্ত করতে পারেন।
সমাপনী খরচ কম হলেও, বিলটি আপনার বিরুদ্ধে কাজ নাও করতে পারে এবং PMI প্রদান দ্বিতীয় গৃহ ঋণ পাওয়ার চেয়ে সস্তা হতে পারে।
এটি পুনঃঅর্থায়নকে আরও কঠিন করে তুলতে পারে। যদি আপনি আপনার প্রথম বন্ধক প্রদানকারী ঋণদাতার (যা সাধারণ পরিস্থিতি) ব্যতীত অন্য কোনও ঋণদাতার কাছ থেকে পিগিব্যাক ঋণ নিয়ে থাকেন, তাহলে পরে আপনার বাড়ি পুনঃঅর্থায়ন করা আরও সুবিধাজনক হতে পারে যাতে অর্থ প্রদান করা যায় অথবা সুদের হার কমানো কঠিন হতে পারে।
কারণ আপনি যদি আপনার দ্বিতীয় বন্ধকী পরিশোধের জন্য যথেষ্ট পরিমাণে পুনঃঅর্থায়ন ঋণ না নেন, তাহলে উভয় ঋণদাতাকেই পুনঃঅর্থায়নের জন্য সম্মত হতে হবে। দুজন ঋণদাতাকে বোঝানো কঠিন হতে পারে, বিশেষ করে যদি আপনার বাড়ি কেনার পর থেকে এর মূল্য কমে যায়।
সময়ের সাথে সাথে খরচ বাড়তে পারে। যদি আপনার নেওয়া দ্বিতীয় ঋণটি HELOC-এর সামঞ্জস্যযোগ্য হারের হয়, তাহলে প্রতিটি বিকল্পের বর্তমান খরচের উপর ভিত্তি করে আপনার গণনা করবেন না।
বাজার সূচকের সুদের হারের সাথে ভাসমান হার ওঠানামা করতে পারে। যেহেতু বাজারের সুদের হার কীভাবে পরিবর্তিত হবে তা ভবিষ্যদ্বাণী করা অসম্ভব, তাই পরিবর্তনশীল হারের জন্য আপনার ঠিক কত খরচ হতে পারে তা জানা অসম্ভব। যদি আপনার বাজেট কম থাকে এবং সময়ের সাথে সাথে ক্রমবর্ধমান বন্ধকী পরিশোধ পরিচালনা করতে না পারেন, তাহলে একটি সামঞ্জস্যযোগ্য-হারের পিগিব্যাক ঋণ একটি ভাল বিকল্প নাও হতে পারে।
আপনি কীভাবে পিগিব্যাক ঋণের জন্য যোগ্যতা অর্জন করবেন?
পিগিব্যাক ঋণের জন্য যোগ্যতা অর্জন করা কঠিন হতে পারে কারণ দ্বিতীয় বন্ধকী ঋণদাতাদের যোগ্যতার প্রয়োজনীয়তা বিভিন্ন হতে পারে। যদিও ঋণদাতা থেকে ঋণদাতার মধ্যে সুনির্দিষ্ট তথ্য ভিন্ন হতে পারে, উভয় ধরণের ঋণের জন্য অনুমোদন পেতে সাধারণত আপনার নিম্নলিখিতগুলি প্রয়োজন:
- বিশ্বাসযোগ্যতা। প্রাথমিক বন্ধকের জন্য সাধারণত 620 বা তার বেশি FICO স্কোর প্রয়োজন হয়, তবে সেকেন্ডারি বন্ধকের জন্য সর্বনিম্ন স্কোর 680 বা তার বেশি হতে পারে।
- ঋণ-আয় অনুপাত। বন্ধকী ঋণদাতারা ঋণ-আয় অনুপাত 43% বা তার কম দেখতে চান, এবং এর মধ্যে প্রাথমিক এবং মাধ্যমিক গৃহ ঋণ অন্তর্ভুক্ত রয়েছে।
মনে রাখবেন যে কম ডাউন পেমেন্ট প্রায়শই উচ্চ সুদের হারে রূপান্তরিত হয়।
পিগিব্যাক ঋণের বিকল্প
পিএমআই ছাড়া ঋণের সন্ধান করুন। কিছু ঋণদাতা PMI ছাড়াই ঐতিহ্যবাহী ঋণ অফার করে, এমনকি যদি আপনার 20% ডাউন পেমেন্ট নাও থাকে। ঋণদাতার উপর নির্ভর করে, এটি প্রথমবারের মতো বাড়ি ক্রেতা বা নিম্ন-আয়ের পরিকল্পনার মধ্যে সীমাবদ্ধ হতে পারে, অথবা আপনাকে কিছুটা বেশি হারে সম্মত হতে হতে পারে।
পিগিব্যাকিং লোনের মতো, দীর্ঘমেয়াদে আপনি PMI-এর চেয়ে বেশি অর্থ প্রদান করছেন না তা নিশ্চিত করার জন্য সংখ্যাগুলি দুবার পরীক্ষা করুন।
তোমার বকেয়া টাকা দ্রুত মিটিয়ে দাও। ঐতিহ্যবাহী বন্ধকী ঋণদাতারা সাধারণত আপনার ঋণে PMI যোগ করে যখন আপনার ঋণ-মূল্য অনুপাত 80%-এর বেশি হয়, কিন্তু শেষ পর্যন্ত আপনার ঋণের ভারসাম্য সেই সীমার নিচে থাকা উচিত। আপনার LTV মূল ঋণ এবং বাড়ির মূল্যের উপর ভিত্তি করে 78%-তে পৌঁছালে ঋণদাতাদের আইনত স্বয়ংক্রিয়ভাবে PMI অপসারণ করতে হবে।
যদি আপনি অতিরিক্ত অর্থ প্রদানের জন্য একটি বড় আঘাত বা নগদ প্রবাহের পূর্বাভাস দেন, তাহলে এটি আপনার ঋণের ভারসাম্য দ্রুত হ্রাস করতে এবং আপনাকে এমন পর্যায়ে নিয়ে যেতে সাহায্য করতে পারে যেখানে আপনার আর বীমার প্রয়োজন নেই।
যদি আপনার বকেয়া পরিশোধ করতে সমস্যা হয় এবং মনে হয় আপনার বাড়ির মূল্য বেড়েছে এবং আপনার দাম 80% বা তার নিচে, তাহলে আপনি একটি বাড়ির মূল্যায়ন পেতে পারেন। যদি আপনি ঠিক হন, তাহলে আপনি ঋণদাতাকে ম্যানুয়ালি PMI মুছে ফেলতে বলতে পারেন।
যতক্ষণ না তোমার যথেষ্ট হয়ে যায়। যদিও এখনই বাড়ি কেনার এবং PMI এড়ানোর অনেক উপায় আছে, তবুও 20% ডাউন পেমেন্টের জন্য পর্যাপ্ত নগদ না পাওয়া পর্যন্ত অপেক্ষা করা ভালো।
PMI এড়াতে প্রয়োজনীয় 20% সংরক্ষণ করতে বছরের পর বছর লেগে যেতে পারে। কিন্তু যদি আপনি মনে করেন যে আপনি যথেষ্ট দ্রুত অর্থ সাশ্রয় করতে পারবেন, তাহলে অপেক্ষা করার যোগ্য হতে পারে।
আরও জানুন:
শীর্ষ সাইট, ..আশ্চর্যজনক পোস্ট! শুধু কাজ চালিয়ে যান!