Si mira televisión, probablemente haya visto voces conocidas como la del actor Tom Selleck promocionando las hipotecas inversas como una herramienta invaluable para cualquier jubilado. Sin embargo, cada producto financiero tiene dos caras, por lo que es necesario evaluar cuidadosamente los pros y los contras de una hipoteca inversa.
¿Qué es una hipoteca inversa?
Una hipoteca inversa permite a los propietarios de viviendas de 62 años o más convertir el capital inmobiliario en efectivo para el consumo.
La gran mayoría de las hipotecas inversas están aseguradas por la Administración Federal de Vivienda (FHA), lo que significa que si el prestatario no paga la deuda, esta se reembolsará utilizando las reservas de la FHA.
El gobierno se refiere a las hipotecas inversas como “HECMs”, o hipotecas de conversión de valor de la vivienda, y los prestatarios deben pagar una prima de seguro por adelantado y una prima anual de 0,5% del préstamo pendiente para participar. Estas primas se utilizan para financiar las reservas de la FHA.
Además de las hipotecas inversas garantizadas por la FHA, existen otros dos tipos:
- Hipotecas inversas propietarias: están disponibles a través de prestamistas privados y no están sujetas a las líneas de crédito de la FHA.
- Hipotecas inversas de propósito único: son menos comunes y el dinero que obtiene de una de estas hipotecas solo se puede usar para un propósito específico, por ejemplo: B. Renovar parte de la casa o pagar impuestos sobre la propiedad. Puede encontrar estas opciones a través de algunos gobiernos estatales y locales y organizaciones sin fines de lucro.
¿Cómo funciona una hipoteca inversa?
Una hipoteca inversa le permite obtener dinero sin tener que pagar sus facturas de inmediato.
Considere este cálculo: en una hipoteca tradicional, si pide prestado $100,000 a una tasa fija de 3,4% durante 30 años, sus pagos mensuales (capital e interés) son $443,48. Si pide prestado $100,000 a través de una hipoteca inversa, no pagará ni capital ni intereses mensuales.
¿Demasiado bueno para ser verdad? Está bien entonces. Todavía deberás dinero. No tienes que devolver el dinero hasta que vendas la casa, te mudes o mueras. Si este último es el final de su hipoteca inversa, la responsabilidad de pagarla recae sobre su cónyuge o sus herederos, quienes podrían tener que vender la vivienda.
En nuestro ejemplo de hipoteca de $100,000, el prestatario paga alrededor de $443 por mes. De esa cantidad, aproximadamente $160 se paga en el primer mes para reducir el saldo del préstamo. El resto (aproximadamente $283) es el interés, o la tarifa de préstamo que le cobra el prestamista. El plan de pago continúa mensualmente, con más pagos de capital y menos intereses a lo largo del tiempo, hasta que expire el plazo del préstamo.
Las hipotecas inversas revierten este proceso. En lugar de pagar mensualmente, no tienes que pagar nada. Sin embargo, eso no significa que el préstamo sea gratuito. El costo de los intereses se agrega al saldo de la hipoteca, por lo que el saldo aumenta en el segundo mes. Como el saldo del préstamo ahora es ligeramente mayor y el costo de interés es ligeramente más alto, este proceso continúa hasta que se paga el préstamo. Este pago generalmente se realiza dentro del año siguiente a la mudanza o al fallecimiento.
Ventajas de una hipoteca inversa
Podrás gestionar mejor tus gastos de jubilación
Muchas personas mayores tienen una caída significativa en sus ingresos después de jubilarse, y los pagos mensuales pueden ser su mayor gasto. Una hipoteca inversa le permite complementar sus ingresos reducidos y seguir pagando sus facturas.
No tienes que moverte
En lugar de buscar una casa nueva y más asequible, una hipoteca inversa le permite jubilarse en el lugar (y posiblemente permanecer cerca de amigos y familiares). Si bien las hipotecas inversas tienen costos, obtener una hipoteca inversa puede ser más barato que mudarse y comprar otra casa o alquilar en una nueva ubicación.
