Un prêt hypothécaire non qualifié est l’un des nombreux types de prêts immobiliers. On parle de « non-conformité » car les critères d’éligibilité ou la structure de l’emprunteur ne répondent pas aux critères de conformité. Qu'est-ce que ça veut dire.
Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire de qualité inférieure ?
Un prêt hypothécaire non conforme est un prêt immobilier qui ne répond pas à certaines ou à toutes les directives, ce qui le rend éligible à l'achat par Fannie Mae et Freddie Mac, les deux sociétés parrainées par le gouvernement (GSE) qui parrainent une grande partie du marché hypothécaire américain.
Cela peut être dû à diverses raisons, telles que B. le montant du prêt dépasse la limite de crédit conforme ($647 200 dans la plupart des États-Unis en 2022), la solvabilité de l'emprunteur et son ratio dette/revenu (DTI) ne répondent pas aux critères d'éligibilité conformes, ou le prêt avec des structures non traditionnelles telles que B. Des prêts hypothécaires sans intérêt ou des durées autres que 15 ou 30 ans.
Comment fonctionnent les prêts non conformes ?
De nombreux prêteurs hypothécaires proposent des prêts de qualité inférieure, et certains se spécialisent même dans ce type de prêts. Ils fonctionnent comme des prêts qualifiés dans la mesure où ils vous permettent d’emprunter de l’argent pour acheter une maison. Voici la différence : Fannie et Freddie ne pouvaient pas les acheter, ils achetaient des prêts hypothécaires auprès de prêteurs et les vendaient aux investisseurs. Les fonds collectés grâce à ces ventes aident les prêteurs à continuer d’offrir davantage de prêts hypothécaires.
Pour cette raison, les prêteurs ont tendance à choisir des prêts conformes plutôt que des prêts non conformes, car les prêts conformes peuvent être facilement regroupés dans des ensembles d’actifs et vendus sur ce marché hypothécaire secondaire. Parce qu'ils ne peuvent pas vendre des prêts non conformes au GSE, les prêteurs les mettent souvent dans leurs livres, ce qui nécessite plus de travail pour les obtenir.
Le manque de soutien du GSE n’est pas nécessairement un problème pour vous en tant qu’emprunteur ; il existe des prêts non conformes qui sont garantis par d'autres agences gouvernementales plutôt que par la GSE. Toutefois, les prêts non conformes sans garantie peuvent présenter des risques.
Types de prêts non conformes
Prêts garantis par le gouvernement
Les prêts hypothécaires assurés par le gouvernement fédéral sont garantis par la Federal Housing Administration (prêts FHA), le ministère américain des Anciens Combattants (prêts VA) ou le ministère américain de l'Agriculture (prêts USDA). Ceux-ci ne peuvent pas être achetés auprès de Fannie Mae ou Freddie Mac, mais ils sont approuvés par leurs agences respectives, vous pouvez donc être assuré que ces produits sont sûrs. Voici un aperçu :
Prêts FHA : les prêts FHA vous permettent d'emprunter de l'argent pour acheter une maison avec un score de crédit aussi bas que 580 (ou 500 si vous avez un acompte plus important) et un acompte de seulement 3,5%. Cependant, contrairement à certains autres prêts non éligibles, vous devez payer des primes d’assurance hypothécaire avec votre prêt FHA.
Prêts VA : les prêts VA sont des prêts hypothécaires destinés aux militaires, aux anciens combattants et aux conjoints survivants. Si vous êtes éligible, vous pouvez acheter une maison avec un prêt VA sans acompte ni assurance hypothécaire. (Au lieu de cela, vous payez des frais de financement uniques.)
Prêts USDA : Les prêts USDA sont disponibles pour les personnes qui achètent une maison dans certaines zones rurales désignées par le gouvernement. Comme pour un prêt VA, vous pouvez obtenir un prêt USDA sans acompte, mais vous devrez payer certains frais.
Prêt jumbo
Les prêts jumbo sont l’un des types de prêts non éligibles les plus courants, bien que tous les prêteurs ne les proposent pas. Ces prêts sont destinés aux emprunteurs qui ont besoin d’un prêt hypothécaire plus élevé que les prêts admissibles. Dans la plupart des régions en 2022, cela signifie plus de $647 200 en prêts hypothécaires ($970 800 sur le marché des prix élevés). Dans de nombreux endroits où les prix de l’immobilier ont fortement augmenté, les prêts importants peuvent être la seule option pour certains emprunteurs.
Bien que les taux d’intérêt sur les prêts jumbo (prêts qui dépassent la limite de prêt admissible) aient tendance à être plus élevés que les prêts admissibles, les taux d’intérêt sur les prêts jumbo sont beaucoup plus bas cette année. Cependant, ils pourraient avoir des qualifications plus difficiles. Vous devrez peut-être déposer davantage de fonds à l’avance, comme un meilleur crédit (généralement 700 ou plus) et disposer d’actifs supplémentaires à la banque.
Prêt de pièces
Les prêts en espèces sont des prêts de qualité inférieure qui fournissent un financement à court terme aux emprunteurs. Ils sont souvent recherchés par les investisseurs immobiliers qui ont besoin d’argent pour vendre la propriété mais qui n’ont peut-être pas le crédit ou les finances de facturation nécessaires pour se qualifier pour un prêt hypothécaire de rénovation plus traditionnel. Les prêts en pièces ont des taux d’intérêt plus élevés et des durées plus courtes, ils sont donc plus chers et plus risqués.
Prêt sans intérêt
Les prêts à intérêt uniquement ne sont pas conformes car ils ne sont pas structurés comme des prêts admissibles où vous devez rembourser le capital et les intérêts au fur et à mesure que le prêt s'amortit au fil du temps. En revanche, avec un prêt à intérêt uniquement, vous ne payez que les intérêts pendant une période donnée, par exemple 10 ans, après quoi vous remboursez les intérêts et le principal, parfois en une seule fois, appelée paiement forfaitaire. Pour certains emprunteurs, ce paiement peut être difficile à gérer.
Qui est le mieux placé pour les prêts non conformes ?
Les prêts hypothécaires non qualifiés sont idéaux pour ceux qui ont besoin d’un prêt plus important ou qui ne sont pas admissibles à un prêt qualifié ou régulier. Cela peut inclure des emprunteurs ayant une faible cote de crédit ou peu ou pas d’épargne pour l’acompte, ou des investisseurs immobiliers ou des travailleurs indépendants. Cela peut également être la seule option pour les emprunteurs qui ont besoin de prêts plus importants en raison des prix élevés de l’immobilier sur le marché.
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