Zure etxean ordainketa txiki bat baduzu, piggyback mailegu batek hipoteka-kuota gehigarri batzuk saihesten lagunduko dizu. Hala ere, mailegu mota hauek ez dituzte kostu eta desabantailak gabe. Hona hemen jakin behar duzuna.
Zer da altxatutako mailegu bat?
Piggyback mailegua bigarren hipoteka bat da, normalean etxebizitzaren mailegua edo kreditu-lerroa, HELOC izenez ere ezaguna, zure hipotekarekin batera erabil dezakezuna.
Etxebizitza erosleek hipoteka-aseguru pribatua ordaintzea saihesteko piggyback mailegua erabiltzen dute, hau da, normalean, zure ordainketa etxearen salmenta-prezioaren 20% baino txikiagoa denean indarrean jartzen da. PMI-k aseguru-poliza gisa jarduten du emaileak babesteko zure ordainketak atzeratzen bazara edo guztiz atzeratzen bazara.
Piggyback hipoteka-kontratu batek normalean zure etxebizitzaren balioaren 80%-ko lehen mailako hipoteka eskaintzen du, baita etxebizitzaren balio-produktu bat ere, zure ordainketaren eta gainerako 20%-ren arteko aldea estaltzeko.
Piggyback mailegu baten interes-tasa normalean lehen hipoteka batena baino altuagoa da, eta tasa aldakorra da, hau da, denboraren poderioz handitzen da.
Piggyback maileguak 2000ko hamarkadaren hasieratik erdialdera etxebizitzen boomaren garaian ezaguna egin zen. Adibidez, 2006an, New Yorkeko etxe erosleen ehuneko 30 inguruk erabili zuten bat, NYUko Furman Center-ek 2007an egindako txosten baten arabera.
Mailegu-zorroari esker, etxe-jabeek nahi duten etxebizitza erosteko eta PMI saihesteko aukera ematen du 20% edo gehiago eskudirutan ordaindu gabe. Baina, halaber, beren etxeak ahulago bihurtzen ditu lehenetsiak.
2000ko hamarkadaren amaieran etxebizitzen burbuila nazionala lehertu zenean, ondare gutxiago zuten etxe-jabeek litekeena da lehenetsita gelditzea ondare asko zuten etxe-jabeek baino.
Piggyback hipotekak oraindik existitzen dira, baina arraroak dira. "Popularitatea gutxitu egin da, baina bigarren mailako hipoteka hauek eskaintzen dituzten emaileek ere asko estutu dute", esan zuen Jeff Brownek, Axia Home Loans-eko industria zuzendari eta hipoteka emaileak.
Etxeen prezioen azken igoera izanda ere, ez dute itzulera handirik ikusi. Ralph DiBugnara, Home Qualified higiezinen baliabide digitaleko zuzendari nagusiaren arabera, "Eskakizun hauek gutxitu egin dira 20% ordainketa baino gutxiago behar duten eta PMIrik behar ez duten hipoteka-produktuen hedapenarekin".
Piggyback mailegu motak
Piggyback hipoteka bat hainbat modutan egitura dezakezu. Hona hemen zure hipoteka nagusiaren, piggybackaren eta ordainketaren araberako aukera desberdinen banaketa.
80/10/10 mailegua. Aukera hau kontuan hartzekoa da mailegu tradizionaletarako, salmenta prezioaren 80% estaltzen duen lehen mailako hipoteka bat, 10% estaltzen duen piggyback mailegu-instalazio bat eta gainerako 10% estaltzen dituen lehen ordainketa.
80/15/5 mailegua. Aukera honek 80-10-10 mailegu baten antzera funtzionatzen du, baina 10% gordailua eta gainontzeko 10% maileguan maileguan hartu beharrean, 5% sartu eta gainerako 15% bigarren etxebizitzako mailegu batekin finantzatu besterik ez duzu.
75/15/10 mailegua. Aukera hau eskuragarri dago etxebizitza bat erostean, 15% berme-mailegua eta 10%-ko ordainketa bat barne hartzen dituena. Hau da, batez ere, etxebizitza-hipoteka-tasak altuagoak izan ohi direlako maileguaren balioaren arteko erlazioa 75%-tik gorakoa denean.
