Si mira televisión, probablemente haya visto voces familiares como la del actor Tom Selleck promocionando las hipotecas inversas como una herramienta invaluable para cualquier jubilado. Sin embargo, todo producto financiero tiene dos caras, por lo que debe sopesar cuidadosamente los pros y los contras de una hipoteca inversa.
¿Qué es una hipoteca inversa?
Una hipoteca inversa permite a los propietarios de 62 años o más convertir el capital inmobiliario en efectivo para el consumo.
La gran mayoría de las hipotecas inversas están aseguradas por la Administración Federal de Vivienda (FHA), lo que significa que si el prestatario incumple la deuda, se pagará con las reservas de la FHA.
El gobierno se refiere a las hipotecas inversas como “HECM”, o hipotecas de conversión del valor líquido de la vivienda, y los prestatarios deben pagar una prima de seguro por adelantado y una prima anual de 0,5% del préstamo pendiente para participar. Estas primas se utilizan para financiar las reservas de la FHA.
Además de las hipotecas inversas garantizadas por la FHA, existen otros dos tipos:
- Hipotecas inversas patentadas: están disponibles a través de prestamistas privados y no están sujetas a líneas de crédito de la FHA.
- Hipotecas inversas de propósito único: son menos comunes y el dinero que obtiene de una de estas hipotecas solo se puede usar para un propósito específico, por ejemplo. B. Renovar parte de la casa o pagar impuestos prediales. Puede encontrar estas opciones a través de algunos gobiernos estatales y locales y organizaciones sin fines de lucro.
¿Cómo funciona una hipoteca inversa?
Una hipoteca inversa le permite obtener dinero sin pagar sus facturas de inmediato.
Considere estos cálculos: en una hipoteca tradicional, si pide prestado $100.000 a una tasa fija de 3,4% durante 30 años, sus pagos mensuales (principal e intereses) son $443,48. Si pide prestado $100,000 a través de una hipoteca inversa, no pagará capital ni intereses mensuales.
¿Demasiado bueno para ser verdad? OK entonces. Aún deberás dinero. No tiene que devolver el dinero hasta que venda la casa, se mude o muera. Si este último es el final de su hipoteca inversa, la responsabilidad de pagarla recae en su cónyuge o herederos, quienes pueden tener que vender la casa.
En nuestro ejemplo de hipoteca de $100.000, el prestatario paga alrededor de $443 al mes. De esa cantidad, alrededor de $160 se pagan en el primer mes para reducir el saldo del préstamo. El resto (alrededor de $283) es interés o la tarifa de préstamo que le cobra el prestamista. El plan de pagos continúa mensualmente, con más pagos de capital y menos intereses a lo largo del tiempo, hasta que expire el plazo del préstamo.
Las hipotecas inversas revierten este proceso. En lugar de pagar mensualmente, no tienes que pagar nada. Sin embargo, eso no significa que el préstamo sea gratuito. El costo de los intereses se agrega al saldo de la hipoteca, por lo que el saldo aumenta en el segundo mes. Dado que el saldo del préstamo ahora es ligeramente mayor y el costo de los intereses es ligeramente mayor, este proceso continúa hasta que se reembolsa el préstamo. Este reembolso generalmente se realiza dentro del año posterior a la mudanza o al fallecimiento.
Ventajas de una hipoteca inversa
Puede administrar mejor sus gastos de jubilación
Muchas personas mayores experimentan una caída significativa de sus ingresos después de la jubilación y los pagos mensuales pueden ser su mayor gasto. Una hipoteca inversa le permite complementar sus ingresos reducidos y seguir pagando sus facturas.
no tienes que moverte
En lugar de buscar una casa nueva y más asequible, una hipoteca inversa le permite jubilarse en el lugar (y posiblemente permanecer cerca de amigos y familiares). Aunque las hipotecas inversas tienen costos, obtener una hipoteca inversa puede ser más barato que mudarse y comprar otra casa o alquilar en una nueva ubicación.
No tienes que pagar impuestos sobre tus ingresos.
