Inversión inmobiliaria para principiantes, conoce las diferentes formas de invertir

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Cuando piensas en invertir en bienes raíces, tu casa es probablemente lo primero que te viene a la mente. Por supuesto, los inversores inmobiliarios tienen muchas otras opciones a la hora de elegir una inversión, y no sólo bienes inmuebles físicos.

Los bienes raíces se han convertido en un vehículo de inversión popular en los últimos 50 años. Estas son algunas de las mejores opciones para inversores minoristas y razones para invertir.

tesis central

Los bienes inmuebles se consideran una clase de activo en sí misma y al menos deberían formar parte de una cartera diversificada.
Una de las principales formas en que un inversor gana dinero en bienes raíces es convirtiéndose en propietario de una propiedad de alquiler.
Los jugadores de pinball intentan comprar bienes inmuebles infravalorados, restaurarlos y venderlos para obtener ganancias.
Los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) brindan exposición inmobiliaria indirecta sin la necesidad de poseer, operar o financiar bienes inmuebles.

Precio histórico

Los bienes raíces se han considerado durante mucho tiempo una inversión sólida, y con razón. Antes de 2007, los datos inmobiliarios históricos sugerían que los precios podrían seguir aumentando indefinidamente. Con algunas excepciones, el precio de venta promedio de una vivienda en Estados Unidos aumentó cada año entre 1963 y 2007, el comienzo de la Gran Depresión. Los precios inmobiliarios cayeron ligeramente al comienzo de la pandemia de COVID-19 en la primavera de 2020. Sin embargo, a medida que se lanza una vacuna y los temores pandémicos disminuyen, los precios de la vivienda se han acelerado, alcanzando niveles récord en 2022.

Este gráfico del Banco de la Reserva Federal de St. Louis muestra los precios de venta promedio entre 1963 y el primer trimestre de 2022 (últimos datos disponibles). El área sombreada en gris claro indica una recesión en Estados Unidos.

Alquiler

Cuando invierte en una propiedad de alquiler, se convierte en propietario, por lo que debe considerar su idoneidad para ese puesto. Como propietario, usted es responsable de cosas como pagar su hipoteca, impuestos sobre la propiedad y seguros, mantener su propiedad, encontrar inquilinos y resolver problemas.

A menos que contrate a un administrador de la propiedad para que se encargue de los detalles, un propietario es una inversión práctica. Dependiendo de su situación, cuidar de la propiedad y de los inquilinos puede ser un trabajo de 24 horas al día, 7 días a la semana, y no siempre es agradable. Sin embargo, si elige cuidadosamente su propiedad y sus inquilinos, puede reducir el riesgo de problemas importantes.

Una forma en que los propietarios ganan dinero es cobrando el alquiler. La cantidad de alquiler que puede cobrar depende de dónde se encuentre el alquiler. Aún así, determinar el mejor alquiler puede ser difícil porque si cobra demasiado, ahuyentará al inquilino, y si cobra muy poco, dejará dinero sobre la mesa. Una estrategia común es cobrar suficiente alquiler para cubrir los gastos hasta que se pague la hipoteca, momento en el que la mayor parte del alquiler se convierte en ganancia.

Otra forma importante en que los propietarios ganan dinero es mediante la apreciación. Si su propiedad se revaloriza, puede venderla para obtener ganancias (cuando sea el momento adecuado) o pedir prestado capital para su próxima inversión. Si bien los bienes raíces tienden a apreciarse en valor, no hay garantías.

Esto es especialmente cierto durante períodos de extrema volatilidad en el mercado inmobiliario, más recientemente durante la pandemia de COVID-19. Desde febrero de 2020 hasta marzo de 2022, el precio medio de la vivienda en EE. UU. aumentó la asombrosa cifra de 381 TP3T. Con el fuerte aumento, muchos se preguntaron si el precio se debió a la caída.

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voltear la casa

Al igual que los comerciantes intradía que están a kilómetros de distancia de los inversores que compran y mantienen, los especuladores inmobiliarios son una raza muy diferente de los propietarios que compran y alquilan. Los jugadores de pinball compran bienes inmuebles para conservarlos durante un corto período de tiempo (normalmente no más de tres o cuatro meses) y los venden rápidamente para obtener ganancias.

Hay dos métodos principales para reflejar propiedades:

Correcciones y actualizaciones. Con este método, puede comprar una propiedad que crea que aumentará de valor después de algunas reparaciones y actualizaciones. Lo ideal es hacer el trabajo lo más rápido posible y luego venderlo por más de su inversión total (incluidas las renovaciones).
Mantener y vender. Este tipo de duplicación funciona de manera diferente. En lugar de comprar y reparar una propiedad, cómprela en un mercado en rápido crecimiento, consérvela durante unos meses y véndala para obtener ganancias.

Con cualquier tipo de duplicación, corre el riesgo de no poder descargar activos a un ritmo rentable. Esto puede ser un desafío porque los finlandeses a menudo no tienen suficiente efectivo disponible para pagar hipotecas inmobiliarias a largo plazo. Aún así, cuando se hace correctamente, la inversión puede ser una forma lucrativa de invertir en bienes raíces.

