Αν παρακολουθείτε τηλεόραση, πιθανότατα έχετε δει γνωστές φωνές όπως ο ηθοποιός Tom Selleck να διαφημίζει τα αντίστροφα στεγαστικά δάνεια ως ένα ανεκτίμητο εργαλείο για κάθε συνταξιούχο. Ωστόσο, κάθε χρηματοοικονομικό προϊόν έχει δύο όψεις, γι' αυτό σταθμίστε προσεκτικά τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα μιας αντίστροφης υποθήκης.
Τι είναι η αντίστροφη υποθήκη;
Μια αντίστροφη υποθήκη επιτρέπει στους ιδιοκτήτες κατοικιών 62 ετών και άνω να μετατρέψουν το κεφάλαιο ακινήτων σε μετρητά για κατανάλωση.
Η συντριπτική πλειονότητα των αντίστροφων στεγαστικών δανείων είναι ασφαλισμένη από την Ομοσπονδιακή Διοίκηση Στέγασης (FHA), πράγμα που σημαίνει ότι εάν ο δανειολήπτης αθετήσει το χρέος, αυτό θα αποπληρωθεί χρησιμοποιώντας αποθεματικά FHA.
Η κυβέρνηση αναφέρεται στα αντίστροφα στεγαστικά δάνεια ως «HECMs» ή στεγαστικά δάνεια μετατροπής μετοχικού κεφαλαίου κατοικίας και οι δανειολήπτες πρέπει να πληρώσουν ένα ασφάλιστρο προκαταβολής και ένα ετήσιο ασφάλιστρο 0,51 TP3T του ανεξόφλητου δανείου για να συμμετάσχουν. Αυτά τα ασφάλιστρα χρησιμοποιούνται για τη χρηματοδότηση των αποθεματικών της FHA.
Εκτός από τις αντίστροφες υποθήκες με εγγύηση FHA, υπάρχουν δύο άλλοι τύποι:
- Ιδιόκτητα αντίστροφα στεγαστικά δάνεια – Αυτά είναι διαθέσιμα μέσω ιδιωτών δανειστών και δεν υπόκεινται σε πιστωτικές γραμμές FHA.
- Αντίστροφα στεγαστικά δάνεια απλού σκοπού – Είναι λιγότερο συνηθισμένα και τα χρήματα που λαμβάνετε από μία από αυτές τις υποθήκες μπορούν να χρησιμοποιηθούν μόνο για έναν συγκεκριμένο σκοπό, π.χ. Β. Ανακαινίστε μέρος του σπιτιού ή πληρώστε φόρους ιδιοκτησίας. Μπορείτε να βρείτε αυτές τις επιλογές μέσω ορισμένων κρατικών και τοπικών κυβερνήσεων και μη κερδοσκοπικών οργανισμών.
Πώς λειτουργεί μια αντίστροφη υποθήκη;
Μια αντίστροφη υποθήκη σάς επιτρέπει να λαμβάνετε χρήματα χωρίς να πληρώνετε αμέσως τους λογαριασμούς σας.
Σκεφτείτε αυτά τα μαθηματικά: Σε μια παραδοσιακή υποθήκη, εάν δανειστείτε $100.000 με σταθερό επιτόκιο 3,4% για 30 χρόνια, οι μηνιαίες πληρωμές σας (κεφάλαιο και τόκοι) είναι $443,48. Εάν δανειστείτε $100.000 μέσω αντίστροφης υποθήκης, θα πληρώσετε μηδενικό μηνιαίο κεφάλαιο και τόκους.
Πάρα πολύ καλό για να είναι αληθινό? Εντάξει τότε. Θα χρωστάς ακόμα χρήματα. Δεν χρειάζεται να επιστρέψετε τα χρήματα μέχρι να πουλήσετε το σπίτι, να φύγετε ή να πεθάνετε. Εάν το τελευταίο είναι το τέλος της αντίστροφης υποθήκης σας, το βάρος της πληρωμής βαρύνει τη σύζυγο ή τους κληρονόμους σας, οι οποίοι μπορεί να χρειαστεί να πουλήσουν το σπίτι.
