Aunque la Reserva Federal no fija directamente las tasas hipotecarias, sí ejerce influencia. Las tasas hipotecarias están determinadas por factores económicos como la inflación, la fortaleza del mercado laboral, las tendencias económicas y la política monetaria de la Reserva Federal, que es establecida por el Comité Federal de Mercado Abierto.
La Fed ha estado ocupada manteniendo la inflación bajo control en 2022, pero es una batalla cuesta arriba. La Reserva Federal ha aumentado los tipos de interés cuatro veces hasta el momento, mientras la inflación se sitúa por encima de 8%. Los expertos esperan otro aumento de tasas en la próxima reunión del Comité Federal de Mercado Abierto programada para el miércoles. Esto causará revuelo en todos los ámbitos de la economía estadounidense, especialmente en el mercado inmobiliario.
Continúe leyendo para obtener más información sobre la relación entre la Reserva Federal, las tasas hipotecarias y el mercado inmobiliario.
¿Qué papel desempeña la Reserva Federal?
Fundada en 1913, la Reserva Federal está formada por 12 bancos regionales de la Reserva Federal y 24 sucursales y está gobernada por una Junta de Gobernadores, todos ellos miembros con derecho a voto del órgano de formulación de políticas de la Reserva Federal, el FOMC.
El FOMC es responsable de establecer la política monetaria general para estabilizar la economía y su crecimiento. Lo hace en parte fijando la tasa de fondos federales, la tasa de referencia a la que los bancos toman y prestan dinero. Cuando la Reserva Federal aumenta las tasas, generalmente los bancos trasladan el aumento a los consumidores, lo que incrementa los costos generales de endeudamiento en Estados Unidos. Esto afecta a los potenciales compradores de viviendas.
El director financiero Greg McBride afirmó: «La Reserva Federal mantiene una postura agresiva al subir los tipos de interés para combatir la inflación y, quizás lo más importante, ahora está reduciendo sus tenencias de bonos del Tesoro e hipotecas al doble del ritmo de los últimos tres meses. Bonos respaldados por préstamos». El sitio hermano de CNET, Bankrate. “Ambos factores apuntan a nuevos aumentos en las tasas hipotecarias, al menos hasta que la inflación se desacelere significativamente”, añadió.
Factores que afectan las tasas hipotecarias
Factores macro
Las tasas hipotecarias están en su nivel más alto desde 2008, por encima de 6%, debido a la política de la Reserva Federal, las condiciones económicas generales, la inflación actual y un mercado laboral fuerte. Si la Reserva Federal aumenta las tasas, eso no significa que las tasas hipotecarias aumentarán al mismo tiempo, porque el mercado hipotecario puede ya haber descontado el aumento esperado. "Las tasas hipotecarias no cambiarán como resultado de este aumento de tasas, pero responderán a los cambios esperados en la inflación, las tasas de interés y la salud de la economía", dijo McBride.
Aun así, las tasas hipotecarias se han más que duplicado desde principios de año hasta alrededor de 6%. Una hipoteca a tasa fija a 30 años de $500,000 a 6.5% equivale aproximadamente a $2,900 en pagos mensuales; 3.5% y $2,200 en pagos mensuales.
Microfactores
Pero hay otros factores que pueden afectar las tasas hipotecarias. Cuando el volumen de préstamos disminuye, los prestamistas reducen las tasas de interés y facilitan los requisitos de endeudamiento. Los prestatarios con calificaciones crediticias inferiores a la media en realidad pueden tener más probabilidades de obtener una hipoteca en un entorno de tasas de interés altas.
Cuando se trata de cómo los bancos toman decisiones crediticias, los factores macroeconómicos son sólo una parte de la ecuación. Hay algunos factores más específicos que determinan su tasa hipotecaria específica. Estos incluyen:
- Su puntuación crediticia
- La ubicación de la casa
- El precio de la vivienda
- Su depósito
- El monto del préstamo
- El tipo de préstamo y plazo
- El tipo de tasa de interés.
