Una hipoteca no calificada es uno de varios tipos de préstamos hipotecarios. Se denomina "incumplimiento" porque los criterios de elegibilidad o la estructura del prestatario no cumplen con los criterios de cumplimiento. ¿Qué significa?
¿Qué es una hipoteca deficiente?
Una hipoteca no conforme es un préstamo hipotecario que no cumple con algunas o todas las pautas, lo que lo hace elegible para su compra por parte de Fannie Mae y Freddie Mac, las dos corporaciones patrocinadas por el gobierno (GSE) que patrocinan gran parte del mercado hipotecario de EE. UU.
Esto puede deberse a una variedad de razones, como B. el monto del préstamo excede el límite de crédito compatible ($647,200 en la mayor parte de los EE. UU. en 2022), la solvencia del prestatario y la relación deuda-ingreso (DTI) no cumplen con los criterios de elegibilidad compatibles, o el préstamo con estructuras no tradicionales como B. hipotecas sin intereses o plazos distintos a 15 o 30 años.
¿Cómo funcionan los préstamos no conformes?
Muchos prestamistas hipotecarios ofrecen préstamos de baja calidad, y algunos incluso se especializan en este tipo de préstamos. Funcionan como préstamos calificados, ya que permiten obtener dinero prestado para comprar una vivienda. La diferencia es la siguiente: Fannie y Freddie no pudieron comprarlos, compraron hipotecas a prestamistas y las ofrecieron a inversores. Los fondos recaudados con estas ventas ayudan a los prestamistas a seguir ofreciendo más hipotecas.
Por esta razón, los prestamistas tienden a preferir los préstamos conformes a los incumplidos, ya que estos últimos pueden agruparse fácilmente en paquetes de activos y venderse en este mercado hipotecario secundario. Al no poder vender los préstamos incumplidos a la GSE, los prestamistas suelen registrarlos, lo que requiere mayor esfuerzo para garantizar su obtención.
La falta de apoyo de las GSE no es necesariamente un problema para usted como prestatario; existen préstamos no conformes que cuentan con el respaldo de otras agencias gubernamentales. Sin embargo, los préstamos no conformes sin garantía pueden presentar riesgos.
Tipos de préstamos no conformes
Préstamos garantizados por el gobierno
Las hipotecas con seguro federal están garantizadas por la Administración Federal de Vivienda (préstamos FHA), el Departamento de Asuntos de Veteranos de EE. UU. (préstamos VA) o el Departamento de Agricultura de EE. UU. (préstamos USDA). No se pueden adquirir en Fannie Mae ni Freddie Mac, pero están aprobadas por sus respectivas agencias, por lo que puede estar seguro de que estos productos son seguros. A continuación, un resumen:
Préstamos FHA: Los préstamos FHA le permiten obtener dinero prestado para comprar una vivienda con un puntaje crediticio de tan solo 580 (o 500 si su pago inicial es mayor) y un pago inicial de tan solo 3.5%. Sin embargo, a diferencia de otros préstamos no elegibles, debe pagar primas de seguro hipotecario con su préstamo FHA.
Préstamos VA: Los préstamos VA son préstamos hipotecarios para militares, veteranos y cónyuges sobrevivientes. Si cumple los requisitos, puede comprar una vivienda con un préstamo VA sin enganche ni seguro hipotecario. (En su lugar, paga una cuota única de financiamiento).
Préstamos USDA: Los préstamos USDA están disponibles para quienes compran una vivienda en ciertas zonas rurales designadas por el gobierno. Al igual que con un préstamo VA, puede obtener un préstamo USDA sin enganche, pero deberá pagar algunas comisiones.
Préstamo jumbo
Los préstamos jumbo son uno de los tipos más comunes de préstamos no elegibles, aunque no todos los prestamistas los ofrecen. Estos préstamos están dirigidos a prestatarios que necesitan una hipoteca más alta que los préstamos calificados. En la mayoría de las regiones, en 2022, esto significa más de $647,200 en hipotecas ($970,800 en el mercado de alto precio). Los préstamos enormes pueden ser la única opción para algunos prestatarios en muchos lugares donde los precios de la vivienda han aumentado considerablemente.
Si bien las tasas de interés de los préstamos jumbo (préstamos que superan el límite de calificación) suelen ser más altas que las de los préstamos calificados, las tasas de interés de los préstamos jumbo son mucho más bajas este año. Sin embargo, podrían ser más difíciles de calificar. Es posible que deba depositar más fondos por adelantado, como un mejor historial crediticio (generalmente 700 o más) y tener activos adicionales en el banco.
Préstamo de monedas
Los préstamos en efectivo son préstamos deficientes que ofrecen financiación a corto plazo. Suelen ser solicitados por inversores inmobiliarios que necesitan el dinero para vender la propiedad, pero que no cuentan con el crédito ni la capacidad de pago para una hipoteca de renovación más tradicional. Los préstamos en moneda extranjera tienen tasas de interés más altas y plazos más cortos, por lo que son más caros y arriesgados.
Préstamo sin intereses
Los préstamos de solo intereses no cumplen con los requisitos porque no están estructurados como préstamos calificados, donde se debe pagar el capital y los intereses a medida que el préstamo se amortiza. En cambio, con un préstamo de solo intereses, se pagan solo los intereses durante un período, por ejemplo, 10 años, tras el cual se devuelven los intereses y el capital, a veces en un solo pago, llamado pago global. Para algunos prestatarios, este pago puede ser difícil de gestionar.
¿Quién es mejor para préstamos no conformes?
Las hipotecas sin requisitos son la mejor opción para quienes necesitan un préstamo mayor o no califican para un préstamo regular o calificado. Esto puede incluir a prestatarios con baja calificación crediticia o con poco o ningún ahorro para el pago inicial, así como a inversores inmobiliarios o trabajadores autónomos. También puede ser la única opción para quienes necesitan préstamos mayores debido a los altos precios de las propiedades en el mercado.
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