Un refinancement par mensualités vous permet de retirer la valeur nette de votre maison, soit la différence entre le solde actuel de votre prêt hypothécaire et la valeur de votre maison. Par exemple, si votre maison vaut 200 000 £ et que votre solde actuel de prêt hypothécaire est de 150 000 £, votre valeur nette s'élève à 50 000 £.
En refinançant votre prêt, vous pouvez utiliser la valeur de ce capital comme un prêt à taux d'intérêt relativement bas pour financer vos projets, des rénovations domiciliaires aux frais de scolarité, en passant par vos factures médicales. Si vous envisagez un refinancement, consultez notre guide sur le refinancement et poursuivez votre lecture pour en savoir plus sur les implications fiscales.
Les refinancements de paiement sont-ils imposables ?
Non, les revenus de votre refinancement ne sont pas imposables. L'argent que vous recevez en remboursant un refinancement est en fait un prêt que vous contractez sur la valeur nette de votre propriété. Les produits des marges de crédit hypothécaires, des prêts sur valeur nette immobilière, des refinancements en espèces et des autres types de prêts ne sont pas inclus dans vos revenus.
Non seulement vous ne payez pas d'impôt sur le revenu, mais vous pouvez même déduire une partie des intérêts payés pour le refinancement. Avec l'adoption de la loi de 2017 sur les réductions d'impôt et l'emploi, la déduction standard a considérablement augmenté, et la ventilation de la déduction des intérêts hypothécaires n'est plus pertinente pour la plupart des demandeurs. Cependant, si vous contractez un prêt personnel, vous devez suivre des règles spécifiques concernant l'utilisation du produit du prêt pour bénéficier de la déduction des intérêts hypothécaires.
Règles fiscales pour le refinancement en espèces
Si vous utilisez les fonds versés pour effectuer des travaux d'amélioration de votre maison, vous pouvez déduire de votre revenu imposable les intérêts payés sur votre nouveau prêt hypothécaire. Les éléments déductibles sont généralement les ajouts et transformations permanents visant à augmenter la valeur d'une propriété, à prolonger sa durée de vie utile ou à l'adapter à un nouvel usage. Pensez à consulter un fiscaliste pour vous assurer que le projet que vous entreprenez est admissible. Lors de votre déclaration de revenus, vous devrez prouver que vous avez utilisé l'argent de manière acceptable ; conservez donc les reçus et autres documents relatifs à votre projet.
« Si vous pouvez utiliser cet argent pour ajouter de la valeur à votre maison et que vous pouvez l'amortir, c'est un double avantage », a déclaré Ralph DiBugnara, vice-président de Cardinal Financial, basé à Charlotte.
Comment utiliser votre argent pour refinancer afin de rendre les intérêts déductibles d'impôt
Vous pouvez réaliser de nombreux projets de rénovation grâce à une exonération des intérêts hypothécaires. Voici quelques exemples :
Ajoutez une piscine ou un spa à votre jardin
Construire une nouvelle chambre ou salle de bain
mettre une clôture autour de votre maison
Améliorez votre toiture pour la protéger plus efficacement des intempéries
fenêtre de mise à jour
Installer une climatisation ou un chauffage central
Installer un système de sécurité domestique
N'oubliez pas qu'une amélioration de capital est généralement définie comme une augmentation permanente de la valeur d'une maison. Les réparations telles que la réparation de fenêtres cassées ou les petits changements de décoration, comme la peinture d'une pièce, ne sont généralement pas prises en compte.
