Préstamos a cuestas Cómo funcionan

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Si tiene un pequeño pago inicial para su casa, un préstamo combinado puede ayudarlo a evitar algunas tarifas hipotecarias adicionales. Sin embargo, este tipo de préstamos no están exentos de costos y desventajas. Esto es lo que necesita saber.

¿Qué es un préstamo cargado?

Un préstamo complementario es una segunda hipoteca, generalmente un préstamo o línea de crédito sobre el valor líquido de la vivienda, también conocida como HELOC, que puede utilizar junto con su hipoteca.

Los compradores de vivienda utilizan un préstamo combinado para evitar pagar un seguro hipotecario privado, que generalmente entra en vigor cuando el pago inicial es inferior a 20% del precio de venta de la vivienda. PMI actúa como una póliza de seguro para proteger a los prestamistas si usted se atrasa en sus pagos o se atrasa por completo.

Un acuerdo de hipoteca combinada generalmente ofrece una hipoteca primaria equivalente a 80% del valor de su vivienda, así como un producto sobre el valor líquido de la vivienda para cubrir la diferencia entre su pago inicial y los 20% restantes.

La tasa de interés de un préstamo combinado suele ser más alta que la de una primera hipoteca y la tasa es variable, lo que significa que aumenta con el tiempo.

Los préstamos a cuestas se hicieron populares durante el auge inmobiliario de principios y mediados de la década de 2000. Por ejemplo, en 2006, alrededor del 30 por ciento de los compradores de viviendas en la ciudad de Nueva York utilizaron una, según un informe de 2007 del Centro Furman de la Universidad de Nueva York.

La cartera de préstamos permite a los posibles propietarios comprar la casa que desean y evitar el PMI sin pagar 20% o más en efectivo. Pero también hace que sus hogares sean más vulnerables a los impagos.

Cuando estalló la burbuja inmobiliaria nacional a finales de la década de 2000, los propietarios con menos capital tenían más probabilidades de incumplir sus pagos que los propietarios con mucho capital.

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Las hipotecas a cuestas todavía existen, pero son poco comunes. "La popularidad ha disminuido, pero los prestamistas que ofrecen estas hipotecas secundarias también se han endurecido considerablemente", dijo Jeff Brown, director de la industria y prestamista hipotecario de Axia Home Loans.

Incluso con el reciente aumento de los precios de la vivienda, no han visto una gran recuperación. Según Ralph DiBugnara, director ejecutivo del recurso inmobiliario digital Home Qualified, "Estas demandas han disminuido con la expansión de productos hipotecarios que requieren menos de un pago inicial de 20% y no requieren un PMI".

Tipos de préstamos a cuestas

Puede estructurar una hipoteca combinada de varias maneras. A continuación se muestra un desglose de las diferentes opciones según su hipoteca principal, pago combinado y pago inicial.

Préstamo 80/10/10. Vale la pena considerar esta opción para los préstamos tradicionales, que incluyen una hipoteca primaria que cubre 80% del precio de venta, una línea de préstamo a cuestas que cubre 10% y un pago inicial que cubre los 10% restantes.

Préstamo 80/15/5. Esta opción funciona como un préstamo 80-10-10, pero en lugar de depositar 10% y pedir prestados los 10% restantes a través de un préstamo combinado, simplemente deposita 5% y financia los 15% restantes con un préstamo para una segunda vivienda.

Préstamo 15/75/10. Esta opción está disponible al comprar un condominio, que incluye un préstamo colateral de 15% y un pago inicial de 10%. Esto se debe principalmente a que las tasas de las hipotecas de condominios tienden a ser más altas cuando la relación préstamo-valor es superior a 75%.

Préstamo 80/20. El plan, popular en los años previos a la crisis inmobiliaria de 2007, no requería ningún pago inicial. Simplemente toma la hipoteca principal para cubrir 80% del precio de venta y paga los 20% restantes con el préstamo secundario. Sin embargo, esta disposición a cuestas ya no es común.

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Los pros y los contras de los préstamos a cuestas

Al considerar una hipoteca combinada, es importante comprender los pros y los contras.

Ventajas de los préstamos a cuestas

Puede ahorrarle dinero. El PMI puede costarle entre 0,31 TP3T y 1,51 TP3T del monto de su préstamo cada año. Por lo tanto, si su hipoteca es de $250.000, podría obtener primas de PMI de $750 a $3.750 por año. Esto equivale a pagos mensuales de $62.50 a $312.50, más el capital y los intereses que paga por el préstamo y los impuestos a la propiedad.

Dependiendo del costo de su segunda hipoteca en cuotas mensuales, es posible que termine pagando menos que el PMI. Pero DiBugnara dice que ambos caminos se pueden lograr fácilmente. "Algunas hipotecas secundarias para préstamos a cuestas tienen tipos mucho más altos", añadió. "En este caso, es probable que el pago sea mayor que el pago del PMI". Asegúrese de hacer los cálculos para descubrir qué opción es mejor para su situación.

Puede deducir intereses de ambos préstamos. El IRS le permite deducir hasta $750,000 en intereses pagados sobre hipotecas calificadas (o $375,000 si está casado pero presenta una declaración de impuestos por separado). Esto incluye préstamos sobre el valor líquido de la vivienda y HELOC utilizados para comprar, construir o mejorar sustancialmente una vivienda utilizada como garantía.