Cómo afecta la decisión de la Reserva Federal a las tasas hipotecarias
Aunque la Reserva Federal no fija directamente las tasas hipotecarias, sus decisiones sobre la tasa de los fondos federales afectan en última instancia las tasas hipotecarias y el mercado inmobiliario en general. “Normalmente, cuando la Reserva Federal eleva la tasa de los fondos federales, provoca que otras tasas de interés en la economía, como las tasas hipotecarias, suban con ella”, dijo Taylor Marr, economista jefe adjunto de la correduría inmobiliaria Redfin.
Cuando la Reserva Federal aumenta los costos de los préstamos, menos personas piden préstamos. Esto ha reducido la demanda de bienes y servicios, incluidas las viviendas. Así que hay un lado positivo para algunos compradores de viviendas potenciales.
Cosas a tener en cuenta al comprar una hipoteca
Pero el aumento de las tasas hipotecarias estresará a muchos prestatarios. “El aumento de las tasas hipotecarias desde principios de año se ha traducido en un aumento del 28 por ciento en los precios de las viviendas, que se suma a la ya fenomenal apreciación de los últimos años”, dijo McBride.
Si bien es tentador esperar que suban las tasas hipotecarias mientras se habla de una posible recesión, es riesgoso predecir el mercado y esperar que las tasas hipotecarias o los precios de las viviendas caigan. Incluso si los precios de las viviendas caen como se espera y las tasas hipotecarias suben, usted puede terminar con pagos hipotecarios mensuales más altos incluso si consigue una buena oferta por su vivienda.
“Las tasas más altas simplemente significan que los compradores se están volviendo menos asequibles”, dijo Marr.
Independientemente de lo que suceda con la economía, lo más importante a tener en cuenta al comprar una hipoteca es asegurarse de poder afrontar los pagos mensuales. Al tomar decisiones financieras importantes, como comprar su primera casa, lo más importante es mantener una vida financiera saludable. Asegúrese siempre de comparar y comparar prestamistas hipotecarios para asegurarse de obtener las mejores tasas y condiciones.
Cómo el aumento de las tasas de interés afecta sus activos
Si ya posee una vivienda, no se verá tan afectado por las fluctuaciones en las tasas hipotecarias como un prestatario que solicita una nueva hipoteca. Pero pueden afectar el valor de su vivienda. Una de las mayores preocupaciones de los propietarios que buscan préstamos sobre el valor líquido de la vivienda y líneas de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) es la tasa preferencial, otra tasa de referencia que utilizan los bancos para prestar.
Con tasas hipotecarias superiores a 6%, para la mayoría de los propietarios que ya obtuvieron tasas hipotecarias más bajas durante la pandemia, pagar una refinanciación no tiene sentido financiero. En un entorno de tasas de interés en aumento, los préstamos con garantía hipotecaria y las líneas de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) pueden ser una buena opción de financiamiento. Usted puede pedir prestado contra su casa a una tasa relativamente baja, y un préstamo hipotecario le da una tasa fija por lo que no tiene que preocuparse por el próximo aumento de tasas de la Reserva Federal.
Como propietario de una vivienda, tenga en cuenta que, si bien las tasas hipotecarias pueden no afectarlo directamente, las tasas más altas pueden limitar la cantidad de posibles compradores de viviendas en su mercado local si está tratando de vender su casa, advierte McBride.
Resultado final
Cuando la Reserva Federal aumentó su tasa de referencia, indirectamente hizo subir las tasas hipotecarias. Las tasas hipotecarias se han más que duplicado desde principios de año y alcanzan más de 6%. Las tasas hipotecarias más altas hacen que comprar una casa sea más caro. Así que cuando busque una hipoteca, asegúrese de comparar las tasas y los términos que los bancos y los préstamos le ofrecen. Cuantos más prestamistas entreviste, mayores serán sus posibilidades de obtener una tasa hipotecaria más baja, especialmente en el entorno actual de tasas de interés en aumento.
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