আপনি যদি টিভি দেখেন, তাহলে সম্ভবত অভিনেতা টম সেলেকের মতো পরিচিত কণ্ঠস্বরকে যেকোনো অবসরপ্রাপ্ত ব্যক্তির জন্য রিভার্স মর্টগেজকে একটি অমূল্য হাতিয়ার হিসেবে প্রচার করতে দেখেছেন। তবে, প্রতিটি আর্থিক পণ্যের দুটি দিক থাকে, তাই রিভার্স মর্টগেজের ভালো-মন্দ দিকগুলো সাবধানে বিবেচনা করুন।
বিপরীত বন্ধক কী?
একটি রিভার্স মর্টগেজ ৬২ বছর বা তার বেশি বয়সী বাড়ির মালিকদের রিয়েল এস্টেট মূলধনকে ব্যবহারের জন্য নগদে রূপান্তর করার অনুমতি দেয়।
বেশিরভাগ রিভার্স মর্টগেজ ফেডারেল হাউজিং অ্যাডমিনিস্ট্রেশন (FHA) দ্বারা বীমাকৃত, যার অর্থ হল ঋণগ্রহীতা যদি ঋণ খেলাপি করে, তাহলে FHA রিজার্ভ ব্যবহার করে তা পরিশোধ করা হবে।
সরকার রিভার্স মর্টগেজকে "HECM" বা হোম ইকুইটি কনভার্সন মর্টগেজ হিসেবে উল্লেখ করে এবং ঋণগ্রহীতাদের অংশগ্রহণের জন্য একটি অগ্রিম বীমা প্রিমিয়াম এবং বকেয়া ঋণের 0.5% বার্ষিক প্রিমিয়াম দিতে হবে। এই প্রিমিয়ামগুলি FHA-এর রিজার্ভ তহবিলের জন্য ব্যবহৃত হয়।
FHA-গ্যারান্টিযুক্ত রিভার্স মর্টগেজ ছাড়াও, আরও দুটি প্রকার রয়েছে:
- মালিকানাধীন বিপরীত বন্ধক - এগুলি ব্যক্তিগত ঋণদাতাদের মাধ্যমে পাওয়া যায় এবং FHA লাইন অফ ক্রেডিট সাপেক্ষে নয়।
- একক উদ্দেশ্য বিপরীত বন্ধক - এগুলি খুব কম দেখা যায় এবং এই বন্ধকগুলির একটি থেকে আপনি যে অর্থ পান তা কেবল একটি নির্দিষ্ট উদ্দেশ্যে ব্যবহার করা যেতে পারে, যেমন। খ. বাড়ির কিছু অংশ সংস্কার করুন অথবা সম্পত্তি কর প্রদান করুন। আপনি কিছু রাজ্য এবং স্থানীয় সরকার এবং অলাভজনক সংস্থার মাধ্যমে এই বিকল্পগুলি খুঁজে পেতে পারেন।
একটি বিপরীত বন্ধক কীভাবে কাজ করে?
একটি রিভার্স মর্টগেজ আপনাকে অবিলম্বে বিল পরিশোধ না করেই টাকা পেতে সাহায্য করে।
এই গণিতটি বিবেচনা করুন: একটি ঐতিহ্যবাহী বন্ধকীতে, যদি আপনি 30 বছরের জন্য 3.4% স্থির হারে $100,000 ধার করেন, তাহলে আপনার মাসিক পেমেন্ট (মূল এবং সুদ) হবে $443.48। যদি আপনি একটি রিভার্স মর্টগেজের মাধ্যমে $100,000 ধার নেন, তাহলে আপনাকে মাসিক মূলধন এবং সুদ শূন্য দিতে হবে।
সত্য হতে খুব ভালো? ঠিক আছে তাহলে। তোমার এখনও টাকা পাওনা থাকবে। বাড়ি বিক্রি না করা, অন্যত্র চলে যাওয়া, অথবা মারা না যাওয়া পর্যন্ত আপনাকে টাকা ফেরত দিতে হবে না। যদি শেষোক্তটি আপনার রিভার্স মর্টগেজের শেষ হয়, তাহলে তা পরিশোধের দায়িত্ব আপনার স্ত্রী বা উত্তরাধিকারীদের উপর বর্তাবে, যাদের বাড়িটি বিক্রি করতে হতে পারে।