Los ingresos que obtiene de una hipoteca inversa no están sujetos a impuestos porque el IRS considera que el dinero "se obtiene del préstamo". Sin embargo, las regulaciones fiscales pueden ser complejas, así que asegúrese de consultar a un profesional en impuestos antes de tomar una hipoteca inversa.
Estás protegido si el saldo supera el valor de tu vivienda
A medida que aumenta el saldo de la hipoteca inversa, con el tiempo es posible exceder el valor justo de mercado de la propiedad. Sin embargo, el importe de la deuda a pagar nunca puede exceder el valor de la propiedad, ya que una hipoteca inversa es un ejemplo de financiación sin recurso. Como resultado, el prestamista hipotecario no puede presentar ningún reclamo contra sus otros activos o herederos en esta situación.
Tu heredero tiene una opción
Las hipotecas inversas permiten a los prestatarios realizar pagos anticipados, pero normalmente finalizan cuando el prestatario se muda, vende la casa o fallece. En el caso de la sucesión, los herederos tienen varias opciones: pueden vender la propiedad para saldar la deuda y elevar el capital por encima del saldo del préstamo; si la propiedad vale lo suficiente, puede quedarse con la casa y refinanciar el saldo de la hipoteca inversa o, si la deuda excede el valor de la propiedad, el heredero puede liquidar el préstamo devolviendo la propiedad al prestamista. Luego, el prestamista puede presentar un reclamo contra la compañía de seguros (casi siempre la FHA) por el saldo impago.
Desventajas de la hipoteca inversa
Tienes que pagar por esto
El costo de una hipoteca inversa incluye tarifas de préstamo (hasta $6,000 en tarifas iniciales, según el tamaño de su préstamo), seguro de la FHA y tarifas de cierre. Estos costos se pueden agregar al saldo del préstamo; sin embargo, esto significa que el prestatario tendrá más deuda y menos capital. También pagará una desagradable tarifa de servicio mensual, que puede aumentar hasta $35 si su tasa de interés se ajusta mensualmente.
No puede deducir intereses de sus impuestos hasta que cancele su préstamo
Es posible que tenga intereses hipotecarios deducidos de impuestos cuando cancele su hipoteca, pero no puede deducir intereses en una hipoteca inversa cada año. Sólo obtendrá este beneficio cuando realmente cancele el préstamo.
No puedes conseguir tanto con la opción de precio fijo.
HECM está estructurado de modo que estén disponibles opciones de financiación a tasa flotante y a tasa fija. Sin embargo, si desea financiación a tasa fija, puede obtener menos capital que una hipoteca inversa a tasa ajustable.
Puede violar inadvertidamente otros requisitos del programa.
En resumen, una hipoteca inversa puede hacer que usted viole los límites de activos de su programa Medicaid y de Seguridad de Ingreso Suplementario (SSI). Es complicado, así que asegúrese de consultar a un abogado de derechos geriátricos o a una clínica jurídica antes de buscar un programa de hipoteca inversa.
Su casa puede estar en ejecución hipotecaria
Dado que las hipotecas inversas no requieren pagos mensuales de capital e intereses, la ejecución hipotecaria parece imposible. No es así. Si las personas mayores no pagan impuestos a la propiedad, no tienen seguro de hogar o no pagan tarifas de HOA, su casa puede estar sujeta a ejecución hipotecaria.
¿Quién es un buen candidato para una hipoteca inversa?
¿Es realmente una hipoteca inversa una buena idea dada la posible complejidad y riesgo de poner en peligro la vivienda? Para algunos propietarios, la respuesta puede ser sí:
- Si planea quedarse en casa a largo plazo, dado que pagará costos de cierre adicionales a través de una hipoteca inversa, deberá quedarse en casa el tiempo suficiente para justificar el costo. Entonces, si tiene 62 años, un historial de longevidad y cree que su ubicación actual es su hogar permanente, una hipoteca inversa podría tener sentido. Además, si vive en un mercado donde los valores inmobiliarios están aumentando rápidamente (lo que parece ser el caso en muchas partes del país en este momento), su propiedad puede valer más si usted o sus herederos pagan el préstamo.