No tienes que pagar impuestos sobre tus ingresos
Los ingresos que recibe de una hipoteca inversa no están sujetos a impuestos porque el IRS considera que el dinero "se obtiene del préstamo". Sin embargo, las regulaciones fiscales pueden ser complejas, así que asegúrese de consultar a un profesional en impuestos antes de tomar una hipoteca inversa.
Estás protegido si el saldo excede el valor de tu vivienda
A medida que aumenta el saldo de la hipoteca inversa, es posible con el tiempo superar el valor justo de mercado de la propiedad. Sin embargo, la cantidad de deuda a pagar nunca puede exceder el valor de la propiedad, ya que una hipoteca inversa es un ejemplo de financiación sin recurso. Como resultado, el prestamista hipotecario no puede realizar ningún reclamo contra sus otros activos o herederos en esta situación.
Tu heredero tiene una opción
Las hipotecas inversas permiten a los prestatarios realizar pagos anticipados, pero generalmente finalizan cuando el prestatario se muda, vende la casa o muere. En caso de sucesión, los herederos tienen varias opciones: pueden vender la propiedad para saldar la deuda y elevar el patrimonio por encima del saldo del préstamo; Si la propiedad vale lo suficiente, puede conservar la casa y refinanciar el saldo de la hipoteca inversa o, si la deuda excede el valor de la propiedad, el heredero puede liquidar el préstamo devolviendo la propiedad al prestamista. El prestamista puede luego presentar un reclamo contra la compañía de seguros (casi siempre la FHA) por el saldo impago.
Desventajas de la hipoteca inversa
Tienes que pagar por ello
El costo de una hipoteca inversa incluye tarifas de préstamo (hasta $1,400,000 en tarifas iniciales, dependiendo del tamaño de su préstamo), seguro FHA y tarifas de cierre. Estos costos pueden añadirse al saldo del préstamo; Sin embargo, esto significa que el prestatario tendrá más deuda y menos capital. También pagará una desagradable tarifa de servicio mensual, que puede aumentar hasta $35 si su tasa de interés se ajusta mensualmente.
No puedes deducir los intereses de tus impuestos hasta que pagues tu préstamo
Es posible que tenga intereses hipotecarios deducidos de impuestos cuando cancele su hipoteca, pero no puede deducir los intereses de una hipoteca inversa cada año. Sólo obtendrás este beneficio cuando realmente pagues el préstamo.
No puedes conseguir tanto con la opción de precio fijo
HECM está estructurado de manera que estén disponibles opciones de financiamiento tanto a tasa flotante como a tasa fija. Sin embargo, si desea financiamiento a tasa fija, puede obtener menos capital que con una hipoteca inversa a tasa ajustable.
Puede violar inadvertidamente otros requisitos del programa.
En resumen, una hipoteca inversa puede hacer que usted viole los límites de activos de su programa de Medicaid y de Ingreso de Seguridad Suplementario (SSI). Es complicado, así que asegúrese de consultar con un abogado especializado en derechos geriátricos o una clínica legal antes de buscar un programa de hipoteca inversa.
Su casa podría estar en ejecución hipotecaria
Dado que las hipotecas inversas no requieren pagos mensuales de capital e intereses, la ejecución hipotecaria parece imposible. No es así. Si las personas mayores no pagan impuestos sobre la propiedad, no tienen seguro de vivienda o no pagan cuotas de la asociación de propietarios, su vivienda puede estar sujeta a ejecución hipotecaria.
¿Quién es un buen candidato para una hipoteca inversa?
¿Es una hipoteca inversa realmente una buena idea dada la posible complejidad y el riesgo de poner en peligro la vivienda? Para algunos propietarios, la respuesta puede ser sí:
- Si planea quedarse en casa a largo plazo, dado que pagará costos de cierre adicionales a través de una hipoteca inversa, deberá quedarse en casa el tiempo suficiente para justificar el costo. Entonces, si tiene 62 años, antecedentes de longevidad y cree que su ubicación actual es su hogar para siempre, una hipoteca inversa podría tener sentido. Además, si vive en un mercado donde los valores de los bienes raíces están aumentando rápidamente (lo que parece ser el caso en muchas partes del país en este momento), su propiedad puede valer más si usted o sus herederos reembolsan el préstamo.
