Si tiene un pequeño pago inicial para su vivienda, un préstamo concatenado puede ayudarle a evitar cargos hipotecarios adicionales. Sin embargo, este tipo de préstamos tiene sus propios costos y desventajas. Esto es lo que necesita saber.
¿Qué es un préstamo con garantía hipotecaria?
Un préstamo piggyback es una segunda hipoteca (generalmente un préstamo con garantía hipotecaria o una línea de crédito, también conocido como HELOC) que puede usar junto con su hipoteca.
Los compradores de vivienda utilizan un préstamo concatenado para evitar el pago del seguro hipotecario privado, que suele entrar en vigor cuando el pago inicial es inferior al 20% del precio de venta de la vivienda. El PMI funciona como una póliza de seguro para proteger a los prestamistas si se atrasa en los pagos o si se atrasa por completo.
Un acuerdo de hipoteca piggyback generalmente ofrece una hipoteca principal equivalente al 80% del valor de su vivienda, así como un producto de capital de la vivienda para cubrir la diferencia entre el pago inicial y el 20% restante.
La tasa de interés de un préstamo piggyback suele ser más alta que la de una primera hipoteca, y la tasa es variable, lo que significa que aumenta con el tiempo.
Los préstamos a cuenta se popularizaron durante el auge inmobiliario de principios y mediados de la década de 2000. Por ejemplo, en 2006, alrededor del 30 % de los compradores de vivienda en la ciudad de Nueva York utilizaron uno, según un informe de 2007 del Centro Furman de la Universidad de Nueva York.
La cartera de préstamos permite a los potenciales propietarios comprar la casa que desean y evitar el PMI sin tener que pagar 20% o más en efectivo. Sin embargo, también aumenta la vulnerabilidad de sus viviendas ante impagos.
Cuando la burbuja inmobiliaria nacional estalló a finales de la década de 2000, los propietarios de viviendas con menos capital tenían más probabilidades de no pagar sus préstamos que los propietarios con mucho capital.
Las hipotecas piggyback aún existen, pero son poco frecuentes. «Su popularidad ha disminuido, pero las entidades que ofrecen estas hipotecas secundarias también han endurecido considerablemente sus condiciones», afirmó Jeff Brown, director del sector y prestamista hipotecario de Axia Home Loans.
Incluso con el reciente aumento en los precios de las viviendas, no han experimentado una recuperación significativa. Según Ralph DiBugnara, director ejecutivo de Home Qualified, un recurso inmobiliario digital, «Esta demanda ha disminuido con la expansión de productos hipotecarios que requieren un pago inicial inferior a 20% y no requieren un PMI».
Tipos de préstamos piggyback
Puedes estructurar una hipoteca concatenada de diversas maneras. Aquí te presentamos un desglose de las diferentes opciones según tu hipoteca principal, la hipoteca concatenada y el pago inicial.
Préstamo 80/10/10. Vale la pena considerar esta opción para préstamos tradicionales, que incluyen una hipoteca principal que cubre el 80% del precio de venta, un préstamo concatenado que cubre el 10% y un pago inicial que cubre el 10% restante.
Préstamo 80/15/5. Esta opción funciona como un préstamo 80-10-10, pero en lugar de depositar 10% y tomar prestado el 10% restante mediante un préstamo concatenado, simplemente deposita 5% y financia el 15% restante con un segundo préstamo hipotecario.
Préstamo 75/15/10. Esta opción está disponible para la compra de un condominio, que incluye un préstamo con garantía de 15% y un enganche de 10%. Esto se debe principalmente a que las tasas hipotecarias para condominios tienden a ser más altas cuando la relación préstamo-valor es superior a 75%.
Préstamo 80/20. Este plan, popular en los años previos a la crisis inmobiliaria de 2007, no requería enganche alguno. Bastaba con obtener la hipoteca principal para cubrir el 80% del precio de venta y pagar el 20% restante con el préstamo secundario. Sin embargo, este sistema de préstamos combinados ya no es común.
Los pros y contras de los préstamos piggyback
Al considerar una hipoteca piggyback, es importante comprender los pros y los contras.
Ventajas de los préstamos piggyback
Puede ahorrarle dinero. El PMI puede costarle entre 0,31 y 1,51 TP3T del monto de su préstamo cada año. Por lo tanto, si su hipoteca es de $250.000, podría obtener primas de PMI de $750 a $3.750 al año. Esto equivale a pagos mensuales de $62,50 a $312,50, más el capital e intereses del préstamo y los impuestos prediales.
Dependiendo del costo de su segunda hipoteca en cuotas mensuales, podría terminar pagando menos que el PMI. Pero DiBugnara afirma que ambas opciones son fáciles de lograr. "Algunas hipotecas secundarias para préstamos concatenados tienen tasas mucho más altas", añadió. "En este caso, es probable que el pago sea mayor que el PMI". Asegúrese de hacer los cálculos para determinar qué opción se adapta mejor a su situación.
Puede deducir los intereses de ambos préstamos. El IRS le permite deducir hasta $750,000 en intereses pagados sobre hipotecas calificadas (o $375,000 si está casado pero presenta una declaración de impuestos por separado). Esto incluye préstamos con garantía hipotecaria y líneas de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) utilizados para comprar, construir o mejorar sustancialmente una vivienda utilizada como garantía.
