Si ve la televisión, probablemente haya escuchado voces conocidas, como la del actor Tom Selleck, que promociona las hipotecas inversas como una herramienta invaluable para cualquier jubilado. Sin embargo, todo producto financiero tiene dos caras, así que evalúe cuidadosamente las ventajas y desventajas de una hipoteca inversa.
¿Qué es una hipoteca inversa?
Una hipoteca inversa permite a los propietarios de viviendas mayores de 62 años convertir el capital inmobiliario en efectivo.
La gran mayoría de las hipotecas inversas están aseguradas por la Administración Federal de Vivienda (FHA), lo que significa que si el prestatario no paga la deuda, esta se reembolsará utilizando las reservas de la FHA.
El gobierno se refiere a las hipotecas inversas como "HECMs" (hipotecas de conversión del valor líquido de la vivienda), y los prestatarios deben pagar una prima de seguro inicial y una prima anual de 0.5% del préstamo pendiente para participar. Estas primas se utilizan para financiar las reservas de la FHA.
Además de las hipotecas inversas garantizadas por la FHA, existen otros dos tipos:
Hipotecas inversas propietarias: están disponibles a través de prestamistas privados y no están sujetas a las líneas de crédito de la FHA.
Hipotecas inversas de propósito único: son menos comunes y el dinero que se obtiene de una de estas hipotecas solo puede usarse para un propósito específico, por ejemplo, renovar parte de la casa o pagar impuestos prediales. Puede encontrar estas opciones a través de algunos gobiernos estatales y locales, y organizaciones sin fines de lucro.
¿Cómo funciona una hipoteca inversa?
Una hipoteca inversa le permite obtener dinero sin tener que pagar sus facturas de inmediato.
Considere este cálculo: En una hipoteca tradicional, si solicita un préstamo de $100,000 a una tasa fija de 6.71% durante 30 años, pagaría $648 al mes (capital e intereses). Si solicita un préstamo de $100,000 con una hipoteca inversa, sus pagos mensuales requeridos de capital e intereses serán cero.
¿Demasiado bueno para ser verdad? De acuerdo. Seguirá debiendo dinero. No tiene que devolverlo hasta que venda la casa, se mude o fallezca. Si esto último marca el final de su hipoteca inversa, la responsabilidad de pagar la deuda recae en su cónyuge o herederos, quienes podrían tener que vender la vivienda.
En nuestro ejemplo de hipoteca de $100,000, el prestatario paga aproximadamente $648 al mes. De esa cantidad, aproximadamente $69 se pagan durante el primer mes para reducir el saldo del préstamo. El resto del pago (aproximadamente $447) corresponde a los intereses, o lo que el prestamista le cobra por el préstamo, más un impuesto predial promedio estimado, que varía según la región. El plan de pagos continúa mensualmente, con más pagos de capital y menos intereses a lo largo del tiempo, hasta el vencimiento del préstamo.
Las hipotecas inversas invierten este proceso. En lugar de pagar mensualmente, no tiene que pagar nada. Sin embargo, esto no significa que el préstamo sea gratuito. El costo de los intereses se suma al saldo de la hipoteca, por lo que el saldo aumenta en el segundo mes. Dado que el saldo del préstamo ahora es ligeramente mayor y el costo de los intereses es ligeramente más alto, este proceso continúa hasta que se paga el préstamo. Este pago generalmente se realiza dentro del año posterior a la mudanza o al fallecimiento.
Ventajas de una hipoteca inversa
Podrás gestionar mejor tus gastos de jubilación
Muchas personas mayores experimentan una disminución significativa de sus ingresos tras la jubilación, y las cuotas mensuales pueden ser su mayor gasto. Una hipoteca inversa le permite complementar sus ingresos reducidos y seguir pagando sus facturas.
