Aunque la Reserva Federal no fija directamente las tasas hipotecarias, sí ejerce influencia. Estas se determinan por factores económicos como la inflación, la fortaleza del mercado laboral, las tendencias económicas y la política monetaria de la Reserva Federal, establecida por el Comité Federal de Mercado Abierto (FOMC).
La Reserva Federal se ha dedicado a mantener la inflación bajo control en 2022, pero es una batalla cuesta arriba. La Reserva Federal ha subido los tipos de interés cuatro veces hasta el momento, mientras la inflación se sitúa por encima de 8%. Los expertos prevén otra subida de tipos en la próxima reunión del Comité Federal de Mercado Abierto (FOMC), programada para el miércoles. Esto repercutirá en todos los ámbitos de la economía estadounidense, especialmente en el mercado inmobiliario.
Continúe leyendo para obtener más información sobre la relación entre la Reserva Federal, las tasas hipotecarias y el mercado inmobiliario.
¿Qué papel desempeña la Reserva Federal?
Fundada en 1913, la Reserva Federal está formada por 12 bancos regionales de la Reserva Federal y 24 sucursales y está gobernada por una Junta de Gobernadores, todos ellos miembros con derecho a voto del órgano de formulación de políticas de la Reserva Federal, el FOMC.
El FOMC es responsable de establecer la política monetaria general para estabilizar la economía y su crecimiento. Lo hace, en parte, fijando la tasa de fondos federales, la tasa de referencia a la que los bancos prestan y solicitan préstamos. Cuando la Fed sube las tasas, los bancos suelen trasladar el aumento a los consumidores, lo que eleva los costos generales de los préstamos en Estados Unidos. Esto afecta a los potenciales compradores de vivienda.
El director financiero Greg McBride declaró: «La Reserva Federal mantiene una postura agresiva al subir las tasas de interés para combatir la inflación y, quizás aún más importante, ahora está reduciendo sus tenencias de bonos del Tesoro e hipotecas al doble del ritmo de los últimos tres meses. Bonos respaldados por préstamos». Bankrate, sitio web hermano de CNET. «Ambos factores apuntan a nuevos aumentos en las tasas hipotecarias, al menos hasta que la inflación se desacelere significativamente», añadió.
Factores que afectan las tasas hipotecarias
Factores macro
Las tasas hipotecarias se encuentran en su nivel más alto desde 2008, por encima de 6%, debido a la política de la Reserva Federal, las condiciones económicas generales, la inflación persistente y un mercado laboral sólido. Si la Reserva Federal sube las tasas, no significa que las tasas hipotecarias subirán simultáneamente, ya que el mercado hipotecario podría ya haber descontado el aumento previsto. "Las tasas hipotecarias no cambiarán como resultado de esta subida, pero sí responderán a los cambios previstos en la inflación, las tasas de interés y la salud de la economía", afirmó McBride.
Aun así, las tasas hipotecarias se han más que duplicado desde principios de año, alcanzando aproximadamente los 6%. Una hipoteca a tipo fijo de $500,000 a 30 años a 6.5% equivale a aproximadamente $2,900 en pagos mensuales; 3.5% y $2,200 en pagos mensuales.
Microfactores
Pero existen otros factores que pueden afectar las tasas hipotecarias. Cuando el volumen de préstamos disminuye, los prestamistas reducen las tasas de interés y flexibilizan los requisitos de endeudamiento. Los prestatarios con calificaciones crediticias inferiores a la media podrían tener más probabilidades de obtener una hipoteca en un entorno de tasas de interés altas.
En cuanto a cómo los bancos toman decisiones crediticias, los factores macroeconómicos son solo una parte de la ecuación. Existen algunos factores más específicos que determinan la tasa de su hipoteca. Estos incluyen:
- Su puntuación crediticia
- La ubicación de la casa
- El precio de la vivienda
- Su depósito
- El monto del préstamo
- El tipo de préstamo y plazo
- El tipo de tasa de interés.