Στο παράδειγμα στεγαστικών δανείων $100.000, ο δανειολήπτης πληρώνει περίπου $443 ανά μήνα. Από αυτό, περίπου το $160 καταβάλλεται τον πρώτο μήνα για τη μείωση του υπολοίπου του δανείου. Το υπόλοιπο (περίπου $283) είναι τόκοι ή η προμήθεια δανεισμού που σας χρεώνει ο δανειστής. Το πρόγραμμα πληρωμών συνεχίζεται μηνιαίως, με περισσότερες πληρωμές κεφαλαίου και λιγότερους τόκους με την πάροδο του χρόνου, μέχρι τη λήξη της διάρκειας του δανείου.
Τα αντίστροφα στεγαστικά δάνεια αντιστρέφουν αυτή τη διαδικασία. Αντί να πληρώνετε μηνιαία, δεν χρειάζεται να πληρώνετε τίποτα. Ωστόσο, αυτό δεν σημαίνει ότι το δάνειο είναι δωρεάν. Το κόστος των τόκων προστίθεται στο υπόλοιπο του στεγαστικού δανείου, επομένως το υπόλοιπο αυξάνεται τον δεύτερο μήνα. Δεδομένου ότι το υπόλοιπο του δανείου είναι πλέον ελαφρώς μεγαλύτερο και το κόστος των τόκων είναι ελαφρώς υψηλότερο, αυτή η διαδικασία συνεχίζεται μέχρι την εξόφληση του δανείου. Αυτή η αποπληρωμή γίνεται συνήθως εντός ενός έτους από τη μετακόμιση ή τον θάνατο.
Πλεονεκτήματα μιας αντίστροφης υποθήκης
Μπορείτε να διαχειριστείτε καλύτερα τις δαπάνες συνταξιοδότησής σας
Πολλοί ηλικιωμένοι έχουν σημαντική πτώση στο εισόδημά τους μετά τη συνταξιοδότηση και οι μηνιαίες αποπληρωμές μπορεί να είναι το μεγαλύτερο έξοδό τους. Μια αντίστροφη υποθήκη σάς επιτρέπει να συμπληρώσετε το μειωμένο εισόδημά σας και να συνεχίσετε να πληρώνετε τους λογαριασμούς σας.
Δεν χρειάζεται να μετακινηθείτε
Αντί να ψάχνετε για ένα νέο, πιο προσιτό σπίτι, μια αντίστροφη υποθήκη σάς επιτρέπει να συνταξιοδοτηθείτε στη θέση του (και πιθανώς να μείνετε κοντά σε φίλους και οικογένεια). Αν και τα αντίστροφα στεγαστικά δάνεια έχουν κόστος, η απόκτηση αντίστροφης υποθήκης μπορεί να είναι φθηνότερη από τη μετακόμιση και την αγορά άλλου σπιτιού ή την ενοικίαση σε μια νέα τοποθεσία.
Δεν χρειάζεται να πληρώσετε φόρο για το εισόδημά σας
Το εισόδημα που λαμβάνετε από μια αντίστροφη υποθήκη δεν φορολογείται επειδή η IRS θεωρεί ότι τα χρήματα "λήφθηκαν από το δάνειο". Ωστόσο, οι φορολογικοί κανονισμοί μπορεί να είναι περίπλοκοι, επομένως φροντίστε να συμβουλευτείτε έναν φοροτεχνικό πριν πάρετε μια αντίστροφη υποθήκη.
Είστε προστατευμένοι εάν το υπόλοιπο υπερβαίνει την αξία του σπιτιού σας
Καθώς το αντίστροφο υπόλοιπο στεγαστικών δανείων αυξάνεται, είναι δυνατό με την πάροδο του χρόνου να υπερβεί την εύλογη αγοραία αξία του ακινήτου. Ωστόσο, το ποσό της οφειλής που πρέπει να αποπληρωθεί δεν μπορεί ποτέ να υπερβεί την αξία του ακινήτου, καθώς η αντίστροφη υποθήκη αποτελεί παράδειγμα χρηματοδότησης χωρίς αναγωγή. Ως αποτέλεσμα, ο ενυπόθηκος δανειστής δεν μπορεί να υποβάλει αξιώσεις έναντι των άλλων περιουσιακών στοιχείων ή των κληρονόμων σας σε αυτήν την περίπτωση.
