Cuando piensa en invertir en bienes raíces, probablemente lo primero que le viene a la mente es su casa. Claro que los inversores inmobiliarios tienen muchas otras opciones a la hora de elegir una inversión, y no solo bienes raíces físicos.
Los bienes raíces se han convertido en un vehículo de inversión popular en los últimos 50 años. A continuación, se presentan algunas de las mejores opciones para inversores minoristas y razones para invertir.
tesis central
- Los bienes inmuebles se consideran una clase de activo en sí mismos y deberían, al menos, formar parte de una cartera diversificada.
- Una de las principales formas en que un inversor gana dinero en el sector inmobiliario es convirtiéndose en propietario de una propiedad en alquiler.
- Los jugadores de pinball intentan comprar bienes inmuebles infravalorados, restaurarlos y venderlos para obtener ganancias.
- Los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) brindan exposición inmobiliaria indirecta sin la necesidad de poseer, operar o financiar bienes raíces.
Precio histórico
Los bienes raíces se han considerado durante mucho tiempo una inversión sólida, y con razón. Antes de 2007, los datos históricos del mercado inmobiliario sugerían que los precios podrían seguir subiendo indefinidamente. Con algunas excepciones, el precio promedio de venta de una vivienda en EE. UU. aumentó cada año entre 1963 y 2007, el inicio de la Gran Depresión. Los precios inmobiliarios cayeron ligeramente al inicio de la pandemia de COVID-19 en la primavera de 2020. Sin embargo, a medida que se desarrolla la vacuna y se alivian los temores por la pandemia, los precios de las viviendas se han acelerado, alcanzando máximos históricos en 2022.
Este gráfico del Banco de la Reserva Federal de San Luis muestra los precios de venta promedio entre 1963 y el primer trimestre de 2022 (últimos datos disponibles). El área sombreada en gris claro indica una recesión en EE. UU.
Propiedad de alquiler
Al invertir en una propiedad de alquiler, se convierte en arrendador, por lo que debe considerar su idoneidad para ese puesto. Como arrendador, es responsable de aspectos como el pago de la hipoteca, los impuestos y el seguro de la propiedad, el mantenimiento de la misma, la búsqueda de inquilinos y la resolución de problemas.
A menos que contrate a un administrador de propiedades para que se encargue de los detalles, un propietario es una inversión práctica. Dependiendo de su situación, ocuparse de la propiedad y los inquilinos puede ser un trabajo constante, y no siempre es agradable. Sin embargo, al elegir su propiedad e inquilinos con cuidado, puede reducir el riesgo de problemas graves.
Una forma en que los arrendadores ganan dinero es cobrando alquileres. El precio de alquiler que se puede cobrar depende de la ubicación del alquiler. Aun así, determinar el mejor alquiler puede ser difícil, ya que si se cobra demasiado, se ahuyenta al inquilino, y si se cobra muy poco, se pierde dinero. Una estrategia común es cobrar un alquiler suficiente para cubrir los gastos hasta que se pague la hipoteca, momento en el que la mayor parte del alquiler se convierte en ganancias.
Otra forma importante de que los arrendadores ganen dinero es mediante la revalorización. Si su propiedad se revaloriza, puede venderla para obtener ganancias (cuando sea el momento oportuno) o pedir prestado capital para su próxima inversión. Si bien los bienes raíces tienden a revalorizarse, no hay garantías.
Esto es especialmente cierto durante períodos de extrema volatilidad en el mercado inmobiliario, más recientemente durante la pandemia de COVID-19. De febrero de 2020 a marzo de 2022, el precio promedio de la vivienda en EE. UU. aumentó la asombrosa cifra de 381 TP3T. Ante este fuerte aumento, muchos se preguntaron si el precio se debía a la crisis.
Dar la vuelta a la casa
Al igual que los inversores intradía, que están a años luz de los inversores que compran y mantienen, los especuladores inmobiliarios son muy diferentes de los propietarios que compran y alquilan. Los jugadores de pinball compran bienes inmuebles para conservarlos durante un corto periodo —normalmente no más de tres o cuatro meses— y los venden rápidamente para obtener ganancias.
Hay dos métodos principales para reflejar propiedades:
- Reparaciones y actualizaciones. Con este método, puede comprar una propiedad que cree que se revalorizará después de algunas reparaciones y actualizaciones. Idealmente, terminará el trabajo lo antes posible y luego la venderá por un precio superior a su inversión total (incluidas las renovaciones).
- Conservar y vender. Este tipo de especulación funciona de forma diferente. En lugar de comprar y reparar una propiedad, cómprela en un mercado en rápido crecimiento, consérvela durante unos meses y véndala para obtener ganancias.
Con cualquier tipo de replicación, se corre el riesgo de no poder deshacerse de activos a un ritmo rentable. Esto puede ser un desafío, ya que los inversores a menudo no disponen de suficiente efectivo para pagar las hipotecas inmobiliarias a largo plazo. Aun así, si se hace correctamente, la inversión inmobiliaria puede ser una forma lucrativa de invertir en bienes raíces.
