Μια αναχρηματοδότηση πληρωμής σάς επιτρέπει να αποσύρετε το μετοχικό κεφάλαιο της κατοικίας σας, το οποίο είναι η διαφορά μεταξύ του τρέχοντος υπολοίπου του στεγαστικού σας δανείου και της αξίας του σπιτιού σας. Για παράδειγμα, εάν το σπίτι σας αξίζει $200.000 και το τρέχον υπόλοιπο του στεγαστικού σας δανείου είναι $150.000, έχετε $50.000 σε ίδια κεφάλαια.
Πληρώνοντας για αναχρηματοδότηση, μπορείτε να λάβετε την αξία αυτού του μετοχικού κεφαλαίου και να το χρησιμοποιήσετε ως (σχετικά) χαμηλότοκο δάνειο για να χρηματοδοτήσετε οτιδήποτε, από ανακαινίσεις σπιτιού ή δίδακτρα πανεπιστημίου έως ιατρικούς λογαριασμούς. Εάν σκέφτεστε να κάνετε αναχρηματοδότηση πληρωμής, βεβαιωθείτε ότι έχετε διαβάσει τον οδηγό αναχρηματοδότησης πληρωμών και διαβάστε παρακάτω για να μάθετε περισσότερα σχετικά με τις φορολογικές επιπτώσεις από αυτήν την ενέργεια.
Φορολογούνται οι αναχρηματοδοτήσεις πληρωμών;
Όχι, τα κέρδη σας από το Cash Out Refinance δεν φορολογούνται. Τα χρήματα που παίρνετε από την πληρωμή μιας αναχρηματοδότησης είναι ουσιαστικά ένα δάνειο που παίρνετε από τα ίδια κεφάλαιά σας. Τα έσοδα από δάνεια από HELOC, δάνεια μετοχικού κεφαλαίου, αναχρηματοδοτήσεις μετρητών και άλλα είδη δανείων δεν περιλαμβάνονται στα έσοδα.
Όχι μόνο δεν πληρώνετε φόρο εισοδήματος, αλλά μπορείτε ακόμη και να αφαιρέσετε κάποιους από τους τόκους που πληρώσατε για να πληρώσετε για την αναχρηματοδότηση. Με την ψήφιση του νόμου περί περικοπών φόρων και θέσεων εργασίας του 2017, η τυπική έκπτωση αυξήθηκε σημαντικά και η ανάλυση της έκπτωσης τόκων στεγαστικών δανείων δεν έχει πλέον νόημα για τους περισσότερους ενάγοντες. Ωστόσο, εάν δημιουργήσετε ένα προσωπικό δάνειο, πρέπει να ακολουθήσετε ειδικούς κανόνες σχετικά με τον τρόπο με τον οποίο θα χρησιμοποιηθούν τα έσοδα του δανείου για να κερδίσετε την έκπτωση του τόκου στεγαστικού δανείου.
Φορολογικοί κανόνες για την αναχρηματοδότηση μετρητών
Εάν χρησιμοποιείτε τα πληρωμένα κεφάλαια για να κάνετε κεφαλαιακές βελτιώσεις στο σπίτι σας, μπορείτε να αφαιρέσετε τους τόκους που πληρώσατε για τη νέα σας υποθήκη από το φορολογητέο εισόδημά σας. Τα εκπιπτόμενα στοιχεία είναι συνήθως μόνιμες προσθήκες και μετατροπές για την αύξηση της αξίας ενός ακινήτου, την παράταση της ωφέλιμης ζωής του ή την προσαρμογή του σε μια νέα χρήση. Σκεφτείτε να ζητήσετε συμβουλές από έναν φοροτεχνικό για να διασφαλίσετε ότι το έργο που αναλαμβάνετε είναι επιλέξιμο. Κατά την υποβολή της φορολογικής σας δήλωσης, θα πρέπει να αποδείξετε ότι χρησιμοποιήσατε τα χρήματα με αποδεκτό τρόπο, επομένως κρατήστε αποδείξεις και άλλα έγγραφα που σχετίζονται με το έργο σας.
«Αν μπορείτε να χρησιμοποιήσετε αυτά τα χρήματα για να προσθέσετε αξία στο σπίτι σας και μπορείτε να τα διαγράψετε, αυτό είναι ένα διπλό όφελος», δήλωσε ο Ralph DiBugnara, αντιπρόεδρος της Cardinal Financial με έδρα τη Charlotte.