« Les améliorations d'équipement doivent améliorer considérablement votre logement », explique Dennis Brager, fiscaliste agréé au sein du cabinet Brager Tax Law Group, basé à Los Angeles. « Les rénovations de cuisine et de salle de bains, les agrandissements de pièces et les aménagements pour un parent âgé sont tous admissibles. Une peinture isolée ne l'est pas ; en revanche, si elle fait partie d'une rénovation plus vaste, le coût des travaux de peinture est pris en compte. »
Limite de déduction des intérêts hypothécaires pour refinancement avec retrait de fonds
Si vous utilisez le paiement pour autre chose que l'amélioration du capital, vous ne pouvez pas déduire les intérêts de la totalité du nouveau prêt hypothécaire. Cela inclut le remboursement de dettes de carte de crédit ou l'achat d'une nouvelle voiture. Dans ces cas, vous ne pouvez déduire les intérêts que du solde initial du prêt hypothécaire.
Imaginons que vous disposez de 60 000 £ de capital sur votre prêt hypothécaire et que vous souhaitez obtenir 20 000 £ de fonds propres grâce à un refinancement. Si vous utilisez cet argent pour installer un spa dans votre jardin, vous pouvez déduire le montant total des intérêts payés, soit 80 000 £. Si vous l'utilisez pour rembourser une carte de crédit, vous ne pouvez déduire que les intérêts payés et utiliser uniquement votre solde initial, soit 60 000 £.
Cela dit, utiliser de l'argent liquide pour refinancer votre dette de carte de crédit reste une décision financière judicieuse lorsque vous êtes accablé par des dettes à taux d'intérêt élevés. La plupart des cartes de crédit appliquent des taux à deux chiffres, tandis que les taux hypothécaires oscillent autour de 3% depuis le début de la pandémie.
Pour 2018, certaines limites déductibles ont été modifiées. Version simplifiée de la règle actuelle : vous pouvez déduire jusqu'à 375 000 $ d'intérêts hypothécaires si vous êtes célibataire ou marié et déclarez vos impôts séparément, ou jusqu'à 750 000 $ si vous êtes marié et déclarez vos impôts conjointement.
Si vous avez acheté une maison avant l’entrée en vigueur de la nouvelle limite, vous pouvez toujours déduire les intérêts sur le solde plus élevé, mais cette limite plus élevée n’inclura aucun de vos paiements.
Déduction des points hypothécaires lors d'un refinancement avec retrait de fonds
Les crédits hypothécaires, également appelés crédits à taux réduit, consistent en des versements initiaux que vous versez au prêteur en échange d'un taux d'intérêt plus bas. Un centime équivaut à 1% de votre prêt hypothécaire.
Avec un refinancement en espèces, vous ne pouvez pas déduire la totalité du montant payé pour les points l'année du refinancement, mais vous pouvez effectuer des déductions plus modestes sur la durée du prêt. Ainsi, par exemple, si vous achetez $2 000 de points hypothécaires pour un refinancement sur 15 ans, vous pouvez déduire environ $133,33 par an sur la durée du prêt.
Risque de refinancement en espèces
Payer pour un refinancement peut être un moyen peu coûteux d’emprunter de l’argent dont vous avez tant besoin, mais cela signifie également que vous devez rembourser un nouveau prêt plus important.
« Le plus grand risque fiscal est de ne pas respecter toutes les règles strictes en matière de déductions, et d'avoir une mauvaise surprise au moment de déclarer ses impôts », a déclaré Bragg. « Pour éviter cela, il est préférable de discuter de votre situation personnelle avec votre conseiller fiscal avant de prendre un engagement. Le plus grand risque n'est pas le risque fiscal, mais celui de ne pas pouvoir rembourser son prêt immobilier en période de crise économique et de se retrouver avec un endettement excessif en cas de perte de son logement. »
Alternatives au refinancement en espèces
Le refinancement n'est pas la seule façon d'obtenir une valeur nette immobilière. Envisagez un prêt hypothécaire ou une ligne de crédit hypothécaire (LCH), qui constitue une deuxième hypothèque sur votre maison. Ces options remplacent votre hypothèque principale actuelle. Si votre prêt hypothécaire actuel bénéficie d'un taux d'intérêt plus bas, maintenant que les taux d'intérêt ont fortement augmenté, vous pouvez économiser en empruntant uniquement le montant dont vous avez besoin.
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