Ο κληρονόμος σας έχει μια επιλογή
Τα αντίστροφα στεγαστικά δάνεια επιτρέπουν στους δανειολήπτες να κάνουν πρόωρες αποπληρωμές, αλλά συνήθως τελειώνουν όταν ο δανειολήπτης μετακομίσει, πουλήσει το σπίτι ή πεθάνει. Στην περίπτωση της διαθήκης, οι κληρονόμοι έχουν πολλές επιλογές: μπορούν να πουλήσουν το ακίνητο για να εξοφλήσουν το χρέος και να φέρουν τα ίδια κεφάλαια πάνω από το υπόλοιπο του δανείου. εάν το ακίνητο αξίζει αρκετά, μπορείτε να κρατήσετε το σπίτι και να αναχρηματοδοτήσετε το υπόλοιπο της αντίστροφης υποθήκης ή, εάν το χρέος υπερβαίνει την αξία του ακινήτου, ο κληρονόμος μπορεί να διακανονίσει το δάνειο επιστρέφοντας το ακίνητο στον δανειστή. Ο δανειστής μπορεί στη συνέχεια να υποβάλει αξίωση κατά της ασφαλιστικής εταιρείας (σχεδόν πάντα της FHA) για το απλήρωτο υπόλοιπο.
Μειονεκτήματα της αντίστροφης υποθήκης
Πρέπει να πληρώσετε για αυτό
Το κόστος μιας αντίστροφης υποθήκης περιλαμβάνει προμήθειες δανείου (έως $6.000 σε αρχικές προμήθειες, ανάλογα με το μέγεθος του δανείου σας), ασφάλιση FHA και προμήθειες κλεισίματος. Αυτά τα κόστη μπορούν να προστεθούν στο υπόλοιπο του δανείου. Ωστόσο, αυτό σημαίνει ότι ο δανειολήπτης θα έχει περισσότερο χρέος και λιγότερα ίδια κεφάλαια. Θα πληρώσετε επίσης μια δυσάρεστη μηνιαία χρέωση υπηρεσιών, η οποία μπορεί να αυξηθεί έως και $35 εάν το επιτόκιο προσαρμόζεται μηνιαίως.
Δεν μπορείτε να αφαιρέσετε τους τόκους από τους φόρους σας μέχρι να εξοφλήσετε το δάνειό σας
Μπορεί να έχετε έκπτωση φόρου τόκου στεγαστικού δανείου όταν εξοφλείτε το στεγαστικό σας δάνειο, αλλά δεν μπορείτε να αφαιρέσετε τόκους σε αντίστροφη υποθήκη κάθε χρόνο. Λαμβάνετε αυτό το όφελος μόνο όταν εξοφλήσετε πραγματικά το δάνειο.
Δεν μπορείτε να πάρετε τόσα πολλά με την επιλογή σταθερής τιμής
Το HECM είναι δομημένο έτσι ώστε να είναι διαθέσιμες επιλογές χρηματοδότησης τόσο κυμαινόμενου επιτοκίου όσο και σταθερού επιτοκίου. Ωστόσο, εάν θέλετε χρηματοδότηση σταθερού επιτοκίου, μπορείτε να λάβετε λιγότερα ίδια κεφάλαια από μια αντίστροφη υποθήκη με ρυθμιζόμενο επιτόκιο.
Ενδέχεται να παραβιάσετε κατά λάθος άλλες απαιτήσεις του προγράμματος
Εν ολίγοις, μια αντίστροφη υποθήκη μπορεί να σας κάνει να παραβιάσετε τα όρια περιουσιακών στοιχείων του προγράμματος Medicaid και Συμπληρωματικού Εισοδήματος Ασφάλειας (SSI). Είναι περίπλοκο, οπότε φροντίστε να συμβουλευτείτε έναν δικηγόρο γηριατρικών δικαιωμάτων ή μια νομική κλινική προτού αναζητήσετε ένα πρόγραμμα αντίστροφης υποθήκης.
Το σπίτι σας μπορεί να είναι υπό αποκλεισμό
Δεδομένου ότι τα αντίστροφα στεγαστικά δάνεια δεν απαιτούν μηνιαίες πληρωμές κεφαλαίου και τόκων, ο αποκλεισμός φαίνεται αδύνατος. Δεν είναι έτσι. Εάν οι ηλικιωμένοι δεν πληρώνουν φόρους ιδιοκτησίας, δεν έχουν ασφάλιση σπιτιού ή δεν πληρώνουν τέλη HOA, το σπίτι τους μπορεί να υπόκειται σε αποκλεισμό.