REIT
Un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT) se forma cuando una empresa (o fideicomiso) utiliza fondos de inversionistas para comprar, operar y vender bienes raíces rentables. Los REIT cotizan en las principales bolsas de valores, al igual que las acciones y los fondos cotizados en bolsa (ETF).
Para ser considerada una REIT, una empresa debe devolver el 90% de sus beneficios imponibles a los accionistas en forma de dividendos. De esta manera, las REIT evitan el pago del impuesto sobre la renta de sociedades, mientras que las sociedades anónimas ordinarias tributan sobre sus beneficios, lo que reduce la rentabilidad que pueden ofrecer a los accionistas.
Al igual que las acciones con dividendos regulares, los REIT son adecuados para inversores que buscan ingresos regulares, aunque también ofrecen oportunidades de revalorización. Los REIT invierten en diversos bienes raíces, como centros comerciales (aproximadamente una cuarta parte de los REIT se especializan en estos sectores), centros de salud, hipotecas y edificios de oficinas. En comparación con otros tipos de inversiones inmobiliarias, los REIT tienen la ventaja de ser altamente líquidos.
Grupo de inversión inmobiliaria
Un grupo de inversión inmobiliaria (REIG) es similar a un pequeño fondo de inversión en alquileres. Si desea ser propietario de una propiedad de alquiler, pero no quiere las complicaciones de un propietario, un grupo de inversión inmobiliaria puede ser la solución ideal.
Una empresa compra o construye una serie de edificios, generalmente apartamentos, y luego permite que los inversores se unan al grupo comprándolos a través de ella. Un solo inversor puede ser propietario de una o más viviendas individuales. Sin embargo, la empresa que gestiona el grupo de inversión administra todas las unidades y se encarga del mantenimiento, la publicidad y la búsqueda de inquilinos. A cambio de esta gestión, la empresa cobra un porcentaje de la renta mensual. 6
Existen varias versiones de grupos de inversión. En la versión estándar, el contrato de arrendamiento está a nombre del inversor y todas las unidades comparten una parte del alquiler para evitar la desocupación temporal. Esto significa que, incluso si su casa está desocupada, tiene suficiente dinero para pagar la hipoteca.
La calidad de un grupo de inversión depende completamente de la empresa que lo ofrece. En teoría, es una forma segura de iniciarse en la inversión inmobiliaria, pero los grupos pueden cobrar comisiones tan elevadas como las que afectan a la industria de los fondos mutuos. Como en todas las inversiones, la investigación es clave.
Sociedad en comandita en el sector inmobiliario
Una sociedad limitada inmobiliaria (RELP) es similar a un grupo de inversión inmobiliaria. Es una empresa creada para comprar y mantener una cartera de propiedades, y en ocasiones solo propiedades. Sin embargo, las RELP tienen una duración limitada.
Gestores inmobiliarios con experiencia o empresas de desarrollo inmobiliario como socios generales. Se buscan inversores externos para financiar proyectos inmobiliarios a cambio de una participación en la propiedad como socio comanditario. Los afiliados pueden recibir distribuciones periódicas de las ganancias de la propiedad RELP, pero el pago real se produce cuando la propiedad se vende (con una ganancia sustancial, si tiene suerte) y la RELP se disuelve.
La calidad de un grupo de inversión depende completamente de la empresa que lo ofrece. En teoría, es una forma segura de iniciarse en la inversión inmobiliaria, pero los grupos pueden cobrar comisiones tan elevadas como las que afectan a la industria de los fondos mutuos. Como en todas las inversiones, la investigación es clave.
Fondo inmobiliario
Los fondos inmobiliarios invierten principalmente en REIT y empresas inmobiliarias. Ofrecen la oportunidad de obtener inversiones inmobiliarias diversificadas con un capital relativamente bajo. Dependiendo de su estrategia y objetivos de diversificación, ofrecen a los inversores una gama más amplia de opciones de inversión que la compra de REIT individuales.
Al igual que los REIT, estos fondos son bastante líquidos. Otra ventaja importante para los inversores minoristas es la información analítica y de investigación que ofrece el fondo. Esta puede incluir detalles de los activos adquiridos y la opinión de la gerencia sobre la rentabilidad y el rendimiento de inversiones inmobiliarias específicas y como clase de activo. Los inversores más especulativos pueden invertir en una familia de fondos mutuos inmobiliarios y sobreponderar estratégicamente ciertos tipos de bienes raíces o regiones para maximizar la rentabilidad.
¿Por qué invertir en bienes raíces?
Los bienes raíces pueden mejorar el perfil de riesgo/rentabilidad de la cartera de un inversor y ofrecer rentabilidades ajustadas al riesgo competitivas. En general, el mercado inmobiliario presenta baja volatilidad, especialmente en comparación con las acciones y los bonos.
Los bienes raíces también son atractivos en comparación con las fuentes de ingresos más tradicionales. Esta clase de activo suele cotizar con una prima de rendimiento en comparación con los bonos del Tesoro estadounidense y resulta especialmente atractiva en un entorno de bajas tasas de interés.
