Si vous regardez la télévision, vous avez probablement entendu des voix familières, comme l'acteur Tom Selleck, vanter les prêts hypothécaires inversés comme un outil inestimable pour tout retraité. Cependant, chaque produit financier a deux faces, alors pesez soigneusement les avantages et les inconvénients d’un prêt hypothécaire inversé.
Qu’est-ce qu’une hypothèque inversée ?
Une hypothèque inversée permet aux propriétaires de 62 ans et plus de convertir leur capital immobilier en espèces pour leur consommation.
La grande majorité des prêts hypothécaires inversés sont assurés par la Federal Housing Administration (FHA), ce qui signifie que si l'emprunteur fait défaut sur sa dette, celle-ci sera remboursée en utilisant les réserves de la FHA.
Le gouvernement appelle les prêts hypothécaires inversés « HECM » ou prêts hypothécaires de conversion sur valeur domiciliaire, et les emprunteurs doivent payer une prime d’assurance initiale et une prime annuelle de 0,51 TP3T de l’encours du prêt pour participer. Ces primes sont utilisées pour financer les réserves de la FHA.
En plus des prêts hypothécaires inversés garantis par la FHA, il existe deux autres types :
- Prêts hypothécaires inversés exclusifs – Ceux-ci sont disponibles auprès de prêteurs privés et ne sont pas soumis aux lignes de crédit FHA.
- Hypothèques inversées à usage unique – Elles sont moins courantes et l’argent que vous obtenez de l’une de ces hypothèques ne peut être utilisé que dans un but spécifique, par exemple. B. Rénover une partie de la maison ou payer les taxes foncières. Vous pouvez trouver ces options auprès de certains gouvernements étatiques et locaux et d’organisations à but non lucratif.
Comment fonctionne une hypothèque inversée ?
Un prêt hypothécaire inversé vous permet d’obtenir de l’argent sans payer vos factures immédiatement.
Considérez ce calcul : dans un prêt hypothécaire traditionnel, si vous empruntez $100 000 à un taux fixe de 3,4% pendant 30 ans, vos mensualités (principal et intérêts) sont de $443,48. Si vous empruntez $100 000 au moyen d’une hypothèque inversée, vous ne paierez aucun capital ni intérêt mensuel.
Trop beau pour être vrai ? D'accord alors. Vous devrez toujours de l'argent. Vous n’êtes pas obligé de rembourser l’argent jusqu’à ce que vous vendiez la maison, déménagiez ou décédiez. Si cette dernière correspond à la fin de votre prêt hypothécaire inversé, il incombe à votre conjoint ou à vos héritiers de le payer, qui pourraient devoir vendre la maison.
Dans notre exemple de prêt hypothécaire $100 000, l'emprunteur paie environ $443 par mois. Sur ce montant, environ $160 sont payés le premier mois pour réduire le solde du prêt. Le reste (environ $283) correspond aux intérêts ou aux frais d’emprunt que le prêteur vous facture. Le plan de paiement se poursuit mensuellement, avec plus de remboursements de capital et moins d'intérêts au fil du temps, jusqu'à l'expiration de la durée du prêt.
Les prêts hypothécaires inversés inversent ce processus. Au lieu de payer mensuellement, vous n’avez rien à payer. Toutefois, cela ne veut pas dire que le prêt est gratuit. Le coût des intérêts est ajouté au solde hypothécaire, de sorte que le solde augmente au cours du deuxième mois. Étant donné que le solde du prêt est désormais légèrement plus élevé et que les frais d’intérêt sont légèrement plus élevés, ce processus se poursuit jusqu’au remboursement du prêt. Ce remboursement est généralement effectué dans l’année suivant le déménagement ou le décès.
Avantages d'une hypothèque inversée
Vous pouvez mieux gérer vos dépenses de retraite
De nombreuses personnes âgées subissent une baisse significative de leurs revenus après la retraite, et les remboursements mensuels peuvent constituer leur plus grosse dépense. Une hypothèque inversée vous permet de compléter vos revenus réduits et de continuer à payer vos factures.
Tu n'es pas obligé de bouger
Plutôt que de chercher une nouvelle maison plus abordable, un prêt hypothécaire inversé vous permet de prendre votre retraite sur place (et éventuellement de rester près de vos amis et de votre famille). Bien que les prêts hypothécaires inversés comportent des coûts, obtenir un prêt hypothécaire inversé peut être moins cher que déménager et acheter une autre maison ou louer dans un nouvel emplacement.