Ποιος είναι καλός υποψήφιος για αντίστροφη υποθήκη;
Είναι μια αντίστροφη υποθήκη πραγματικά μια καλή ιδέα δεδομένης της πιθανής πολυπλοκότητας και του κινδύνου να τεθεί σε κίνδυνο το σπίτι; Για ορισμένους ιδιοκτήτες σπιτιού, η απάντηση μπορεί να είναι ναι:
- Εάν σκοπεύετε να μείνετε στο σπίτι μακροπρόθεσμα – δεδομένου ότι θα πληρώσετε πρόσθετα έξοδα κλεισίματος μέσω μιας αντίστροφης υποθήκης, θα χρειαστεί να μείνετε στο σπίτι αρκετά για να δικαιολογήσετε το κόστος. Έτσι, εάν είστε 62 ετών, έχετε ιστορικό μακροζωίας και πιστεύετε ότι η τρέχουσα τοποθεσία σας είναι το παντοτινό σας σπίτι, μια αντίστροφη υποθήκη μπορεί να έχει νόημα. Επίσης, εάν ζείτε σε μια αγορά όπου οι αξίες των ακινήτων αυξάνονται ραγδαία (κάτι που φαίνεται να συμβαίνει σε πολλά μέρη της χώρας αυτή τη στιγμή), το ακίνητό σας μπορεί να αξίζει περισσότερο εάν εσείς ή οι κληρονόμοι σας αποπληρώσετε το δάνειο.
- Όταν χρειάζεστε περισσότερα χρήματα για τα καθημερινά έξοδα – εάν δυσκολεύεστε να διαχειριστείτε τα έξοδα συνταξιοδότησης, μια αντίστροφη υποθήκη μπορεί να σας βοηθήσει να προετοιμάσετε τα μετρητά για αυτές τις εργασίες.
Ποιοι είναι οι κακοί υποψήφιοι για αντίστροφα στεγαστικά δάνεια;
Υπάρχουν πολλά σημάδια ότι μια αντίστροφη υποθήκη δεν είναι καλή επιλογή:
- Εάν σκοπεύετε να μετακομίσετε – θυμηθείτε ότι χρειάζεστε έναν μακρύ διάδρομο για να σας φανεί χρήσιμο να πληρώσετε όλα τα έξοδα κλεισίματος, την ασφάλιση στεγαστικών δανείων και άλλα έξοδα. Επομένως, εάν πιστεύετε ότι μπορεί σύντομα να μετακομίσετε σε μια νέα τοποθεσία ή να μειώσετε το μέγεθος σε μια μικρότερη τοποθεσία, μείνετε μακριά από αντίστροφα στεγαστικά δάνεια.
- Εάν πρέπει να μετακομίσετε για λόγους υγείας – μια αντίστροφη υποθήκη απαιτεί να μένετε στο σπίτι, πράγμα που σημαίνει ότι η μετακόμιση σε οίκο ευγηρίας ή κάποιου είδους υποβοηθούμενη διαβίωση μπορεί να έχει ως αποτέλεσμα να χρειαστεί να εξοφλήσετε το δάνειό σας. Εάν ανησυχείτε συνεχώς για την υγεία σας, ίσως είναι σοφό να αποφύγετε μια αντίστροφη υποθήκη.
- Εάν δυσκολεύεστε να πληρώσετε τα άλλα έξοδα του σπιτιού σας - ένα από τα πιο σημαντικά στοιχεία μιας αντίστροφης υποθήκης είναι η ικανότητά σας να πληρώνετε φόρους ιδιοκτησίας και ασφάλιση ιδιοκτητών σπιτιού. Εάν δυσκολεύεστε να συγκεντρώσετε μετρητά για αυτά τα βασικά έξοδα, η αύξηση του χρέους σας δεν πρέπει να είναι στο τραπέζι.