Cómo afecta la decisión de la Reserva Federal a las tasas hipotecarias
Aunque la Reserva Federal no fija directamente las tasas hipotecarias, sus decisiones sobre la tasa de los fondos federales afectan en última instancia a las tasas hipotecarias y al mercado inmobiliario en general. "Normalmente, cuando la Reserva Federal sube la tasa de los fondos federales, provoca que otras tasas de interés de la economía, como las hipotecarias, suban con ella", afirmó Taylor Marr, economista jefe adjunto de la inmobiliaria Redfin.
Cuando la Reserva Federal aumenta los costos de los préstamos, menos personas los solicitan. Esto ha frenado la demanda de bienes y servicios, incluyendo viviendas. Por lo tanto, hay un rayo de esperanza para algunos potenciales compradores de vivienda.
Cosas a tener en cuenta al comprar una hipoteca
Pero el aumento de las tasas hipotecarias generará estrés en muchos prestatarios. «El aumento de las tasas hipotecarias desde principios de año se ha traducido en un aumento del 28 % en los precios de las viviendas, que se suma a la ya fenomenal apreciación de los últimos años», afirmó McBride.
Si bien es tentador esperar a que suban las tasas hipotecarias mientras se habla de una posible recesión, es arriesgado anticiparse al mercado y esperar a que bajen las tasas hipotecarias o los precios de las viviendas. Incluso si los precios de las viviendas bajan como se espera y las tasas hipotecarias suben, podría terminar con pagos hipotecarios mensuales más altos, incluso si consigue una buena oferta por su vivienda.
“Las tasas más altas simplemente significan que los compradores se están volviendo menos asequibles”, dijo Marr.
Independientemente de la situación económica, lo más importante al comprar una hipoteca es asegurarse de poder afrontar las cuotas mensuales. Al tomar decisiones financieras importantes, como comprar su primera vivienda, lo más importante es mantener una situación financiera sana. Asegúrese de comparar siempre las diferentes entidades hipotecarias para asegurarse de obtener las mejores tasas y condiciones.
Cómo el aumento de las tasas de interés afecta sus activos
Si ya es propietario de una vivienda, las fluctuaciones en las tasas hipotecarias no le afectarán tanto como a un prestatario que solicita una nueva hipoteca. Sin embargo, pueden afectar el valor real de su vivienda. Una de las mayores preocupaciones de los propietarios que buscan líneas de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) es la tasa preferencial, otra tasa de referencia que utilizan los bancos para prestar.
Con tasas hipotecarias superiores a 6%, para la mayoría de los propietarios que ya obtuvieron tasas hipotecarias más bajas durante la pandemia, pagar una refinanciación no tiene sentido desde el punto de vista financiero. En un entorno de tasas de interés en alza, los préstamos con garantía hipotecaria y las líneas de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) pueden ser una buena opción de financiamiento. Puede obtener un préstamo con su vivienda como garantía a una tasa relativamente baja, y un préstamo hipotecario le ofrece una tasa fija, por lo que no tiene que preocuparse por la próxima subida de tasas de la Reserva Federal.
Como propietario de una vivienda, tenga en cuenta que, si bien las tasas hipotecarias pueden no afectarlo directamente, las tasas más altas pueden limitar la cantidad de posibles compradores de viviendas en su mercado local si está tratando de vender su casa, advierte McBride.
Resultado final
Cuando la Reserva Federal elevó su tasa de referencia, indirectamente impulsó las tasas hipotecarias. Estas se han más que duplicado desde principios de año, superando los 6%. Las tasas hipotecarias más altas encarecen la compra de una vivienda. Por lo tanto, al buscar una hipoteca, asegúrese de comparar las tasas y las condiciones que ofrecen los bancos y los préstamos. Cuantos más prestamistas consulte, mayores serán sus posibilidades de obtener una tasa hipotecaria más baja, especialmente en el contexto actual de tasas de interés en alza.
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