Πώς να χρησιμοποιήσετε τα μετρητά σας για αναχρηματοδότηση για να κάνετε έκπτωση φόρου τόκων
Μπορείτε να αντιμετωπίσετε πολλά έργα βελτίωσης σπιτιού με πληρωμή απαλλαγής από τόκους στεγαστικού δανείου. Να μερικά παραδείγματα:
Προσθέστε μια πισίνα ή υδρομασάζ στην αυλή σας
Φτιάξτε ένα νέο υπνοδωμάτιο ή μπάνιο
βάλτε ένα φράχτη γύρω από το σπίτι σας
Αναβαθμίστε την οροφή σας για να την προστατεύσετε πιο αποτελεσματικά από τα έντονα καιρικά φαινόμενα
παράθυρο ενημέρωσης
Ρυθμίστε κεντρικό κλιματισμό ή θέρμανση
Εγκαταστήστε ένα σύστημα ασφαλείας στο σπίτι
Θυμηθείτε, μια κεφαλαιακή βελτίωση ορίζεται συνήθως ως μια μόνιμη αύξηση της αξίας ενός σπιτιού. Επισκευές όπως η επισκευή σπασμένων παραθύρων ή μικρές αλλαγές σχεδιασμού όπως το βάψιμο ενός δωματίου συνήθως δεν μετράνε.
«Οι κεφαλαιουχικές βελτιώσεις πρέπει να βελτιώσουν ουσιαστικά το σπίτι σας», εξηγεί ο Dennis Brager, πιστοποιημένος φορολογικός ειδικός της Brager Tax Law Group με έδρα το Λος Άντζελες. «Ανακαινίσεις κουζίνας και μπάνιου, προσθήκες δωματίων, τροποποιήσεις για έναν ηλικιωμένο γονέα θα πληρούν τις προϋποθέσεις. Ένας αυτόνομος πίνακας δεν πληροί τις προϋποθέσεις. Από την άλλη πλευρά, αν ήταν απλώς μέρος μιας μεγαλύτερης αναδιαμόρφωσης, τότε το κόστος της βαφής θα πληρούσε τις προϋποθέσεις.»
Όριο έκπτωσης τόκων υποθήκης αναχρηματοδότησης εξαργύρωσης
Εάν χρησιμοποιήσετε την πληρωμή για οτιδήποτε άλλο εκτός από τη βελτίωση του κεφαλαίου, δεν μπορείτε να αφαιρέσετε τους τόκους για ολόκληρη τη νέα υποθήκη. Αυτό περιλαμβάνει την εξόφληση του χρέους της πιστωτικής κάρτας ή την αγορά νέου αυτοκινήτου. Σε αυτές τις περιπτώσεις, μπορείτε να αφαιρέσετε μόνο τόκους από το αρχικό υπόλοιπο του στεγαστικού δανείου.
Ας υποθέσουμε ότι έχετε $60.000 σε κεφάλαιο στην υποθήκη σας και θέλετε να συγκεντρώσετε $20.000 σε ίδια κεφάλαια πληρώνοντας μια αναχρηματοδότηση. Εάν χρησιμοποιήσετε τα χρήματα για να προσθέσετε ένα υδρομασάζ στην αυλή του σπιτιού σας, μπορείτε να αφαιρέσετε το συνολικό ποσό των τόκων που πληρώσατε, το οποίο είναι $80.000. Εάν το χρησιμοποιήσετε για να εξοφλήσετε το χρέος πιστωτικής κάρτας, μπορείτε να αφαιρέσετε μόνο τους τόκους που πληρώσατε και να χρησιμοποιήσετε μόνο το αρχικό σας υπόλοιπο ή $60.000.
Τούτου λεχθέντος, η χρήση μετρητών για την αναχρηματοδότηση για την εξόφληση του χρέους της πιστωτικής σας κάρτας εξακολουθεί να είναι μια έξυπνη οικονομική απόφαση όταν είστε επιβαρυμένοι με χρέη υψηλού επιτοκίου. Οι περισσότερες πιστωτικές κάρτες χρεώνουν διψήφια επιτόκια, ενώ τα επιτόκια στεγαστικών δανείων κυμαίνονται στο εύρος 3% από την έναρξη της πανδημίας.