Vous n'avez pas à payer d'impôt sur vos revenus
Les revenus que vous obtenez d’une hypothèque inversée ne sont pas imposés car l’IRS considère que l’argent provient du prêt. Cependant, la réglementation fiscale peut être complexe, alors assurez-vous de consulter un fiscaliste avant de contracter un prêt hypothécaire inversé.
Vous êtes protégé si le solde dépasse la valeur de votre maison
À mesure que le solde du prêt hypothécaire inversé augmente, il est possible, au fil du temps, de dépasser la juste valeur marchande de la propriété. Toutefois, le montant de la dette à rembourser ne peut jamais dépasser la valeur de la propriété, puisque l’hypothèque inversée est un exemple de financement sans recours. Par conséquent, le prêteur hypothécaire ne peut faire aucune réclamation contre vos autres biens ou héritiers dans cette situation.
Votre héritier a le choix
Les prêts hypothécaires inversés permettent aux emprunteurs d’effectuer des remboursements anticipés, mais prennent généralement fin lorsque l’emprunteur déménage, vend la maison ou décède. En cas d'homologation, les héritiers ont plusieurs options : ils peuvent vendre la propriété pour rembourser la dette et porter les capitaux propres au-dessus du solde du prêt ; si la propriété vaut suffisamment, vous pouvez conserver la maison et refinancer le solde de l’hypothèque inversée ou, si la dette dépasse la valeur de la propriété, l’héritier peut régler le prêt en restituant la propriété au prêteur. Le prêteur peut alors déposer une réclamation contre la compagnie d’assurance (presque toujours la FHA) pour le solde impayé.
Inconvénients de l’hypothèque inversée
Tu dois payer pour ça
Le coût d'un prêt hypothécaire inversé comprend les frais de prêt (jusqu'à $6 000 de frais initiaux, selon le montant de votre prêt), l'assurance FHA et les frais de clôture. Ces frais peuvent être ajoutés au solde du prêt ; cependant, cela signifie que l’emprunteur aura plus de dettes et moins de capitaux propres. Vous paierez également des frais de service mensuels élevés, qui peuvent augmenter jusqu'à $35 si votre taux d'intérêt est ajusté mensuellement.
Vous ne pouvez pas déduire les intérêts de vos impôts tant que vous n'avez pas remboursé votre prêt.
Vous pouvez avoir des intérêts hypothécaires déductibles d'impôt lorsque vous remboursez votre prêt hypothécaire, mais vous ne pouvez pas déduire les intérêts sur un prêt hypothécaire inversé chaque année. Vous ne bénéficiez de cet avantage que lorsque vous remboursez réellement le prêt.
Vous ne pouvez pas obtenir autant avec l'option à prix fixe
HECM est structuré de manière à ce que des options de financement à taux variable et à taux fixe soient disponibles. Cependant, si vous souhaitez un financement à taux fixe, vous pouvez obtenir moins de capitaux propres qu’un prêt hypothécaire inversé à taux variable.
Vous pourriez par inadvertance enfreindre d'autres exigences du programme
En bref, une hypothèque inversée peut vous amener à violer les limites d'actifs de votre programme Medicaid et Supplemental Security Income (SSI). C'est compliqué, alors assurez-vous de consulter un avocat spécialisé en droits gériatriques ou une clinique juridique avant de rechercher un programme d'hypothèque inversée.
Votre maison est peut-être saisie
Étant donné que les prêts hypothécaires inversés n’exigent pas de paiements mensuels du capital et des intérêts, la saisie semble impossible. Ce n'est pas comme ça. Si les personnes âgées ne paient pas d'impôts fonciers, n'ont pas d'assurance habitation ou ne paient pas de frais HOA, leur maison peut être saisie.
Qui est un bon candidat pour un prêt hypothécaire inversé ?
Un prêt hypothécaire inversé est-il vraiment une bonne idée étant donné la complexité potentielle et le risque de mettre la maison en péril ? Pour certains propriétaires, la réponse peut être oui :
- Si vous envisagez de rester à la maison à long terme – puisque vous paierez des frais de clôture supplémentaires grâce à un prêt hypothécaire inversé, vous devrez rester à la maison suffisamment longtemps pour justifier le coût. Donc, si vous avez 62 ans, avez des antécédents de longévité et pensez que votre emplacement actuel est votre maison pour toujours, une hypothèque inversée pourrait avoir du sens. De plus, si vous vivez dans un marché où la valeur de l’immobilier augmente rapidement (ce qui semble être le cas actuellement dans de nombreuses régions du pays), votre propriété pourrait valoir plus si vous ou vos héritiers remboursiez le prêt.
