No se trata solo de lo cara que es la vivienda, sino de lo rápido que se consigue. En tan solo 24 meses, los precios de las viviendas en Estados Unidos han aumentado la asombrosa cifra de 371 TP3T. Esto se compara con el mayor aumento en dos años, de 291 TP3T, que condujo al desplome inmobiliario de 2008.
Al comenzar la primavera, la Reserva Federal pensó que ya había visto suficiente. El banco central subió rápidamente los tipos de interés, elevando el tipo medio de una hipoteca fija a 30 años a 6% desde 3,2% a principios de año. Estas tasas más altas, descontadas por muchos compradores de vivienda, finalmente pusieron fin al auge inmobiliario de la pandemia. La Asociación de Banqueros Hipotecarios informó el miércoles que las solicitudes de hipotecas cayeron 16% interanualmente y que ahora nos encontramos en medio de una fuerte desaceleración.
Cuando ocurre este cambio, escuchamos muy poco de la Reserva Federal. Bueno, hasta que el presidente Jerome Powell habló con los periodistas el miércoles.
Así lo expresó Powell: «Hemos visto un aumento drástico en los precios de las viviendas en los últimos años. Ahora eso está cambiando. Y las tasas de interés han subido. Sabemos que las tasas hipotecarias han subido drásticamente. Veremos un mercado inmobiliario cambiante. Lo estamos observando para ver qué sucede. ¿Cuánto afectará exactamente a la inversión inmobiliaria? No estoy seguro. ¿Cuál es la magnitud del efecto en los precios de las viviendas? El mercado es muy ajustado. Así que, incluso en un contexto de tasas de interés al alza, es probable que los precios sigan subiendo durante un tiempo. Es una situación compleja y la estamos observando de cerca. Diría que si eres comprador de vivienda, querrás... Los compradores de vivienda o los jóvenes necesitan recalibrar un poco. Necesitamos volver a un punto donde la oferta y la demanda converjan de nuevo, la inflación baje de nuevo, las tasas hipotecarias también bajen».
Tres cosas destacan:
Powell dice que los compradores de vivienda "necesitan recalibrar"
En el sector inmobiliario, el número total de ofertas activas se denomina "inventario". Los inventarios anuales han ido disminuyendo desde 2014. Esto se debe en parte a cambios en las preferencias de los hogares (es decir, a una mayor permanencia), a la menor construcción de viviendas tras el desplome inmobiliario de 2008 y a que los millennials empezaron a comprar casas por primera vez. Sin embargo, con el auge inmobiliario de la pandemia, los inventarios comenzaron a desplomarse. Para la primavera de 2021, alcanzaron su nivel más bajo en 40 años. Esto no deja a los compradores de vivienda otra opción que subir los precios.
Claramente, Powell espera que la desaceleración del mercado inmobiliario debido al aumento de las tasas hipotecarias impulse el aumento de los inventarios. Powell afirmó que esto beneficiará a los compradores, ya que se cree que cuando reanuden sus compras, encontrarán un mercado más favorable. Un mayor inventario les dará a los compradores más tiempo para tomar una decisión y reducirá la probabilidad de tener que participar en una guerra de ofertas.
Incluso antes de que la Reserva Federal intensificara su lucha contra la inflación, el analista senior de HousingWire, Logan Mohtashami, había abogado públicamente por tasas hipotecarias más altas para impulsar los inventarios. El parque inmobiliario estadounidense alcanzó los 1,03 millones de unidades en mayo, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. Sin embargo, para volver a un mercado inmobiliario "normal", Mohtashami afirmó que el inventario tendría que aumentar a entre 15.200 y 1,93 millones de unidades. No obstante, el inventario nacional (véase el gráfico a continuación) está aumentando rápidamente, y en más de la mitad de los mercados inmobiliarios regionales el inventario aún se encuentra 50% por debajo de los niveles prepandemia.
“Necesitamos un equilibrio… el mercado inmobiliario todavía está muy deteriorado, ya que el inventario total en Estados Unidos todavía está por debajo de 1,52 millones”, dijo Mohtashami.
¿Caen los precios de la vivienda? Powell parece sugerir que es posible.