- Cuando necesita más dinero para los gastos diarios, si tiene dificultades para administrar los gastos de jubilación, una hipoteca inversa puede ayudarlo a preparar el efectivo para esas tareas.
¿Quiénes son los malos candidatos para las hipotecas inversas?
Hay muchas señales de que una hipoteca inversa no es una buena opción:
- Si planea mudarse, recuerde que necesita una pista larga para que valga la pena pagar todos los costos de cierre, el seguro hipotecario y otros gastos. Entonces, si cree que pronto se mudará a una nueva ubicación o se mudará a una ubicación más pequeña, manténgase alejado de las hipotecas inversas.
- Si necesita mudarse por razones de salud, una hipoteca inversa requiere que viva en su casa, lo que significa que mudarse a un asilo de ancianos o algún tipo de vida asistida puede resultar en que tenga que liquidar su préstamo. Si está constantemente preocupado por su salud, sería aconsejable evitar una hipoteca inversa.
- Si tiene dificultades para pagar los demás costos de su vivienda, uno de los componentes más importantes de una hipoteca inversa es su capacidad para pagar impuestos a la propiedad y seguro de propiedad. Si ha estado luchando por recaudar efectivo para estos gastos básicos, aumentar su deuda no debería estar sobre la mesa.
Aquí le mostramos cómo obtener una hipoteca inversa si es adecuada para usted
Si ha sopesado todos los pros y los contras y cree que una hipoteca inversa es buena para usted, aquí le explicamos cómo obtenerla:
- Vea si califica. Para obtener una hipoteca inversa, debe cumplir algunos requisitos clave: debe tener al menos 62 años, vivir en su propia casa y tener activos sustanciales (generalmente al menos 50%).
- Reúnase con un asesor financiero aprobado por HUD. Debido a que las hipotecas inversas son tan complejas, necesitará reunirse con un experto que pueda guiarlo a través de todas sus opciones.
- Compare varios prestamistas. Cada prestamista es diferente y cobra tarifas diferentes. Asegúrese de consultar una variedad de opciones para encontrar los costos de entrada y liquidación más bajos, así como las tarifas más competitivas.
- Discuta esto con sus herederos. Si planea dejar su propiedad a alguien en su hogar, debe discutir su plan de hipoteca inversa con esa persona. Asegúrese de que comprendan lo que significa y qué hacer cuando muera.
En pocas palabras: ¿Debería obtener una hipoteca inversa?
Las hipotecas inversas no tienen una reputación perfecta debido a algunas estafas dirigidas a personas mayores desprevenidas. Incluso empresas de buena reputación han intentado hacer marketing deshonesto para engañar a los propietarios y obligarlos a solicitar hipotecas inversas: recientemente, la Oficina de Protección Financiera del Consumidor presentó una demanda contra uno de los grupos consultores más grandes de EE. UU. por marketing fraudulento (American Advisors Group) y le impuso una hipoteca inversa de $1,1 millones. multa.
Entonces, regla simple: tenga mucho, mucho cuidado con no poner en peligro su hogar.
Aún así, hay dos razones principales por las que las personas mayores podrían considerar sus opciones de hipoteca inversa hoy en día:
- Mayor valor líquido: a medida que el valor de las viviendas ha aumentado durante la última década, también lo ha hecho. Entre el tercer trimestre de 2020 y el tercer trimestre de 2021, el propietario promedio de una vivienda en EE. UU. recibió más de $56,000 en capital, según CoreLogic.
- Las tasas de interés son históricamente bajas y, si bien están empezando a subir y es probable que continúen en 2022, ahora sigue siendo un buen momento para pedir dinero prestado. Actualmente se estima que las tasas de interés de los préstamos a 30 años se mantendrán por debajo de 4% el próximo año.
Recuerde, tiene otras formas de obtener efectivo. Compare un préstamo con garantía hipotecaria con una hipoteca inversa para ver cuál se adapta mejor a sus necesidades.