REIT

Un fideicomiso de inversión en bienes raíces (REIT) se forma cuando se forma una empresa (o fideicomiso) para utilizar fondos de inversionistas para comprar, operar y vender bienes raíces que generen ingresos. Los REIT se negocian en las principales bolsas de valores, al igual que las acciones y los fondos cotizados en bolsa (ETF).

Para calificar como REIT, una empresa debe devolver 90% de sus ganancias imponibles a los accionistas en forma de dividendos. De esta manera, los REIT evitan pagar el impuesto sobre la renta de las empresas, mientras que las corporaciones ordinarias pagan impuestos sobre sus ganancias, agotando los rendimientos que pueden devolver a los accionistas.

Al igual que las acciones con dividendos regulares, los REIT son adecuados para inversores que desean ingresos regulares, aunque también ofrecen oportunidades de apreciación. Los REIT invierten en una variedad de bienes raíces, como centros comerciales (aproximadamente una cuarta parte de los REIT se especializan en estas industrias), instalaciones de atención médica, hipotecas y edificios de oficinas. En comparación con otros tipos de inversiones inmobiliarias, los REIT tienen la ventaja de ser muy líquidos. 5

Grupo inversor inmobiliario

Un grupo de inversión inmobiliaria (REIG) es similar a un pequeño fondo de inversión en alquiler. Si desea ser propietario de una propiedad de alquiler pero no quiere las molestias de un propietario, un grupo de inversión en bienes raíces puede ser la solución para usted.

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Una empresa compra o construye una serie de edificios, normalmente apartamentos, y luego permite que los inversores se unan al grupo comprándolos a través de la empresa. Un único inversor puede poseer una o más unidades de vivienda individuales. Pero la empresa que dirige el grupo inversor gestiona todas las unidades y es responsable del mantenimiento, la publicidad y la búsqueda de inquilinos. A cambio de esta gestión, la empresa cobra un porcentaje del alquiler mensual. 6

Existen varias versiones de grupos inversores. En la versión estándar, el contrato de arrendamiento está a nombre del inversionista y todas las unidades comparten una parte del alquiler para evitar una desocupación temporal. Esto significa que incluso si tu casa está vacía, tienes suficiente dinero para pagar la hipoteca.

La calidad de un grupo inversor depende enteramente de la empresa que lo proporciona. En teoría, es una forma segura de invertir en bienes raíces, pero los grupos pueden cobrar el tipo de tarifas elevadas que afectan a la industria de fondos mutuos. Como ocurre con todas las inversiones, la investigación es clave.

Sociedad en comandita en bienes raices

Una sociedad limitada de bienes raíces (RELP) es similar a un grupo de inversión inmobiliaria. Es una empresa creada para comprar y mantener una cartera de propiedades y, a veces, solo propiedades. Sin embargo, los RELP tienen una vida útil limitada.

Gestores inmobiliarios con experiencia o empresas promotoras inmobiliarias como socios generales. Luego se buscan inversores externos para financiar proyectos inmobiliarios a cambio de una parte de la propiedad como socio comanditario. Los afiliados pueden recibir distribuciones periódicas de las ganancias de la propiedad RELP, pero el pago real se produce cuando se vende la propiedad (para obtener una ganancia sustancial si tiene suerte) y se disuelve la RELP.

fondos inmobiliarios

Los fondos inmobiliarios invierten principalmente en REIT y empresas inmobiliarias. Ofrecen la oportunidad de obtener inversiones inmobiliarias diversificadas con relativamente poco capital. Dependiendo de su estrategia y objetivos de diversificación, ofrecen a los inversores una gama más amplia de opciones de inversión que la compra de REIT individuales.

Al igual que los REIT, estos fondos son bastante líquidos. Otro beneficio importante para los inversores minoristas es la información analítica y de investigación que proporciona el fondo. Esto puede incluir detalles de los activos adquiridos y las opiniones de la administración sobre la rentabilidad y el desempeño de inversiones inmobiliarias específicas y como clase de activo. Los inversores más especulativos pueden invertir en una familia de fondos mutuos de bienes raíces y sobreponderar tácticamente ciertos tipos o regiones de bienes raíces para maximizar la rentabilidad.

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¿Por qué invertir en bienes raíces?

Los bienes raíces pueden mejorar el perfil de riesgo/rendimiento de la cartera de un inversionista y proporcionar retornos competitivos ajustados al riesgo. En general, el mercado inmobiliario muestra una baja volatilidad, especialmente en comparación con las acciones y los bonos.

Los bienes raíces también son atractivos en comparación con las fuentes de ingresos más tradicionales. Esta clase de activos normalmente cotiza con una prima de rendimiento en relación con los bonos del Tesoro estadounidense y es particularmente atractiva en un entorno de tasas bajas del Tesoro.

