Si tiene un pago inicial pequeño para su casa, un préstamo piggyback puede ayudarle a evitar algunos cargos hipotecarios adicionales. Sin embargo, este tipo de préstamos no están exentos de costes y desventajas. Esto es lo que necesitas saber.
¿Qué es un préstamo con garantía hipotecaria?
Un préstamo piggyback es una segunda hipoteca (generalmente un préstamo con garantía hipotecaria o una línea de crédito, también conocido como HELOC) que puede usar junto con su hipoteca.
Los compradores de viviendas utilizan un préstamo piggyback para evitar pagar un seguro hipotecario privado, que generalmente entra en vigencia cuando el pago inicial es inferior al 20 % del precio de venta de la vivienda. El PMI actúa como una póliza de seguro para proteger a los prestamistas si usted se atrasa en sus pagos o se atrasa por completo.
Un acuerdo de hipoteca piggyback generalmente ofrece una hipoteca principal equivalente al 80% del valor de su vivienda, así como un producto de capital de vivienda para cubrir la diferencia entre su pago inicial y los 20% restantes.
La tasa de interés de un préstamo piggyback suele ser más alta que la de una primera hipoteca, y la tasa es variable, lo que significa que aumenta con el tiempo.
Los préstamos piggyback se hicieron populares durante el auge inmobiliario de principios y mediados de la década de 2000. Por ejemplo, en 2006, alrededor del 30 por ciento de los compradores de viviendas en la ciudad de Nueva York utilizaron uno, según un informe de 2007 del Centro Furman de la Universidad de Nueva York.
La cartera de préstamos permite a los potenciales propietarios comprar la casa que desean y evitar el PMI sin pagar 20% o más en efectivo. Pero también hace que sus hogares sean más vulnerables a los impagos.
Cuando la burbuja inmobiliaria nacional estalló a finales de la década de 2000, los propietarios de viviendas con menos capital tenían más probabilidades de incurrir en impago que los propietarios de viviendas con mucho capital.
Las hipotecas piggyback todavía existen, pero son poco frecuentes. “La popularidad ha disminuido, pero los prestamistas que ofrecen estas hipotecas secundarias también han restringido considerablemente las condiciones”, dijo Jeff Brown, director de la industria y prestamista hipotecario de Axia Home Loans.
Incluso con el reciente aumento de los precios de las viviendas, no han experimentado una gran recuperación. Según Ralph DiBugnara, director ejecutivo de Home Qualified, un recurso inmobiliario digital, “Estas demandas han disminuido con la expansión de los productos hipotecarios que requieren un pago inicial inferior a 20% y no requieren un PMI”.
Tipos de préstamos piggyback
Puedes estructurar una hipoteca piggyback de varias maneras. A continuación se muestra un desglose de las diferentes opciones en función de su hipoteca principal, hipoteca complementaria y pago inicial.
Préstamo 80/10/10. Vale la pena considerar esta opción para préstamos tradicionales, que incluyen una hipoteca principal que cubre el 80% del precio de venta, una facilidad de préstamo piggyback que cubre el 10% y un pago inicial que cubre el 10% restante.
Préstamo 80/15/5. Esta opción funciona como un préstamo 80-10-10, pero en lugar de depositar 10% y pedir prestado el 10% restante a través de un préstamo piggyback, simplemente deposita 5% y financia el 15% restante con un segundo préstamo hipotecario.
Préstamo 75/15/10. Esta opción está disponible al comprar un condominio, que incluye un préstamo colateral 15% y un pago inicial 10%. Esto se debe principalmente a que las tasas hipotecarias para condominios tienden a ser más altas cuando la relación préstamo-valor es superior a 75%.
Préstamo 80/20. El plan, popular en los años previos a la crisis inmobiliaria de 2007, no requería ningún pago inicial. Simplemente saca la hipoteca principal para cubrir el 80% del precio de venta y paga el 20% restante con el préstamo secundario. Sin embargo, este sistema de transporte a cuestas ya no es tan común.
Los pros y contras de los préstamos piggyback
Al considerar una hipoteca piggyback, es importante comprender los pros y los contras.
Ventajas de los préstamos piggyback
Puede ahorrarle dinero. El PMI puede costarle entre 0,31 TP3T y 1,51 TP3T del monto de su préstamo cada año. Entonces, si su hipoteca es de $250,000, podría obtener primas de PMI de $750 a $3,750 por año. Esto equivale a pagos mensuales de $62.50 a $312.50, más el capital y los intereses que paga al prestamista y los impuestos sobre la propiedad.
Dependiendo del costo de su segunda hipoteca en cuotas mensuales, puede terminar pagando menos que el PMI. Pero DiBugnara dice que ambos caminos se pueden lograr fácilmente. “Algunas hipotecas secundarias para préstamos concatenados tienen tasas mucho más altas”, añadió. “En este caso, es probable que el pago sea mayor que el pago del PMI”. Asegúrese de hacer los cálculos para descubrir qué opción es mejor para su situación.
Puedes deducir los intereses de ambos préstamos. El IRS le permite deducir hasta $1,400,000 en intereses pagados en hipotecas calificadas (o $1,400,000 si está casado pero presenta una declaración de impuestos por separado). Esto incluye préstamos con garantía hipotecaria y líneas de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) utilizados para comprar, construir o mejorar sustancialmente una vivienda utilizada como garantía.