Για το 2018 άλλαξαν ορισμένα εκπεστέα όρια. Μια απλοποιημένη έκδοση του τρέχοντος κανόνα: Μπορείτε να αφαιρέσετε έως και $375.000 τόκους στεγαστικού δανείου εάν είστε άγαμος ή παντρεμένος υποβάλλοντας τους φόρους σας χωριστά ή έως $750.000 εάν είστε παντρεμένοι και υποβάλλετε τους φόρους σας από κοινού.
Εάν αγοράσατε ένα σπίτι πριν από την έναρξη ισχύος του νέου ορίου, μπορείτε ακόμα να αφαιρέσετε τους τόκους για το υψηλότερο υπόλοιπο, αλλά αυτό το υψηλότερο όριο δεν θα περιλαμβάνει καμία από τις πληρωμές σας.
Αφαίρεση πόντων στεγαστικού δανείου σε αναχρηματοδότηση με μετρητά
Οι ενυπόθηκες πιστώσεις, γνωστές και ως εκπτωτικές πιστώσεις, είναι ουσιαστικά προκαταβολές που πληρώνετε στον δανειστή με αντάλλαγμα χαμηλότερο επιτόκιο δανείου. Ένα σεντ ισούται με 1% της υποθήκης σας.
Με την αναχρηματοδότηση μετρητών, δεν μπορείτε να αφαιρέσετε το πλήρες ποσό που πληρώσατε για πόντους το έτος της αναχρηματοδότησης, αλλά μπορείτε να κάνετε μικρότερες παρακρατήσεις κατά τη διάρκεια της ζωής του δανείου. Έτσι, για παράδειγμα, εάν αγοράσετε πόντους στεγαστικών δανείων αξίας $2.000 για μια 15ετή αναχρηματοδότηση, μπορείτε να αφαιρέσετε περίπου $133,33 ετησίως κατά τη διάρκεια του δανείου.
Κίνδυνος αναχρηματοδότησης με εξαργύρωση
Η πληρωμή για μια αναχρηματοδότηση μπορεί να είναι ένας φθηνός τρόπος για να δανειστείτε τα τόσο απαραίτητα μετρητά, αλλά σημαίνει επίσης ότι πρέπει να εξοφλήσετε ένα νέο, μεγαλύτερο δάνειο.
«Ο μεγαλύτερος φορολογικός κίνδυνος είναι ότι δεν πληροίτε όλους τους αυστηρούς κανόνες σχετικά με τις εκπτώσεις και καταλήγετε με μια μεγάλη έκπληξη όταν υποβάλλετε τους φόρους σας», είπε ο Bragg. «Για να αποφύγετε αυτό, είναι καλύτερο να μιλήσετε με τον φορολογικό σας σύμβουλο για τις προσωπικές σας περιστάσεις πριν αναλάβετε δέσμευση. Ο μεγαλύτερος κίνδυνος δεν είναι ο φορολογικός κίνδυνος, αλλά το να μην μπορείς να πληρώσεις το στεγαστικό σου δάνειο σε δύσκολες οικονομικές περιόδους και να παραταθεί υπερβολικά λόγω του Lose your home.”
Εναλλακτικές λύσεις για την αναχρηματοδότηση μετρητών
Η πληρωμή για μια αναχρηματοδότηση δεν είναι ο μόνος τρόπος για να αποκτήσετε εγχώρια ίδια κεφάλαια. Σκεφτείτε ένα δάνειο μετοχικού κεφαλαίου κατοικίας ή ένα πιστωτικό όριο (HELOC), το οποίο είναι μια δεύτερη υποθήκη για το σπίτι σας. Αυτές οι επιλογές θέτουν σε εφαρμογή την τρέχουσα κύρια υποθήκη σας. Εάν έχετε χαμηλότερο επιτόκιο στο υπάρχον στεγαστικό σας, τώρα που τα επιτόκια έχουν αυξηθεί σημαντικά, μπορείτε να εξοικονομήσετε χρήματα δανειζόμενοι μόνο το ποσό που χρειάζεστε.
Μάθετε περισσότερα λοιπόν:
- American Express Centurion Black Card Review
- Πιστωτική κάρτα X1 – Ελέγξτε πώς να υποβάλετε αίτηση.
- Πιστωτική κάρτα Destiny – Πώς να παραγγείλετε online.
- Delta Skymiles® Reserve American Express Card Review – Δείτε περισσότερα.
- Η AmEx εστιάζει στην εμπειρία των πελατών με νέο λογαριασμό όψεως και επανασχεδιασμένη εφαρμογή
- Οι επιβραβεύσεις της κάρτας Discover it® Rewards δείτε πώς λειτουργεί