আমাদের $100,000 বন্ধকী উদাহরণে, ঋণগ্রহীতা প্রতি মাসে প্রায় $443 প্রদান করে। এর মধ্যে, ঋণের ভারসাম্য কমাতে প্রথম মাসে প্রায় $160 পরিশোধ করা হয়। বাকি (প্রায় $283) হল সুদ, অথবা ঋণদাতা আপনার কাছ থেকে ধার নেওয়া ঋণ ফি। ঋণের মেয়াদ শেষ না হওয়া পর্যন্ত, পরিশোধের পরিকল্পনা মাসিকভাবে চলতে থাকে, সময়ের সাথে সাথে মূলধনের পরিমাণ বেশি এবং সুদের হার কম থাকে।
বিপরীত বন্ধক এই প্রক্রিয়াটিকে বিপরীত করে। মাসিক টাকা দেওয়ার পরিবর্তে, আপনাকে কিছু দিতে হবে না। তবে, এর অর্থ এই নয় যে ঋণটি বিনামূল্যে। সুদের খরচ বন্ধকী ব্যালেন্সে যোগ করা হয়, তাই দ্বিতীয় মাসে ব্যালেন্স বৃদ্ধি পায়। যেহেতু ঋণের ভারসাম্য এখন কিছুটা বেশি এবং সুদের খরচ কিছুটা বেশি, তাই ঋণ পরিশোধ না হওয়া পর্যন্ত এই প্রক্রিয়া চলতে থাকে। এই ঋণ পরিশোধ সাধারণত চলে যাওয়ার বা মৃত্যুর এক বছরের মধ্যে করা হয়।
রিভার্স মর্টগেজের সুবিধা
আপনি আপনার অবসরকালীন ব্যয় আরও ভালোভাবে পরিচালনা করতে পারবেন
অবসর গ্রহণের পর অনেক বয়স্ক ব্যক্তির আয় উল্লেখযোগ্যভাবে কমে যায় এবং মাসিক পরিশোধ তাদের সবচেয়ে বড় ব্যয় হতে পারে। একটি বিপরীত বন্ধক আপনাকে আপনার হ্রাসকৃত আয়ের পরিপূরক করতে এবং আপনার বিল পরিশোধ করতে সাহায্য করে।
তোমাকে নড়তে হবে না।
নতুন, আরও সাশ্রয়ী মূল্যের বাড়ি খোঁজার পরিবর্তে, একটি রিভার্স মর্টগেজ আপনাকে অবসর গ্রহণের সুযোগ দেয় (এবং সম্ভবত বন্ধুবান্ধব এবং পরিবারের সাথে ঘনিষ্ঠ থাকতে)। যদিও রিভার্স মর্টগেজের খরচ আছে, তবুও রিভার্স মর্টগেজ নেওয়া অন্য বাড়ি স্থানান্তর এবং কেনা বা নতুন জায়গায় ভাড়া নেওয়ার চেয়ে সস্তা হতে পারে।
আপনার আয়ের উপর কর দিতে হবে না
রিভার্স মর্টগেজ থেকে আপনি যে আয় পান তার উপর কর আরোপ করা হয় না কারণ আইআরএস অর্থকে "ঋণ থেকে অর্জিত" বলে মনে করে। তবে, কর বিধি জটিল হতে পারে, তাই রিভার্স মর্টগেজ নেওয়ার আগে একজন কর পেশাদারের সাথে পরামর্শ করতে ভুলবেন না।
যদি আপনার বাড়ির মূল্যের চেয়ে বেশি পরিমাণ অর্থ জমা হয়, তাহলে আপনি সুরক্ষিত থাকবেন।
বিপরীত বন্ধকী ভারসাম্য বৃদ্ধির সাথে সাথে, সময়ের সাথে সাথে সম্পত্তির ন্যায্য বাজার মূল্য অতিক্রম করা সম্ভব। তবে, পরিশোধযোগ্য ঋণের পরিমাণ কখনই সম্পত্তির মূল্যের চেয়ে বেশি হতে পারে না, কারণ একটি বিপরীত বন্ধক হল অ-আশ্রয় অর্থায়নের একটি উদাহরণ। ফলস্বরূপ, এই পরিস্থিতিতে বন্ধকী ঋণদাতা আপনার অন্যান্য সম্পদ বা উত্তরাধিকারীদের বিরুদ্ধে কোনও দাবি করতে পারবেন না।
তোমার উত্তরাধিকারীর একটা পছন্দ আছে
