No se trata sólo de lo cara que es la vivienda, sino de lo rápido que se consigue. En sólo 24 meses, los precios de las viviendas en Estados Unidos han aumentado un asombroso 37%. Eso se compara con el mayor aumento de dos años de 29% que condujo al colapso de la vivienda de 2008.
Al entrar en esta primavera, la Reserva Federal pensó que ya había visto suficiente. El banco central elevó rápidamente las tasas de interés, elevando la tasa promedio de una hipoteca fija a 30 años a 6% desde 3,2% a principios de año. Estas tasas más altas, descontadas por muchos compradores de viviendas, finalmente pusieron fin al auge inmobiliario de la pandemia. La Asociación de Banqueros Hipotecarios informó el miércoles que las solicitudes de hipotecas cayeron 16% año tras año y ahora estamos en medio de una fuerte desaceleración.
Cuando se produce este cambio, escuchamos muy poco de la Reserva Federal. Bueno, hasta que el presidente Jerome Powell habló con los periodistas el miércoles.
Así lo expresó Powell: "Hemos visto un aumento drástico en los precios de las viviendas en los últimos años. Ahora eso está cambiando. Y las tasas de interés han subido. Sabemos que las tasas hipotecarias han subido drásticamente. Veremos un mercado inmobiliario cambiante. Lo estamos observando para ver qué sucede. ¿Cuánto afectará exactamente a la inversión inmobiliaria? No estoy seguro. ¿Cuál es la magnitud del efecto en los precios de las viviendas? El mercado es muy ajustado. Así que, incluso en un contexto de tasas de interés al alza, es probable que los precios sigan subiendo durante un tiempo. Es una situación compleja y la estamos observando de cerca. Diría que si eres comprador de vivienda, los compradores de vivienda o los jóvenes necesitan recalibrar un poco. Necesitamos volver a un punto donde la oferta y la demanda converjan de nuevo, la inflación baje de nuevo y las tasas hipotecarias bajen de nuevo".
Tres cosas destacan:
Powell dice que los compradores de vivienda "necesitan recalibrar"
En el sector inmobiliario, el número total de ofertas activas se denomina “inventario”. Los inventarios anuales han estado cayendo desde 2014. Esto se debe en parte a cambios en las preferencias de los hogares (es decir, quedarse más tiempo), una menor construcción de viviendas después del colapso de la vivienda de 2008 y que los millennials están empezando a comprar casas por primera vez. Pero a medida que comenzó el auge inmobiliario de la pandemia, los inventarios comenzaron a caer. En la primavera de 2021, los inventarios alcanzaron un mínimo de 40 años. Esto no deja a los compradores de viviendas otra opción que aumentar los precios.
Claramente, Powell tiene la esperanza de que una desaceleración del mercado inmobiliario debido al aumento de las tasas hipotecarias ayude a impulsar los inventarios. Powell dijo que ayudará a los compradores porque la idea es que cuando los compradores reanuden sus compras, encontrarán un mercado más amigable. Un inventario mayor dará a los compradores más tiempo para tomar una decisión y reducirá la probabilidad de tener que participar en una guerra de ofertas.
Incluso antes de que la Reserva Federal intensificara su lucha contra la inflación, el analista senior de HousingWire, Logan Mohtashami, había abogado públicamente por tasas hipotecarias más altas para impulsar los inventarios. El parque de viviendas de EE. UU. aumentó a 1,03 millones de unidades en mayo, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. Pero para volver a un mercado inmobiliario “normal”, dijo Mohtashami, el inventario tendría que aumentar a entre 15.200 y 1,93 millones de unidades de vivienda. Sin embargo, el inventario nacional (ver el gráfico a continuación) está aumentando rápidamente, y en más de la mitad de los mercados inmobiliarios regionales el inventario todavía se encuentra 50% por debajo de los niveles previos a la pandemia.
“Necesitamos un equilibrio… el mercado inmobiliario todavía está muy deteriorado, ya que el inventario total en Estados Unidos todavía está por debajo de 1,52 millones”, dijo Mohtashami.
