Como le ocurre a muchos propietarios de viviendas, el pago mensual de su hipoteca puede ser el mayor gasto en su lista de compromisos financieros. Incluso con el aumento de las tasas de interés, usted puede reducir sus pagos haciéndose una pregunta importante: ¿Debería refinanciar mi hipoteca?
¿Debería refinanciar mi hipoteca?
Con el aumento de las tasas de interés, este puede no ser el momento ideal para que muchos prestatarios refinancien.
Sin embargo, el cálculo no es tan simple como comparar la tasa de interés que usted estableció cuando fue aprobado para su hipoteca con la tasa para la que podría ser elegible ahora. Teniendo en cuenta estos tres factores, Bill Packer, vicepresidente ejecutivo y director de operaciones del prestamista hipotecario American Financial Resources, recomienda:
[su_quote]Los ahorros mensuales después de impuestos (nuevo pago comparado con el pago anterior después de cualquier tratamiento fiscal favorable); 2.) el tiempo que pienso estar en casa; y 3.) el costo de obtener la nueva hipoteca. Una vez que conozca estas tres cosas, podrá calcular su rendimiento y ver si es positivo — Bill Packer, vicepresidente ejecutivo y director de operaciones del prestamista hipotecario American Financial Resources[/su_quote]
¿Cuándo es buena idea refinanciar tu hipoteca?
En general, refinanciar es una buena decisión si le permite ahorrar dinero, generar activos y cancelar su hipoteca más rápido. Lo mejor es que puedas reducir tus tasas de interés a la mitad o a tres cuartas partes y planear quedarte en casa el tiempo suficiente para recuperar los costos de transacción.
Razones para refinanciar
Tasas de interés más bajas: Las tasas de interés y la refinanciación regular pueden ofrecerle tasas más bajas si las tasas de interés han bajado desde que obtuvo su hipoteca por primera vez.
Consolide deudas con intereses altos: puede utilizar la refinanciación en efectivo para aprovechar el valor neto de su vivienda y saldar o cancelar deudas con intereses altos, como los saldos de tarjetas de crédito.
Eliminar el seguro hipotecario privado: si su casa aumenta de valor, puede refinanciarla para evitar pagar el seguro hipotecario privado (PMI).
Entonces, ¿cuándo es una mala idea refinanciar? Si está planeando mudarse en un futuro cercano, refinanciar puede no ser una buena idea porque tendrá poco tiempo para recuperar sus costos.
Sin embargo, la cuestión de cuándo refinanciar no solo tiene que ver con las tasas de interés o su cronograma. Esto es para garantizar que su calificación crediticia sea lo suficientemente buena para calificar para el préstamo de refinanciamiento correcto. Las mejores tasas y condiciones se aplican a aquellos con las calificaciones crediticias más altas, así que revise su informe de crédito para comprender completamente su perfil de riesgo. Si tiene un saldo elevado en su tarjeta de crédito o ha omitido recientemente un pago, puede parecer un prestatario más riesgoso.
Para obtener más información, consulte la guía de Bankrate sobre las mejores y peores razones para refinanciar.
¿Cuánto puedo ahorrar refinanciando?
La cantidad que puede ahorrar al refinanciar depende de factores que incluyen los costos de cierre y generalmente está entre 2% y 5% del capital del préstamo. Por ejemplo, si pide prestado $250,000 y el costo de cierre es 4%, deberá $10,000 al momento de la liquidación.
En lugar de exigir todos los fondos por adelantado, muchos prestamistas le permiten incluir el costo de cierre en su saldo principal y financiarlo como parte del préstamo. Sin embargo, tenga en cuenta que agregar estos costos al préstamo solo aumentará la cantidad total de intereses acumulados, lo que terminará costándole más.
No obtienes los beneficios de la refinanciación hasta que alcanzas el punto de equilibrio y ahorras más de lo que gastas en costos iniciales.
No obtienes los beneficios de la refinanciación hasta que alcanzas el punto de equilibrio y ahorras más de lo que gastas en costos iniciales. Para determinar su punto de equilibrio de refinanciación, divida sus costos de cierre por la cantidad que ahorra cada mes para nuevos pagos.
