Pokud máte na svůj dům malou zálohu, může vám půjčka na zpáteční cestu pomoci vyhnout se některým dodatečným hypotečním poplatkům. Tyto typy půjček však nejsou bez svých nákladů a nevýhod. Zde je to, co potřebujete vědět.
Co je to sedlový úvěr?
Půjčka na zádech je druhá hypotéka – obvykle půjčka na bydlení nebo úvěrová linka, známá také jako HELOC – kterou můžete použít vedle hypotéky.
Majitelé domů používají půjčku, aby se vyhnuli placení soukromého hypotečního pojištění, které obvykle nabývá účinnosti, když je vaše záloha nižší než 201 TP3T prodejní ceny domu. PMI funguje jako pojistka na ochranu věřitelů, pokud zaostáváte se svými platbami nebo úplně zaostáváte.
Smlouva o zpětné hypotékě obvykle nabízí primární hypotéku rovnající se 80% hodnoty vašeho domova a také produkt vlastního kapitálu, který pokryje rozdíl mezi vaší zálohou a zbývajícími 20%.
Úroková sazba u zpětného úvěru je obvykle vyšší než u první hypotéky a sazba je variabilní, což znamená, že se v průběhu času zvyšuje.
Půjčky na zádech se staly populárními během boomu bydlení od počátku do poloviny 21. století. Například v roce 2006 ji využilo asi 30 procent kupujících domů v New Yorku, podle zprávy Furman Center na NYU z roku 2007.
Portfolio úvěrů umožňuje potenciálním majitelům domů koupit dům, který chtějí, a vyhnout se PMI, aniž by museli platit 20% nebo více v hotovosti. Ale také to činí jejich domovy zranitelnějšími vůči defaultu.
Když na konci roku 2000 praskla národní bublina na trhu s nemovitostmi, majitelé domů s menším kapitálem měli větší pravděpodobnost selhání než majitelé domů s velkým kapitálem.
Piggyback hypotéky stále existují, ale jsou vzácné. „Popularita upadla, ale poskytovatelé půjček nabízející tyto sekundární hypotéky se také značně zpřísnili,“ řekl Jeff Brown, průmyslový ředitel a poskytovatel hypotečních úvěrů ve společnosti Axia Home Loans.
Ani s nedávným nárůstem cen nemovitostí nezaznamenali velký návrat. Podle Ralpha DiBugnara, generálního ředitele digitálního realitního zdroje Home Qualified, „Tyto požadavky se snížily s rozšířením hypotečních produktů, které vyžadují méně než 20% akontace a nevyžadují PMI.“
Typy zpětných půjček
Hypotéku můžete strukturovat několika způsoby. Zde je rozpis různých možností na základě vaší primární hypotéky, zpětné vazby a zálohy.
Půjčka 80/10/10. Tato možnost stojí za zvážení u tradičních půjček, které zahrnují primární hypotéku, která pokryje 80% prodejní ceny, možnost zpětného úvěru, která pokryje 10%, a zálohu, která pokryje zbývajících 10%.
Půjčka 80/15/5. Tato možnost funguje jako půjčka 80-10-10, ale místo vkladu 10% a vypůjčení zbývajících 10% prostřednictvím zpětné půjčky jednoduše vložíte 5% a zbývajících 15% dofinancujete druhou půjčkou na bydlení.
Půjčka 75/15/10. Tato možnost je k dispozici při koupi bytu, který zahrnuje půjčku 15% a zálohu 10%. Je to hlavně proto, že sazby hypoték na byty mají tendenci být vyšší, když je poměr úvěru k hodnotě vyšší než 75%.
Půjčka 80/20. Plán, populární v letech před bytovou krizí v roce 2007, nevyžadoval žádnou zálohu. Stačí si vzít primární hypotéku na pokrytí 80% prodejní ceny a zbývajících 20% zaplatit sekundárním úvěrem. Toto uspořádání na zádech však již není běžné.
Výhody a nevýhody zpětných půjček
Při zvažování hypotéky je důležité porozumět výhodám a nevýhodám.
Výhody zpětných půjček
Může vám to ušetřit peníze. PMI vás může každý rok stát 0,31 TP3T až 1,51 TP3T z částky vaší půjčky. Pokud je tedy vaše hypotéka $250 000, můžete získat prémie PMI ve výši $750 až $3 750 ročně. To se rovná měsíčním platbám $62,50 až $312,50 plus jistina a úroky, které platíte z úvěru, a daně z nemovitosti.
V závislosti na ceně vaší druhé hypotéky v měsíčních splátkách můžete nakonec zaplatit méně než PMI. Ale DiBugnara říká, že obou způsobů lze snadno dosáhnout. "Některé sekundární hypotéky na zpáteční půjčky mají mnohem vyšší sazby," dodal. "V tomto případě bude platba pravděpodobně vyšší než platba PMI." Nezapomeňte si to spočítat, abyste zjistili, která možnost je pro vaši situaci lepší.
Z obou úvěrů si můžete odečíst úroky. IRS vám umožňuje odečíst až $750 000 úroků zaplacených z kvalifikovaných hypoték (nebo $375 000, pokud jste ženatý, ale podáváte samostatné daňové přiznání). To zahrnuje půjčky na vlastní bydlení a HELOC používané k nákupu, výstavbě nebo podstatnému vylepšení domu používaného jako zástava.