80/20 mailegua. 2007ko etxebizitza krisiaren aurreko urteetan ezaguna zen planak ez zuen inolako ordainketarik behar. Hipoteka nagusia hartu besterik ez duzu salmenta prezioaren 80% estaltzeko eta gainerako 20% bigarren mailako maileguarekin ordaintzeko. Hala ere, piggyback antolamendu hori jada ez da ohikoa.
Piggyback maileguen alde onak eta txarrak
Piggyback hipoteka bat kontuan hartuta, garrantzitsua da alde onak eta txarrak ulertzea.
Piggyback maileguen abantailak
Dirua aurreztu dezakezu. PMI-k zure maileguaren zenbatekoaren 0,3% eta 1,5% kostatuko dizu urtero. Beraz, zure hipoteka $250.000koa bada, urtean $750 eta $3.750 arteko PMI sariak lor ditzakezu. Honek $62,50 eta $312,50 arteko hileko ordainketak balio du, gehi maileguaren eta ondasun higiezinen gaineko zergak ordaintzen dituzun kapitala eta interesak.
Zure bigarren hipotekaren hileroko kuotan kostuaren arabera, baliteke PMI baino gutxiago ordaintzea. Baina bi moduak erraz lor daitezkeela dio DiBugnarak. "Piggyback maileguetarako bigarren mailako hipoteka batzuek tasa askoz handiagoak dituzte", gaineratu du. "Kasu honetan, baliteke ordainketa PMI ordainketa baino handiagoa izatea". Ziurtatu matematika egiten duzula zure egoerarako zein aukera den hobeto jakiteko.
Bi maileguetatik interesa ken dezakezu. IRS-k $750.000 arte kentzeko aukera ematen dizu hipoteka kualifikatuetan ordaindutako interesetan (edo $375.000 ezkonduta bazaude baina aparteko aitorpena egiten baduzu). Honen barruan sartzen dira berme gisa erabiltzen den etxebizitza bat erosteko, eraikitzeko edo nabarmen hobetzeko erabiltzen diren HELOC-ak.
Aurrezki horiek zure kalkuluan sartzea piggyback mailegu batek dirua aurreztuko dizun ala ez jakiteko gauzak zail ditzake. Gainera, zerga-profesional batekin hitz egin ezean, zaila da zehatz-mehatz jakitea zenbat aurreztu dezakezun, edo beharrezkoa den zure kenkariak hautsi eta hipoteka-interesen kenkariak erreklamatzea.
HELOC beste helburu batzuetarako gorde dezakezu. Eraikuntza-mailegua instalazio-mailegua da, hau da, mailegu-kopuru osoa kopuru bakarrean jasotzen duzu eta instalazioetan itzultzen duzu. Hala ere, HELOC batekin, erretiratzeetan kreditu birakari modu bat lortzen duzu, denborarekin itzuli eta berriro maileguan hartzeko, eraberritzeak eta bestelako gastuak ordaintzeko.
Piggyback maileguen desabantailak
Likidazio-kostuak balioa murriztu dezake. Zure lehen hipoteka ixteko kuotak gain, baliteke zure etxebizitzako mailegua edo HELOC itxiera kuotak ere ordaindu behar izatea. Hala ere, mailegu-emaile batzuek etxeko produktuak eskaintzen dituzte itxiera kostu baxuekin edo ez dutenak. Mailegu emaileak zer kobratzen duen jakin beharko zenuke, zure kalkuluetan kontuan hartu ahal izateko.
Itxiera kostuak baxuak badira ere, baliteke fakturak zure aurka ez funtzionatzea, eta PMI ordaintzea bigarren etxebizitzako mailegua lortzea baino merkeagoa izan daiteke.
Horrek birfinantzaketa zailagoa izan dezake. Zure lehen hipoteka eskaintzen ez den mailegu-emaile baten mailegua kontratatu bazenuen (egoera arrunta da), baliteke erosoagoa izatea gero etxea birfinantzatzea ordaintzeko edo interes-tasak zailtasunak murrizteko.