Suponiendo que la refinanciación le ahorra $150 por mes, el costo de cerrar un nuevo préstamo es $4,000:
Así que si usted cierra un nuevo préstamo hoy, alcanzará oficialmente el punto de equilibrio en dos años y un poco más de dos meses. Si vives cinco años más después de eso, los ahorros realmente se suman: $9,000 en total.
Puede utilizar la calculadora de punto de equilibrio de refinanciación de Bankrate para saber cuánto tiempo le llevará recuperar los costos de refinanciación de su hipoteca. Si cree que puede vender la casa antes de alcanzar el punto de equilibrio, entonces refinanciarla puede no valer la pena.
Ejemplo de refinanciación hipotecaria
Digamos que usted compra una hipoteca a 30 años de $320,000 a una tasa fija de 6,23%. Su pago mensual es $1,966. Pagará aproximadamente $707,901 durante la vida de este préstamo, incluidos $387,901 en intereses.
Ahora supongamos que después de 15 años de préstamo, usted ha pagado $86,551 en capital y $257,499 en intereses, y desea refinanciar el saldo restante de $233,449 en capital con un nuevo préstamo a tasa fija a 15 años de 5,11%.
El nuevo préstamo reducirá su hipoteca mensual a $1,859 por mes, agregando $107 adicionales a su presupuesto mensual. Durante el plazo del préstamo pagarás $334,756, de los cuales $101,307 son intereses. Agregue los $344.050 de capital e intereses que pagó en su hipoteca anterior, y el costo total será $678.806.
| HIPOTECA ACTUAL | REFINANCIAR | |
|---|---|---|
| Pago mensual | $1,966 | $1,859 |
| Tasa de interés | 6.23% | 5.11% |
| Pagos totales | $707,901 | $678,806 |
| Ahorros | $0 | $29,095 |
¿Cuánto tiempo se tarda en refinanciar una hipoteca?
La refinanciación de una hipoteca no se produce de la noche a la mañana. El mismo trabajo que para su primera hipoteca (verificar sus ingresos, verificar su crédito y deudas, tasar la propiedad, suscribir el préstamo y cerrarlo) se aplica aquí también. En abril de 2022, la refinanciación promedio tardó 48 días, o aproximadamente un mes y medio, en completarse, según ICE Mortgage Technology.
Algunos prestamistas pueden cerrar acuerdos más rápidamente gracias a procesos automatizados en línea. Al analizar las opciones de refinanciación, pregunte a cada prestamista cuál es su tiempo de cierre promedio y el costo de cierre estimado que tendrá que pagar.
¿Vale la pena refinanciar?
Si libera dinero en su presupuesto mensual o reduce el costo total del préstamo, la refinanciación vale el trabajo y el dinero.
Sin embargo, no existe una única forma correcta de hacerlo: hay múltiples formas de refinanciar su hipoteca. Tal vez desee cambiar de una hipoteca de tasa variable a un préstamo de tasa fija con una tasa mensual fija, o acortar el plazo de su préstamo de 30 a 15 años y ahorrarse un montón de cargos por intereses. También puede cambiar fácilmente de una hipoteca a 30 años a otra hipoteca a 30 años con una tasa de interés más baja.
Además, la refinanciación ofrece una manera de salir del PMI después de acumular una participación de capital 20% en su vivienda.
Muchos propietarios optan por una refinanciación regular a tasa fija para reducir las tasas de interés y brindarles un período de pago cómodo. Algunas personas quieren pagar una cuota mensual más baja para liberar fondos para otros gastos, como viajes. B. Matrícula o préstamo de automóvil.
Si bien las opciones de pago en cuotas y plazos pueden ayudarle a ahorrar dinero, pagar una refinanciación puede ayudarle a pedir prestado más dinero. Con este enfoque, el nuevo préstamo le permite retirar fondos adicionales que pueden utilizarse para otras actividades financieras, como ) o proyectos de renovación importantes.
Existen ventajas y desventajas al pagar una refinanciación, por lo que debe pensar detenidamente qué desea hacer con el dinero para determinar si debe aumentar el tamaño de su préstamo hipotecario. Al asumir más deuda, termina haciendo que pagar su hipoteca sea más difícil y potencialmente más costoso.
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