Diversidad y Protección

Otro beneficio de invertir en bienes raíces es su potencial de diversificación. Los bienes raíces tienen una correlación baja, y en algunos casos negativa, con otras clases de activos importantes, lo que significa que los bienes raíces generalmente suben cuando las acciones caen. Esto significa que agregar bienes raíces a una cartera puede reducir su volatilidad y proporcionar un mayor rendimiento por unidad de riesgo. Cuanto más directa sea la inversión inmobiliaria, mejor será la cobertura: los vehículos directos que cotizan en bolsa, como los REIT, reflejan el desempeño general del mercado de valores.

Debido a que tienen respaldo físico, los bienes raíces directos también tienen pocos conflictos entre principal y agente, o el grado en que los intereses del inversionista dependen de la integridad y competencia de los administradores y deudores. Las formas de inversión más indirectas también ofrecen cierto grado de protección. Por ejemplo, los REIT exigen que un porcentaje mínimo de las ganancias (90%) se pague como dividendos.

Cobertura de inflación

La capacidad de los bienes raíces para protegerse de la inflación surge de la correlación positiva entre el crecimiento del producto interno bruto (PIB) y la demanda de bienes raíces. A medida que la economía se expande, la demanda de bienes raíces eleva los alquileres, lo que a su vez conduce a mayores valores de capital. Como resultado, el sector inmobiliario tiende a mantener el poder adquisitivo del capital transmitiendo parte de la presión inflacionaria a los inquilinos y absorbiendo parte de la presión inflacionaria en forma de apreciación del capital.

El poder del apalancamiento

Además de los REIT, la inversión en bienes raíces proporciona a los inversores una herramienta que los inversores del mercado de valores no pueden: el apalancamiento. Apalancamiento significa utilizar deuda para financiar compras mayores que el efectivo que tiene. A menos que esté comprando con margen, si desea comprar una acción, debe pagar el valor total de la acción cuando realiza la orden de compra. Aun así, el porcentaje que puede pedir prestado sigue siendo mucho menor que el de los bienes raíces, gracias a una forma mágica de financiación llamada hipoteca.

La mayoría de las hipotecas tradicionales requieren un pago inicial de 20%. 9 Sin embargo, dependiendo de dónde viva, es posible que pueda encontrar una hipoteca por tan solo 5%. Esto significa que usted paga una fracción del valor total y controla toda la propiedad y el valor líquido de la misma. Por supuesto, el monto de su hipoteca afectará la cantidad de propiedad que realmente tiene sobre la propiedad, pero una vez que se firma el documento, puede controlarlo.

Esto anima a los propietarios y a los inversores inmobiliarios. Pueden obtener una segunda hipoteca sobre su casa y realizar un pago inicial sobre dos o tres propiedades más. Ya sea que alquilen estos activos para que los inquilinos paguen sus hipotecas o esperen una oportunidad para venderlos para obtener ganancias, controlan los activos, incluso si pagan sólo una fracción del valor total.

¿Cómo agrego una propiedad a mi cartera?

Además de comprar bienes raíces directamente, los inversores comunes también pueden comprar REIT o fondos que inviertan en REIT. Los REIT son inversiones colectivas que poseen y/o administran bienes inmuebles o hipotecas.

¿Por qué se considera que el sector inmobiliario es una protección contra la inflación?

Los precios inmobiliarios tienden a aumentar con la inflación. Esto se debe a que la inflación aumenta los costos para los constructores de viviendas, que deben trasladarse a los compradores de viviendas nuevas. 10 Las propiedades existentes también aumentan con la inflación. Tener una hipoteca de tasa fija efectivamente hace que sus pagos mensuales fijos sean más asequibles a medida que aumenta la inflación. Además, como propietario, puede aumentar el alquiler para mantenerse al día con la inflación.

¿Por qué los precios inmobiliarios se ven afectados por las tasas de interés?

Debido a que los bienes raíces son un activo tan grande y costoso, a menudo se requiere pedir prestado para financiar su compra. Debido a esto, los aumentos de tasas encarecen los pagos hipotecarios de nuevos préstamos (o préstamos existentes de tasa ajustable como los ARM). Esto podría disuadir a los compradores que deben considerar el costo mensual de mudar la propiedad.

Resultado final

Los bienes raíces pueden ser una inversión sólida con el potencial de generar ingresos estables y generar riqueza. Sin embargo, una desventaja de invertir en bienes raíces es la iliquidez: la relativa dificultad de convertir activos en efectivo y efectivo en activos.

A diferencia de una transacción de acciones o bonos que se puede completar en segundos, una transacción de bienes raíces puede tardar meses en completarse. Encontrar la contraparte adecuada puede llevar semanas, incluso con la ayuda de un corredor. Por supuesto, los REIT y los fondos mutuos inmobiliarios ofrecen mejor liquidez y mejores precios de mercado. Sin embargo, tienen el costo de una mayor volatilidad y menores beneficios de diversificación, ya que están mucho más correlacionados con el mercado de valores en general que la inversión inmobiliaria directa.

Al igual que con cualquier inversión, debe mantener sus expectativas realistas y hacer su tarea e investigar antes de tomar cualquier decisión.

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