Pokud sledujete televizi, pravděpodobně jste viděli známé hlasy, jako je herec Tom Selleck, vychvalující zpětné hypotéky jako neocenitelný nástroj pro každého důchodce. Každý finanční produkt má však dvě strany, proto pečlivě zvažte pro a proti reverzní hypotéky.
Co je to reverzní hypotéka?
Reverzní hypotéka umožňuje majitelům domů ve věku 62 let a starším převést nemovitostní kapitál na hotovost ke spotřebě.
Naprostá většina reverzních hypoték je pojištěna Federální správou bydlení (FHA), což znamená, že pokud dlužník nesplatí dluh, bude splacen pomocí rezerv FHA.
Vláda odkazuje na reverzní hypotéky jako na „HECM“ neboli hypotéky na přeměnu vlastního kapitálu a dlužníci musí zaplatit předem pojistné a roční pojistné ve výši 0,51 TP3T nesplacené půjčky, aby se mohli zúčastnit. Tyto prémie se používají k financování rezerv FHA.
Kromě reverzních hypoték se zárukou FHA existují dva další typy:
- Vlastní reverzní hypotéky – jsou dostupné prostřednictvím soukromých věřitelů a nepodléhají úvěrovým linkám FHA.
- Jednoúčelové reverzní hypotéky – jsou méně časté a peníze, které získáte z jedné z těchto hypoték, lze použít pouze na jeden konkrétní účel, např. B. Zrekonstruovat část domu nebo zaplatit daň z nemovitosti. Tyto možnosti můžete najít prostřednictvím některých státních a místních samospráv a neziskových organizací.
Jak funguje reverzní hypotéka?
Reverzní hypotéka vám umožní získat peníze bez okamžitého placení účtů.
Vezměte si tuto matematiku: Pokud si u tradiční hypotéky půjčíte 1 100 000 dolarů s fixní úrokovou sazbou 3,41 dolarů a 3 dolarů na 30 let, vaše měsíční splátky (jistina a úrok) činí 443,48 dolarů. Pokud si půjčíte 100 000 dolarů prostřednictvím reverzní hypotéky, nebudete platit měsíčně žádnou jistinu ani úrok.
Příliš dobré na to, aby to byla pravda? Dobře tedy. Stále budete dlužit peníze. Peníze nemusíte splácet, dokud neprodáte dům, neodstěhujete se nebo nezemřete. Pokud je to konec vaší reverzní hypotéky, povinnost ji zaplatit leží na vašem manželovi/manželce nebo dědicích, kteří možná budou muset dům prodat.
V našem příkladu hypotéky $100 000 platí dlužník přibližně 1TP443 měsíčně. Z toho je v prvním měsíci zaplaceno přibližně 1TP4160 na snížení zůstatku úvěru. Zbývající částka (přibližně 1TP4283) tvoří úroky neboli poplatek za úvěr, který vám věřitel účtuje. Splátkový kalendář pokračuje měsíčně s postupujícími splátkami jistiny a postupným snižováním úroků, dokud nevyprší doba splácení úvěru.
U reverzních hypoték je tento proces opačný. Místo měsíčních plateb nemusíte platit nic. To však neznamená, že je půjčka zdarma. Náklady na úroky se připočítávají k zůstatku hypotéky, takže zůstatek se ve druhém měsíci zvyšuje. Vzhledem k tomu, že zůstatek půjčky je nyní o něco vyšší a náklady na úroky jsou o něco vyšší, tento proces pokračuje až do splacení půjčky. Tato splátka se obvykle provádí do jednoho roku od odstěhování nebo úmrtí.
Výhody zpětné hypotéky
Můžete lépe spravovat své výdaje na důchod
Mnoho seniorů má po odchodu do důchodu výrazný pokles příjmů a měsíční splátky mohou být jejich největším nákladem. Reverzní hypotéka vám umožní doplnit svůj snížený příjem a pokračovat v placení účtů.
Nemusíte se hýbat
Spíše než hledání nového, dostupnějšího bydlení vám reverzní hypotéka umožňuje odejít do důchodu na místě (a případně zůstat blízko přátelům a rodině). Ačkoli reverzní hypotéky s sebou nesou náklady, získání reverzní hypotéky může být levnější než stěhování a koupě jiného domu nebo pronájem na novém místě.
