Una hipoteca no calificada es uno de varios tipos de préstamos hipotecarios. Se denomina “no conforme” porque los criterios de elegibilidad o la estructura del prestatario no cumplen los criterios de cumplimiento. Qué significa.
¿Qué es una hipoteca deficiente?
Una hipoteca no conforme es un préstamo hipotecario que no cumple con algunas o todas las pautas, lo que lo hace elegible para su compra por parte de Fannie Mae y Freddie Mac, las dos corporaciones patrocinadas por el gobierno (GSE) que patrocinan gran parte del mercado hipotecario de EE. UU.
Esto puede deberse a una variedad de razones, como B. el monto del préstamo excede el límite de crédito compatible ($647,200 en la mayor parte de los EE. UU. en 2022), la solvencia del prestatario y la relación deuda-ingreso (DTI) no cumplen con los criterios de elegibilidad compatibles, o el préstamo con estructuras no tradicionales como B. hipotecas sin intereses o plazos distintos a 15 o 30 años.
¿Cómo funcionan los préstamos no conformes?
Muchos prestamistas hipotecarios ofrecen préstamos de baja calidad y algunos incluso se especializan en dichos préstamos. Funcionan como préstamos calificados en el sentido de que le permiten pedir dinero prestado para comprar una casa. He aquí la diferencia: Fannie y Freddie no podían comprarlos, compraban hipotecas a los prestamistas y las empaquetaban para ofrecerlas a los inversores. Los fondos recaudados en estas ventas ayudan a los prestamistas a seguir ofreciendo más hipotecas.
Por este motivo, los prestamistas tienden a preferir los préstamos compatibles en lugar de los no compatibles, ya que los primeros pueden agruparse fácilmente en paquetes de activos y venderse en este mercado hipotecario secundario. Como no pueden vender préstamos no conformes a las GSE, los prestamistas a menudo los incluyen en los libros, lo que requiere más trabajo para asegurarlos.
La falta de apoyo de GSE no es necesariamente un problema para usted como prestatario; Hay algunos préstamos no conformes que están respaldados por otras agencias gubernamentales en lugar de GSE. Sin embargo, los préstamos no conformes sin garantías pueden entrañar riesgos.
Tipos de préstamos no conformes
Préstamos garantizados por el gobierno
Las hipotecas aseguradas por el gobierno federal están garantizadas por la Administración Federal de Vivienda (préstamos FHA), el Departamento de Asuntos de Veteranos de los EE. UU. (préstamos VA) o el Departamento de Agricultura de los EE. UU. (préstamos USDA). Estos no se pueden comprar en Fannie Mae o Freddie Mac, pero están aprobados por sus respectivas agencias, por lo que puede estar seguro de que estos productos son seguros. A continuación se presenta una descripción general:
Préstamos FHA: Los préstamos FHA le permiten pedir dinero prestado para comprar una casa con un puntaje de crédito tan bajo como 580 (o 500 si tiene un pago inicial mayor) y un pago inicial de solo 3.5%. Sin embargo, a diferencia de otros préstamos no elegibles, debe pagar las primas del seguro hipotecario con su préstamo FHA.
Préstamos VA: Los préstamos VA son préstamos hipotecarios para miembros del servicio, veteranos y cónyuges sobrevivientes. Si es elegible, puede comprar una casa con un préstamo VA sin pago inicial ni seguro hipotecario. (En cambio, pagas una tarifa de financiación única).
Préstamos del USDA: Los préstamos del USDA están disponibles para personas que compran una casa en ciertas áreas rurales designadas por el gobierno. Al igual que un préstamo VA, puede obtener un préstamo USDA sin pago inicial, pero tendrá que pagar algunas tarifas.
Préstamo jumbo
Los préstamos jumbo son uno de los tipos más comunes de préstamos no elegibles, aunque no todos los prestamistas los ofrecen. Estos préstamos son para prestatarios que necesitan una hipoteca más alta que los préstamos calificados. En la mayoría de las regiones en 2022, eso significa más de $647,200 en hipotecas ($970,800 en el mercado de alto precio). Los préstamos enormes pueden ser la única opción para algunos prestatarios en muchos lugares donde los precios de las viviendas han aumentado drásticamente.
Si bien las tasas de interés de los préstamos jumbo (préstamos que exceden el límite de préstamo calificado) tienden a ser más altas que las de los préstamos calificados, las tasas de interés de los préstamos jumbo son mucho más bajas este año. Sin embargo, puede que les resulte más difícil clasificarse. Es posible que necesite depositar más fondos por adelantado, como un mejor crédito (generalmente 700 o más) y tener activos adicionales en el banco.
Préstamo de monedas
Los préstamos en efectivo son préstamos deficientes que brindan financiamiento a corto plazo a los prestatarios. A menudo, los buscan inversores inmobiliarios que necesitan el dinero para vender la propiedad pero quizás no tengan el crédito o las finanzas de facturación para calificar para una hipoteca de renovación más tradicional. Los préstamos de monedas tienen tasas de interés más altas y plazos más cortos, por lo que son más caros y riesgosos.
Préstamo sin intereses
Los préstamos de solo intereses no cumplen con los requisitos porque no están estructurados como préstamos calificados en los que debe reembolsar el capital y los intereses a medida que el préstamo se amortiza con el tiempo. Por el contrario, con un préstamo de solo intereses, usted paga solo los intereses durante un período de tiempo, digamos 10 años, después de los cuales paga los intereses y el capital, a veces en una suma global, llamada pago global. Para algunos prestatarios, este pago puede ser difícil de gestionar.
¿Quién es mejor para préstamos no conformes?
Las hipotecas no calificadas son las mejores para quienes necesitan un préstamo más grande o no califican para un préstamo calificado o regular. Esto puede incluir prestatarios con calificaciones crediticias bajas o con poco o ningún ahorro para el pago inicial, o inversores inmobiliarios o personas que trabajan por cuenta propia. También puede ser la única opción para los prestatarios que necesitan préstamos más grandes debido a los altos precios de las propiedades en el mercado.
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