Algunos potenciales compradores de viviendas se están aprovechando de un colapso total del mercado inmobiliario, ya que los precios han crecido mucho más allá de lo que la gente puede pagar. “Me voy cuanto antes, quizá algún día pueda tener mi propio apartamento”, suplicó un usuario de Twitter. Otro usuario tuiteó: “Esperemos que el mercado inmobiliario se desplome para que la gente tenga la oportunidad de formar una familia y tener su propia casa”.
Nos guste o no, es poco probable que los compradores potenciales repitan el colapso que experimentó el país entre 2008 y 2014, cuando los precios de las viviendas cayeron dos dígitos desde su pico de 2007.
Daryl Fairweather, economista jefe de la agencia inmobiliaria Redfin, dijo que los precios "pueden bajar un poco, pero creo que la caída significa más que una caída de 10% en los valores de las propiedades, lo que parece un poco exagerado en este momento".
Algunos pronosticadores esperan que los precios de las viviendas caigan un pequeño porcentaje en todo el país durante el próximo año o dos, y que bajen drásticamente en algunas áreas metropolitanas. Sin embargo, hay poco consenso sobre qué ciudades experimentarán las mayores caídas.
Ya sea que esté buscando comprar su primera casa o ya tenga una y esté pensando en venderla, esto es lo que la caída de los precios de las viviendas podría significar para usted.
Los compradores pueden dudar si los precios caen
Digamos que quieres comprar una casa y los precios están bajando en tu ciudad. No puedes evitar esperar. Entonces, ¿por qué comprar una casa hoy cuando piensas que puedes comprar una similar por menos en unos pocos meses?
El problema con esta lógica férrea es que no se puede predecir cuándo el precio tocará fondo. Si esperas demasiado, terminarás intentando comprar a medida que los precios suben y la competencia aumenta. Esta estrategia, conocida como market timing, no es deseable, dijo Odeta Kushi, economista jefe adjunto de First American Financial Corp.
"Si puede encontrar una casa que se ajuste a su presupuesto de pago mensual y es un buen momento para comprarla, hágalo", dijo.
Si estás esperando que los precios bajen, y eso nunca va a suceder, es posible que descubras que "la casa que encontraste hace un año, realmente te gustó, podías pagarla, pero la abandonaste, el próximo año es más cara", dijo Kush.
Como esa es la naturaleza humana, de todos modos probablemente intentarás cronometrar el mercado. Pero bueno, ya estás advertido.
Las preocupaciones de los vendedores establecen el resultado final por debajo del precio
La renuencia de los propietarios de viviendas a renunciar a lo que poseen puede estar frenando la espera de que los precios de las viviendas bajen, y durante el auge inmobiliario durante la pandemia, los propietarios tienen algo que quieren conservar.
El primero es el aumento en el valor de las viviendas. Kushi calificó los precios de las propiedades como un “declive rígido”, lo que significa que los vendedores se mostraban reacios a aceptar descuentos a menos que estuvieran desesperados por vender. “Si no tienes que vender, ¿quédate quieto?” Ella dijo.
Otra cosa en la que insisten los propietarios de viviendas: tasas hipotecarias bajas. La analista de bienes raíces Ivy Zelman dijo en una entrevista de julio en el Macro Hive Podcast que el 92% de los propietarios tienen tasas hipotecarias inferiores al 5% y la mitad tienen tasas inferiores al 3,5% a través de refinanciamiento o compras justo a tiempo.
Muchos de estos propietarios se acomodarán a sus bajas tasas hipotecarias y prometerán no irse nunca.
“Si usted es propietario de una vivienda y actualmente tiene una tasa hipotecaria del 2.6% o 2.7%, ¿cuál es su motivación para vender su casa hoy y comprarla con una tasa hipotecaria más alta?” El primer economista jefe de Estados Unidos, Mark Fleming, dijo en el podcast REconomy. No mucho. Estás sujeto a los tipos de interés.
El bloguero empresarial Bill McBride dijo en su boletín Calculated Risk que el fenómeno ha mostrado señales de una “huelga de vendedores”. En una encuesta realizada en agosto en 25 mercados inmobiliarios, McBride descubrió que los nuevos listados bajaron un 10,6% año tras año.
La tenacidad de los propietarios de viviendas tiene un efecto profundo en los potenciales compradores de viviendas: cuando los propietarios rechazan sus casas, reducen el número de propiedades disponibles para la compra. Una oferta limitada podría impedir que los precios caigan a medida que los compradores compiten por ofertas escasas.
Cuando debes más de lo que vale la casa
Se han vendido casi 10 millones de propiedades existentes desde principios de 2021 en una época de rápido crecimiento de precios. La caída del valor de las viviendas significa que los compradores recientes (aquellos con un pago inicial pequeño y poco capital para empezar) podrían terminar con más deuda que el valor de la vivienda. Se llama al revés. Si te encuentras en esta situación, tienes algunas opciones.
Conserve la casa, pague todas sus hipotecas y espere a que los precios suban. Esta sería la opción más popular, incluso para las familias que crecieron en casa.
Si revende la casa, necesitará usar sus ahorros para pagar el saldo total del préstamo, además de las comisiones inmobiliarias y otros cargos.
¿Qué pasa si no tienes suficiente efectivo para pagar el monto de la hipoteca? Puede obtener permiso de su prestamista para vender su casa como venta corta. Sin embargo, los prestamistas pueden negar el permiso si no puede afrontar el pago mensual de la vivienda. Esto lo limita a la opción 1, quedarse con la casa y esperar hasta que valga más de lo que debe.
El capital prestado disminuyó
Por último, está la cuestión de los préstamos con garantía hipotecaria y las líneas de crédito con garantía hipotecaria (HELOC). Se trata de segundas hipotecas que le permiten pedir prestado con como garantía el valor líquido de su vivienda. Para calificar para ambos, usted debe tener suficiente capital: al menos 20%, o 15% en algunos casos.
Una caída en el valor de la vivienda podría eliminar suficiente capital como para situarlo por debajo del umbral 15% o 20% y hacerlo inelegible para un préstamo con garantía hipotecaria o HELOC. Incluso si obtiene un HELOC por adelantado, el prestamista puede reducir su límite de crédito más adelante para alinearlo al valor de su vivienda.
En el auge del auge inmobiliario durante la pandemia, cuando los precios subieron más de 15% al año, pocos compradores estaban preocupados de que los precios de las propiedades pudieran terminar cayendo. Esta negligencia exuberante y competitiva ahora está siendo reemplazada por la cautela: lo que el economista inmobiliario Ali Wolff llama FOBATT, o el miedo a comprar en la cima.
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