Como para muchos propietarios, el pago mensual de su hipoteca puede ser el mayor gasto en su lista de compromisos financieros. Incluso con el aumento de las tasas de interés, puede reducir sus pagos planteándose una pregunta importante: ¿Debería refinanciar mi hipoteca?
¿Debería refinanciar mi hipoteca?
Con el aumento de las tasas de interés, este puede no ser el momento ideal para que muchos prestatarios refinancien.
Sin embargo, el cálculo no es tan sencillo como comparar la tasa de interés que estableció al obtener la aprobación de su hipoteca con la que podría obtener actualmente. Considerando estos tres factores, Bill Packer, vicepresidente ejecutivo y director de operaciones de la entidad hipotecaria American Financial Resources, recomienda:
[su_quote]El ahorro mensual después de impuestos (el nuevo pago comparado con el anterior después de cualquier beneficio fiscal); 2.) el tiempo que pienso vivir en la vivienda; y 3.) el costo de obtener la nueva hipoteca. Una vez que conozca estos tres factores, podrá calcular su rentabilidad y ver si es positiva. — Bill Packer, vicepresidente ejecutivo y director de operaciones de la entidad hipotecaria American Financial Resources[/su_quote]
¿Cuándo es buena idea refinanciar tu hipoteca?
En general, refinanciar es una buena decisión si le ahorra dinero, le permite acumular activos y pagar su hipoteca más rápido. Es mejor si puede reducir sus tasas de interés a la mitad o tres cuartos y planea quedarse en casa el tiempo suficiente para recuperar los costos de la transacción.
Razones para refinanciar
Tasas de interés más bajas: Las tasas de interés y la refinanciación regular pueden ofrecerle tasas más bajas si las tasas de interés han bajado desde que obtuvo su hipoteca por primera vez.
Consolide deudas con intereses altos: puede utilizar la refinanciación en efectivo para aprovechar el valor neto de su vivienda y saldar o cancelar deudas con intereses altos, como los saldos de tarjetas de crédito.
Eliminar el seguro hipotecario privado: si su casa aumenta de valor, puede refinanciarla para evitar pagar el seguro hipotecario privado (PMI).
Entonces, ¿cuándo es mala idea refinanciar? Si planea mudarse pronto, refinanciar podría no ser una buena idea, ya que tendrá poco tiempo para recuperar los costos.
Sin embargo, la cuestión de cuándo refinanciar no se limita a las tasas de interés ni a su cronograma. Esto es para garantizar que su calificación crediticia sea lo suficientemente buena como para calificar para el préstamo de refinanciamiento adecuado. Las mejores tasas y condiciones aplican para quienes tienen las calificaciones crediticias más altas, así que revise su informe crediticio para comprender completamente su perfil de riesgo. Si tiene un saldo alto en su tarjeta de crédito o ha omitido un pago recientemente, podría parecer un prestatario más riesgoso.
Para obtener más información, consulte la guía de Bankrate sobre las mejores y peores razones para refinanciar.
¿Cuánto puedo ahorrar refinanciando?
El ahorro que puede obtener al refinanciar depende de factores como los costos de cierre, y suele estar entre el 21% y el 51% del capital del préstamo. Por ejemplo, si pide prestado 1250.000 TP y el costo de cierre es de 41%, deberá 10.000 TP al cierre.
En lugar de exigir el pago completo por adelantado, muchos prestamistas le permiten incluir los costos de cierre en su saldo principal y financiarlo como parte del préstamo. Sin embargo, tenga en cuenta que añadir estos costos al préstamo solo aumentará el monto total de intereses acumulados, lo que terminará costándole más.
No obtienes los beneficios de la refinanciación hasta que alcanzas el punto de equilibrio y ahorras más de lo que gastas en costos iniciales.
No obtiene los beneficios de la refinanciación hasta que alcanza el punto de equilibrio y ahorra más de lo que gasta en costos iniciales. Para determinar su punto de equilibrio de refinanciación, divida sus costos de cierre entre la cantidad que ahorra cada mes para nuevos pagos.