No tienes que moverte
En lugar de dejar su casa, una hipoteca inversa le permite envejecer en su hogar (y posiblemente permanecer cerca de amigos y familiares). Si bien las hipotecas inversas tienen costos, a largo plazo, obtener una hipoteca inversa puede ser más económico que mudarse y comprar otra vivienda o alquilar en un nuevo lugar.
No tienes que pagar impuestos sobre tus ingresos
Los ingresos que obtiene de una hipoteca inversa no están sujetos a impuestos, ya que el IRS considera el dinero "del préstamo". Sin embargo, las regulaciones fiscales pueden ser complejas, así que asegúrese de consultar con un asesor fiscal antes de solicitar una hipoteca inversa.
Estás protegido si el saldo excede el valor de tu vivienda
A medida que el saldo de la hipoteca inversa aumenta con el tiempo, puede superar el valor justo de mercado de la propiedad. Sin embargo, el monto de la deuda a pagar no puede superar el valor de la propiedad, ya que una hipoteca inversa es un ejemplo de financiación sin recurso. Por lo tanto, en este caso, el prestamista hipotecario no puede reclamar nada contra sus demás bienes ni contra sus herederos.
Tu heredero tiene una opción
Las hipotecas inversas permiten a los prestatarios realizar pagos anticipados, pero suelen finalizar cuando el prestatario se muda, vende la vivienda o fallece. En caso de sucesión, los herederos tienen varias opciones: pueden vender la propiedad para saldar la deuda y que el capital supere el saldo del préstamo; si la propiedad tiene un valor suficiente, pueden conservar la vivienda y refinanciar el saldo de la hipoteca inversa; o, si la deuda supera el valor de la propiedad, el heredero puede liquidar el préstamo devolviendo la propiedad al prestamista. El prestamista puede entonces presentar una reclamación contra la compañía de seguros (casi siempre la FHA) por el saldo pendiente.
Desventajas de las hipotecas inversas
Tienes que pagar por ello
El costo de una hipoteca inversa incluye las comisiones del préstamo (hasta $6,000 en comisiones iniciales, dependiendo del monto del préstamo), las comisiones del seguro FHA y los gastos de cierre. Estos costos pueden añadirse al saldo del préstamo; sin embargo, esto significa que el prestatario tendrá más deuda y menos capital. También pagará una elevada comisión mensual por servicio, que puede aumentar hasta $35 si su tasa de interés se ajusta mensualmente.
No puedes deducir los intereses de tus impuestos hasta que pagues tu préstamo
Los intereses hipotecarios se pueden deducir de los impuestos al liquidar la hipoteca, pero no se pueden deducir los intereses de una hipoteca inversa cada año. Solo se recibe este beneficio al liquidar el préstamo.
Puede violar inadvertidamente otros requisitos del programa.
En resumen, una hipoteca inversa puede hacer que incumpla los límites de activos de su programa de Medicaid y Seguridad de Ingreso Suplementario (SSI). Es un tema complejo, así que asegúrese de consultar con un abogado especializado en derechos geriátricos o con una clínica legal antes de buscar un programa de hipoteca inversa.
Su casa podría estar en ejecución hipotecaria
Dado que las hipotecas inversas no requieren pagos mensuales de capital e intereses, la ejecución hipotecaria parece imposible. Sin embargo, no es así; las ejecuciones hipotecarias pueden ocurrir si no se cumplen los impuestos sobre la propiedad, el seguro de vivienda o las cuotas de la asociación de propietarios.
Es posible que no pueda navegar por los cambios de estado
Las hipotecas inversas pueden ser complicadas, y cuando su estatus cambia, también cambian sus opciones. Por ejemplo, si ingresa en un centro de atención a largo plazo, ¿se le seguirá considerando residente de su vivienda? Si se casa después de obtener una hipoteca inversa, ¿tendrá su cónyuge que mudarse de la propiedad cuando usted fallezca? Para obtener más información sobre estos y otros temas, le conviene consultar con un abogado especializado en préstamos, con un abogado especializado en derechos de las personas mayores o con una clínica legal gratuita.