- Lorsque vous avez besoin de plus d'argent pour vos dépenses quotidiennes – si vous avez du mal à gérer vos dépenses de retraite, un prêt hypothécaire inversé peut vous aider à préparer l'argent nécessaire à ces tâches.
Qui sont les mauvais candidats aux prêts hypothécaires inversés ?
De nombreux signes indiquent qu’un prêt hypothécaire inversé n’est pas une bonne option :
- Si vous envisagez de déménager, n'oubliez pas que vous avez besoin d'un long chemin pour que cela vaille la peine de payer tous les frais de clôture, l'assurance hypothécaire et autres dépenses. Donc, si vous pensez que vous déménagerez bientôt dans un nouvel emplacement ou que vous déménagerez dans un endroit plus petit, évitez les prêts hypothécaires inversés.
- Si vous devez déménager pour des raisons de santé, un prêt hypothécaire inversé vous oblige à vivre chez vous, ce qui signifie que déménager dans une maison de retraite ou dans une sorte de résidence-services peut vous obliger à rembourser votre prêt. Si vous êtes constamment préoccupé par votre santé, il serait peut-être judicieux d’éviter un prêt hypothécaire inversé.
- Si vous avez du mal à payer les autres coûts de votre maison, l'un des éléments les plus importants d'un prêt hypothécaire inversé est votre capacité à payer les impôts fonciers et l'assurance habitation. Si vous avez du mal à réunir des liquidités pour ces dépenses de base, l’augmentation de votre dette ne devrait pas être envisagée.
Voici comment obtenir un prêt hypothécaire inversé si cela vous convient
Si vous avez pesé le pour et le contre et pensez qu’un prêt hypothécaire inversé est bon pour vous, voici comment l’obtenir :
- Voyez si vous êtes admissible. Pour obtenir un prêt hypothécaire inversé, vous devez remplir certaines conditions essentielles : vous devez avoir au moins 62 ans, vivre dans votre propre maison et disposer d'actifs substantiels (généralement au moins 50%).
- Rencontrez un conseiller financier approuvé par le HUD. Les prêts hypothécaires inversés étant si complexes, vous devrez rencontrer un expert qui pourra vous guider à travers toutes vos options.
- Comparez plusieurs prêteurs. Chaque prêteur est différent et facture des frais différents. Assurez-vous de consulter une gamme d’options pour trouver les coûts d’entrée et de règlement les plus bas, ainsi que les tarifs les plus compétitifs.
- Discutez-en avec vos héritiers. Si vous envisagez de léguer votre propriété à un membre de votre foyer, vous devriez discuter de votre plan de prêt hypothécaire inversé avec cette personne. Assurez-vous qu’ils comprennent ce que cela signifie et que faire lorsque vous mourez.
Conclusion : devriez-vous obtenir un prêt hypothécaire inversé ?
Les prêts hypothécaires inversés n’ont pas une réputation parfaite en raison de certaines escroqueries ciblant les personnes âgées sans méfiance. Même des entreprises réputées ont tenté un marketing malhonnête pour inciter les propriétaires à contracter des prêts hypothécaires inversés : récemment, le Consumer Financial Protection Bureau a intenté une action en justice contre l'un des plus grands groupes de conseil américains en matière de marketing frauduleux (American Advisors Group) qui a imposé un prêt hypothécaire inversé de $1,1 millions. peine.
Donc, une règle simple : soyez très, très prudent pour ne pas mettre votre maison en danger.
Il existe néanmoins deux principales raisons pour lesquelles les personnes âgées pourraient envisager aujourd’hui leurs options de prêt hypothécaire inversé :
- Augmentation de la valeur nette – À mesure que la valeur des maisons a augmenté au cours de la dernière décennie, la valeur nette de la maison a également augmenté. Entre le troisième trimestre 2020 et le troisième trimestre 2021, le propriétaire américain moyen a reçu plus de $56 000 en capitaux propres, selon CoreLogic.
- Les taux d’intérêt sont historiquement bas – et même si les taux commencent à augmenter et devraient se poursuivre en 2022, c’est toujours le bon moment pour emprunter de l’argent. On estime actuellement que les taux d’intérêt sur les prêts à 30 ans resteront inférieurs à 4% l’année prochaine.
N'oubliez pas que vous disposez d'autres moyens d'obtenir de l'argent. Comparez un prêt sur valeur domiciliaire avec un prêt hypothécaire inversé pour voir lequel convient le mieux à vos besoins.