Suponiendo que la refinanciación le ahorra $150 por mes, el costo de cerrar un nuevo préstamo es $4,000:
Así que, si cierra un nuevo préstamo hoy, alcanzará el punto de equilibrio oficialmente en dos años y poco más de dos meses. Si vive cinco años más, el ahorro suma un total de $9,000.
Puede usar la Calculadora de Punto de Equilibrio de Refinanciamiento de Bankrate para saber cuánto tiempo le tomará recuperar los costos de refinanciamiento de su hipoteca. Si cree que puede vender la casa antes de alcanzar el punto de equilibrio, refinanciar podría no ser rentable.
Ejemplo de refinanciación hipotecaria
Supongamos que adquiere una hipoteca a 30 años de $320,000 a una tasa fija de 6,23%. Su pago mensual es de $1,966. Pagará aproximadamente $707,901 durante la vigencia del préstamo, incluyendo $387,901 en intereses.
Ahora supongamos que después de 15 años de préstamo, usted ha pagado $86,551 en capital y $257,499 en intereses, y desea refinanciar el saldo restante de $233,449 en capital con un nuevo préstamo a tasa fija a 15 años de 5,11%.
El nuevo préstamo reducirá su hipoteca mensual a $1,859, lo que sumará $107 adicionales a su presupuesto mensual. Durante la vigencia del préstamo, pagará $334,756, de los cuales $101,307 corresponden a intereses. Si suma los $344.050 de capital e intereses que pagó en su hipoteca anterior, el costo total será de $678.806.
| HIPOTECA ACTUAL | REFINANCIAR | |
|---|---|---|
| Pago mensual | $1,966 | $1,859 |
| Tasa de interés | 6.23% | 5.11% |
| Pagos totales | $707,901 | $678,806 |
| Ahorros | $0 | $29,095 |
¿Cuánto tiempo se tarda en refinanciar una hipoteca?
Refinanciar una hipoteca no se hace de la noche a la mañana. El mismo proceso que para una primera hipoteca (verificar ingresos, revisar crédito y deudas, tasar la propiedad, suscribir el préstamo y cerrar el proceso) también aplica. En abril de 2022, una refinanciación promedio tardaba 48 días, o aproximadamente un mes y medio, en completarse, según ICE Mortgage Technology.
Algunos prestamistas pueden cerrar tratos más rápido gracias a procesos automatizados en línea. Al considerar opciones de refinanciamiento, pregunte a cada prestamista cuál es su tiempo de cierre promedio y el costo de cierre estimado que deberá pagar.
¿Vale la pena refinanciar?
Si libera dinero en su presupuesto mensual o reduce el costo total del préstamo, la refinanciación vale el trabajo y el dinero.
Sin embargo, no hay una única forma correcta de hacerlo; existen múltiples maneras de refinanciar su hipoteca. Quizás quiera cambiar de una hipoteca de tasa variable a un préstamo de tasa fija con una tasa mensual fija, o acortar el plazo de su préstamo de 30 a 15 años y ahorrarse muchos intereses. También puede cambiar fácilmente de una hipoteca a 30 años a otra de 30 años con una tasa de interés más baja.
Además, la refinanciación ofrece una manera de salir del PMI después de acumular una participación de capital 20% en su vivienda.
Muchos propietarios optan por una refinanciación regular a tipo de interés fijo para reducir los tipos de interés y ofrecerles un plazo de amortización cómodo. Algunos prefieren pagar una cuota mensual más baja para liberar fondos para otros gastos, como viajes, matrícula o préstamos para el coche.
Si bien las opciones de pago a plazos y plazos pueden ayudarle a ahorrar dinero, pagar por una refinanciación puede ayudarle a obtener más dinero prestado. Con este enfoque, el nuevo préstamo le permite retirar fondos adicionales que puede utilizar para otras actividades financieras, como proyectos de renovación importantes.
Pagar una refinanciación tiene sus ventajas y desventajas, así que piense bien qué hará con el dinero para determinar si debe aumentar el monto de su préstamo hipotecario. Al endeudarse más, terminará haciendo que pagar su hipoteca sea más difícil y potencialmente más costoso.
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