বিপরীত বন্ধক ঋণগ্রহীতাদের তাড়াতাড়ি ঋণ পরিশোধ করার সুযোগ দেয়, কিন্তু সাধারণত ঋণগ্রহীতা যখন বাড়ি পরিবর্তন করে, বাড়ি বিক্রি করে বা মারা যায় তখন তা শেষ হয়ে যায়। প্রোবেটের ক্ষেত্রে, উত্তরাধিকারীদের কাছে বেশ কয়েকটি বিকল্প রয়েছে: তারা ঋণ পরিশোধের জন্য সম্পত্তি বিক্রি করতে পারেন এবং ঋণের ভারসাম্যের উপরে ইক্যুইটি আনতে পারেন; যদি সম্পত্তির মূল্য যথেষ্ট হয়, তাহলে আপনি বাড়িটি রাখতে পারেন এবং রিভার্স মর্টগেজের বাকি অংশ পুনঃঅর্থায়ন করতে পারেন অথবা, যদি ঋণ সম্পত্তির মূল্যের চেয়ে বেশি হয়, তাহলে উত্তরাধিকারী ঋণদাতাকে সম্পত্তি ফেরত দিয়ে ঋণ নিষ্পত্তি করতে পারেন। ঋণদাতা এরপর বীমা কোম্পানির (প্রায় সর্বদা FHA) বিরুদ্ধে অপরিশোধিত ব্যালেন্সের জন্য দাবি দায়ের করতে পারেন।
রিভার্স মর্টগেজের অসুবিধাগুলি
তোমাকে এর জন্য মূল্য দিতে হবে।
একটি রিভার্স মর্টগেজের খরচের মধ্যে রয়েছে ঋণদাতার ফি (আপনার ঋণের আকারের উপর নির্ভর করে প্রাথমিক ফি হিসেবে $1,400 পর্যন্ত), FHA বীমা এবং সমাপনী ফি। এই খরচগুলি ঋণের ভারসাম্যের সাথে যোগ করা যেতে পারে; তবে, এর অর্থ হল ঋণগ্রহীতার ঋণ বেশি এবং ইকুইটি কম থাকবে। আপনাকে মাসিক একটি বাজে পরিষেবা ফিও দিতে হবে, যা আপনার সুদের হার প্রতি মাসে সমন্বয় করা হলে $35 পর্যন্ত বাড়তে পারে।
ঋণ পরিশোধ না করা পর্যন্ত আপনি আপনার কর থেকে সুদ কর্তন করতে পারবেন না।
আপনার বন্ধকী পরিশোধ করার সময় আপনার কর-ছাড়যোগ্য বন্ধকী সুদ থাকতে পারে, কিন্তু আপনি প্রতি বছর বিপরীত বন্ধকীতে সুদ কাটাতে পারবেন না। আপনি যখন ঋণটি প্রকৃতপক্ষে পরিশোধ করবেন তখনই আপনি এই সুবিধা পাবেন।
স্থির মূল্যের বিকল্পের মাধ্যমে আপনি এত কিছু পেতে পারবেন না।
এইচইসিএম এমনভাবে গঠন করা হয়েছে যাতে ভাসমান হার এবং স্থির হার উভয় অর্থায়নের বিকল্পই উপলব্ধ থাকে। তবে, যদি আপনি স্থির-হারের অর্থায়ন চান, তাহলে আপনি একটি সামঞ্জস্যযোগ্য-হারের বিপরীত বন্ধকের চেয়ে কম ইক্যুইটি পেতে পারেন।
আপনি অসাবধানতাবশত অন্যান্য প্রোগ্রামের প্রয়োজনীয়তা লঙ্ঘন করতে পারেন
সংক্ষেপে, একটি বিপরীত বন্ধক আপনার মেডিকেড এবং পরিপূরক সুরক্ষা আয় (SSI) প্রোগ্রামের সম্পদ সীমা লঙ্ঘন করতে পারে। এটি জটিল, তাই রিভার্স মর্টগেজ প্রোগ্রাম খোঁজার আগে একজন বয়স্ক অধিকার আইনজীবী বা আইনি ক্লিনিকের সাথে পরামর্শ করতে ভুলবেন না।
আপনার বাড়ি হয়তো বাজেয়াপ্ত করা হয়েছে
যেহেতু রিভার্স মর্টগেজের জন্য মাসিক মূলধন এবং সুদ পরিশোধের প্রয়োজন হয় না, তাই ফোরক্লোজার অসম্ভব বলে মনে হয়। এটা এরকম নয়। যদি বয়স্ক ব্যক্তিরা সম্পত্তি কর না দেন, তাদের বাড়ির বীমা না থাকে, অথবা HOA ফি না দেন, তাহলে তাদের বাড়ি বাজেয়াপ্ত করা হতে পারে।
রিভার্স মর্টগেজের জন্য কে ভালো প্রার্থী?
