Es fácil dejarse llevar por la emoción de la posible compra de una vivienda, pero antes de empezar a buscar, primero debe centrarse en el presupuesto de compra de su vivienda.
¿Cuánta hipoteca puedes pagar cada mes? ¿Cuál es el precio de este pago? Estas son las preguntas básicas que debes responder.
Conocer estos números puede ayudarle a establecer expectativas realistas y manejables y a mantener encaminada su búsqueda de apartamento. Aquí se explica cómo identificarlos.
¿Qué puedes permitirte?
En primer lugar, debe tener un buen conocimiento de sus finanzas, especialmente los ingresos totales que genera cada mes y los pagos mensuales de cualquier deuda que tenga (préstamos para estudiantes, préstamos para automóviles, etc.).
Generalmente, según Freddie Mac, entre 25% y 28% de sus ingresos mensuales se destinan al pago de la hipoteca. Puede ingresar estos números (más su pago inicial estimado) en una calculadora de asequibilidad hipotecaria para desglosar los pagos mensuales que puede afrontar y el precio de la vivienda que desea.
Tenga en cuenta que esto es sólo una estimación aproximada. También debe considerar la coherencia de los ingresos. Si sus ingresos son volátiles o impredecibles, es posible que desee reducir sus pagos mensuales para aliviar el estrés financiero.
Hipoteca que puede pagar versus hipoteca que puede pagar Hipoteca para la que califica
Si bien los pasos anteriores pueden darle una buena idea de lo que puede pagar, es posible que la cantidad que obtenga no coincida con lo que el prestamista hipotecario cree que le corresponde cuando presenta la solicitud.
Los prestamistas hipotecarios determinan el monto de su préstamo y el pago mensual en función de varios factores, que incluyen:
Calificación crediticia: Su calificación crediticia afecta en gran medida su tasa de interés, que juega un papel importante en sus pagos mensuales y costos de préstamos a largo plazo. Un puntaje crediticio más alto generalmente significa tasas de interés más bajas (y pagos mensuales más bajos). Las tasas más bajas suelen estar reservadas para prestatarios de 740 puntos o más, según Fannie Mae.
Relación deuda-ingresos: Los prestamistas hipotecarios también analizan su relación deuda-ingresos (DTI), que le indica qué parte de sus ingresos mensuales está cubierta por su deuda. Cuanto menor sea su DTI, más podrá pagar. Según Fannie Mae, los prestamistas generalmente quieren que su deuda total, incluidos los pagos hipotecarios propuestos, no supere los 36% de su salario (aunque en algunos casos puede calificar para hasta 50% DTI).
Su patrimonio neto y sus ahorros: La cantidad que ahorra en el banco y en cualquier IRA, 401(k), acciones, bonos y otras inversiones también pueden afectar su préstamo. Si tiene más efectivo, su riesgo es menor y puede afectar la cantidad de dinero que los prestamistas están dispuestos a prestarle.
Duración del préstamo: Los préstamos a largo plazo tienen pagos mensuales más bajos porque distribuyen el saldo durante un período de tiempo más largo. Por ejemplo, a la tasa de interés promedio actual de 5,23%, una hipoteca de $300,000 a 30 años con un pago inicial de 10% costaría alrededor de $1,487 por mes para un préstamo a 30 años. Mientras tanto, los mismos $300.000 costarían $2.048 en 15 años, un aumento de casi $600 por mes (basado en una tasa promedio de 15 años de 4.38%).
Tipo de préstamo: El tipo de préstamo que obtenga también es importante. Por ejemplo, los préstamos de la FHA tienen un límite máximo de préstamo que no puede exceder. El límite de préstamo estatal para la FHA este año es $420,680, según el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE.UU. Los préstamos tradicionales son más altos (hasta $647,200 en la mayoría de los mercados), mientras que las hipotecas gigantes ofrecen límites aún mayores.
Tipo de interés: Ya sea que elija un préstamo a tipo fijo o variable, también juega un papel importante. Los préstamos de tasa ajustable generalmente comienzan con una tasa de interés más baja, pero aumentan con el tiempo. Un préstamo de tasa fija comienza con una tasa de interés más alta pero permanece igual durante la vigencia del préstamo.
Cuando solicita una hipoteca, su prestamista le proporciona una estimación del préstamo, que incluye el monto del préstamo, la tasa de interés, los pagos mensuales y el costo total del préstamo. Las cotizaciones de préstamos pueden variar ampliamente de un prestamista a otro, por lo que debe buscar cotizaciones de varias compañías diferentes para asegurarse de obtener la mejor oferta.
¿Qué otras tarifas podría agregar una hipoteca?
Si bien el capital y los intereses constituyen la mayor parte de su pago hipotecario mensual, otros cargos pueden aumentar su pago total.
- Seguro hipotecario privado (PMI): si su pago inicial es inferior a 20% del precio de compra, su prestamista hipotecario tradicional puede exigirle que compre un seguro hipotecario privado, un tipo de seguro hipotecario que ayuda a proteger el préstamo si el propietario deja de realizar los pagos de la agencia. póliza de seguro y sus pagos mensuales del hogar. Si bien generalmente puede eliminarlo una vez que alcance el capital 20%, los pagos de su hipoteca aún se dispararán inicialmente.
- Impuestos a la propiedad: es común combinar los impuestos a la propiedad con los pagos mensuales de la hipoteca. Estos pagos generalmente van al depósito de garantía y se liberan automáticamente cuando vence la factura. Incluso si sus impuestos a la propiedad no están agregados, estos siguen siendo costos nuevos que deben facturarse mensualmente.
Cómo calificar para una hipoteca más grande
Si no califica para la hipoteca que necesita para comprar la casa de sus sueños, existen formas de mejorar su elegibilidad.
Primero, trabaje para mejorar su puntaje crediticio. Si califica para el precio más bajo, puede comprar en el rango de precio más alto.
Ejemplo: digamos que el pago hipotecario más alto que puede afrontar es $1,500. A una tasa de interés de 5%, su presupuesto para la compra de una vivienda es de aproximadamente $280.000. Si califica para la tasa de interés 3%, obtendrá un préstamo de $356,000, casi $70,000 más.
También puedes aumentar tus ingresos trabajando a tiempo parcial o horas extras. Cuando reduce su deuda, también podrá obtener un préstamo mayor. Cuantos más ingresos pueda liberar cada mes, más dispuestos estarán los prestamistas a prestarle.