Diversidad y protección
Otra ventaja de invertir en bienes raíces es su potencial de diversificación. Los bienes raíces tienen una correlación baja, y en algunos casos negativa, con otras clases de activos importantes, lo que significa que suelen subir cuando las acciones bajan. Esto implica que añadir bienes raíces a una cartera puede reducir su volatilidad y ofrecer una mayor rentabilidad por unidad de riesgo. Cuanto más directa sea la inversión inmobiliaria, mejor será la cobertura: los vehículos que cotizan directamente en bolsa, como los REIT, reflejan el rendimiento general del mercado bursátil.
Al contar con respaldo físico, los bienes raíces directos también presentan pocos conflictos entre principal y agente, o en qué medida los intereses del inversor dependen de la integridad y competencia de los administradores y deudores. Las formas de inversión más indirectas también ofrecen cierto grado de protección. Por ejemplo, los REIT exigen el pago de un porcentaje mínimo de las ganancias (90%) en forma de dividendos.
Cobertura contra la inflación
La capacidad de los bienes raíces para protegerse de la inflación se deriva de la correlación positiva entre el crecimiento del producto interno bruto (PIB) y la demanda de bienes raíces. A medida que la economía se expande, la demanda de bienes raíces impulsa el aumento de los alquileres, lo que a su vez genera un mayor valor del capital. Como resultado, los bienes raíces tienden a mantener el poder adquisitivo del capital al transferir parte de la presión inflacionaria a los inquilinos y absorber parte de ella mediante la apreciación del capital.
El poder del apalancamiento
Además de los REIT, invertir en bienes raíces ofrece a los inversores una herramienta que los inversores bursátiles no tienen: el apalancamiento. El apalancamiento implica usar deuda para financiar compras mayores a las que se tienen en efectivo. A menos que se compre con margen, si se desea comprar una acción, se debe pagar el valor total de la misma al realizar la orden de compra. Aun así, el porcentaje que se puede pedir prestado sigue siendo mucho menor que el de los bienes raíces, gracias a una forma mágica de financiación llamada hipoteca.
La mayoría de las hipotecas tradicionales requieren un pago inicial de 20%. 9 Sin embargo, dependiendo de dónde viva, podría encontrar una hipoteca por tan solo 5%. Esto significa que usted paga una fracción del valor total y controla toda la propiedad y su capital. Por supuesto, el monto de su hipoteca afectará su grado de propiedad real, pero una vez firmado el documento, podrá controlarla.
Esto incentiva a los inversores inmobiliarios y a los propietarios. Pueden obtener una segunda hipoteca sobre su vivienda y dar un anticipo para dos o tres propiedades más. Ya sea que alquilen estos activos para que los inquilinos paguen sus hipotecas o esperen la oportunidad de venderlos y obtener ganancias, controlan los activos, incluso si solo pagan una fracción de su valor total.
¿Cómo agrego una propiedad a mi portafolio?
Además de comprar bienes raíces directamente, los inversores comunes también pueden adquirir REIT o fondos que invierten en REIT. Los REIT son inversiones colectivas que poseen y/o administran bienes raíces o son titulares de hipotecas.
¿Por qué se considera a los bienes raíces como una cobertura contra la inflación?
Los precios de los bienes raíces tienden a subir con la inflación. Esto se debe a que la inflación incrementa los costos para los constructores de viviendas, los cuales deben repercutir en los compradores de viviendas nuevas. 10 Las propiedades existentes también aumentan con la inflación. Tener una hipoteca a tipo fijo hace que sus pagos mensuales fijos sean más asequibles a medida que aumenta la inflación. Además, como propietario, puede aumentar su alquiler para adaptarse a la inflación.
¿Por qué los precios de los bienes raíces se ven afectados por las tasas de interés?
Debido a que los bienes raíces son un activo tan grande y costoso, a menudo se requiere un préstamo para financiar su compra. Por ello, las subidas de tipos de interés encarecen los pagos hipotecarios de los nuevos préstamos (o de los préstamos existentes con tasa ajustable, como las hipotecas de tasa ajustable). Esto podría disuadir a los compradores, quienes deben considerar el costo mensual de la mudanza.
Resultado final
Los bienes raíces pueden ser una inversión sólida con el potencial de generar ingresos estables y generar riqueza. Sin embargo, una desventaja de invertir en bienes raíces es la iliquidez: la relativa dificultad de convertir activos en efectivo y efectivo en activos.
A diferencia de una transacción de acciones o bonos, que se completa en segundos, una transacción inmobiliaria puede tardar meses. Encontrar la contraparte adecuada puede llevar semanas, incluso con la ayuda de un corredor. Claro que los REIT y los fondos mutuos inmobiliarios ofrecen mayor liquidez y mejores precios de mercado. Sin embargo, conllevan una mayor volatilidad y menores beneficios de diversificación, ya que están mucho más correlacionados con el mercado bursátil general que la inversión inmobiliaria directa.
Como ocurre con cualquier inversión, debe mantener sus expectativas realistas y hacer su tarea e investigar antes de tomar cualquier decisión.
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