- Cuando necesita más dinero para los gastos diarios (si tiene dificultades para administrar los gastos de jubilación), una hipoteca inversa puede ayudarlo a preparar el efectivo para esas tareas.
¿Quiénes son los malos candidatos para las hipotecas inversas?
Hay muchas señales de que una hipoteca inversa no es una buena opción:
- Si está planeando mudarse, recuerde que necesita un plazo largo para que valga la pena pagar todos los costos de cierre, el seguro hipotecario y otros gastos. Entonces, si cree que pronto tendrá que mudarse a una nueva ubicación o reducir su tamaño a una vivienda más pequeña, manténgase alejado de las hipotecas inversas.
- Si necesita mudarse por razones de salud, una hipoteca inversa requiere que viva en su casa, lo que significa que mudarse a un hogar de ancianos o algún tipo de residencia asistida puede resultar en que tenga que pagar su préstamo. Si está constantemente preocupado por su salud, podría ser conveniente evitar una hipoteca inversa.
- Si tiene dificultades para pagar los demás costos de su vivienda, uno de los componentes más importantes de una hipoteca inversa es su capacidad de pagar los impuestos a la propiedad y el seguro de vivienda. Si ha tenido dificultades para conseguir efectivo para estos gastos básicos, aumentar su deuda no debería ser una opción.
Aquí le mostramos cómo obtener una hipoteca inversa si es adecuada para usted
Si ha sopesado todos los pros y contras y cree que una hipoteca inversa es buena para usted, aquí le mostramos cómo obtenerla:
- Vea si usted califica. Para obtener una hipoteca inversa, debe cumplir algunos requisitos clave: debe tener al menos 62 años, vivir en su propia casa y tener activos sustanciales (generalmente al menos 50%).
- Reúnase con un asesor financiero aprobado por HUD. Debido a que las hipotecas inversas son tan complejas, necesitará reunirse con un experto que pueda guiarlo a través de todas sus opciones.
- Compare varios prestamistas. Cada prestamista es diferente y cobra tarifas diferentes. Asegúrese de revisar una gama de opciones para encontrar los costos de entrada y liquidación más bajos, así como las tarifas más competitivas.
- Hable de esto con sus herederos. Si planea dejar su propiedad a alguna persona de su hogar, debe analizar con esa persona su plan de hipoteca inversa. Asegúrese de que comprendan lo que significa y qué hacer cuando muera.
En resumen: ¿Debería obtener una hipoteca inversa?
Las hipotecas inversas no tienen una reputación perfecta debido a algunas estafas dirigidas a personas mayores desprevenidas. Incluso empresas con buena reputación han intentado realizar marketing fraudulento para engañar a los propietarios de viviendas y lograr que contraten hipotecas inversas: recientemente, la Oficina de Protección Financiera del Consumidor presentó una demanda contra uno de los grupos de consultoría más grandes de EE. UU. por marketing fraudulento (American Advisors Group) y le impuso una multa de $1,1 millones por hipoteca inversa.
Así que la regla es simple: tenga mucho, mucho cuidado de no poner en peligro su hogar.
Aun así, hay dos razones principales por las que las personas mayores podrían considerar sus opciones de hipoteca inversa hoy:
- Aumento del valor neto: a medida que los valores de las viviendas aumentaron durante la última década, también lo hizo el valor neto de la vivienda. Entre el tercer trimestre de 2020 y el tercer trimestre de 2021, el propietario promedio de una vivienda en EE. UU. recibió más de $1,4 billones en capital, según CoreLogic.
- Las tasas de interés están históricamente bajas y, si bien están comenzando a subir y es probable que continúen en 2022, este sigue siendo un buen momento para pedir dinero prestado. Actualmente se estima que los tipos de interés de los préstamos a 30 años se mantendrán por debajo de 4% el próximo año.
Recuerda que tienes otras formas de conseguir efectivo. Compare un préstamo con garantía hipotecaria con una hipoteca inversa para ver cuál se adapta mejor a sus necesidades.