Incorporar estos ahorros en su cálculo de si un préstamo complementario le permitirá ahorrar dinero puede complicar las cosas. Además, a menos que hables con un profesional de impuestos, es difícil saber exactamente cuánto puedes ahorrar, o si es necesario desglosar tus deducciones y reclamar deducciones de intereses hipotecarios.
Puede conservar la línea de crédito con garantía hipotecaria para otros fines. Un préstamo de construcción es un préstamo de instalación, es decir, usted recibe el monto total del préstamo en una suma global y lo paga en cuotas. Sin embargo, con una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC), usted obtiene una forma de crédito renovable durante los retiros que puede reembolsar y pedir prestado nuevamente a lo largo del tiempo para pagar renovaciones y otros gastos.
Desventajas de los préstamos piggyback
Los costos de liquidación pueden reducir el valor. Además de los gastos de cierre de su primera hipoteca, es posible que también tenga que pagar gastos de cierre de su préstamo hipotecario o HELOC. Sin embargo, algunos prestamistas ofrecen productos de capital inmobiliario con costos de cierre bajos o nulos. Debes averiguar cuánto cobra el prestamista para poder tenerlo en cuenta en tus cálculos.
Incluso si los costos de cierre son bajos, la factura puede no funcionar en su contra y pagar PMI puede terminar siendo más barato que obtener un segundo préstamo hipotecario.
Esto podría dificultar la refinanciación. Si sacó un préstamo piggyback de un prestamista distinto del que le ofreció su primera hipoteca (que es la situación típica), puede ser más conveniente refinanciar su casa más adelante para poder pagar o reducir las dificultades para obtener tasas de interés.
Esto se debe a que, a menos que obtenga un préstamo de refinanciación lo suficientemente grande como para pagar su segunda hipoteca, ambos prestamistas deben aceptar la refinanciación. Convencer a dos prestamistas puede ser difícil, especialmente si el valor de su casa ha caído desde que la compró.
Los costos pueden aumentar con el tiempo. Si el segundo préstamo que solicita es una línea de crédito con tasa ajustable, no base sus cálculos únicamente en el costo actual de cada opción.
Las tasas flotantes pueden fluctuar con las tasas de interés del índice del mercado. Como es imposible predecir cómo se moverán las tasas de interés del mercado, es imposible saber exactamente cuánto podría costarle una tasa variable. Si tiene un presupuesto ajustado y no puede afrontar el aumento de los pagos de la hipoteca a lo largo del tiempo, un préstamo piggyback con tasa ajustable podría no ser una buena opción.
¿Cómo calificar para un préstamo piggyback?
Calificar para un préstamo piggyback puede ser difícil porque los prestamistas de segundas hipotecas pueden tener diferentes requisitos de elegibilidad. Si bien los detalles pueden variar de un prestamista a otro, para obtener la aprobación para ambos tipos de préstamos, generalmente necesita lo siguiente:
- Credibilidad. Generalmente se requiere un puntaje FICO de 620 o más para una hipoteca principal, pero el puntaje mínimo para una hipoteca secundaria puede ser 680 o más.
- relación deuda-ingresos. Los prestamistas hipotecarios quieren ver una relación deuda-ingreso de 43% o inferior, y esto incluye préstamos hipotecarios primarios y secundarios.
Tenga en cuenta que los pagos iniciales más bajos a menudo se traducen en tasas de interés más altas.
Alternativas a los préstamos Piggyback
Busque préstamos sin PMI. Algunos prestamistas ofrecen préstamos tradicionales sin PMI incluso si no tiene un pago inicial 20%. Dependiendo del prestamista, esto puede estar limitado a compradores de vivienda por primera vez o planes para personas de bajos ingresos, o es posible que tenga que aceptar una tasa ligeramente más alta.
Al igual que con los préstamos piggybacking, verifique dos veces los números para asegurarse de que no está pagando más que el PMI en el largo plazo.
Pague su saldo rápidamente. Los prestamistas hipotecarios tradicionales generalmente agregan PMI a su préstamo cuando su relación préstamo-valor es mayor que 80%, pero en última instancia, el saldo de su préstamo debe estar por debajo de ese umbral. Los prestamistas están obligados por ley a eliminar automáticamente el PMI una vez que su LTV alcanza 78% según el préstamo original y el valor de la vivienda.
Si anticipa un golpe importante o falta de efectivo para realizar pagos adicionales, puede ayudarle a reducir el saldo de su préstamo más rápido y llegar al punto en que ya no necesite seguro.
Si tiene dificultades para pagar su saldo y cree que el valor de su casa ha aumentado y está en 80% o menos, puede obtener una tasación de la vivienda. Si es elegible, puede solicitarle al prestamista que elimine el PMI manualmente.
Espera hasta que tengas suficiente. Si bien hay muchas maneras de comprar una casa en este momento y evitar el PMI, es mejor esperar hasta tener suficiente efectivo para un pago inicial del 20%.
Ahorrar el 20% necesario para evitar el PMI puede llevar años. Pero si crees que puedes ahorrar dinero lo suficientemente rápido, podría valer la pena la espera.
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