Z příjmu nemusíte platit daň
Příjem, který získáte z reverzní hypotéky, není zdaněn, protože IRS považuje peníze za „získané z úvěru“. Daňové předpisy však mohou být složité, proto se před sjednáním reverzní hypotéky poraďte s daňovým poradcem.
Jste chráněni, pokud zůstatek přesáhne hodnotu vašeho domova
S rostoucím zůstatkem reverzní hypotéky je možné, že časem dojde k překročení reálné tržní hodnoty nemovitosti. Výše dluhu k splacení však nikdy nesmí překročit hodnotu nemovitosti, protože reverzní hypotéka je příkladem financování bez postihu. V důsledku toho si hypoteční věřitel v této situaci nemůže uplatňovat žádné nároky vůči vašemu jinému majetku ani dědicům.
Váš dědic má na výběr
Reverzní hypotéky umožňují dlužníkům předčasné splacení, ale obvykle končí, když se dlužník přestěhuje, prodá dům nebo zemře. V případě pozůstalosti mají dědicové několik možností: mohou prodat nemovitost, aby splatili dluh a převýšit vlastní kapitál nad zůstatek úvěru; pokud má nemovitost dostatečnou hodnotu, můžete si dům ponechat a refinancovat zůstatek zpětné hypotéky nebo, pokud dluh převyšuje hodnotu nemovitosti, může dědic vyrovnat úvěr vrácením nemovitosti věřiteli. Věřitel pak může podat žalobu proti pojišťovně (téměř vždy FHA) na neuhrazený zůstatek.
Nevýhody reverzní hypotéky
Musíte za to zaplatit
Náklady na reverzní hypotéku zahrnují poplatky za úvěr (počáteční poplatky až do výše 14 000 rupií, v závislosti na výši úvěru), pojištění FHA a poplatky za uzavření smlouvy. Tyto náklady lze přičíst k zůstatku úvěru; to však znamená, že dlužník bude mít více dluhu a méně vlastního kapitálu. Budete také platit nepříjemný měsíční poplatek za služby, který se může zvýšit až o 14 000 rupií, pokud se vaše úroková sazba upravuje měsíčně.
Dokud půjčku nesplatíte, nemůžete si odečíst úroky z daní
Při splácení hypotéky sice můžete mít daňově odečitatelné úroky z hypotéky, ale u reverzní hypotéky si úroky odečítat nemůžete každý rok. Tuto výhodu získáte pouze tehdy, když úvěr skutečně splatíte.
S pevnou cenou toho moc nezískáte.
HECM je strukturován tak, že jsou k dispozici možnosti financování s pohyblivou i pevnou úrokovou sazbou. Pokud však chcete financování s pevnou úrokovou sazbou, můžete získat méně vlastního kapitálu než u reverzní hypotéky s nastavitelnou úrokovou sazbou.
Můžete neúmyslně porušit další požadavky programu
Stručně řečeno, reverzní hypotéka může způsobit, že porušíte limity aktiv programu Medicaid a Supplemental Security Income (SSI). Je to komplikované, takže se před hledáním programu reverzní hypotéky nezapomeňte poradit s právníkem pro geriatrická práva nebo právní klinikou.
Váš dům může být v exekuci
Vzhledem k tomu, že reverzní hypotéky nevyžadují měsíční splátky jistiny a úroků, zdá se exekuce nemožná. Tak to ale není. Pokud senioři neplatí daň z nemovitosti, nemají pojištění domu nebo neplatí poplatky sdružení vlastníků nemovitostí, může být jejich dům předmětem exekuce.
Kdo je vhodným kandidátem na reverzní hypotéku?
Je reverzní hypotéka opravdu dobrý nápad vzhledem k potenciální složitosti a riziku ohrožení domova? Pro některé majitele domů může být odpověď ano:
- Pokud plánujete zůstat doma dlouhodobě – vzhledem k tomu, že budete platit dodatečné náklady na uzavření hypotéky v důsledku reverzní hypotéky, budete muset zůstat doma dostatečně dlouho, abyste si náklady ospravedlnili. Pokud je vám tedy 62 let, máte dlouhou historii a věříte, že vaše současné bydliště je vaším trvalým domovem, mohla by mít reverzní hypotéka smysl. Také pokud žijete na trhu, kde hodnoty nemovitostí rychle rostou (což se v současné době zdá být případem mnoha částí země), může mít vaše nemovitost vyšší hodnotu, pokud vy nebo vaši dědicové úvěr splatíte.