Hori da bigarren hipoteka ordaintzeko adina birfinantzatzeko mailegu bat hartu ezean, mailegu-emaile biek birfinantzatzea adostu behar dute. Bi emaile konbentzitzea zaila izan daiteke, batez ere zure etxea erosi zenuenetik balioa jaitsi bada.
Kostuak handitu egin daitezke denborarekin. Hartzen duzun bigarren mailegua tasa doigarri bat bada HELOC, ez oinarritu zure kalkuluak aukera bakoitzaren egungo kostuan.
Tasa flotagarriak merkatu-indizeko interes-tasekin alda daitezke. Merkatuko interes-tasak nola mugituko diren aurreikustea ezinezkoa denez, ezinezkoa da zehatz-mehatz jakitea tasa aldakorrak zenbat kostako zaizun. Aurrekontu estua baduzu eta denboran zehar hipoteka-ordainketen gehikuntzak kudeatu ezin badituzu, baliteke tasa erregulagarriko mailegua aukera ona ez izatea.
Nola sailkatzen zara piggyback mailegu baterako?
Piggyback mailegua lortzeko zaila izan daiteke bigarren hipoteka-emaileek hautagarritasun-baldintza desberdinak izan ditzaketelako. Zehaztapenak emaile batetik bestera alda daitezkeen arren, bi mailegu motak onartzeko, normalean honako hauek behar dituzu:
- Sinesgarritasuna. Hipoteka primario baterako 620 edo gehiagoko FICO puntuazioa behar da normalean, baina bigarren mailako hipoteka baterako gutxieneko puntuazioa 680 edo handiagoa izan daiteke.
- zor-sarreren ratioa. Hipoteka emaileek 43% edo baxuagoa den zor-sarreren ratioa ikusi nahi dute, eta lehen eta bigarren mailako etxebizitzen maileguak barne hartzen ditu.
Kontuan izan ordainketa txikiagoak maiz interes-tasa handiagoak izaten direla.
Piggyback Mailegu Alternatibak
Bilatu PMIrik gabeko maileguak. Mailegu emaile batzuek PMIrik gabeko mailegu tradizionalak eskaintzen dituzte 20% ordainketarik ez baduzu ere. Mailegu-emailearen arabera, hau lehen aldiz erosleetara edo diru-sarrera baxuko planetara mugatu daiteke, edo baliteke tasa apur bat handiagoa adostu behar izatea.
Piggybacking maileguekin gertatzen den bezala, egiaztatu zenbakiak epe luzera PMI baino gehiago ordaintzen ez duzula ziurtatzeko.
Ordaindu zure saldoa azkar. Hipoteka-emaile tradizionalek normalean PMI gehitzen dute zure maileguan zure maileguaren balioaren ratioa 80% baino handiagoa denean, baina, azken finean, zure maileguaren saldoa atalase horren azpitik egon beharko litzateke. Lege-emaileek PMI automatikoki kendu behar dute zure LTV 78%-ra iristen denean, jatorrizko maileguaren eta etxebizitzaren balioaren arabera.
Ordainketa osagarriak egiteko arrakasta edo kutxa-fluxu handi bat aurreikusten baduzu, zure maileguaren saldoa azkarrago murrizten lagun zaitzake eta asegururik behar ez duzun puntura iritsiko zara.
Zure saldoa ordaintzeko borrokan ari bazara eta zure etxebizitzaren balioa igo dela uste baduzu eta 80%-n edo azpian zaudela, etxebizitzaren tasazioa lor dezakezu. Arrazoi bazaude, emaileari eska diezaiokezu PMI eskuz ezabatzeko.
Itxaron nahikoa izan arte. Oraintxe bertan etxebizitza bat erosteko eta PMI saihesteko modu asko dauden arren, hobe da 20% ordaintzeko behar adina diru eduki arte itxarotea.
PMI saihesteko behar den 20% gordetzeak urteak behar izan ditzake. Baina dirua nahikoa azkar aurreztu dezakezula uste baduzu, baliteke itxarotea merezi izatea.
Informazio gehiago:
Gune gorena,... mezu zoragarria! Jarrai ezazu lana!