Nejde jen o to, jak drahé je bydlení – jde o to, jak rychle se tam dostane. Za pouhých 24 měsíců vzrostly ceny domů v USA o ohromujících 37%. To je srovnatelné s největším dvouletým nárůstem 29%, který vedl k krachu bydlení v roce 2008.
Na začátku letošního jara si Fed myslel, že viděl dost. Centrální banka rychle zvýšila úrokové sazby a zvýšila průměrnou sazbu hypotéky s fixní sazbou na 30 let na 6% z 3,2% na začátku roku. Tyto vyšší sazby, ceněné mnoha kupci domů, nakonec ukončily realitní boom pandemie. Asociace hypotečních bankéřů ve středu oznámila, že žádosti o hypotéky meziročně klesly o 16% a nyní jsme uprostřed prudkého zpomalení.
Když k tomuto posunu dojde, slyšíme od Fedu jen velmi málo, dokud předseda Jerome Powell ve středu nepromluvil s novináři.
Powell to vyjádřil takto: „Za posledních několik let jsme byli svědky dramatického nárůstu cen [domácích] domů. Teď se to mění. A úrokové sazby se zvýšily. Víme, že úrokové sazby hypoték prudce vzrostly. Uvidíte měnící se trh s bydlením. Sledujeme ho, abychom viděli, co se stane. Jak moc to přesně ovlivní investice do bydlení? Nejsem si jistý. Jak velký je vliv na ceny nemovitostí? Velmi těsný trh. Takže i ve světě rostoucích úrokových sazeb ceny pravděpodobně ještě nějakou dobu porostou. Je to tedy komplikovaná situace a my ji bedlivě sledujeme. Řekl bych, že pokud kupujete domů, chcete, aby kupci domů nebo mladí lidé museli trochu překalibrovat. Musíme se vrátit tam, kde se nabídka a poptávka opět sbližují, inflace je opět nižší a sazby hypoték jsou opět nižší.“
Vynikají tři věci.
Powell říká, že kupci domů se „potřebují překalibrovat“
V odvětví nemovitostí se celkový počet aktivních nabídek nazývá „zásoby“. Roční zásoby od roku 2014 klesají. Částečně je to způsobeno změnami v preferencích domácností (tj. setrvání déle), menší bytovou výstavbou po bytovém krachu v roce 2008 a tím, že mileniálové začínají poprvé kupovat domy. Ale jak se rozmohl pandemický realitní boom, zásoby začaly prudce klesat. Na jaře 2021 dosáhly zásoby 40letého minima. To nenechává kupujícím domů jinou možnost, než zvýšit ceny.
Powell zjevně doufá, že zpomalení trhu s nemovitostmi v důsledku rostoucích sazeb hypoték pomůže zvýšit zásoby. Powell řekl, že to pomůže kupujícím, protože myšlení je takové, že když kupující obnoví nákup, najdou přátelštější trh. Vyšší inventář poskytne kupujícím více času na rozhodnutí a sníží pravděpodobnost, že se budou muset zapojit do nabídkové války.
Ještě předtím, než Fed zesílil svůj boj s inflací, senior analytik HousingWire Logan Mohtashami veřejně obhajoval vyšší sazby hypoték, aby se zvýšily zásoby. Americké bytové fondy vzrostly v květnu na 1,03 milionu jednotek, podle National Association of Realtors. Aby se však mohl vrátit na „normální“ trh s bydlením, Mohtashami řekl, že zásoby se budou muset zvýšit na 15 200 až 1,93 milionu bytových jednotek. Národní zásoby (viz graf níže) však rychle rostou, přičemž zásoby na více než polovině regionálních trhů s bydlením jsou stále 50% pod úrovní před pandemií.
"Potřebujeme rovnováhu... trh s bydlením je stále velmi nezdravý, protože celkové zásoby v USA jsou stále nižší než 1,52 milionu," řekl Mohtashami.