Zahrnutí těchto úspor do výpočtu toho, zda vám půjčka na zpáteční práci ušetří peníze, může věci zkomplikovat. Kromě toho, pokud si nepromluvíte s daňovým odborníkem, je těžké přesně vědět, kolik můžete ušetřit – nebo zda je nutné rozdělit vaše odpočty a uplatnit odpočet úroků z hypotéky.
HELOC si můžete ponechat pro jiné účely. Stavební úvěr je úvěr na instalaci, to znamená, že jednorázově získáte celou částku úvěru a splatíte ji v instalacích. S HELOC však získáte formu revolvingového kreditu během výběrů, který můžete splatit a po čase si znovu půjčit na zaplacení rekonstrukcí a dalších výdajů.
Nevýhody zpětných půjček
Náklady na vypořádání mohou snížit hodnotu. Kromě poplatků za uzavření vaší první hypotéky budete možná muset zaplatit také poplatky za uzavření vašeho úvěru na bydlení nebo HELOC. Někteří věřitelé však nabízejí domácí kapitálové produkty s nízkými nebo žádnými náklady na uzavření. Měli byste zjistit, co si věřitel účtuje, abyste to mohli započítat do svých výpočtů.
I když jsou náklady na uzavření nízké, účet nemusí fungovat proti vám a placení PMI může být nakonec levnější než získání druhého úvěru na bydlení.
To by mohlo ztížit refinancování. Pokud jste si vzali zpětný úvěr od jiného věřitele, než je ten, který nabízí vaši první hypotéku (což je typická situace), může být výhodnější refinancovat svůj domov později, abyste dostali zaplaceno nebo snížili potíže s úrokovými sazbami.
To proto, že pokud si nevezmete refinanční úvěr dostatečně velký na to, abyste splatili svou druhou hypotéku, musí s refinancováním souhlasit oba věřitelé. Přesvědčit dva věřitele může být obtížné, zvláště pokud hodnota vašeho domu od doby, kdy jste ho koupili, klesla.
Náklady se mohou časem zvýšit. Pokud je druhá půjčka, kterou si vezmete, HELOC s nastavitelnou sazbou, nezakládejte své výpočty pouze na aktuální ceně každé možnosti.
Pohyblivé sazby mohou kolísat s úrokovými sazbami tržního indexu. Vzhledem k tomu, že není možné předvídat, jak se budou tržní úrokové sazby pohybovat, není možné přesně vědět, kolik vás může variabilní sazba stát. Pokud máte napjatý rozpočet a nezvládáte rostoucí splátky hypotéky v průběhu času, nemusí být výhodná půjčka s nastavitelnou sazbou.
Jak se kvalifikujete pro půjčku zpět?
Kvalifikovat se na půjčku může být obtížné, protože poskytovatelé druhé hypotéky mohou mít různé požadavky na způsobilost. I když se specifika mohou lišit od věřitele k věřiteli, ke schválení pro oba typy půjček obvykle potřebujete následující:
- Důvěryhodnost. Pro primární hypotéku je obvykle vyžadováno FICO skóre 620 nebo vyšší, ale minimální skóre pro sekundární hypotéku může být 680 nebo vyšší.
- poměr dluhu k příjmu. Poskytovatelé hypotečních úvěrů chtějí vidět poměr dluhu k příjmu 43% nebo nižší, a to zahrnuje primární a sekundární úvěry na bydlení.
Všimněte si, že nižší zálohy se často promítají do vyšších úrokových sazeb.
Alternativy zpětných půjček
Hledejte půjčky bez PMI. Někteří poskytovatelé půjček nabízejí tradiční půjčky bez PMI, i když nemáte zálohu 20%. V závislosti na věřiteli to může být omezeno na první kupce domů nebo plány s nízkými příjmy, nebo možná budete muset souhlasit s mírně vyšší sazbou.
Stejně jako u hromadných půjček si dvakrát zkontrolujte čísla, abyste se ujistili, že dlouhodobě neplatíte více než PMI.
Rychle splaťte zůstatek. Tradiční poskytovatelé hypotečních úvěrů obvykle přidávají PMI k vašemu úvěru, když je váš poměr úvěru k hodnotě vyšší než 80%, ale v konečném důsledku by zůstatek vašeho úvěru měl být pod touto hranicí. Věřitelé jsou ze zákona povinni automaticky odstranit PMI, jakmile vaše LTV dosáhne 78% na základě původní hodnoty úvěru a domu.
Pokud očekáváte velký zásah nebo peněžní tok při provádění dodatečných plateb, může vám to pomoci rychleji snížit zůstatek úvěru a dostat vás do bodu, kdy již pojištění nepotřebujete.
Pokud se vám nedaří splatit zůstatek a myslíte si, že hodnota vašeho domu vzrostla a jste na nebo pod 80%, můžete si nechat udělat odhad domu. Pokud máte pravdu, můžete věřitele požádat, aby PMI vymazal ručně.
Počkejte, až budete mít dost. I když existuje mnoho způsobů, jak si koupit dům hned teď a vyhnout se PMI, je nejlepší počkat, až budete mít dostatek hotovosti na zálohu 20%.
Uložení 20% potřebného k zamezení PMI může trvat roky. Ale pokud si myslíte, že můžete ušetřit peníze dostatečně rychle, mohlo by to stát za to počkat.
Další informace:
Top stránky,..úžasný příspěvek! Jen pokračujte v práci!