¿Quién es un buen candidato para una hipoteca inversa?
¿Es una hipoteca inversa realmente una buena idea dada la posible complejidad y el riesgo de poner en riesgo la vivienda? Para algunos propietarios, la respuesta podría ser sí:
Si planea quedarse en casa a largo plazo, dado que pagará costos de cierre adicionales con una hipoteca inversa, deberá quedarse en casa el tiempo suficiente para justificar el costo. Por lo tanto, si tiene 62 años, un historial de longevidad y cree que su ubicación actual es su hogar definitivo, una hipoteca inversa podría ser una buena opción. Y si vive en un mercado donde el valor de las propiedades está subiendo rápidamente, su propiedad podría valer más cuando usted o sus herederos liquiden el préstamo.
Si necesita más dinero para sus gastos diarios, como por ejemplo, si tiene dificultades para administrar los gastos de jubilación, una hipoteca inversa puede ayudarle a tener el efectivo listo para afrontar esas tareas. Dado que el índice de precios al consumidor refleja fuertes aumentos en muchas categorías de gasto, como alimentos y gasolina, esta podría ser su necesidad inmediata.
¿Quiénes son los malos candidatos para las hipotecas inversas?
Hay muchas señales de que una hipoteca inversa no es una buena opción:
Si planea mudarse, tenga en cuenta que necesitará un plazo amplio para que valga la pena pagar todos los costos de cierre, las primas del seguro hipotecario y otros gastos. Por lo tanto, si cree que pronto se mudará o se mudará a una vivienda más pequeña, evite las hipotecas inversas.
Necesidad de mudarse por motivos de salud: una hipoteca inversa requiere que viva en casa, lo que significa que mudarse a una residencia de ancianos o a algún tipo de centro de vida asistida podría implicar que tenga que liquidar su préstamo. Si le preocupa constantemente su salud, puede ser conveniente evitar una hipoteca inversa.
Pero si tiene dificultades para pagar los demás gastos de su vivienda, uno de los componentes más importantes de una hipoteca inversa es su capacidad para pagar los impuestos prediales y el seguro de vivienda. Y si ha tenido dificultades para reunir el dinero para estos gastos básicos, no debería considerar aumentar su deuda.
Aquí le mostramos cómo obtener una hipoteca inversa si es adecuada para usted
Si ha sopesado todos los pros y contras y cree que una hipoteca inversa es buena para usted, aquí le mostramos cómo obtenerla:
Vea si califica. Para obtener una hipoteca inversa, debe cumplir con algunos requisitos clave: tener al menos 62 años, vivir en su propia casa y poseer activos considerables (generalmente al menos 50%).
Reúnase con un asesor financiero aprobado por HUD. Debido a la complejidad de las hipotecas inversas, necesitará reunirse con un experto que pueda guiarle sobre todas sus opciones.
Compare varios prestamistas. Cada prestamista es diferente y cobra comisiones distintas. Asegúrese de explorar diversas opciones para encontrar los costos de entrada y salida más bajos, así como las tasas más competitivas.
Hable sobre esto con sus herederos. Si planea dejar su propiedad a algún miembro de su familia, debería hablar con ellos sobre su plan de hipoteca inversa. Asegúrese de que entiendan lo que significa y qué hacer tras su fallecimiento.
En resumen: ¿Debería obtener una hipoteca inversa?
Las hipotecas inversas no tienen una reputación impecable debido a algunas estafas dirigidas a personas mayores desprevenidas. Incluso empresas con buena reputación intentan engañar a los propietarios para que contraten hipotecas inversas mediante marketing engañoso: la Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB) demandó a American Advisors Group y lo sancionó con una multa máxima de 1,1 millones de dólares a finales de 2021. Multa por uno de los nombres de las hipotecas inversas por marketing engañoso.
Así que la regla es simple: tenga mucho, mucho cuidado de no poner en peligro su hogar.
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