Ceny domů klesají? Zdá se, že Powell naznačuje, že je to možné
Šéf Fedu Jerome Powell ve středu předpokládal, že ceny nemovitostí klesnou: „Jak velký dopad to bude mít na ceny nemovitostí? Nejsem si tak jistý. Je zřejmé, že to velmi bedlivě sledujeme. Časem na to budete myslet...na trhu s bydlením je spousta nedokončené práce.“ nabídka bydlení, když se připojí online…“
Pak se otočil a řekl: „Zatímco nabídka domů připravených k použití se prodává, zásoby domů připravených k použití jsou velmi nízké, historicky nízké. Je to stále velmi napjatý trh a dokonce i ve světě rostoucích úrokových sazeb budou ceny pravděpodobně ještě nějakou dobu růst. tým. Takže je to komplikovaná situace a my ji bedlivě sledujeme.“
Na okamžik se zdálo, že Powell říká, že ceny domů klesnou. Powell každopádně nevyloučil možnost poklesu cen domů. To je důležité. Historicky, mimo Velkou hospodářskou krizi a po krachu bydlení v roce 2000, ceny domů téměř nikdy nezaznamenaly roční pokles. Dnešní situace by nás ale mohla přivést do vzácné fáze, kdy ceny domů skutečně klesají. To ukazuje, že Powell nezavírá dveře před možností poklesu cen nemovitostí, řekl: "Pozorně to sledujeme."
Minulý měsíc hlavní ekonom Moody's Analytics Mark Zandi řekl Fortune, že rostoucí sazby hypoték nás posunuly do plnohodnotné „korekce trhu s nemovitostmi“. Krátkodobě Zandi očekává zpomalení meziročního růstu cen nemovitostí na 0% z 20,6%. Očekává, že ceny klesnou mezi 5% a 10% na jasně „nadhodnoceném“ trhu nemovitostí. V případě recese Moody's Analytics očekává pokles cen domů v USA o 5%, zatímco silně „nadhodnocený“ trh s bydlením klesne o 15% na 20%. (Moody's Analytics identifikuje „nadhodnocené“ porovnáním regionálních cen domů se základními místními ekonomickými fundamenty, jako je příjem domácností, které byly historicky podporovány.)
Proč ceny nemovitostí klesají tak snadno? První je, že ceny nemovitostí se odchýlily od základních ekonomických fundamentů. Základní ekonomická teorie učí, že růst cen nemovitostí a růst příjmů jsou vzájemně propojeny a ani jeden z nich nemůže dlouhodobě překonat ten druhý. Rostoucí sazby hypoték tuto krizi dostupnosti jen zhorší. Ve skutečnosti se typické nové hypoteční splátky za posledních šest měsíců zvýšily o 52%, podle realitní výzkumné společnosti Zonda.
Ceny nemovitostí však mohou klesnout, ale zásoby se možná budou muset vytvořit, aby se zhmotnily. Jakmile zásoby v USA překročí 2 miliony jednotek, národní ceny domů pravděpodobně meziročně klesnou, řekl Mohtashami.
Ralph McLaughlin, hlavní ekonom realitní a analytické firmy Kukun, uvedl, že pokud „přílišné zpřísnění“ Fedu povede k recesi, zásoby by mohly dosáhnout úrovní, které by umožnily pokles cen domů.
"Je stále pravděpodobnější, že se blížíme k ostrému inflexnímu bodu na trhu," řekl McLaughlin Fortune.
Powell konkrétně říká, že chce, aby sazby hypoték klesly
Centrální banka zvýšila úrokové sazby, aby zastavila pandemický boom bydlení a omezila nekontrolovatelnou inflaci. Jakmile Fed dostane inflaci opět pod kontrolu, růst hypotečních sazeb by se mohl zmírnit.
To znamená, že kupci domů, kteří touží snížit své hypoteční sazby, možná budou muset chvíli počkat. Index spotřebitelských cen byl minulý týden 8,61 TP3T. Fed svůj boj s inflací nevzdá, dokud se CPI nevrátí na 2%. Ve čtvrtek Fed dal jasně najevo, že boj může pokračovat i v roce 2024.
Další informace:
-
-
-
-
Recenze karty Delta Skymiles® Reserve American Express – Zobrazit více.
-
AmEx se zaměřuje na zákaznickou zkušenost s novým běžným účtem a přepracovanou aplikací
-
