Si vous regardez la télévision, vous avez probablement vu des voix familières comme l'acteur Tom Selleck vanter les prêts hypothécaires inversés comme un outil précieux pour tout retraité. Cependant, chaque produit financier a deux côtés, alors pesez soigneusement le pour et le contre d’un prêt hypothécaire inversé.
Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire inversé?
A reverse mortgage allows homeowners 62 and older to convert real estate capital into cash for consumption.
La grande majorité des prêts hypothécaires inversés sont assurés par la Federal Housing Administration (FHA), ce qui signifie que si l'emprunteur ne rembourse pas sa dette, celle-ci sera remboursée à l'aide des réserves de la FHA.
Le gouvernement appelle les prêts hypothécaires inversés « HECM » ou prêts hypothécaires de conversion de la valeur nette du logement, et les emprunteurs doivent payer une prime d’assurance initiale et une prime annuelle de 0,5% du prêt en cours pour y participer. Ces primes servent à financer les réserves de la FHA.
En plus des prêts hypothécaires inversés garantis par la FHA, il existe deux autres types :
- Prêts hypothécaires inversés exclusifs – Ceux-ci sont disponibles auprès de prêteurs privés et ne sont pas soumis aux lignes de crédit de la FHA.
- Prêts hypothécaires inversés à usage unique – Ceux-ci sont moins courants et l’argent que vous obtenez de l’un de ces prêts hypothécaires ne peut être utilisé qu’à une seule fin spécifique, par exemple. B. Rénover une partie de la maison ou payer les taxes foncières. Vous pouvez trouver ces options auprès de certains gouvernements étatiques et locaux et d’organismes à but non lucratif.
Comment fonctionne un prêt hypothécaire inversé ?
Un prêt hypothécaire inversé vous permet d’obtenir de l’argent sans payer vos factures immédiatement.
Consider this math: In a traditional mortgage, if you borrow $100,000 at a fixed rate of 3.4% for 30 years, your monthly payments (principal and interest) are $443.48. If you borrow $100,000 through a reverse mortgage, you will pay zero monthly principal and interest.
Too good to be true? OK then. You will still owe money. You don’t have to pay back the money until you sell the house, move out, or die. If the latter is the end of your reverse mortgage, the onus to pay it lies with your spouse or heirs, who may have to sell the home.
In our $100,000 mortgage example, the borrower pays about $443 per month. Of that, about $160 is paid in the first month to reduce the loan balance. The remainder (about $283) is interest, or the borrowing fee the lender charges you. The payment plan continues monthly, with more principal payments and less interest over time, until the loan term expires.
Reverse mortgages reverse this process. Instead of paying monthly, you don’t have to pay anything. However, that doesn’t mean the loan is free. The cost of interest is added to the mortgage balance, so the balance increases in the second month. Since the loan balance is now slightly larger and the interest cost is slightly higher, this process continues until the loan is repaid. This repayment is usually made within one year of moving out or death.
Avantages d'un prêt hypothécaire inversé
Vous pouvez mieux gérer vos dépenses de retraite
De nombreuses personnes âgées subissent une baisse importante de leurs revenus après la retraite, et les remboursements mensuels peuvent constituer leur plus grosse dépense. Un prêt hypothécaire inversé vous permet de compléter votre revenu réduit et de continuer à payer vos factures.
Tu n'as pas besoin de bouger
Rather than looking for a new, more affordable home, a reverse mortgage allows you to retire in place (and possibly stay close to friends and family). Although reverse mortgages have costs, getting a reverse mortgage can be cheaper than moving and buying another home or renting in a new location.
Vous n'avez pas à payer d'impôt sur vos revenus
The income you get from a reverse mortgage is not taxed because the IRS considers the money to be “gotten from the loan.” However, tax regulations can be complex, so be sure to consult a tax professional before taking a reverse mortgage.
Vous êtes protégé si le solde dépasse la valeur de votre maison
As the reverse mortgage balance increases, it is possible over time to exceed the fair market value of the property. However, the amount of debt to be repaid can never exceed the value of the property, as a reverse mortgage is an example of non-recourse financing. As a result, the mortgage lender cannot make any claims against your other assets or heirs in this situation.
Votre héritier a le choix
Les prêts hypothécaires inversés permettent aux emprunteurs d’effectuer des remboursements anticipés, mais prennent généralement fin lorsque l’emprunteur déménage, vend la maison ou décède. En cas d’homologation, les héritiers ont plusieurs options : ils peuvent vendre le bien pour rembourser la dette et porter la valeur nette au-dessus du solde du prêt ; si la propriété vaut suffisamment, vous pouvez conserver la maison et refinancer le solde du prêt hypothécaire inversé ou, si la dette dépasse la valeur de la propriété, l'héritier peut régler le prêt en restituant la propriété au prêteur. Le prêteur peut alors déposer une réclamation auprès de la compagnie d’assurance (presque toujours la FHA) pour le solde impayé.
Disadvantages of Reverse Mortgage
Tu dois payer pour ça
The cost of a reverse mortgage includes lender fees (up to $6,000 in initial fees, depending on the size of your loan), FHA insurance, and closing fees. These costs can be added to the loan balance; however, this means the borrower will have more debt and less equity. You’ll also pay a nasty monthly service fee, which can increase by up to $35 if your interest rate is adjusted monthly.