সম্ভাব্য জটিলতা এবং বাড়িটি ঝুঁকির মুখে পড়ার ঝুঁকি বিবেচনা করে কি রিভার্স মর্টগেজ সত্যিই একটি ভালো ধারণা? কিছু বাড়ির মালিকের জন্য, উত্তরটি হ্যাঁ হতে পারে:
- যদি আপনি দীর্ঘমেয়াদী বাড়িতে থাকার পরিকল্পনা করেন - যেহেতু আপনাকে রিভার্স মর্টগেজের মাধ্যমে অতিরিক্ত সমাপনী খরচ দিতে হবে, তাই খরচের ন্যায্যতা যাচাই করার জন্য আপনাকে যথেষ্ট সময় বাড়িতে থাকতে হবে। তাই যদি আপনার বয়স ৬২ বছর হয়, দীর্ঘায়ু হওয়ার ইতিহাস থাকে এবং বিশ্বাস করেন যে আপনার বর্তমান অবস্থানই আপনার চিরস্থায়ী বাড়ি, তাহলে একটি রিভার্স মর্টগেজ অর্থবহ হতে পারে। এছাড়াও, যদি আপনি এমন একটি বাজারে বাস করেন যেখানে রিয়েল এস্টেটের মূল্য দ্রুত বৃদ্ধি পাচ্ছে (যা বর্তমানে দেশের অনেক জায়গায় দেখা যাচ্ছে), তাহলে আপনি বা আপনার উত্তরাধিকারীরা ঋণ পরিশোধ করলে আপনার সম্পত্তির মূল্য আরও বেশি হতে পারে।
- যখন আপনার দৈনন্দিন খরচের জন্য আরও অর্থের প্রয়োজন হয় - যদি আপনি অবসরকালীন খরচ পরিচালনা করতে হিমশিম খাচ্ছেন, তাহলে একটি রিভার্স মর্টগেজ আপনাকে সেই কাজের জন্য নগদ অর্থ প্রস্তুত করতে সাহায্য করতে পারে।
রিভার্স মর্টগেজের জন্য খারাপ প্রার্থী কারা?
রিভার্স মর্টগেজ ভালো বিকল্প নয় এমন অনেক লক্ষণ রয়েছে:
- যদি আপনি অন্যত্র চলে যাওয়ার পরিকল্পনা করেন - মনে রাখবেন যে সমস্ত সমাপনী খরচ, বন্ধকী বীমা এবং অন্যান্য খরচ পরিশোধ করার জন্য আপনার দীর্ঘ রানওয়ে প্রয়োজন। তাই যদি আপনি মনে করেন যে আপনি শীঘ্রই একটি নতুন স্থানে চলে যাবেন অথবা ছোট স্থানে ছোট করবেন, তাহলে বিপরীত বন্ধক থেকে দূরে থাকুন।
- যদি আপনার স্বাস্থ্যগত কারণে অন্যত্র যেতে হয় - তাহলে রিভার্স মর্টগেজের জন্য আপনাকে বাড়িতে থাকতে হবে, যার অর্থ হল নার্সিং হোমে বা কোনও ধরণের সহায়তাপ্রাপ্ত জীবনযাপনে যাওয়ার ফলে আপনাকে আপনার ঋণ পরিশোধ করতে হতে পারে। যদি আপনি আপনার স্বাস্থ্য নিয়ে ক্রমাগত উদ্বিগ্ন থাকেন, তাহলে রিভার্স মর্টগেজ এড়িয়ে চলাই বুদ্ধিমানের কাজ হতে পারে।
- যদি আপনার বাড়ির অন্যান্য খরচ মেটাতে আপনার সমস্যা হয় - তাহলে রিভার্স মর্টগেজের সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ উপাদানগুলির মধ্যে একটি হল সম্পত্তি কর এবং বাড়ির মালিকদের বীমা প্রদানের ক্ষমতা। যদি আপনি এই মৌলিক খরচের জন্য নগদ অর্থ সংগ্রহ করতে হিমশিম খাচ্ছেন, তাহলে আপনার ঋণ বৃদ্ধি করা উচিত নয়।
আপনার জন্য উপযুক্ত হলে কীভাবে একটি রিভার্স মর্টগেজ পাবেন তা এখানে দেওয়া হল
যদি আপনি সমস্ত ভালো-মন্দ বিবেচনা করে থাকেন এবং মনে করেন যে একটি রিভার্স মর্টগেজ আপনার জন্য ভালো, তাহলে এটি কীভাবে পাবেন তা এখানে দেওয়া হল:
- তুমি যোগ্য কিনা দেখো। রিভার্স মর্টগেজ পেতে হলে, আপনাকে কিছু গুরুত্বপূর্ণ শর্ত পূরণ করতে হবে: আপনার বয়স কমপক্ষে ৬২ বছর হতে হবে, আপনার নিজের বাড়িতে থাকতে হবে এবং যথেষ্ট সম্পদ থাকতে হবে (সাধারণত কমপক্ষে ৫০১TP৩T)।
- HUD-অনুমোদিত একজন আর্থিক উপদেষ্টার সাথে দেখা করুন। যেহেতু রিভার্স মর্টগেজগুলি এত জটিল, তাই আপনাকে এমন একজন বিশেষজ্ঞের সাথে দেখা করতে হবে যিনি আপনার সমস্ত বিকল্পের মাধ্যমে আপনাকে গাইড করতে পারবেন।
- একাধিক ঋণদাতার তুলনা করুন। প্রতিটি ঋণদাতা আলাদা এবং বিভিন্ন ফি ধার্য করে। সর্বনিম্ন প্রবেশ এবং নিষ্পত্তির খরচ, সেইসাথে সবচেয়ে প্রতিযোগিতামূলক হার খুঁজে পেতে বিভিন্ন বিকল্প পরীক্ষা করে দেখুন।
- তোমার উত্তরাধিকারীদের সাথে এই বিষয়ে আলোচনা করো। যদি আপনি আপনার পরিবারের কারো কাছে সম্পত্তি রেখে যাওয়ার পরিকল্পনা করেন, তাহলে তাদের সাথে আপনার রিভার্স মর্টগেজ পরিকল্পনা নিয়ে আলোচনা করা উচিত। নিশ্চিত করুন যে তারা এর অর্থ কী এবং আপনার মৃত্যুর পরে কী করতে হবে তা বোঝে।
সারসংক্ষেপ: আপনার কি রিভার্স মর্টগেজ নেওয়া উচিত?
কিছু সন্দেহাতীত বয়স্ক ব্যক্তিদের লক্ষ্য করে করা কেলেঙ্কারির কারণে রিভার্স মর্টগেজের সুনাম নিখুঁত নয়। এমনকি স্বনামধন্য কোম্পানিগুলিও বাড়ির মালিকদের প্রতারণা করে রিভার্স মর্টগেজ নেওয়ার জন্য অসৎ মার্কেটিংয়ের চেষ্টা করেছে: সম্প্রতি, কনজিউমার ফাইন্যান্সিয়াল প্রোটেকশন ব্যুরো প্রতারণামূলক মার্কেটিংয়ের জন্য বৃহত্তম মার্কিন পরামর্শদাতা গোষ্ঠীগুলির একটির বিরুদ্ধে মামলা দায়ের করেছে (আমেরিকান অ্যাডভাইজারস গ্রুপ) $1.1 মিলিয়ন রিভার্স মর্টগেজ জরিমানা আরোপ করেছে।
তাহলে, সহজ নিয়ম: আপনার বাড়িকে বিপদে ফেলার ব্যাপারে খুব, খুব সতর্ক থাকুন।
তবুও, আজ বয়স্ক ব্যক্তিরা তাদের বিপরীত বন্ধকী বিকল্পগুলি বিবেচনা করার দুটি প্রধান কারণ রয়েছে:
- বর্ধিত ইক্যুইটি - গত দশকে বাড়ির মূল্য যেমন বেড়েছে, তেমনি বাড়ির ইক্যুইটিও বেড়েছে। কোরলজিকের তথ্য অনুযায়ী, ২০২০ সালের তৃতীয় প্রান্তিক থেকে ২০২১ সালের তৃতীয় প্রান্তিকের মধ্যে, গড়পড়তা মার্কিন বাড়ির মালিক ১,৪,৫৬,০০০ টাকারও বেশি ইকুইটি পেয়েছেন।
- সুদের হার ঐতিহাসিকভাবে কম - এবং যদিও সুদের হার বাড়তে শুরু করেছে এবং ২০২২ সালেও অব্যাহত থাকার সম্ভাবনা রয়েছে, তবুও এখনই টাকা ধার করার জন্য উপযুক্ত সময়। ৩০ বছর মেয়াদী ঋণের সুদের হার বর্তমানে আগামী বছর ৪১TP3T-এর নিচে থাকবে বলে অনুমান করা হচ্ছে।
মনে রাখবেন, আপনার কাছে নগদ টাকা পাওয়ার অন্যান্য উপায় আছে। আপনার প্রয়োজনের জন্য কোনটি ভালো তা দেখতে একটি হোম ইকুইটি ঋণের সাথে একটি রিভার্স মর্টগেজের তুলনা করুন।