Δείτε πώς μπορείτε να πάρετε μια αντίστροφη υποθήκη εάν είναι κατάλληλη για εσάς
Εάν έχετε σταθμίσει όλα τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα και πιστεύετε ότι μια αντίστροφη υποθήκη είναι καλή για εσάς, δείτε πώς να το αποκτήσετε:
- Δείτε αν πληροίτε τις προϋποθέσεις. Για να πάρετε μια αντίστροφη υποθήκη, πρέπει να πληροίτε ορισμένες βασικές προϋποθέσεις: Πρέπει να είστε τουλάχιστον 62 ετών, να ζείτε στο δικό σας σπίτι και να έχετε σημαντικά περιουσιακά στοιχεία (συνήθως τουλάχιστον 50%).
- Συναντηθείτε με έναν οικονομικό σύμβουλο εγκεκριμένο από το HUD. Επειδή τα αντίστροφα στεγαστικά δάνεια είναι τόσο περίπλοκα, θα χρειαστεί να συναντήσετε έναν ειδικό που μπορεί να σας καθοδηγήσει σε όλες τις επιλογές σας.
- Συγκρίνετε πολλούς δανειστές. Κάθε δανειστής είναι διαφορετικός και χρεώνει διαφορετικά τέλη. Βεβαιωθείτε ότι έχετε ελέγξει μια σειρά επιλογών για να βρείτε το χαμηλότερο κόστος εισόδου και διακανονισμού, καθώς και τις πιο ανταγωνιστικές τιμές.
- Συζητήστε το με τους κληρονόμους σας. Εάν σκοπεύετε να αφήσετε το ακίνητό σας σε οποιονδήποτε στο νοικοκυριό σας, θα πρέπει να συζητήσετε μαζί του το σχέδιο για το αντίστροφο στεγαστικό σας δάνειο. Βεβαιωθείτε ότι καταλαβαίνουν τι σημαίνει και τι να κάνετε όταν πεθάνετε.
Κατώτατη γραμμή: Θα πρέπει να πάρετε μια αντίστροφη υποθήκη;
Τα αντίστροφα στεγαστικά δάνεια δεν έχουν τέλεια φήμη λόγω κάποιων απατών που στοχεύουν ανυποψίαστους ηλικιωμένους. Ακόμη και αξιόπιστες εταιρείες προσπάθησαν να κάνουν ανέντιμο μάρκετινγκ για να εξαπατήσουν τους ιδιοκτήτες κατοικιών να συνάψουν αντίστροφα στεγαστικά δάνεια: Πρόσφατα, το Γραφείο Οικονομικής Προστασίας Καταναλωτών κατέθεσε αγωγή εναντίον ενός από τους μεγαλύτερους ομίλους συμβούλων των ΗΠΑ για δόλιο μάρκετινγκ (American Advisors Group) επέβαλε αντίστροφη υποθήκη $1,1 εκατομμυρίου ποινή.
Οπότε, απλός κανόνας: να είστε πολύ, πολύ προσεκτικοί με το να θέσετε σε κίνδυνο το σπίτι σας.
Ωστόσο, υπάρχουν δύο κύριοι λόγοι για τους οποίους οι ηλικιωμένοι μπορεί να εξετάσουν τις επιλογές τους για αντίστροφη υποθήκη σήμερα:
- Αυξημένη Ίδια Κεφάλαια – Καθώς οι αξίες των κατοικιών έχουν αυξηθεί την τελευταία δεκαετία, το ίδιο συμβαίνει και με το ίδιο κεφάλαιο. Μεταξύ του τρίτου τριμήνου του 2020 και του τρίτου τριμήνου του 2021, ο μέσος ιδιοκτήτης σπιτιού στις ΗΠΑ έλαβε περισσότερα από $56.000 σε ίδια κεφάλαια, σύμφωνα με την CoreLogic.
- Τα επιτόκια είναι ιστορικά χαμηλά – και ενώ τα επιτόκια αρχίζουν να αυξάνονται και είναι πιθανό να συνεχιστούν το 2022, τώρα είναι ακόμα η κατάλληλη στιγμή για να δανειστείτε χρήματα. Τα επιτόκια των 30ετών δανείων εκτιμάται ότι θα παραμείνουν κάτω από 4% το επόμενο έτος.
Θυμηθείτε, έχετε άλλους τρόπους για να πάρετε μετρητά. Συγκρίνετε ένα στεγαστικό δάνειο με ένα αντίστροφο στεγαστικό δάνειο για να δείτε ποιο είναι καλύτερο για τις ανάγκες σας.