Incorporar estos ahorros al calcular si un préstamo concatenado le ahorrará dinero puede complicar las cosas. Además, a menos que consulte con un asesor fiscal, es difícil saber exactamente cuánto puede ahorrar, o si es necesario desglosar sus deducciones y solicitar deducciones de intereses hipotecarios.
Puede conservar la línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) para otros fines. Un préstamo para construcción es un préstamo de instalación; es decir, recibe el importe total del préstamo en un solo pago y lo paga a plazos. Sin embargo, con una HELOC, obtiene un tipo de crédito rotativo durante los retiros que puede pagar y volver a solicitar prestado con el tiempo para cubrir renovaciones y otros gastos.
Desventajas de los préstamos piggyback
Los costos de cierre pueden reducir el valor. Además de los gastos de cierre de su primera hipoteca, es posible que también tenga que pagar gastos de cierre de su préstamo hipotecario o línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC). Sin embargo, algunos prestamistas ofrecen productos con garantía hipotecaria con costos de cierre bajos o nulos. Le recomendamos averiguar cuánto cobra el prestamista para poder tenerlo en cuenta en sus cálculos.
Incluso si los costos de cierre son bajos, la factura puede no jugar en su contra y pagar el PMI puede terminar siendo más barato que obtener un segundo préstamo hipotecario.
Esto podría dificultar la refinanciación. Si obtuvo un préstamo concurrente de un prestamista distinto al que le ofreció su primera hipoteca (lo cual es habitual), podría ser más conveniente refinanciar su vivienda más adelante para cobrar o reducir las dificultades con las tasas de interés.
Esto se debe a que, a menos que solicite un préstamo de refinanciamiento lo suficientemente grande como para pagar su segunda hipoteca, ambos prestamistas deben estar de acuerdo en refinanciar. Convencer a dos prestamistas puede ser difícil, especialmente si su vivienda ha perdido valor desde que la compró.
Los costos pueden aumentar con el tiempo. Si el segundo préstamo que solicita es una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) con tasa ajustable, no base sus cálculos únicamente en el costo actual de cada opción.
Las tasas flotantes pueden fluctuar con las tasas de interés del índice de mercado. Dado que es imposible predecir cómo se moverán las tasas de interés del mercado, es imposible saber con exactitud cuánto podría costarle una tasa variable. Si tiene un presupuesto ajustado y no puede afrontar el aumento de las cuotas de la hipoteca con el tiempo, un préstamo con tasa ajustable podría no ser una buena opción.
¿Cómo calificar para un préstamo piggyback?
Calificar para un préstamo concatenado puede ser difícil, ya que los prestamistas de segundas hipotecas pueden tener diferentes requisitos de elegibilidad. Si bien los detalles pueden variar según el prestamista, para obtener la aprobación para ambos tipos de préstamos, generalmente se necesita lo siguiente:
- Credibilidad. Generalmente se requiere una puntuación FICO de 620 o superior para una hipoteca principal, pero la puntuación mínima para una hipoteca secundaria puede ser de 680 o superior.
- Relación deuda-ingresos. Los prestamistas hipotecarios buscan una relación deuda-ingresos de 43% o inferior, lo que incluye préstamos hipotecarios principales y secundarios.
Tenga en cuenta que los pagos iniciales más bajos a menudo se traducen en tasas de interés más altas.
Alternativas a los préstamos Piggyback
Busque préstamos sin PMI. Algunos prestamistas ofrecen préstamos tradicionales sin PMI incluso si no tiene un pago inicial 20%. Dependiendo del prestamista, esto podría limitarse a compradores de vivienda primerizos o planes para personas de bajos ingresos, o podría tener que aceptar una tasa ligeramente más alta.
Al igual que con los préstamos piggybacking, verifique dos veces los números para asegurarse de que no está pagando más que el PMI en el largo plazo.
Liquide su saldo rápidamente. Los prestamistas hipotecarios tradicionales suelen añadir el PMI a su préstamo cuando su relación préstamo-valor supera 80%, pero, en última instancia, el saldo de su préstamo debería ser inferior a ese umbral. La ley exige que los prestamistas eliminen automáticamente el PMI una vez que su LTV alcance 78%, según el préstamo original y el valor de la vivienda.
Si anticipa un golpe importante o falta de flujo de efectivo para realizar pagos adicionales, puede ayudarle a reducir el saldo de su préstamo más rápido y llegar al punto en que ya no necesite seguro.
Si tiene dificultades para pagar su saldo y cree que el valor de su vivienda ha subido y su valor está en 80% o por debajo, puede solicitar una tasación. Si es así, puede solicitar al prestamista que elimine el PMI manualmente.
Espere hasta tener suficiente dinero. Si bien hay muchas maneras de comprar una casa ahora mismo y evitar el PMI, es mejor esperar hasta tener suficiente efectivo para el pago inicial del 20%.
Ahorrar el 20% necesario para evitar el PMI puede llevar años. Pero si crees que puedes ahorrar dinero lo suficientemente rápido, podría valer la pena la espera.
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