Vous ne pouvez pas déduire les intérêts de vos impôts tant que vous n'avez pas remboursé votre prêt.
You may have tax-deducted mortgage interest when you pay off your mortgage, but you can’t deduct interest on a reverse mortgage each year. You only get this benefit when you actually pay off the loan.
You can’t get that much with the fixed price option
HECM is structured so that both floating rate and fixed rate financing options are available. However, if you want fixed-rate financing, you can get less equity than an adjustable-rate reverse mortgage.
Vous pourriez violer par inadvertance d’autres exigences du programme
En bref, un prêt hypothécaire inversé peut vous amener à violer les limites d’actifs de votre programme Medicaid et de votre programme de revenu de sécurité supplémentaire (SSI). C'est compliqué, alors assurez-vous de consulter un avocat spécialisé dans les droits gériatriques ou une clinique juridique avant de rechercher un programme de prêt hypothécaire inversé.
Votre maison est peut-être en cours de saisie
Since reverse mortgages do not require monthly principal and interest payments, foreclosure seems impossible. It’s not like this. If seniors don’t pay property taxes, don’t have home insurance, or don’t pay HOA fees, their home can be subject to foreclosure.
Qui est un bon candidat pour un prêt hypothécaire inversé ?
Un prêt hypothécaire inversé est-il vraiment une bonne idée compte tenu de la complexité potentielle et du risque de mettre en péril la maison ? Pour certains propriétaires, la réponse peut être oui :
- If you plan to stay at home long-term – since you will be paying additional closing costs through a reverse mortgage, you will need to stay at home long enough to justify the cost. So if you’re 62, have a history of longevity, and believe that your current location is your forever home, a reverse mortgage might make sense. Also, if you live in a market where real estate values are rising rapidly (which seems to be the case in many parts of the country at the moment), your property may be worth more if you or your heirs repay the loan.
- When you need more money for day-to-day expenses – if you’re struggling to manage retirement expenses, a reverse mortgage can help you prepare the cash for those tasks.
Qui sont les mauvais candidats aux prêts hypothécaires inversés ?
Il existe de nombreux signes indiquant qu’un prêt hypothécaire inversé n’est pas une bonne option :
- If you’re planning to move – remember that you need a long runway to make it worthwhile to pay all the closing costs, mortgage insurance and other expenses. So if you think you may soon be moving to a new location or downsizing to a smaller location, stay away from reverse mortgages.
- If you need to move for health reasons – a reverse mortgage requires you to live at home, which means moving to a nursing home or some sort of assisted living may result in you having to pay off your loan. If you’re constantly concerned about your health, it might be wise to avoid a reverse mortgage.
- If you’re struggling to pay the other costs of your home – one of the most important components of a reverse mortgage is your ability to pay property taxes and homeowners insurance. If you’ve been struggling to raise cash for these basic expenses, increasing your debt shouldn’t be on the table.
Voici comment obtenir un prêt hypothécaire inversé si cela vous convient
Si vous avez pesé le pour et le contre et pensez qu’un prêt hypothécaire inversé est une bonne solution pour vous, voici comment l’obtenir :
- Voyez si vous êtes admissible. Pour obtenir un prêt hypothécaire inversé, vous devez répondre à certaines exigences clés : vous devez avoir au moins 62 ans, vivre dans votre propre maison et disposer d'actifs substantiels (généralement au moins 50%).
- Rencontrez un conseiller financier agréé par le HUD. Étant donné que les prêts hypothécaires inversés sont si complexes, vous devrez rencontrer un expert qui pourra vous guider à travers toutes vos options.
- Comparez plusieurs prêteurs. Chaque prêteur est différent et facture des frais différents. Assurez-vous de consulter une gamme d’options pour trouver les coûts d’entrée et de règlement les plus bas, ainsi que les tarifs les plus compétitifs.
- Discutez-en avec vos héritiers. Si vous envisagez de léguer votre propriété à un membre de votre foyer, vous devriez discuter de votre plan de prêt hypothécaire inversé avec cette personne. Assurez-vous qu’ils comprennent ce que cela signifie et ce qu’il faut faire lorsque vous mourez.
En résumé : devriez-vous contracter un prêt hypothécaire inversé ?
Reverse mortgages don’t have a perfect reputation due to some scams targeting unsuspecting seniors. Even reputable companies have tried dishonest marketing to deceive homeowners into taking out reverse mortgages: Recently, the Consumer Financial Protection Bureau filed a lawsuit against one of the largest U.S. consulting groups for fraudulent marketing (American Advisors Group) imposed a $1.1 million reverse mortgage penalty.
So, simple rule: be very, very careful about endangering your home.
Still, there are two main reasons seniors might consider their reverse mortgage options today:
- Increased Equity – As home values have risen over the past decade, so has home equity. Between the third quarter of 2020 and the third quarter of 2021, the average U.S. homeowner received more than $56,000 in equity, according to CoreLogic.
- Interest rates are historically low – and while rates are starting to rise and likely to continue in 2022, now is still a good time to borrow money. Interest rates on 30-year loans are currently estimated to remain below 4% next year.
Remember, you have other ways to get cash. Compare a home equity loan with a reverse mortgage to see which one is better for your needs.