- Pokud potřebujete více peněz na každodenní výdaje – pokud máte potíže se zvládáním výdajů na důchod, reverzní hypotéka vám může pomoci připravit si peníze na tyto úkoly.
Kdo jsou špatní kandidáti na reverzní hypotéky?
Existuje mnoho známek toho, že reverzní hypotéka není dobrou volbou:
- Pokud plánujete stěhování – nezapomeňte, že potřebujete dlouhou dobu trvání, abyste si mohli dovolit zaplatit všechny náklady na uzavření smlouvy, pojištění hypotéky a další výdaje. Pokud si tedy myslíte, že se brzy budete stěhovat na nové místo nebo se zmenšovat do menšího bydlení, vyhněte se reverzním hypotékám.
- Pokud se potřebujete přestěhovat ze zdravotních důvodů – reverzní hypotéka vyžaduje, abyste žili doma, což znamená, že stěhování do pečovatelského domu nebo do nějaké formy asistovaného bydlení může vést k tomu, že budete muset úvěr splatit. Pokud se neustále obáváte o své zdraví, může být moudré se reverzní hypotéce vyhnout.
- Pokud máte potíže s placením ostatních nákladů na bydlení – jednou z nejdůležitějších složek reverzní hypotéky je vaše schopnost platit daň z nemovitosti a pojištění domu. Pokud máte potíže se sháněním hotovosti na tyto základní výdaje, nemělo by být zvyšování vašeho dluhu na stole.
Zde je návod, jak získat reverzní hypotéku, pokud je to pro vás to pravé
Pokud jste zvážili všechna pro a proti a myslíte si, že reverzní hypotéka je pro vás dobrá, zde je návod, jak ji získat:
- Podívejte se, zda se kvalifikujete. Chcete-li získat zpětnou hypotéku, musíte splnit některé klíčové požadavky: Musíte být starší 62 let, žít ve vlastním domě a mít značný majetek (obvykle alespoň 50%).
- Seznamte se s finančním poradcem schváleným HUD. Protože reverzní hypotéky jsou tak složité, budete se muset setkat s odborníkem, který vás provede všemi vašimi možnostmi.
- Porovnejte více věřitelů. Každý věřitel je jiný a účtuje si jiné poplatky. Ujistěte se, že jste se podívali na řadu možností, abyste našli nejnižší vstupní a vypořádací náklady, stejně jako nejkonkurenceschopnější sazby.
- Proberte to se svými dědici. Pokud plánujete přenechat svůj majetek komukoli ve vaší domácnosti, měli byste s ním projednat svůj reverzní hypoteční plán. Ujistěte se, že rozumí tomu, co to znamená a co dělat, když zemřete.
Sečteno a podtrženo: Měli byste si pořídit reverzní hypotéku?
Reverzní hypotéky nemají perfektní pověst kvůli některým podvodům zaměřeným na nic netušící seniory. Dokonce i renomované společnosti se pokusily o nepoctivý marketing, aby oklamaly majitele domů a přiměly je k uzavření reverzních hypoték: Nedávno Úřad pro ochranu spotřebitelů (Consumer Financial Protection Bureau) podal žalobu na jednu z největších amerických konzultačních skupin za podvodný marketing (American Advisors Group) a uložil jí pokutu za reverzní hypotéky ve výši 1,1 milionu dolarů.
Takže jednoduché pravidlo: buďte velmi, velmi opatrní, abyste neohrozili svůj domov.
Přesto existují dva hlavní důvody, proč by senioři mohli dnes zvážit své možnosti reverzní hypotéky:
- Zvýšení vlastního kapitálu – S růstem hodnoty domů v posledním desetiletí rostla i hodnota nemovitostí. Podle společnosti CoreLogic získal průměrný majitel domu v USA mezi třetím čtvrtletím roku 2020 a třetím čtvrtletím roku 2021 více než 14 560 000 dolarů vlastního kapitálu.
- Úrokové sazby jsou historicky nízké – a přestože sazby začínají růst a pravděpodobně budou pokračovat i v roce 2022, stále je vhodná doba na půjčování peněz. Úrokové sazby u 30letých úvěrů by v současné době měly zůstat v příštím roce pod úrovní 4%.
Nezapomeňte, že máte i jiné způsoby, jak získat hotovost. Porovnejte hypotéku na bydlení s reverzní hypotékou, abyste zjistili, která z nich je pro vaše potřeby lepší.