Incorporar estos ahorros en su cálculo sobre si un préstamo combinado le permitirá ahorrar dinero puede complicar las cosas. Además, a menos que hable con un profesional de impuestos, es difícil saber exactamente cuánto puede ahorrar, o si es necesario desglosar sus deducciones y reclamar deducciones de intereses hipotecarios.

Puede conservar el HELOC para otros fines. Un préstamo de construcción es un préstamo de instalación, es decir, usted recibe el monto total del préstamo en una sola suma y lo reembolsa en instalaciones. Sin embargo, con un HELOC, obtiene una forma de crédito renovable durante los retiros que puede reembolsar y pedir prestado nuevamente con el tiempo para pagar renovaciones y otros gastos.

Desventajas de los préstamos a cuestas

Los costos de liquidación pueden reducir el valor. Además de los gastos de cierre de su primera hipoteca, es posible que también deba pagar gastos de cierre de su préstamo hipotecario o HELOC. Sin embargo, algunos prestamistas ofrecen productos sobre el valor líquido de la vivienda con costos de cierre bajos o nulos. Debe averiguar cuánto cobra el prestamista para poder incluirlo en sus cálculos.

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Incluso si los costos de cierre son bajos, es posible que la factura no le perjudique y pagar el PMI puede resultar más barato que obtener un préstamo para una segunda vivienda.

Esto podría dificultar la refinanciación. Si obtuvo un préstamo combinado de un prestamista distinto del que ofrece su primera hipoteca (que es la situación típica), puede ser más conveniente refinanciar su casa más adelante para que le paguen o para reducir las tasas de interés.

Esto se debe a que, a menos que obtenga un préstamo de refinanciamiento lo suficientemente grande como para pagar su segunda hipoteca, ambos prestamistas deben aceptar refinanciar. Convencer a dos prestamistas puede ser difícil, especialmente si el valor de su casa ha bajado desde que la compró.

Los costos pueden aumentar con el tiempo. Si el segundo préstamo que obtiene es un HELOC de tasa ajustable, no base sus cálculos únicamente en el costo actual de cada opción.

Las tasas flotantes pueden fluctuar con las tasas de interés del índice del mercado. Dado que es imposible predecir cómo se moverán las tasas de interés del mercado, es imposible saber exactamente cuánto le podría costar una tasa variable. Si tiene un presupuesto ajustado y no puede soportar el aumento de los pagos de la hipoteca con el tiempo, un préstamo combinado con tasa ajustable podría no ser una buena opción.

¿Cómo califica para un préstamo a cuestas?

Calificar para un préstamo combinado puede ser difícil porque los prestamistas de segundas hipotecas pueden tener diferentes requisitos de elegibilidad. Si bien los detalles pueden variar de un prestamista a otro, para obtener la aprobación para ambos tipos de préstamos, normalmente necesita lo siguiente:

Credibilidad. Por lo general, se requiere un puntaje FICO de 620 o más para una hipoteca primaria, pero el puntaje mínimo para una hipoteca secundaria puede ser 680 o más.
relación deuda-ingresos. Los prestamistas hipotecarios quieren ver una relación deuda-ingresos de 43% o menos, y esto incluye préstamos hipotecarios primarios y secundarios.

Tenga en cuenta que los pagos iniciales más bajos a menudo se traducen en tasas de interés más altas.

Alternativas de préstamos complementarios

Busque préstamos sin PMI. Algunos prestamistas ofrecen préstamos tradicionales sin PMI incluso si no tienes un pago inicial 20%. Dependiendo del prestamista, esto puede limitarse a compradores de vivienda por primera vez o planes de bajos ingresos, o es posible que deba aceptar una tasa ligeramente más alta.

Al igual que con los préstamos complementarios, verifique las cifras para asegurarse de no pagar más que el PMI a largo plazo.

Liquida tu saldo rápidamente. Los prestamistas hipotecarios tradicionales generalmente agregan el PMI a su préstamo cuando su relación préstamo-valor es superior a 80%, pero en última instancia el saldo de su préstamo debe estar por debajo de ese umbral. Los prestamistas están obligados por ley a eliminar automáticamente el PMI una vez que su LTV alcance 78% según el préstamo original y el valor de la vivienda.

Si anticipa un impacto importante o un flujo de efectivo para realizar pagos adicionales, puede ayudarlo a reducir el saldo de su préstamo más rápido y llegar al punto en el que ya no necesite seguro.

Si tiene dificultades para pagar su saldo y cree que el valor de su vivienda ha aumentado y está en 80% o menos, puede obtener una tasación de la vivienda. Si tiene razón, puede pedirle al prestamista que elimine el PMI manualmente.

Espere hasta que tenga suficiente. Si bien hay muchas formas de comprar una casa en este momento y evitar el PMI, es mejor esperar hasta tener suficiente efectivo para el pago inicial de 20%.

Ahorrar el 20% necesario para evitar el PMI puede llevar años. Pero si cree que puede ahorrar dinero lo suficientemente rápido, puede que valga la pena esperar.

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