¿Caen los precios de las viviendas? Powell parece sugerir que es posible
El presidente de la Reserva Federal, Jerome Powell, planteó el miércoles la hipótesis de que los precios de la vivienda caerían: "¿Qué impacto tendrá esto en los precios de la vivienda? No estoy tan seguro. Obviamente, estamos observando esto muy de cerca. Con el tiempo, pensarán en ello... hay mucho trabajo por hacer en el mercado inmobiliario". oferta de vivienda, cuando entren en funcionamiento…”
Luego se giró y dijo: «Si bien la oferta de viviendas listas para usar se está vendiendo, el inventario de viviendas listas para usar es muy bajo, históricamente bajo. Sigue siendo un mercado muy ajustado, e incluso en un contexto de tasas de interés al alza, es probable que los precios sigan subiendo durante un tiempo. Por lo tanto, es una situación complicada y la estamos siguiendo de cerca».
Por un momento, Powell pareció estar diciendo que los precios de las viviendas caerían. En cualquier caso, Powell no descartó la posibilidad de una caída de los precios de la vivienda. Esto es importante. Históricamente, fuera de la Gran Depresión y después del colapso inmobiliario de los años 2000, los precios de las viviendas casi nunca han experimentado caídas anuales. Pero la situación actual podría llevarnos a una fase poco común en la que los precios de las viviendas realmente caigan. Esto demuestra que Powell no está cerrando la puerta a la posibilidad de una caída de los precios de las viviendas, dijo, "lo estamos observando de cerca".
El mes pasado, el economista jefe de Moody's Analytics, Mark Zandi, dijo a Fortune que el aumento de las tasas hipotecarias nos ha empujado a una "corrección del mercado inmobiliario" en toda regla. A corto plazo, Zandi espera que el crecimiento interanual de los precios de la vivienda se desacelere a 0% desde 20,6%. Se espera que los precios bajen entre 5% y 10% en un mercado inmobiliario claramente “sobrevalorado”. En caso de una recesión, Moody's Analytics espera que los precios de las viviendas en Estados Unidos caigan 5%, mientras que el mercado inmobiliario severamente “sobrevaluado” caiga 15% a 20%. (Moody's Analytics identifica “sobrevaluación” al comparar los precios de las viviendas regionales con los fundamentos económicos locales subyacentes, como el ingreso familiar, que históricamente han estado respaldados).
¿Por qué los precios de las viviendas caen tan fácilmente? La primera es que los precios de las viviendas se han alejado de los fundamentos económicos subyacentes. La teoría económica básica enseña que el crecimiento de los precios de la vivienda y el crecimiento del ingreso están entrelazados, y ninguno puede superar al otro durante mucho tiempo. El aumento de las tasas hipotecarias sólo empeorará esta crisis de asequibilidad. De hecho, los pagos hipotecarios nuevos típicos han aumentado en un 52% en los últimos seis meses, según la firma de investigación inmobiliaria Zonda.
Sin embargo, los precios de las propiedades pueden caer, pero los inventarios podrían tener que acumularse más para materializarse. Una vez que el inventario estadounidense supere los 2 millones de unidades, es probable que los precios de las viviendas nacionales caigan año tras año, dijo Mohtashami.
Ralph McLaughlin, economista jefe de la firma de análisis y datos inmobiliarios Kukun, dijo que si el “ajuste excesivo” de la Fed conduce a una recesión, los inventarios podrían alcanzar niveles que permitirían que los precios de las viviendas cayeran.
"Es cada vez más probable que nos estemos acercando a un punto de inflexión pronunciado en el mercado", dijo McLaughlin a Fortune.
Powell dice específicamente que quiere ver que las tasas hipotecarias bajen.
El banco central aumentó las tasas de interés para frenar el auge inmobiliario de la pandemia y frenar la inflación descontrolada. Una vez que la Fed vuelva a controlar la inflación, el aumento de las tasas hipotecarias podría disminuir.
Eso significa que los compradores de vivienda ansiosos por reducir sus tasas hipotecarias pueden tener que esperar un tiempo. El índice de precios al consumidor la semana pasada fue de 8,6%. La Fed no abandonará su lucha contra la inflación hasta que el IPC vuelva a 2%. El jueves, la Fed dejó claro que la lucha podría continuar hasta 2024.
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