El presidente de la Reserva Federal, Jerome Powell, planteó el miércoles la hipótesis de que los precios de la vivienda caerían: "¿Qué impacto tendrá esto en los precios de la vivienda? No estoy tan seguro. Obviamente, estamos observando esto muy de cerca. Con el tiempo, pensarán... hay mucho trabajo pendiente en el mercado inmobiliario". La oferta de viviendas, cuando se pongan en marcha..."
Luego se giró y dijo: «Si bien la oferta de viviendas listas para usar se está vendiendo, el inventario de viviendas listas para usar es muy bajo, históricamente bajo. Sigue siendo un mercado muy ajustado, e incluso en un contexto de tasas de interés al alza, es probable que los precios sigan subiendo durante un tiempo. Por lo tanto, es una situación complicada y la estamos siguiendo de cerca».
Por un momento, Powell pareció afirmar que los precios de la vivienda caerían. En cualquier caso, Powell no descartó la posibilidad de una caída en los precios de la vivienda. Esto es importante. Históricamente, salvo la Gran Depresión y tras el desplome inmobiliario de la década de 2000, los precios de la vivienda casi nunca han experimentado descensos anuales. Pero la situación actual podría llevarnos a una fase inusual en la que los precios de la vivienda realmente bajen. Esto demuestra que Powell no descarta la posibilidad de una caída en los precios de la vivienda, afirmó: «Estamos observándolo de cerca».
El mes pasado, el economista jefe de Moody's Analytics, Mark Zandi, declaró a Fortune que el aumento de las tasas hipotecarias nos ha llevado a una corrección del mercado inmobiliario en toda regla. A corto plazo, Zandi prevé que el crecimiento interanual de los precios de la vivienda se desacelere de 20,61 a 0,1 TP3T. Prevé que los precios caigan entre 51 y 101 TP3T en un mercado inmobiliario claramente sobrevalorado. En caso de recesión, Moody's Analytics prevé que los precios de la vivienda en EE. UU. caigan 51 TP3T, mientras que el mercado inmobiliario, gravemente sobrevalorado, caerá entre 151 y 201 TP3T. (Moody's Analytics identifica la sobrevaloración comparando los precios de la vivienda en la región con los fundamentos económicos locales subyacentes, como los ingresos familiares, que históricamente han estado respaldados).
¿Por qué caen los precios de la vivienda con tanta facilidad? La primera es que se han desviado de los fundamentos económicos subyacentes. La teoría económica básica enseña que el crecimiento de los precios de la vivienda y el de los ingresos están interrelacionados, y ninguno puede superar al otro durante mucho tiempo. El aumento de las tasas hipotecarias solo agravará esta crisis de asequibilidad. De hecho, los pagos hipotecarios nuevos típicos han aumentado un 52% en los últimos seis meses, según la firma de investigación inmobiliaria Zonda.
Sin embargo, los precios de las propiedades podrían bajar, pero los inventarios podrían necesitar acumularse más para materializarse. Una vez que el inventario en EE. UU. supere los 2 millones de unidades, es probable que los precios nacionales de las viviendas bajen interanualmente, afirmó Mohtashami.
Ralph McLaughlin, economista jefe de la firma de análisis y datos inmobiliarios Kukun, dijo que si el “ajuste excesivo” de la Fed conduce a una recesión, los inventarios podrían alcanzar niveles que permitirían que los precios de las viviendas cayeran.
"Es cada vez más probable que nos estemos acercando a un punto de inflexión pronunciado en el mercado", dijo McLaughlin a Fortune.
Powell dice específicamente que quiere ver que las tasas hipotecarias bajen.
El banco central subió los tipos de interés para frenar el auge inmobiliario de la pandemia y frenar la inflación galopante. Una vez que la Fed controle la inflación, el aumento de los tipos hipotecarios podría moderarse.
Esto significa que los compradores de vivienda deseosos de reducir sus tasas hipotecarias podrían tener que esperar un tiempo. El índice de precios al consumidor (IPC) se situó en 8,6% la semana pasada. La Fed no cejará en su lucha contra la inflación hasta que el IPC vuelva a 2%. El jueves, la Fed dejó claro que la lucha podría continuar hasta 2024.
Más información:
